VALUACI Ó N CATASTRAL DE EDIFICIOS ESPECIALES

1. VALUACIÓN CATASTRALDE EDIFICIOS ESPECIALES Ciudad Autónoma de Buenos Aires Coordinador: Arq. Eduardo Elguezabal Consultores: Arq. María B. Fernández, Arq. Aníbal Barberis y Arq. Julio Villamonte

2. Introducción • Consultoría desarrollada para la Dirección General de Rentas como parte del Programa de Apoyo Institucional, Reforma Fiscal y Plan de Inversiones de la ciudad de Buenos Aires. • Este plan reconoce necesario llevar adelante un proceso de actualización y modernización del modelo valuatorio de los inmuebles urbanos, con el objeto de vincular los mismos con políticas tributarias más eficientes y transparentes. jvillamonte@datafull.com

3. Modelo actual • El valor fiscal de los bienes inmuebles en la ciudad de Buenos Aires se establece actualmente a través de 2 componentes: VALOR FISCAL = VALOR DEL SUELO + VALOR DE LA EDIFICACION VALOR DEL SUELO = SUPERFICIE x VUC • Valor Unitario de Cuadra: es el valor asignado a un metro cuadrado de terreno en una ubicación específica. Los diferentes VUC los determina el Poder Ejecutivo. VALOR DE LA EDIFICACIÓN = SUPERFICIE x VUR x DEPRECIACIÓN • Valor Unitario de Reposición: se determina en razón del Destino (vivienda, industria, comercio, etc.) y Categoría (A, B, C, D, E y F) establecida mediante un sistema de puntajes descrito en las Tablas de la Ley Tarifaria. Los VUR y la Tabla de Depreciación los fija la Legislatura. jvillamonte@datafull.com

4. Valores fiscalesvigentes • La valuación fiscal de los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires fue realizada partiendo de un concepto de valor que hoy se identifica como Valor del Costo de Reposición, y que antes era conocido como Valor Físico. • Con los años, el valor atribuido a la Tierra ha quedado totalmente desactualizado, con el agravante de que fue confeccionado antes de la sanción del Código de Planeamiento Urbano. • En cuanto a la valoración de las edificaciones, la desactualización y la actual asignación de valores por categoría produce inconsistencias y arbitrariedades. jvillamonte@datafull.com

5. Diagnóstico • La metodología de valuación actual es significativamente inequitativa. • El Valor Fiscal representa hoy entre el 5% y el 45% del valor de mercado, con una media del 25%. jvillamonte@datafull.com

6. Causas de inequidad fiscal: No satisface el principio de equidad vertical. • Los que tienen mayor capacidad de pago no enfrentan un mayor impuesto. No satisface el principio de equidad horizontal. • Dos contribuyentes con igual capacidad de pago no pagan lo mismo. No respeta el principio del beneficio económico. • El impuesto no posee ninguna relación con el beneficio que representa el uso del bien. Se establece a través de una metodología poco transparente. • No permite la verificación directa por parte del contribuyente. jvillamonte@datafull.com

7. Visión • De acuerdo con la posición aceptada a nivel internacional, los valores atribuibles a las propiedades urbanas a los efectos fiscales deben conservar una relación coherente con los valores de mercado. La valuación relacionada al Valor de Mercado: • Reflejará la capacidad de pago del contribuyente (impuesto progresivo). • Respetará el concepto de mejor y mayor uso del bien. • Capturará adecuadamente las externalidades (negativas y positivas). • Aportará claridad al impuesto, ya que el concepto de valor de mercado es entendido fácilmente por el propietario. jvillamonte@datafull.com

8. Inmuebles especiales • Cines, teatros. • Edificios no comunes. • Garajes comerciales. • Mercados-Supermercados. • Hoteles-Geriátricos. • Templos. • Clubes, estadios y colegios. • Bancos. • Industrias. • Hospitales. • Consultorios, laboratorios. • Estaciones de servicio. • Natatorios comerciales. • Tanques industriales. • Cámaras frigoríficas. • Graderías. • Otros. jvillamonte@datafull.com

9. Inmuebles especiales • Son aquellos que rara vez se venden. • Se puede hacer referencia a tales bienes como activos limitados o ajenos al mercado, dependiendo del grado de especialización de su diseño, configuración o aplicación. • El proceso valuatorio puede ser más complejo cuando existe información de mercado limitada o que no es directamente comparable. jvillamonte@datafull.com

10. Concepto de valor • En el marco de la consultoría se ha consensuado la necesidad de procurar establecer como base el Valor de Mercado, en la medida de las posibilidades de su obtención. • Siguiendo la normativa nacional en la materia, cuando no fuese posible la obtención del Valor de Mercado, se recurrirá al Costo de Reposición Depreciado. • En el caso de las tipologías edilicias especiales la metodología del Costo de Reposición Depreciado (CRD) resulta un método sustituto aceptable para llegar a un valor referido al mercado siempre que sus componentes (terreno y costo de edificación depreciado) sean obtenidos de una manera racional y coherente. jvillamonte@datafull.com

