CAS PRATIQUE SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

CAS PRATIQUE SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION Adil de l'Hérault

Adil de l'Hérault La loi du 6 Juillet 1989 Le champ d’application de la loi Locaux à usage d’habitation principale loués vides Locaux à usage mixte professionnel et habitation Garages, jardins… accessoires au local principal Caractère d’Ordre Public de la Loi (Art. 2)

Adil de l'Hérault Article L 632-1 du CCH (Loi du 18 janvier 2005) Locations meublées à usage d'habitation principale Un texte d'ordre public Un contenu minimal

CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION Adil de l'Hérault LES REVISIONS DE LOYERS

CAS PRATIQUE SUR LES REVISIONS DE LOYERS Adil de l'Hérault Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

Adil de l'Hérault La révision annuelle du loyer ( art 17d) • Le loyerpeutêtrerévisé •Si une clause de révisioneststipuléedans le contrat •Et elle ne doit pas excéder la variation annuelle d’un indiceéconomiqueimpératif: l’indice de référence des loyers (IRL), pour les révisionseffectuées à compter du 01/01/2006 (réformé par la Loi du 08/02/2008) Rappel : pour les révisionsantérieures au 01/01/2006, révisionselon la moyennesurquatretrimestresassociée à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC),

Adil de l'Hérault La révision annuelle du loyer ( art 17d) • Révisionannuelle • à la date convenue par les parties • à défaut au terme de chaqueannée du contrat • Date de référencepermettant le choix de l’indice • Fixéecontractuellement • A défaut, celle du dernierindicepublié à la date de signature du bail

CAS PRATIQUE SUR LES REVISIONS DE LOYERS Adil de l'Hérault Les locations meublées

Adil de l'Hérault La révision annuelle du loyer • Le loyerpeutêtrerévisé •Si une clause de révisioneststipuléedans le contrat •Et elle ne doit pas excéder la variation annuelle d’un indiceéconomiqueimpératif: -Renvoi à l’article 17 d) de la Loi du 06/07/1989 depuis la Loi du 5 mars 2007 Rappel : pour les révisionsantérieures, liberté du choix de l’indice

Adil de l'Hérault La révision annuelle du loyer • Révisionannuelle • à la date convenue par les parties • à défaut au terme de chaqueannée du contrat • Date de référencepermettant le choix de l’indice • Fixéecontractuellement • A défaut, celle du dernierindicepublié à la date de signature du bail

CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION Adil de l'Hérault LES AUGMENTATIONS DE LOYERS

CAS PRATIQUE SUR LES AUGMENTATIONS DE LOYERS Adil de l'Hérault Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

Adil de l'Hérault Renouvellement du bail donnant lieu à réévaluation de loyer (Art. 17c) Si la reconduction tacite est automatique, le renouvellement, quant à lui, obéit à des règles de forme et de fond Offre de renouvellement au moins six mois avant la fin du bail par LRAR ou exploit d’huissier Le loyer doit être manifestement sous évalué En cas de désaccord, saisir la Commission Départementale de Conciliation puis le juge(avant la fin du contrat) Une hausse étalée par 1/3 annuel (si < 10%) ou par 1/6 annuel (si > 10%)

Adil de l'Hérault Renouvellement du bail donnant lieu à réévaluation de loyer (Art. 17c) A peine de nullité, reproduction dans la notification des dispositions de l’article 17c) Liste des références Contratrenouvellé pour 3 ou 6 ans

CAS PRATIQUE SUR LES AUGMENTATIONS DE LOYERS Adil de l'Hérault Les locations meublées

Adil de l'Hérault Renouvellement du bail avec augmentation de loyer Proposition de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer pour le terme du bail Troismois au moinsavant le terme du bail Si acceptation, renouvellement pour un an Si refus, locatairedoit quitter les lieux

CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION Adil de l'Hérault LES REPARATIONS LOCATIVES

CAS PRATIQUE SUR LES REPARATIONS LOCATIVES Adil de l'Hérault Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

Adil de l'Hérault LES REPARATIONS LOCATIVES / LOI 89Obligations du bailleur (art. 6) Obligation de délivrance délivrance d’un logementdécent (loi 13/12/2000) En bon étatd’usage et de réparationslocatives Garantie de jouissancepaisible du logementloué et garantie des vices Entretien du bienloué entretien en état de servir à l’usageconvenudans le bail faire les réparationsautresque locatives ou dues à la vétusté

Adil de l'Hérault LES REPARATIONS LOCATIVES / LOI 89Obligations du locataire (art. 7) entretien courant du logement, menues réparations et réparations locatives répondre des dégradations et pertes survenant dans les lieux loués à usage de jouissance exclusive

CAS PRATIQUE SUR LES REPARATIONS LOCATIVES Adil de l'Hérault Les locations meublées

Adil de l'Hérault LES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLEOBLIGATIONS DU BAILLEUR (art 1719 et 1720 CCivil Obligation de délivrance Délivrance d’un logement décent En bon état de réparations de toute espèce Garantie des vices ou défauts de la chose louée Entretien du bien loué Entretien en état de servir à l’usage convenu dans le bail Faire les réparations nécessaires autres que locatives ou dues à la vétusté

