CONDOMINIO: Aspetti fiscali e contabili

1. CONDOMINIO: Aspetti fiscali e contabili a cura di Michele Polimeno Dottore Commercialista & Revisore Legale INDICE Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore artt. 1129-1130 c.c. Regime fiscale del condominio Obblighi fiscali del condominio Agevolazioni fiscali 36-50% e 55-65%

2. 1. Nomina, revoca ed Obblighi dell’Amministratore (art. 1129) • (I) Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. • L’obbligo non è derogabile neppure da un regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini.

3. Nulla impedisce che possa essere nominato un amministratore quando i condomini siano otto o in numero inferiore. • Nel caso in cui i condomini siano otto o di meno si seguono i principi generali sulla comunione artt. 1105 e 1106 c.c. • (II) Contestualmente all’accettazione della nomina ed ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e dove si trovano i 4 registri obbligatori, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia.

4. (III) L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza assicurativa per responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. • (IV) L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere contestuale all’inizio dei lavori. • (V) Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune devono essere affissi le generalità ed i recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

5. (VII) L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o terzi, nonché le spese erogate, su uno specifico c/c intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può prenderne visione ed estrarne copia, a proprie spese. • (VIII) Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio ed i singoli condomini ed eseguire le attività urgenti senza diritto ad ulteriori compensi (è punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della documentazione da parte dell’amministratore uscente – Cass. Pen. n. 29451 deposita il 10 luglio 2013).

6. (IX) Salvo che sia espressamente dispensato dall’assemblea (si ritiene siano necessari i medesimi millesimi per l’approvazione del rendiconto, ovvero 1/3 dei millesimi e dei partecipanti al condominio), l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle quote condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. • Nulla vieta all’amministratore di agire anche subito dopo la chiusura della gestione, previa approvazione da parte dell’assemblea del rendiconto della gestione. • Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre (dall’approvazione del consuntivo), l’amministratore è autorizzato a sospendere l’erogazione al condomino moroso dei servizi fruibili separatamente (es. dotando l’ascensore di chiavi) e senza pregiudicare i diritti fondamentali.

7. L’approvazione del rendiconto, e relativo piano di riparto, è necessario per l’immediata esecutività del decreto ingiuntivo; tuttavia, l’amministratore può richiedere il decreto ingiuntivo anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo caso non potrà richiedere la clausola di immediata esecuzione. • Se anche la notifica del decreto ingiuntivo non convince il moroso a pagare, si arriverà a pignorare i beni del condomino moroso; si attiverà il pignoramento mobiliare per gli importi più bassi e quello immobiliare per gli importi più rilevanti.

8. In caso di pignoramento immobiliare bisogna verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteca, magari in favore delle banche che hanno erogato il mutuo, in quanto queste ultime sono creditori privilegiati ed hanno il diritto di essere soddisfatte prima del condominio, con il rischio (probabile) di recuperare ben poco. • L’amministratore è tenuto a comunicare i nominativi dei condomini morosi ai creditori non soddisfatti, su semplice loro richiesta, affinchè tentino di recuperare il credito su chi non paga prima di poter agire nei confronti di chi è in regola con i pagamenti.

9. Viene, quindi, confermato il principio della parziarietà dell’obbligazione mentre in passato ciascuno poteva essere chiamato a pagare per tutti dal creditore insoddisfatto. • Pertanto, solo dopo aver concluso la procedura esecutiva nei confronti dei morosi, i creditori ancora insoddisfatti potranno rivalersi nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, garanti “finali” dei creditori del condominio. • Diritto dei condomini ad essere informati sulle morosità esistenti nel condominio.

10. Ulteriori conseguenze delle morosità • I fornitori del condominio, in caso di mancati pagamenti, possono sospendere l’erogazione dei servizi. • Tale sospensione può avvenire senza particolari formalità per le spese di pulizia, giardinaggio, ecc., mentre quando si tratta di servizi essenziali, quali la luce, il gas, l’acqua o il riscaldamento, la sospensione del servizio è possibile solo ed esclusivamente se l’inadempimento del condominio sia non solo di notevole entità, ma soprattutto se vi sono dubbi sulla regolarità dei successivi pagamenti. In questi casi, la decisione di sospendere il servizio deve essere annunciata al condominio con congruo preavviso.

11. (X) L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. • (XI) La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

12. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscalii condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

13. (XII) Costituiscono gravi irregolarità: • 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore; • 2) la mancata esecuzione di delibere assembleari; • 3) la mancata apertura ed utilizzazione del c/c; • 4) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore; • 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione coattiva

14. 7) la mancata tenuta dei registri obbligatori • 8) l’omessa o incompleta indicazione dei dati richiesti al momento dell’accettazione dell’incarico. • (XIV) L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. • E’ bene precisare sin dall’atto di nomina il compenso richiesto nel caso in cui vengano eseguiti lavori straordinari.