11. Metodología Edificación La valuación de los edificios que no responden a los usos dominantes se realizará, como criterio general, desagregando terreno y edificación. Esto permite conservar la estructura actual de la Base de Datos de la Dirección de Rentas. El sistema de formación de valor se compone de 2 módulos: • Uno destinado a la conformación del valor asignable a la Edificación. • Otro destinado a laobtención del valor asignable al Terreno. Terreno jvillamonte@datafull.com

12. VALOR ASIGNABLE A LA TIERRA Terreno Mercado

13. Valor fiscal actual de la tierra • En la metodología actual la importancia de la localización está diluida en el VUC, que no contempla las verdaderas diferencias zonales. • Además, el valor de la tierra sólo representa el 2,4% de la valuación fiscal, disminuyendo el efecto de la localización. jvillamonte@datafull.com

14. Procedimiento iterativo propuesto • Se desarrolló un procedimiento iterativo que comprende: 1. Comparación por unidad de segmentación 2. Obtención de los coeficientes explicativos 3. Aplicación del método de cálculo por regresión 4. Contraste de los resultados obtenidos por el modelo 5. Ajuste de los coeficientes explicativos • Se obtuvieron 3 tipos de coeficientesdescribiendo: • el primero la variabilidad del valor de la tierra de acuerdo a su uso (contemplando la posibilidad de destinos alternativos asignables al lote), • el segundo (denominado de macro localización) afecta al valor de la tierra de acuerdo a su ubicación dentro de la ciudad, • y el tercero recoge la variación de valor atribuible a la extensión de superficie a evaluar. jvillamonte@datafull.com

15. Red neural jvillamonte@datafull.com

16. Aplicación metodológica Terreno jvillamonte@datafull.com

17. Modelo específico • En nuestra metodología este modelo nos permite explicar el comportamiento de los valores tomando como variables explicativas los coeficientes establecidos por comparación directa. Valor unitario como variable a explicar • Elegimos el valor unitario de oferta, ya que intentaremos encontrar reglas generales que expresan el comportamiento del mercado a escala ciudad. • Una vez obtenido el valor unitario para cada unidad de segmentación analizaremos la necesidad de su corrección para la obtención del valor global. • Si bien no existe un mercado de m2 de terrenos, sino de unidades completas (lotes, o fracciones), aceptaremos que es correcto intentar explicar el precio unitario medio para cada conjunto homogéneo ubicado en una misma unidad de análisis, dejando para un estudio posterior las diferencias parciales observables dentro de cada submuestra.

18. Valuación de lote referencial • Se tasó un “lote tipo” un terreno ubicado sobre la calle Culpina, entre Directorio y José Bonifacio, dentro de la sección 48, en el barrio de Flores, en uso residencial. jvillamonte@datafull.com

19. Localización (1: Flores) Las Secciones • En razón de los resultados obtenidos, reconocemosa las secciones catastrales como segmentación válida para el análisis de la localización. jvillamonte@datafull.com

20. Macro localización Los CGP • Desestimamos la posibilidad de utilizar esta segmentación debido a que el modelo aplicado sobre ella pierde capacidad explicativa y nivel de significación general. jvillamonte@datafull.com

21. Superficie de los terrenosAnálisis de valores • En la base analizada encontramos terrenos desde los 62 m2 hasta los 39.200 m2 con un promedio de 918 m2 de superficie por unidad. • Pudo verificarse estadísticamente una relación significativa y decreciente del valor unitario ponderado respecto de la variable superficie de lote. jvillamonte@datafull.com

22. Superficie de los terrenos • Este procedimiento permite asignar un valor unitario especifico para cada terreno en razón de su superficie total. • Para corregir este efecto de variabilidad del valor unitario en razón de la superficie se adoptó como “lote referencial” uno de 375 m2 asignándole un coeficiente de ponderación igual a 1. jvillamonte@datafull.com

23. Método de regresión Interpretación • Puede observarse que un único término conforma el valor unitario, estableciendo un precio base que variará en razón de la ubicación y el uso asignable al terreno. Resultado • En su aplicación sobre un total de 628 casos pudieron explicarse 616, representando el 98 % de la muestra, clasificando a los 12 casos restantes como datos anómalos. jvillamonte@datafull.com

24. Resultados • Presenta una capacidad explicativa superior al 96% verificada en el valor de R2. • Posee una gran facilidad de aplicación e interpretación, cuestiones valoradas al momento de tener que recomendar su implementación. • Puede observarse en el gráfico un buen nivel de ajuste, para toda la escala de valores. jvillamonte@datafull.com