Adil de l'Hérault LES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLEOBLIGATIONS DU LOCATAIRE Répondre des dégradations et pertessauf à prouverqu’ellesonteu lieu sans safaute (art. 1732 CC) Réparations locatives et menu entretien (tellesquedésignées par l’usage des lieux) saufvétustéou force majeure User de la chose louée en bon père de famillesuivant la destination donnée par le bail (art. 1728 CC) Si pas d’état des lieux,locataire présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 CC)

Adil de l'Hérault LES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLEAménagements Clauses dérogatoires : clauses limitantouétendant les obligations de l’uneoul’autre des parties Clauses définissant plus précisémentles obligations de l’uneoul’autre des parties Par exemple pour unedéfinition plus précise des réparations locatives renvoi au décret n° 87-712 du 26 août 1987 ou aux accords Delmon de novembre 1975

CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION Adil de l'Hérault LES CHARGES RECUPERABLES

CAS PRATIQUE SUR LES CHARGES RECUPERABLES Adil de l'Hérault Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

Adil de l'Hérault Les charges locatives (art 7 et 23) Charges récupérables Pour services rendus liés à l’usage de la chose louée Dépenses d’entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun Impositions sur les services profitant directement au locataire Caractère limitatif de la liste du décret du 26/08/87 sauf dérogation par accord collectif local pour l'amélioration de la sécurité et pour le développement durable Exigibles sur justification, donc forfait impossible

Adil de l'Hérault Le régime des charges récupérables (Art 23) Possibilité de demander des provisions justifiées par les comptes et exercicesantérieurs En cours de bail, régularisationau moinsannuelle Un moisavantcetterégularisation communication du décompte au locataire Durant un mois, à compter de l’envoi, les piècesjustificativessonttenues à la disposition du locataire (PL : introduction d’une prescription biennale)

CAS PRATIQUE SUR LES CHARGES RECUPERABLES Adil de l'Hérault Les locations meublées

Adil de l'Hérault Les charges locatives en meublé Pas de définition des charges récupérables dans le Code civil Nécessaire de préciser dans le bail les charges récupérables (le plus simple : renvoyer au décret n° 87-713 du 26 août 1987) Provisions ou forfait de charges Indiquer les modalités de régularisation des charges s’il s’agit de charges provisionnelles

CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION Adil de l'Hérault L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

CAS PRATIQUE SUR L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE Adil de l'Hérault Les locations vides

Adil de l'Hérault Le dépôt de garantie Versé en garantie de l ’exécution des obligations locatives d ’un montant maximum de un mois de loyer hors charges (art 22) restitution sous deuxmois après la restitution des clés (PL : majoration 10% par mois de retard)

Adil de l'Hérault L’état des lieux : annexé au contrat Un état des lieux d’entrée et de sortie, contradictoire, pour déterminer les éventuelles réparations incombant au locataire L’état des lieux peut être fait : soit par les parties elles même soit par huissier après convocation des parties sept jours au moins à l'avance

Adil de l'Hérault L’état des lieux : un acte contradictoire, une preuve incontestable Lorsque l’état des lieux est établi sous seing privé : le locataire doit se présenter, éventuellement discuter et signer l’état des lieux. S’il est établi par le seul bailleur il n’a pas de valeur probante Si l’état des lieux ne peut être contradictoire il sera dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés (Art 3) Coût du constat d’huissier fondé sur art 3 : 114,65 E sinon honoraires libres Si intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne peuvent être laissés à la charge du locataire

Adil de l'Hérault L’état des lieux : rigueur et cohérence Il est dressé lors de la remise puis lors de la restitution des clefs Il doit être constaté par écrit sur papier libre ou formulaire (PL : contenu à déterminer par décret), signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties Les parties font le tour du logement en qualifiant l’état de chaque pièce et élément d’équipement, en y ajoutant éventuellement des réserves ou commentaires L’état des lieux doit être détaillé et précis A défaut d’état des lieux, présomption de l’article 1731 CCiv ne peut être invoquée par celle des parties ayant fait obstacle à son établissement

CAS PRATIQUE SUR L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE Adil de l'Hérault Les locations meublées

Adil de l'Hérault L’état des lieux : annexé au contrat Un état des lieuxd’entrée et de sortie, contradictoire, pour déterminer les éventuellesréparationsincombant au locataire Modalités de l’état des lieuxfixées par le contrat Si état des lieux entre bailleur et preneur, restitution de la chose tellequereçue, suivantcetétat, exceptéce qui a périou a étédégradé par vétustéou force majeure (art. 1730 CC) Si pas d’état des lieux,locataire présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 CC)

L’état des lieux : annexé au contrat Adil de l'Hérault Projet de Loi • Si intervention d’un tiers, les honorairesnégociés ne peuventêtrelaissés à la charge du locataire • Si l’état des lieux ne peutêtrecontradictoireil sera dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et à fraispartagés

Adil de l'Hérault LE DEPOT DE GARANTIE Versé en garantie de l ’exécution des obligations locatives d ’un montantfixé par les parties dans le contrat restitution dans le délaifixé au contrat après la restitution des clés

CAS PRATIQUE SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION