제 2 장 토지의 등록

1. 제 2 장 토지의 등록

2. 강의 목차 • 토지의 등록과 지적 • 부동산 등기 • 지적과 등기 • 지적민원처리 • 토지분할 허가 • 지적측량의 적부심사 사례

3. 토지의 등록과 지적 • 국가의 토지행정 구분 • 토지배분 • 토지등록 • 국토전반에 걸쳐 상세한 토지정보를 유지•관리하는 토지행정의 기초 • 토지이용계획 • 지가대책 • 토지등록 행정의 중심에 지적제도가 존재

4. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 어원(1) • 지적의 어원(외국의 경우) • 그리스어 카타스티콘(Katastikhon)에서 유래된 설 • 라틴어 캐피타스트럼(Capitastrum) 또는 카타스트럼(Catastrum)에서 유래된 설 • 위의 두 학설은 어원학상 그 내용의 측면에는 세금부과의 뜻을 내포 • 그리스어 카타스티콘(Katastikhon)라는 설 • 프랑스 어원학자 블론데임(Blondheim) • 공책(Note Book) or 상업부기(Business Record)이란 뜻을 가진 그리스어 ‘Katastiknon’에서 유래된 것이라 주장 • 스페인 국립농업연구소 일머(Ilmoor D.) 교수 • 그리스어 접두사 ‘Kata’는 “위에서 아래로”의 뜻, ‘Stikhon’은 “부과”라는 뜻을 가진 복합어 • 지적(Katastikhon)은 “위의 군주가 아래의 시민에 대하여 세금을 부과하는 제도”라 의미로 풀이함 • 라틴어 캐피타스트럼(Capitastrum) 또는 카타스트럼(Catastrum)라는 설 • 미국 퍼듀(Purdue)대학 멕엔트리(J.G.McEntyre)교수 • 로마인의 인두세등록부(Head Tax Register)를 의미하는 라틴어 캐피타스트럼(Capitastrum) 또는 카타스트럼(Catastrum)라는 용어에서 유래된 것이라 주장 • 캐나다 켈거리(Calgary)대학 테스키(W.F.Teskey) 교수 • 과세를 목적으로 하는 토지단위의 기록이라 해석함 • 지적의 발생을 과세설(taxation theory), 치수설(flood control theory), 지배설(rule theory) 등으로 구분한 학자도 있음

5. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 어원(2) • 지적의 어원(우리나라의 경우 ) • 『삼국유사』와『고려사절요』등에서 백제의 도적(圖籍), 신라의 장적(帳籍)1), 고려의 전적(田籍) 등 오늘날의 지적(地籍)과 유사한 토지에 관한 기록이 있음 • 조선시대의 경국대전(經國大典)에서 전지(田地)를 6 등급으로 구분하고 매 20년마다 측량하여 양안(量案;현재의 토지대장)을 작성하고 호조(戶曹)와 도(本道) 및 고을(本邑)에 비치한다는 기록 등이 있음 • 고종32년(1895년) 3월 26일 내부관제(內部官制)(칙령 제53호) 공포 • 동령 제8조 판적국(版籍局)의 사무 제2항에 “地籍에 關 事項”이라고 명시함 • 최초로 법령에 지적(地籍)이라는 용어 사용함 • 고종32년(1895년) 4월 17일 내부분과규정(內部分課規程) 공포 • 제13조 지적과에 관한 사무 분장과 동조 제1항에 지적에 관한 사항 규정함 • 고종32년(1895년) 11월 3일 향회조규(鄕會條規) 공포 • 의정부주본(議政府奏本)으로 공표, 근대적 의미에서 지방자치의 효시 • 제5조 제2항에서 “戶籍 及(또는) 地籍에 관한 事項”으로 규정함 • 법률 제1호(1898년) 제정된 전당포규칙에 나타난 부동산 용어보다 3년 앞선 기록 • 융희2년(1908년) 1월 24일 산림법 공포 • 제19조“·· 3년 이내에 삼림산야의 지적(地籍) 및 견취도(見取圖)(현재의 약도)를 첨부하여 신고하지 않으면 국유로 한다.”규정함 • 여기서 국유는 일본인 지배하에 들어가는 것을 의미함 • 일제시대 토지조사령(1912년) • 토지대장과 지적도를 총칭하여 지적이라 함. • 토지소유권조사의 주요내용은 지적조사로 하여 일반적으로 사용

6. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 정의(1) • 지적의 정의 • 국내학자 ※ 지적법상 지적의 정의 “국가기관이 국토의 전체를 필지 단위로 구획하여 토지에 대한 물리적 현황과 법적 권리관계 등을 등록공시하고 그 변경사항을 영속적으로 관리하는 국가의 사무”

7. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 정의(2) • 국외 학자 • 전문기관

8. 1. 토지의 등록과 지적 도 해 지 적 수 치 지 적 2 차 원 지 적 3 차 원 지 적 4 차 원 지 적 다 목 적 지적 세 지 적 법 지 적 지적의 형태(1) • 지적제도의 형태 • 시행목적에 따라 세지적→법지적→다목적 지적 • 우리나라는 법지적과 다목적지적의 중간 단계 설 치 목 적 제도의 유형 지적 측 량 방 법 등 록 대 상

9. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 형태(2) • 세지적(Fiscal cadastre) : 과세지적, 재정지적 • 지적을 갖게 된 주된 목적이 토지에 대한 조세를 부과함에 있어서 그 세액(稅額)을 결정함을 가장 큰 목적으로 하는 지적제도 • 집권자가 국가의 재정을 확보하기 위해 부동산의 크기를 조사 및 측량하고 가격을 평가하여 과세자료로 이용하는 것이 주된 목적임 • 세지적의 기원은 티그리스, 유프라테스, 나일 강변의 농경 정착시대로 거슬러 올라감 • 대부분의 국가 재정수입을 토지세에 의존하던 농경시대에 개발된 최초의 지적제도로 가장 오래된 역사를 가지고 있는 제도임 • 각 필지에 대한 세액을 정확하게 산정하기 위하여 면적 본위로 운영 • 토지에 관한 가치평가를 위한 기초 자료를 제공, 토지개량에 대한 정확하고 공평한 평가를 할 수 있는 수단을 제공함 • 1720년부터 1723년 사이에 이태리 밀라노(Milano)의 지적도 제작사업은 근대적 의미의 과세지적을 확립하기 위한 최초의 노력임 • 1807년에 프랑스의 나폴레옹이 이룩한 지적제도가 가장 대표적인 세지적 제도이고 근대지적제도의 효시임

10. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 형태(3) • 법지적(Legal cadastre 또는 Juridical cadastre) • 세지적에서 진일보한 지적제도로 일명 소유(권)지적이라 함 • 토지에 대한 사유권이 설정되면서 토지과세는 물론 토지거래의 안전을 도모하며, 국민의 토지소유권을 보호할 목적으로 개발된 지적제도 • 지적의 개념이 토지소유권 보호를 위한 기능으로 변화 • 경계선의 위치를 측지학적으로 명백히 결정하여 토지소유권이 미치는 범위를 확인,보증하는데 그 목적이 있는 지적제도 • 토지의 평가보다는 소유권의 한계설정과 경계복원의 가능성을 더욱 강조한 것 • 과세목적 이외에 법적 개념으로 지적을 이해하고 평가하게 된 것은 이미 17세기 유럽에서 시작되어 소유권이 인정되기 시작한 산업화시대에 개발된 지적제도임 • 각 필지의 경계점에 대한 측지학적 위치를 정확하게 결정하여 토지에 대한 소유권이 미치는 범위를 확인,인증하기 위해 위치본위로 운영되는 지적제도임 • 법지적 제도는 경계 또는 좌표를 정확하게 등록하는데 주력함 • 주요목적은 토지소유권을 보호하는데 있으며, 토지의 등록사항이 정확하지 못할 경우 발생하는 여러 가지 손해에 대하여 선의의 제3자를 보호함 • 현행 우리나라 지적법이 법지적제도의 기능을 담당하는 것은 지적법 제1조에서 “이 법은‧‧소유권의 보호에 기여함을 목적으로 한다.”고 규정한 것을 그 근거함

