VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN - PowerPoint PPT Presentation

zilya
viii peminjaman real estate konsumen l.
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN PowerPoint Presentation
Download Presentation
VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN

play fullscreen
1 / 26
Download Presentation
VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN
127 Views
Download Presentation

VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript

  1. VIII. PEMINJAMAN REAL ESTATE & KONSUMEN UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR KARAKTERISTIK PINJAMAN HIPOTEK PINJAMAN HIPOTEK KEDIAMAN ISTILAH2 TAMBAHAN INSTRUMEN HIPOTEK ALTERNATIF TEKNOLOGI & PINJAMAN2 REKOMERSIAL TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN SEWA GUNA USAHA BEBAN2 PEMBELANJAAN TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN TUGAS TERSTRUKTUR

  2. UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR • Istilah hipotek digunakan dalam hubungannya dengan pinjaman real estate (RE). • Hipotek: bukti tertulis atas hak terhadap kekayaan nyata. • Utang hipotek nonpertanian, nonkediaman disebut hipotek komersial. • Pinjaman hipotek awalnya diterbitkan oleh bank2 komersial & FI lain. • Lembaga asal dapat memegang hipotek atau menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk ABS.

  3. UTANG HIPOTEK YANG BEREDAR • Lembaga penerbit asal dapat memegang hipotek atau menjualnya di pasar sekunder dalam bentuk ABS. • Sekuritisasi: proses transformasi pinjaman2 individu ke dalam ABS yang marketabel. • ABS diperingkat oleh agen2 peringkat kredit, seperti S&P, PT Pefindo. • Keuntungan pasar hipotek sekunder: • 1. meningkatkan likuiditas portofolio hipotek bagi lender, • 2. menarik investor dari luar.

  4. KARAKTERISTIK2 PINJAMAN HIPOTEK • Perbedaan antara harga pada tanggal pembelian rumah baru dengan jumlah pinjaman menunjukkan pembayaran di muka (down payment) atau ekuitas peminjam. • Ekuitas: perbedaan antara nilai pasar kekayaan & utang hipotek peminjam. • Dalam teori penentuan harga opsi, pinjaman bank dipertimbangkan menambah isi opsi hak untuk membayar di muka (opsi beli) & gagal bayar (opsi jual) pada setiap tanggal pembayaran yang dijadualkan.

  5. PORTOFOLIO REAL ESTATE • Bank membuat keputusan investasi sebagai persentase atas portofolio pinjaman yang mereka inginkan untuk berinvestasi dalam tipe2 RE yang bervariasi. • Keputusan tersebut memperhitungkan risiko & pengembalian. • Keputusan tersebut mencerminkan karakteristik lender, pasar, & para peminjam.

  6. PORTOFOLIO REAL ESTATE • Beberapa lender mensyaratkan asuransi hipotek swasta (PMI), ketika DP < 20%. • RE kediaman adalah jaminan yang baik karena tahan lama & mudah diidentifikasi, & secara struktur tidak dapat dipindah ke tempat lain. • Selama masa deflasi & resesi, nilai RE turun. • Kelemahan RE sebagai jaminan: 1. nilainya dipengaruhi oleh kekayaan yang berdekatan, & 2. tidak likuid.

  7. PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN • Perbedaan pinjaman hipotek kediaman dengan tipe pinjaman lain: 1. nilai pinjaman relatif besar, 2. berjangka panjang, & 3. dijamin dengan RE. • Tipe dasar pinjaman hipotek kediaman: • 1. Hipotek bertingkat bunga tetap • 2. Hipotek bertingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARMs).

  8. PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN • Hipotek bertingkat bunga tetap, diamortisasi secara penuh, level pembayaran, berarti bahwa tingkat bunga tidak berubah & utang secara bertahap dibayar melalui pembayaran periodik yang sama atas saldo prinsipalnya. • Pembayaran balon: suatu porsi utang yang dibayar dengan pembayaran periodik level berakhir relatif pendek, katakan lima tahun, & jumlah yang diamortisasi dibayar dalam satu pembayaran berjumlah besar.