15. Nel caso in cui non sia stato pattuito nulla in riferimento a questo tipo di opere, nessun compenso aggiuntivo spetta all’amministratore il quale, si presume, nell’accettare l’incarico ha fatto ogni considerazione. • Pertanto, l’assemblea potrà legittimamente respingere il compenso richiesto se non è stato determinato. • Nel caso in cui il compenso straordinario non venga pattuito, non sarà facoltà dell’amministratore rifiutarsi di eseguire la delibera che ha previsto le opere.

16. (art. 1130) L’amministratore, oltre a quanto detto, deve: • eseguire le delibere dell’assemblea e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale; • Disciplinare l’uso delle cose e dei servizi comuni; • Riscuotere gli oneri condominiali ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; • Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio • Eseguire gli adempimenti fiscali • Curare la tenuta dei 4 registri obbligatori

17. 8) Conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione, sia relativa ai condomini che allo stato tecnico-amministrativo dello stabile e del condominio 10) Redigere in rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni

18. Natura dell’incarico • L’amministratore adempie il proprio incarico in virtù di un rapporto qualificabile come “mandato senza rappresentanza” che lo lega al condominio; in forza di tale “mandato” svolge l’attività in nome e per conto del condominio, nella cui sfera giuridica si riversano i risultati della gestione. • Ragion per cui, nelle ipotesi di inadempimenti fiscali, l’amministratore risponde ai condomini (e non al fisco) per responsabilità contrattuale.

19. Adempimenti fiscali L’ amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento deve comunicare all’anagrafe tributaria i dati dei fornitori (circ. min. 6 novembre 2000 n. 204/E). Tale comunicazione avviene mediante il quadro AC del modello Unico dell’amministratore (anche nei condomini con non più di quattro condomini, laddove sia stato conferito l’incarico). Se l’amministratore amministra più condomini, occorre compilare più quadri AC, uno per ciascun condominio.

20. Nel quadro AC l’amministratore deve indicare: • i propri dati anagrafici ed il proprio C.F. • Il C.F. del condominio; se amministra più condomini va compilato un quadro AC per ogni condominio; • I dati identificativi di ciascun fornitore e l’importo dei beni/servizi acquistati; • I dati identificativi (catastali) del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati su parti comuni condominiali. Il D.L. 70/2011 per tali interventi ha eliminato l’obbligo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara. In luogo della comunicazione i condomini devono indicare nella propria dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile.

21. Nel quadro AC non devono essere comunicati i dati relativi: • alle forniture di acqua, gas, energia elettrica; • Agli acquisti di beni e servizi che risultino, al lordo dell’iva, non superiori complessivamente ad euro 258,23 per singolo fornitore; • Alle forniture relative a pagamenti soggetti a ritenute alla fonte, in quanto già compresi nel modello 770.

24. Inoltre, l’amministratore deve adempiere agli ulteriori obblighi fiscali imposti dalla legge: • Presentare la dichiarazione imu e pagare il relativo tributo per le parti comuni dell’edificio; • operare le ritenute fiscali sui compensi corrisposti a terzi, rilasciare le certificazioni come sostituto d’imposta e presentare il modello 770; • Conservare ed esibire la documentazione su richiesta del Fisco (art. 32 D.P.R. 600/1973). Qualora l’amministratore non esibisca la predetta documentazione, l’Amministrazione finanziaria non potrà prendere in considerazione la stessa a favore del condomino in fase di accertamento.

25. Adempimenti contabili • L’art. 1130 n. 6) e 7) c.c. (rivisto dalla legge 220/2012) prevede che l’amministratore tenga ed aggiorni i seguenti 4 registri obbligatori: • 1) registro di anagrafe condominiale, riportante le generalità dei proprietari (o titolari di diritti reali) comprensive del codice fiscale, della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare ed ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione deve essere comunicata in forma scritta all’amministratore entro 60 giorni; in caso di inerzia, l’amministratore richiede le informazioni a mezzo raccomandata, e decorsi infruttuosamente 30 giorni, acquisisce autonomamente le informazioni addebitandone il costo ai singoli condomini inadempienti;

26. 2) registro dei verbali delle assemblee, in cui vengono annotati i verbali assembleari, comprese le mancate costituzioni. Al registro è allegato il regolamento di condominio; • 3) registro di nomina e revoca dell’amministratore, in cui vengono annotati cronologicamente le date di nomina e di revoca; • 4) registro di contabilità, ove vanno annotati cronologicamente, entro 30 giorni dalla data di effettuazione, i movimenti contabili in entrata ed in uscita (simile al libro giornale delle società). • La contabilità condominiale può essere tenuta con i criteri di cassa (più comprensibile) o di competenza (più corretto), la scelta è libera ma può essere imposta dall’assemblea o regolamento.