25. Resultados Residuo • Variable que se distribuye aleatoriamente, y que no puede ser explicada por el modelo de regresión. • Puede observarse en la distribución de los residuos estudentizados que las desviaciones se producen simétricamente asegurándonos la equidad del modelo general. jvillamonte@datafull.com

26. Cálculo síntesis del valor de la tierra • Vt = Vur x Coef.L x Coef.U x Coef.S Siendo : • Vt: Valor unitario del terreno resultante • Vur: Valor unitario del lote referencial • Coef.L: Coeficiente de Localización • Coef.U: Coeficiente según Uso (C.P.Urbano) • Coef.S: coeficiente de Superficie. uso localización jvillamonte@datafull.com superficie

27. VALOR ASIGNABLE A LA EDIFICACIÓN Edificación

28. Valores fiscalesvigentes 09 SUPERMERCADOS 12 CLUBES / COLEGIOS • Como resultado general tenemos valores sin coherencia con la realidad del mercado. jvillamonte@datafull.com

29. Aplicación metodológica Edificación jvillamonte@datafull.com

30. Valor a nuevo para la edificación • Se recurrió al análisis de costos unitarios elaborados y difundidos por publicaciones especializadas. • Se recurrió a instituciones públicas y privadas reconocidas, como el Instituto de Estadísticas y Censos y la Cámara Argentina de la Construcción • Se analizó el valor asignado en la Ley Tarifaria a una categoría media de vivienda multifamiliar, comparándoselo con el costo para tipologías similares publicado por los medios especializados, y con los valores actualizados según índices confiables. jvillamonte@datafull.com

31. Valor a nuevo para la edificación • Se determinaron las categorías “Moda”, de acuerdo con su descripción cualitativa, para cada tipología. Partiendo de la base de datos estadísticos de Rentas. • Se actualizó el valor actualmente vigente para cada destino, con un índice de variación obtenido desde la categoría testigo (vivienda C), con un coeficiente reductor de 0,70. jvillamonte@datafull.com

32. MétodoBeta Sus principales ventajas: • Permite obtener de forma simple un valor unitario único para cada inmueble de acuerdo al puntaje asignado dentro de un mismo destino. • Permite corregir la asignación de valor sin necesidad de un nuevo empadronamiento, reemplazando las categorías actuales por los puntajes que se han utilizado originalmente para empadronarlas (o sus valores medios recodificados). • Elimina los saltos de valor entre categorías ya que establece valores continuos en correspondencia con la puntuación posible dentro de la escala. • Permite corregir a través del valor modal el efecto de “empadronamiento bajo” observado en algunos destinos particulares. • Evita la adopción de los valores máximo y mínimo que resultan ser estadísticamente poco probables. jvillamonte@datafull.com

33. MétodoBeta • Elimina los saltos de valor. • Evita la adopción de los valores máximo y mínimo. jvillamonte@datafull.com

34. MétodoBeta • Se debe al profesor Ballestero, y ha sido desarrollado en aplicacionespor los profesores Romero y Caballer. • Constituye un enfoque alternativo dentro de las técnicas comparativas. • Abandona la hipótesis de proporcionalidad directa entre la variable explicativa (signo externo) y la variable a explicar (valor unitario asignable a la construcción). • Plantea la explicación de una relación funcional desconocida entre las variables a explicar y explicada, pero reconoce que dicha relación funcional presenta un nivel de correlación significativo y una vinculación monótonamente creciente o decreciente ante los cambios marginales observables en la posición de ambas variables. • Adopta como hipótesis de análisis que ambas variables obedecerán estadísticamente a funciones de distribución de tipo Beta, similares a la Normal, aunque asimétricas y desarrolladas entre valores mínimos y máximos positivos (asimilables a una variable monetaria). • Establece una relación de proporcionalidad entre ambas funciones de distribución, permitiendo estimar el valor de la variable a explicar en razón de la ubicación que se le asigna como reflejo de la observada para el valor índice (variable explicativa) dentro de su propia función de distribución. jvillamonte@datafull.com

35. MétodoBeta • Permite corregir a través del valor modal el efecto de “empadronamiento bajo” observado en algunos destinos particulares. $ Puntos jvillamonte@datafull.com

36. Tarifaria • Nueva tabla de valores de Reposición aplicable a la totalidad de los Destinos actualmente empadronados. jvillamonte@datafull.com

37. Tabla de Ross-Heidecke • Corrige el valor a nuevo deduciendo la depreciación por efectos de deterioro y obsolescencia. • Los factores considerados son la edad y la vida probable. • Se adoptó un estado de conservación Medio (estado 3) para todos los inmuebles. • Se calculó una función que respondiendo al modelo de Ross-Heidecke expresa la depreciación en relación al porcentaje de edad. • Donde y = % de depreciación x = % de edad jvillamonte@datafull.com