  9. PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN • Nilai uang pembayaran bulanan bergantung pada ukuran pinjaman, tingkat bunga, & maturitas. • PV anuitas = PMT{[1-(1+i)-n]/i} • Maturitas , biaya pinjaman . • Alokasi pembayaran bulanan: prinsipal  & bunga . • Indeks digunakan sebagai tingkat bunga acuan.

  10. PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN • Caps: besarnya batas tingkat bunga atau pembayaran bulanan (ARM). • Margin: angka poin persentase yang ditambahkan lender terhadap tingkat bunga indeks untuk menentukan tingkat bunga yang dibebankan atas ARM setiap periode penyesuaian. • Tingkat bunga ARM = Tingkat bunga indeks + Margin. • Untuk menarik pembeli rumah prospektif untuk menggunakan ARM, lender dapat menawarkan periode diskon.

  11. PINJAMAN2 HIPOTEK KEDIAMAN • Tingkat bunga lebih rendah yang ditawarkan selama periode diskon disebut tingkat bunga penggoda. • Lender mengganti beberapa risiko tingkat bunga atas pinjaman hipotek yang dipegang dari dirinya sendiri kepada para peminjam dengan menggunakan ARM, dengan alasan: • 1. ARMs lebih berisiko daripada FRM. • 2. ARMs mempunyai risiko pelanggaran & gagal bayar lebih tinggi daripada FRM. • Caranya: menggunakan asuransi hipotek swasta.

  12. ISTILAH2 TAMBAHAN • Hipotek yang dapat diambil: hipotek yang dapat dilepas kepada pemilik baru jika kekayaan dijual. • Buydown: tingkat bunga hipotek yang tinggi diganti dengan membayar poin2 pada waktu penutupan. • Klausul yang berkaitan atas penjualan: pinjaman hipotek tidak dapat ditransfer kepada pembeli baru, & saldo pinjaman harus dibayar kepada lender ketika rumah dijual.

  13. ISTILAH2 TAMBAHAN • Beban2 kelambatan: untuk menutup biaya2 atas rekening2 kelalaian & untuk menambah pendapatan fee lender. • Asuransi hipotek: untuk mengurangi risiko gagal bayar. • Poin: satu persen dari jumlah prinsipal pinjaman hipotek, & poin2 dibayar sebelum bunga. Poin meningkatkan tingkat bunga efektif pinjaman hipotek. • Beban penyelesaian: beban untuk proses formal kepemilikan.

  14. INSTRUMEN2 HIPOTEK ALTERNATIF • Hipotek balon: pinjaman hipotek berjangka relatif pendek, misalnya 5 tahun. Pada akhir periode tsb., jumlah keseluruhan pinjaman mendatang & pinjaman baru dinegosiasi. • Hipotek pembayaran bertahap: hipotek bertingkat bunga tetap, di mana pembayaran bulanan rendah pada tahun pertama & kemudian naik pada periode tahun2 selanjutnya.

  15. INSTRUMEN2 HIPOTEK ALTERNATIF • Hipotek hanya bunga: mengijinkan peminjam membayar hanya porsi bunga pinjaman untuk beberapa periode yang ditentukan, & kemudian pembayaran disesuaikan dengan amortisasi secara penuh selama berlangsungnya pinjaman. • Hipotek apresiasi yang dibagi: pinjaman hipotek di mana peminjam setuju untuk membagi kenaikan nilai kekayaan.

  16. INSTRUMEN2 HIPOTEK ALTERNATIF • Hipotek berkebalikan: didesain bagi penduduk senior, > 62 tahun, yang bebas & jelas memiliki rumahnya & ingin meningkatkan pendapatannya dengan meminjam terhadap ekuitas dalam rumahnya. • Pinjaman hipotek kedua/kepemilikan rumah: ?