27. L’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. • A norma dell’art. 1130 – bis c.c., il rendiconto deve essere composto da: • Registro contabilità; • riepilogo finanziario; • Nota esplicativa, che espone i principali accadimenti gestionali. • Unitamente al rendiconto, l’amministratore deve presentare il bilancio preventivo.

28. Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio. • L’assemblea può anche nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La delibera è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la spesa è ripartita tra tutti i condomini in base alle quote millesimali. • I documenti e le scritture devono essere conservate per dieci anni dalla data della relativa registrazione. • L’assemblea può, inoltre, nominare un consiglio di condominio costituito da tre condomini (negli edifici di almeno 12 unità) con funzioni consultive.

29. Riferimenti giurisprudenziali • Il rendiconto deve: • Evidenziare le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione (Cass. 20 aprile 1994, n. 3747; Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405); • Essere strutturato secondo il principio di cassa (Trib. Milano 20 giugno 1991, n. 5036); • Distinguere le spese ordinarie da quelle straordinarie (Cass. 21 novembre 2000, n. 15010).

30. Situazione Patrimoniale

31. Conto economico (entrate – uscite)

33. Ripartizione spese

34. 2. Regime fiscale del condominio • Il condominio non è annoverato dall’art. 73 D.P.R. 917/1986 (TUIR) tra i soggetti passivi d’imposta; • Pertanto, non è un soggetto passivo autonomo (anche se ha C.F. ed agisce da sostituto d’imposta); • Di conseguenza, le imposte gravanti sulle parti comuni sono a carico dei singoli condomini, soggetti passivi pro-quota in base ai millesimi, anche se l’obbligo del pagamento può gravare sull’amministratore;

35. In caso di mancato versamento, nei confronti del fisco ciascun condomino risponde in solido per l’intero, salvo il diritto di regresso verso gli altri condomini; • Il reddito prodotto dalle parti comuni del condominio (casa condominiale locata – spazi pubblicitari) concorre a formare il reddito di ciascun condominio in virtù dei millesimi posseduti. A tal fine, l’amministratore rilascia apposita certificazione. • L’eventuale atto di accertamento del fisco andrà notificato al singolo condomino pro-quota. • La riscossione coattiva, relativa al reddito delle parti comuni, dovrà essere compiuta solo per la quota parte di reddito.

36. IMU, il tributo è dovuto da ciascun condomino (es. alloggio del portiere) in base ai millesimi posseduti, anche se al conteggio ed al pagamento vi provvede l’amministratore; • IRAP, i proventi derivanti dalle parti comuni sono esclusi da imposizione (assenza presupposto impositivo); • IVA, l’iva pagata sugli acquisti è un costo e l’amministratore è obbligato a richiedere ricevuta fiscale (non necessariamente fattura) in quanto il condominio non è un soggetto d’imposta ai fini iva, ed è considerato alla stregua dei privati, un consumatore finale.

37. 3. Obblighi fiscali del condominio • Sebbene il condominio non sia un soggetto passivo d’imposta, ha precisi obblighi tributari che vengono assolti dall’amministratore (art. 1130 c.c.) • Obbligo di chiedere il codice fiscaleall’Agenzia delle Entrate mediante apposito modello (AA5/6). La richiesta fatta dall’amministratore deve indicare il verbale da cui risulti la sua nomina (art. 4 D.P.R. 605/1973). • Obblighi quale sostituto d’imposta (artt. 23 comma 1, 24 comma 1, 25 comma 1 DPR 600/1973) anche se è l’amministratore che materialmente esegue le ritenute ed effettua i versamenti (circ. min. 6 novembre 2000 n. 205 E).

38. Per i compensi di lavoro autonomo, l’amministratore all’atto del pagamento deve: • Operare una ritenuta fiscale d’acconto del 20% sui compensi corrisposti a terzi; • Versare le ritenute irpef (1019/1040) entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento; • Consegnare entro il 28 febbraio dell’anno successivo, a ciascun percipiente, una certificazione attestante l’ammontare delle ritenute operate e versate; • Presentare modello 770, entro 31 luglio dell’anno successivo, salvo proroghe.

40. Per i compensi da lavoro dipendente (portiere) le trattenute, fiscali e contributive, sono fatte in busta paga ed i versamenti fatti entro il 16 del mese successivo. • Medesime scadenze sono previste per il rilascio della certificazione (CUD) e per l’invio del modello 770. • Ritenute d’acconto del 4% vanno applicate sui compensi corrisposti per contratti di appalto di opere o servizi (interventi di manutenzione, servizi di pulizia, ecc…); • Sono esclusi dall’obbligo di ritenuta del 4% i compensi corrisposti per:

41. Contratti di somministrazione acqua, luce, gas; • Contratti di assicurazione; • Compensi di lavoro autonomo (si applica la ritenuta del 20%); • Compensi corrisposti a persone che adottano regimi fiscali agevolati.