38. Superficieedificada • Explica la variación de valor referida al volumen total edificado. • Recoge el concepto económico del valor marginal, interpretando que el costo adicional de construir un m2 más no es lo mismo en una obra de 50m2 que en una de 50.000m2. • Se asigna el coeficiente 1 a un inmueble tipo de 750m2 edificados, que responde al desarrollado sobre un lote tipo de 375m2, arrojando un FOT = 2. jvillamonte@datafull.com

39. Formulación Se formula: • VGE =  [ VRDI x SI ] x CSC Siendo • VGE: Valor Global asignable a la Edificación ($) • VRDI: Valor de Reposición Depreciado asignable al Ítem ($/m2) • SI: Superficie del Ítem según registro Usig (m2) • CSC: Coeficiente por Superficie Construida Y: • k =  (% Edad) Siendo • k: Porcentaje de Depreciación • % Edad: Edad en porcentaje de la duración Donde: • % Edad = Edad Actual Vida Probable Siendo • % Edad: Edad en porcentaje de la duración • Edad Actual (años): Edad a la fecha de la Valuación • Vida Probable (años): Edad Actual más 50 años (Expectativa de Vida) Donde: • VRDI = VRI – (VRI x k) Siendo • VRDI: Valor de Reposición Depreciado asignable al Ítem ($/m2) • VRI: Valor de Reposición a Nuevo del Ítem ($/m2) • k: Porcentaje de Depreciación Donde: • VRI =  (X1, X2) Siendo • VRI: Valor de Reposición a Nuevo del Ítem ($/m2) • X1: Destino según registro Usig • X1: Puntaje (ex Categoría Usig) jvillamonte@datafull.com

40. Cálculo Variantes de cálculo: • Establecer una Vida Probable Total de 100 años para todas las edificaciones. • Establecer una Vida Probable Total igual a la suma de la Edad Actual más una Expectativa de Vida de 50 años. • Planilla de aplicación jvillamonte@datafull.com

41. Verificación • Se efectuaron tasaciones por Método Comparativo clásico, a efectos de contrastar los valores obtenidos con los provenientes de la metodología adoptada. • Arribando a resultados satisfactorios, en los cuales los valores obtenidos por Sistema guardan una relación lógica con los valores de mercado obtenidos por comparación. jvillamonte@datafull.com

42. Verificación • Podemos interpretar por el valor de Y = 1.02 X que los valores de tasación se ubican un 2% por sobre los valores del sistema. • El valor de R2 = 99% demuestra desviaciones bajas y una buena correspondencia general en la comparativa de valores. Comparación de resultados • En el siguiente gráfico se asignó al eje X el valor obtenido desde el sistema valuatorio aplicando una expectativa de vida de 50 años, y al eje Y el valor obtenido desde el mercado por tasación, con la finalidad de observar la correspondencia entre ambos. jvillamonte@datafull.com

43. Resultados • Se detectaron casos en los que el empadronamiento no registra una adecuada actualización. • No contamos con los puntajes intermedios para la aplicación detallada del método de las 2 Betas. • Adoptamos para la depreciación un estado fijo para todo el padrón. jvillamonte@datafull.com

44. Conclusiones El sistema posee como ventajas principales: Su facilidad de aplicación. Requiere mínimas reglas de transición. Posee índices de rápida posibilidad de actualización. Conforma el valor con total transparencia y equidad.

45. Actualización • En el caso de la tierra, revisando regularmente el valor unitario del “lote tipo” y los índices de “localización” “uso” y “superficie” establecidos para cada segmentación. • A las edificaciones, podrá actualizárselas a través de un índice de variación del costo de la construcción, según los índices que regularmente emiten instituciones reconocidas como CAC o INDEC, proporcionando todos los valores de reposición. jvillamonte@datafull.com

46. Recomendación Final • La propuesta participa del concepto de que valuar implica tomar una serie de decisiones basadas en la más completa información de mercado disponible, trabajando el dato estadístico mediante una adecuada ponderación. • Los desajustes observados en el sistema actual de valuaciones fiscales de la Ciudad de Buenos Aires se superan globalmente a partir de la propuesta, en especial la inequidad hoy existente. • No obstante, en nuestra opinión el impacto recaudatorio no es neutro si se mantienen las alícuotas actuales (la tierra aumentaría entre cuatro y cinco veces su valor promedio, y las edificaciones prácticamente lo duplicarían). • Existe margen para la reducción de las alícuotas hoy vigentes, además de las medidas relativas a mínimos no imponibles y gradualidad de aplicación del nuevo modelo. jvillamonte@datafull.com