  17. TEKNOLOGI & PINJAMAN2 RE KOMERSIAL • Skor kredit digunakan secara luas sebagai penentu kredit pinjaman RE. • Pinjaman2 RE komersial meliputi pinjaman untuk tanah, konstruksi & pembangunan RE, & properti komersial seperti pusat perbelanjaan, bangunan kantor, & gudang.

  18. PINJAMAN KONSUMEN • Kredit konsumen: berisi pinjaman individual untuk konsumsi personal, RT, & keluarga. • Kredit konsumen adalah jantung dari perbankan eceran, yang disediakan bagi individu & SB. • Jasa yang disediakan bagi bisnis menengah & besar & pemerintah disebut perbankan besar.

  19. TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN • Perbedaan pinjaman konsumen dengan pinjaman komersial & RE: • 1. Kecuali untuk mobil & rumah mobil, pinjaman konsumen relatif kecil. • 2. Tidak dijamin dengan jaminan. • 3. Beberapa pinjaman konsumen adalah batas kredit terbuka (tidak bermaturitas). • Risiko terbesar atas kredit angsuran konsumen: risiko gagal bayar.

  20. TIPE2 PINJAMAN KONSUMEN • Pasar pinjaman konsumen adalah bersaing tinggi, dalam hal: tingkat bunga, jumlah yang dipinjamkan, fee, & jasa2 nonkredit yang disediakan oleh para penerbit kredit. • Tipe pinjaman konsumen: • 1. pinjaman mobil • 2. pinjaman konsumen berkelanjutan • 3. kartu kredit • 4. pinjaman rumah mobil • 5. pinjaman nonangsuran.

  21. SEWA GUNA USAHA • SGU: metode alternatif membelanjai pengadaan aset2 tahan konsumen, seperti mobil, truk, pesawat terbang, kapal, dsb. • SGU mungkin open-end, di mana bank bertanggung jawa menjual aset yang di-SGU pada akhir periode SGU. • SGU colse-end, bank mengambil risiko atas nilai pasar < nilai residu aset yang di SGU.

  22. BEBAN2 PEMBELANJAAN • Beban pembelanjaan: jumlah uang total yang dibayar untuk penggunaan kredit. • Ini berbeda antara jumlah yang dibayarkan kembali dengan jumlah yang dipinjam. • Ada empat metode penilaian beban2 pembelanjaan atas kredit berkelanjutan: • 1. Metode saldo yang disesuaikan • 2. Metode saldo sebelumnya

  23. BEBAN2 PEMBELANJAAN • 3. Metode saldo harian rata2 tidak termasuk transaksi sekarang • 4. Metode saldo harian rata2 termasuk transaksi sekarang. • Hasil perhitungan beban pembelanjaan: terbesar no. 4, diikuti 2, 3, & 1.

  24. TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN • APR: persentase biaya kredit atas basis tahunan. • APR adalah IRR yang ditahunkan atas pinjaman. • IRR ditentukan dengan rumus: • P = Σ PMT [1/(1+i)t]. • Amortisasi: pembayaran kembali secara bertahap atas utang.

  25. TINGKAT PERSENTASE TAHUNAN • Tingkat bunga pinjaman ditambah atas: • FC = P x R x T. • PMT = (P + FC)/n • Tingkat bunga pinjaman diskon (i), dicari dengan: P dikurangi dengan beban pembelanjaan. • Hasil perhitungan APR: terbesar dengan tingkat diskon, diikuti tingkat add-on dan amortisasi bulanan.

  26. TUGAS TERSTRUKTUR • Questions, Nomor: 10.3, 10.4, 10.5, 10.6, 10.7, 10.8, 10.12 – 10.15, 10.17, 10.18, 10.19. • Problems, Nomor: 10.1, 10.2, 10.3, 10.5. • Selamat mencoba! • Terima kasih & wasalam!