42. 4. Agevolazioni fiscali 36-50% e 55-65% (DL 63/2013 conv. L 90/2013) • Detrazione Irpef del 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio; • Detrazione Irpef/Ires del 55-65% per interventi di riqualificazione energetica;

43. Il percorso assembleare PREMESSE • In assemblea si discute sull’opportunità di effettuare lavori straordinari su parti comuni dell’edificio condominiale. I condomini approvano di effettuare detti lavori, dando precise indicazioni circa i tempi e le modalità di intervento. • Viene, quindi, chiesto all’amministratore di redigere un capitolato tecnico dei lavori che tenga conto delle indicazioni espresse dall’assemblea e di raccogliere diverse offerte da parte di varie imprese.

44. 3 Tutti i condomini hanno diritto di proporre preventivi di spesa da confrontare alla prossima assemblea. • L’amministratore ed i consiglieri raccolgono le varie offerte e stilano un prospetto comparativo da sottoporre all’assemblea per facilitare la scelta dell’impresa a cui affidare i lavori. • Viene indetta un’assemblea alla quale, se pur in modo informale, partecipano le imprese prescelte per l’assegnazione dell’appalto dei lavori.

45. DECISIONE • L’ assemblea sceglie l’impresa ed il preventivo di spesa. ESECUZIONE 7 Nel corso della stessa assemblea i condomini decidono anche in merito ai modi e tempi di pagamento della spesa indicata nel prevenivo prescelto e danno mandato all’amministratore di sottoscrivere un contratto di appalto che preveda nel dettaglio la prestazione da eseguire, i tempi ed i modi di realizzazione e soprattutto le responsabilità in caso di ritardo o di errori o di vizi nell’esecuzione dell’opera.

46. In questa assemblea viene anche nominato il direttore dei lavori affinchè vigili sulla buona esecuzione dei lavori, sulla loro conformità con quanto previsto nel capitolato esecutivo, sul rispetto dei tempi di consegna, sull’idoneità tecnico-professionale delle imprese nonché sul collaudo finale. • All’amministratore viene anche dato l’incarico di seguire i lavori sotto il profilo fiscale per usufruire delle agevolazioni fiscali, eventualmente deliberando un compenso per questa sua attività. • L’amministratore dovrà, inoltre, accertare che tutti gli adempimenti vengano espletati, non essendo a ciò esonerato dalla presenza di altri professionisti (fatti salvi i casi i cui sia nominato un responsabile dei lavori).

47. 11 L’amministratore, a seguito dei pagamenti in base alla rateizzazione stabilita, provvede a pagare l’impresa a mezzo bonifico bancario o postale nei vari momenti (anticipo, sal) e a lavori ultimati, previo collaudo. 12 L’amministratore provvede a rilasciare a ciascun condomino, in base alla sua quota millesimale di proprietà, la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.

48. Interventi di recupero del patrimonio edilizio 36-50%. • Per le spese pagate, mediante bonifico bancario o postale <<parlante>>, dal 26.06.2012 al 31.12.2013 è stata innalzata sia la detrazione Irpef (dal 36% al 50%) che il tetto massimo di spesa (da 48.000 a 96.000 euro). Dal 1 gennaio 2014 si tornerà ai vecchi valori (36% e 48.000 euro). • A tal fine rileva la data dell’effettivo pagamento, a prescindere dal periodi di effettuazione dei lavori e dalla data di emissione delle relative fatture. • La detrazione va ripartita in 10 rate annuali. • Nelle ipotesi di lavori eseguiti su parti condominiali, il limite massimo di spesa è riferito a ciascuna unità abitativa. • Nel caso in cui un condomino possegga più appartamenti, il limite massimo di spesa va considerato separatamente per ciascun immobile.

49. Interventi agevolabili (C.M. 24.02.1998 57/E e Guida Agenzia Entrate maggio 2013) • Interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Le fatture o le ricevute fiscali devono essere intestate al condominio e la detrazione spetta a ciascun condomino limitatamente alla quota a lui imputabile in base alle tabelle millesimali. A tal fine, l’amministratore deve rilasciare apposita certificazione indicante le spese sostenute dal condomino, il quale dovrà indicarle nella propria dichiarazione per usufruire della detrazione.

50. Interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari; • Interventi relativi alla realizzazione di posti auto pertinenziali; • Interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, alla realizzazione di ogni strumento atto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione delle persone portatrici di handicap; • Interventi di bonifica dall’amianto; • Interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.