11. 1. 토지의 등록과 지적 지적의 형태(4) • 다목적지적(Multipurpose cadastre) • 토지에 관한 등록자료가 분화되고 있는 현대사회의 요청에 따라 다양한 토지정보를 신속하고 정확하게 제공하기 위하여 만든 지적제도임 • 필지단위로 토지와 관련된 기본적인 정보를 계속하여 즉시 이용이 가능하도록 종합적으로 제공하여 주는 기본골격임 • 일명 종합지적 또는 통합지적, 경제지적이라 함 • 세지적과 법지적의 기능은 물론 각종 토지정책을 효율적으로 수행하도록 토지에 과한 정보를 종합적으로 집적․관리하고 이를 여러 목적에 활용하는 다기능적이고 다목적인 지적제도임 • 일필지를 단위로 토지관련정보를 종합적으로 최신화하여 유지관리하며, 정보를 신속하게 지속적으로 제공할 수 있는 최신의 지적제도임 • 상하수도, 전기, 가스, 전화, 난방 등 공공시설을 집중적으로 등록․관리하는 지적제도를 시설지적(Utility cadastre)라 함

12. 1. 토지의 등록과 지적 발달과정에 따른 지적제도의 분류 세 지 적 법 지 적 • 시장경제사회 • 전제군주사회 • 조세 부과 • 소유권 보호 다목적 지적 • 면적 본위(Area) • 위치본위(Location) • 정보화 사회 • 다목적 정보관리 • 종합화 본위 • (Integration) 지적의 형태(5)

13. 1. 토지의 등록과 지적 지적제도의개요 • 지적제도의 의의 • 지적제도는 토지의 위치(지번), 종류(지목), 형태(경계), 규모(면적)등 토지에 관한 일정사항을 공적장부(지적공부)에 등록·공시하는 제도임 • 즉, 토지(일필지)에 대한 물리적 현황과 법적 권리관계를 등록·공시하는 국가의 제도임 • 물리적 현황은 토지의 경계·지상의 건축물·지하의 시설물 등임 • 법적 권리는 소유권과 지상권·지역권 등 기타 권리관계 등임 • 지적제도의 목적 • 공적측면 • 국토의 효율적인 관리 • 토지정책 및 행정수행의 기초자료 제공 • 사적측면 • 국민의 토지소유권 보호 • 토지거래의 안전성 및 신속성 보장

14. 1. 토지의 등록과 지적 지적조사 지적창설 지적관리 지적공부작성 지적정보화 측량성과 測量成果 지적도 조사결과 LIS 토지대장 경계 좌표 이동 면적 토지정보 이ㆍ활용 측량 소유자 조사 ○ ○ 토지이동 소유권변동 • 지적제도의 변천 과정

15. 1. 토지의 등록과 지적 지적제도의 기능(1) • 사회적 분류에 따른 기능 • 사회적 기능 • 지적은 정확하게 토지를 등록하여 완전한 공시기능을 확립함으로써 사회적으로 토지문제를 해결하는데 중요한 기능을 함 • 법률적 기능 • 사법적 기능 • 지적제도는 사인간의 토지거래의 용이성, 경비 절감, 거래 안전·신속을 도모하는 공시제도임 • 공법적 기능 • 지적법을 근거로 토지를 지적공부에 등록하게 되면 토지등록은 법적효력을 갖게 되고 공적확인의 자료임 • 행정적 기능 • 역사적 초기에 국가재정을 위한 과세목적으로 시작하여 토지와 관련된 과세를 위한 평가와 부과징수를 용이하게 하는 수단으로 사용되어 왔음 • 현대에 와서는 택지개발, 주택건설 등 공공계획 수행에 필요한 용지의 확보, 비경제적인 토지의 세분화의 방지 또는 지역적인 토지투기 예방을 위한 각종 토지규제의 기초자료로 제공됨 • 최근 지적이 토지정책자료의 공급역할을 효율적으로 수행키 위하여 국제적으로 토지정보시스템(Land Information System)을 구성하는 추세임

16. 1. 토지의 등록과 지적 토지 이용 계획 토지거래 주소표기 토지과세 지적제도 토지평가 부동산 시설물 관리 기타 권리 소유권 지적제도의 기능(2) • 행정적 분류에 따른 기능

17. 1. 토지의 등록과 지적 토지의 등록(1) • 토지등록의 개념 • 등록은 국가가 행정목적의 수행을 위하여 필요한 사항을 소정 양식에 따라 공적인 장부에 기록하고 그 변동사항을 계속적으로 정리•관리 하는 행위 • 토지의 등록은 국가기관인 토지의 소관청(시장․군수․구청장)이 토지등록사항의 공시를 위하여 토지에 관한 공부를 비치하고 이를 토지소유자나 기타 이해관계자에게 필요한 정보를 제공하기 위한 행정행위 • 우리나라에서 실정법상 토지의 등록이라 함은 지적관리만을 의미하고 토지등기는 포함하지 않음 • 토지의 등록단위는 토지를 인위적으로 구획한 필지 • 필지는 소유권의 단위인 동시에 토지 거래의 단위

