CORSO AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO ANNO 2012

1. CORSO AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO ANNO 2012 RELATORE, AVV. ALESSIA FAVARO

2. IL CONDOMINIO • COMUNIONE E CONDOMINIO • IL CONDOMINIO ORIZZONTALE • IL SUPERCONDOMINIO

3. Momento in cui sorge il condominio • Il condominio nasce in un tempo successivo alla costruzione del fabbricato, nel momento in cui viene effettuato il primo frazionamento dell’edificio che dalla proprietà di un singolo soggetto, transita ad una fattispecie che contempla almeno due titolari • La nascita del condominio è un fenomeno automatico, indipendente da qualsiasi manifestazione di volontà dei soggetti interessati che produce i suoi effetti immediatamente ( Cassazione 31.01.2008 n. 2305; 4.10.2004 n. 19829, 10.09.2004 n. 18226)

4. COMUNIONEART. 1100 C.C. • DEFINIZIONI • si ha comunione quando su un bene determinato spettano congiuntamente “ pro indiviso” a piu’ persone il diritto di proprietà o altro diritto reale. • si ha condominio quando esistono piu’ proprietari esclusivi di piu’ parti di un medesimo fabbricato, ai quali per necessità pratiche restano in comune “pro- indiviso” altri parti dell’edificio

5. La disciplina della comunioneart.1102 c.c.Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto

6. ART. 1105 E ART. 1108 C.C. • ART. 1105 C.C. per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata esclusivamente secondo il valore delle rispettive quote, vincolano la minoranza dissenziente per tanto se la comunione è formata da sei comproprietari l ’unico comproprietario con quota del 51% fa prevalere la propria volontà su quella degli altri cinque, ovvero sul 49%

7. ART. 1108 C.C. Per le delibere in materia di straordinaria amministrazione e di innovazioni dirette a migliorare la cosa comune o a renderne piu’ comodo e redditizio il godimento, richiedono - il voto della maggioranza dei partecipanti ( c.d. per teste) - e che la maggioranza delle teste rappresenti almeno i 2/3 delle quote - ne deriva che con riferimento all’esempio precedente, la delibera è presa solo se almeno quattro partecipanti costituenti almeno il 66% del valore delle quote siano d’accordo

8. Il condominio orizzontale • In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c. ( Cassazione 18.04.2005 n. 8066)

9. Il supercondominio • Singoli edifici costituiti in altrettanti condominii vengono a formare un supercondominio quando talune cose, impianti e servizi comuni ( viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o l’alloggio del portiere) contestualmente sono legate, attraverso la relazione di accessorio a principale

10. Lo scioglimento del condominio • a norma del combinato disposto degli artt. 61 e 62 delle disp.di attuazione del c.c. ed in relazione all’art. 1117 del c.c.: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, l’unico originario condominio puo’ essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato” • Presupposto delo scioglimento è l’AUTONOMIA DEGLI EDIFICI intesa dal punto di vista strutturale e mai statico, ovvero la necessità della sussistenza dell’autonomia strutturale fra gli edifici che si vogliono erigere ad autonomi condominii.