18. 1. 토지의 등록과 지적 토지의 등록(2) • 토지등록의 원칙 • 직권등록주의 원칙 • 적극적 등록주의, 등록 강제주의 라 함 • 국가기관의 장인 소관청이 필지를 강제적으로 지적공부에 등록•공시해야 한다는 이념 • 1950년 지적법 제정 당시에 처음으로 도입 • 지적법 제3조제2항 후단 참고 • 국정주의 원칙 • 행정처분으로 결정할 수 있는 권한을 가진다는 이념 • 지적공부의 등록사항은 국가의 공권력에 의해 국가만이 결정할 수 있는 권한을 가진다는 것 의미 • 토지의 표시방법의 전면적인 통일성․획일성․일관성의 유지와 표시의 정확성․정밀성․객관성의 확보라는 측면이 강함 • 물적편성주의 원칙 • 개개의 토지(필지)를 중심으로 등록부(지적공부)를 편성하는 원칙 • 토지의 각 1필지마다 1장의 토지(임야)대장 카드를 작성하는 편성 원칙 • 가장 우수하고 합리적인 제도로 각국에서 가장 많이 사용

19. 1. 토지의 등록과 지적 토지의 등록(3) • 신청의 원칙 • 신청은 등록을 촉진하기 위한 자료를 제공하는 것을 의미 • 소유자 등에게 신고의무 부과 • 신고의무 해태, 허위신고 등에 대한 벌칙 • 지적정리를 위한 행정행위의 효력발생 요건으로 다음 두 가지가 있음 • 신청행위 - 쌍방적 행정행위 또는 협력을 요하는 행정행위 • 지적정리신청행위 • 쌍방적 행정행위인 동시에 독립적 행정행위(양면성) • 신청이 없는 경우에 국가의 단독의사에 의해 처리 가능 • 토지 소유자 단독신청을 원칙으로 함(단독신청주의) • 단독신청의 예외 → 대위(代位)신청제 • 공시의 원칙 및 공개주의 • 토지등록의 법적지위에 있어서 토지이동이나 물권의 변동은 반드시 외부에 알려야 한다는 원칙 • 공신의 원칙은 인정하지 않음 • 특정화의 원칙 • 권리의 객체로서의 모든 토지(필지)는 반드시 특정적․단순․명확한 방법에 의해 인식될 수 있도록 개별화함을 의미 • 우리나라 - 지번, 미국 - Grid체계(분구제도)

20. 1. 토지의 등록과 지적 토지의 등록(4) • 토지등록의 효력(행정처분에 의한) • 구속력 • 행정처분이 그 내용에 따라 행정처분해 자신이나 그 행정처분의 상대방 및 관계인을 구속하는 효력 • 공정력 • 토지등록에 있어서의 행정처분이 유효하게 성립되기 위한 요건을 완전히 갖추지 못하여 하자가 있다고 인정될 때라도 절대 무효인 경우를 제외하고는 소관청, 감독청, 법원 등 권한 있는 기관에 의하여 쟁송 또는 직권으로 그를 취소할 때까지 그 행위는 적법의 추정을 받고 누구도 그 효력을 부인할 수 없는 것으로서 무하자추정 또는 적법성이 추정되는 것이다 • 확정력 • 일단 유효하게 등록된 표시사항은 일정한 기간이 경과한 뒤에는 그 상대방이나 이해관계인이 그 효력을 다툴 수 없을 뿐만 아니라 소관청 자신도 특별한 사유가 없는 한 그 처분행위를 다툴 수 없는 것 • 불가쟁력 또는 형식적 확정력이라 함 • 처분청 자신도 변경할 수 없는 힘을 불가변력 또는 관습적 추정력이라 함 • 강제력 • 지적측량이나 토지등록사항에 대하여 사법권의 힘을 빌릴 것이 없이 행정청 자체의 명의로서 자력으로 집행할 수 있는 강력한 효력을 갖는 것

21. 1. 토지의 등록과 지적 토지의 등록(5) • 1필지의 획정원칙 • 지번부여지역 동일의 원칙 • 1필지의 토지로 획정하기 위해서는 지번부여지역이 동일 • 용도동일의 원칙 • 1필지의 토지로 획정하기 위해서는 그 용도가 동일 • 소유자동일의 원칙 • 1필지의 토지로 획정하기 위해서는 토지를 소유하는 자가 동일 • 축척동일의 원칙 • 1필지의 토지로 획정하기 위해서는 도면의 축척이 동일 • 지반연속의 원칙 • 1필지의 토지로 획정하기 위해서는 지반이 연속되어야 하는 원칙 • 도로, 구거, 하천, 계곡, 능선 등 주요 지형지물에 의하여 지반이 연속되지 아니하는 경우에는 별개의 필지로 획정 • 주지목추종의 원칙(주용도추종의 원칙) • 주된 용도로 사용되는 토지에 병합하여 1필지로 획정

22. 1. 토지의 등록과 지적 • 과세대장의 기능외에 필지별로 토지에 대한 물리적 현황과 소유권 관계를 공시 기능 지적공부(1) • 지적공부의 개념 • 토지의 거래 및 과세 그리고 구획된 단위토지를 등록해서 비치하는 공적인 공부 • 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 좌표, 면적 등 지적에 관한 내용을 등록․표시하여 그 내용을 공적으로 증명하는 장부 • 지적공부의 기능 초 기 • 토지에 대한 세금을 효과적․능률적 부과 목적의 과세대장과 흡사한 기능 현 재

23. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(2) • 지적공부의 종류

24. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(3) • 지적공부의 등록사항 • 토지소재 • 토지가 위치하고 있는 지번지역을 나타내는 것, 행정구역의 리․동을 기준 • 지번 • 토지의 특정화를 위하여 지번부여지역별로 기번하여 필지마다 하나씩 붙이는 번호 • 지목 • 토지를 필지단위로 등록하는데 있어서 토지의 특정성과 개별성을 부각시키기 위하여 토지의 현황에 따라 그 쓰임의 용도가 영구적 또는 반영구적이라고 판단될 때 그 쓰임을 몇 개의 용도로 나누어 그 용도대로 토지의 특정성을 나타내는 것 • 우리나라에서는 지목을 28개로 구분 • 전․답․과수원․목장용지․임야․광천지․염전․대․공장용지․학교용지․주차장․주유소용지․창고용지․도로․철도용지․하천․제방․구거․유지․양어장․수도용지․공원․체육용지․유원지․종교용지․사적지․묘지․잡종지 • 경계 • 한지역과 다른 지역을 구분하는 외적표시이며 토지의 소유권 등 동법상의 권리의 범위를 표시하는 구획선

25. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(4) • 면적 • 일필지를 둘러싼 경계선을 기준면에 투영시켰을 때 그 경계선 내의 넓이를 말하며 평균해수면에 의한 수평면적, 면적의 단위는 ㎡ • 소유권 및 기타권리자 • 토지의 소유자가 명시되며 토지소유자는 토지에 대한 소유권을 가지거나 처분하는데 사용할 수 있고 소유권 이외에도 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등의 물권과 그밖에 임차권, 환매권, 가등기 등을 할 수 있으나 우리나라에서는 소유권이외의 권리는 등록하지 않음 • 개별공시지가 • 국세와 지방세의 과세기준으로 활용 • 용도지역 • 국토의계획및이용에관한 법률에 규정된 용도지역 등록

26. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(5) • 지적도(1/1,200)

27. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(6) • 임야도

28. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(7) • 토지대장과 임야대장

29. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(8) • 공유지연명부와 대지권등록부

30. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(9) • 경계점좌표등록부 • 시가지 지역의 축척변경시행지역 • 도시개발법에 의한 도시개발사업 • 농어촌정비법에 의한 농어촌정비사업 • 산업입지및개발에관한법률에 의한 산업단지조성사업 • 도시재개발법에 의한 도시재개발사업 • 주택법에 의한 주택건설사업 • 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 • 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률에 의한 지역개발사업 • 그밖에 행정자치부장관이 인정하는 토지개발사업

31. 1. 토지의 등록과 지적 지적공부(10) • 지적화일 • 지적공부의 등록사항을 지역전산본부의 전산정보처리조직에 의하여 처리하는 경우에 그 등록화일은 지적공부로 봄 • 즉, 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 등의 지적공부에 등록할 사항을 지적법이 정하는 바에 따라 전산정보처리조직에 의하여 자기디스크․자기테이프 그밖의 이와 유사한 매체에 기록․저장 및 관리하는 집합물