Uppdragsavtalet

1. Uppdragsavtalet • Vem är part i uppdragsavtalet? • Överlåtelse av uppdraget • Delegering av arbetsuppgifter • Formkrav för uppdragsavtalet

2. Vem är part i uppdragsavtalet? 1 § FML – mäklaren är en fysisk person • En juridisk person kan alltså aldrig vara mäklare i lagens mening! Ex: ett mäklarföretag sluter ett förmedlingsavtal • Avtalet betyder att företaget skall anvisa en av sina mäklare • Den anvisade mäklaren blir då part i själva förmedlingsuppdraget

3. Vem tillkommer avtalet? Avtalet är personligt! • Tillkommer alltid den mäklare som i avtalet angetts som ansvarig mäklare. • Denna person har rätt och skyldighet att genomföra avtalet. • Ev. interna regler hos mäklarföretaget om övertagande binder inte uppdragsgivaren!

4. Överlåtelse av uppdraget • Kan överlåtas till annan mäklare om uppdragsgivaren samtycker. • FMN gillar inte klausuler i avtalet om att mäklaren har rätt att överlåta uppdraget. • Får inte ske rutinmässigt och utan godtagbara skäl (dock ej varning ännu). • Den nye mäklaren ansvarar enligt befintligt avtal. • Överlåtelsen skall vara skriftlig! Se 11 §.

5. Delegering av arbetsuppgifterGod fastighetsmäklarsed 12 § Uppgifter som får delegeras till assistent: • Upprätta boendekostnadskalkyl • Upprätta objektsbeskrivning • Handlägga tillträde • Handha öppna visningar (riktade visningar mer oklart)

6. Uppdragets kärna: förmedling (1 §)

7. 11 § - Skriftlighetskrav • Avtalet skall vara skriftligt. • M får inte åberopa ett villkor som inte är skriftligt. • Ett muntligt avtal är inte civilrättsligt ogiltigt. • Mäklaren har ändå rätt till provision, som dock ev. kan jämkas enligt 23 §. • E contrario: uppdragsgivaren får åberopa ett muntligt avtalsvillkor

8. Undantag från skriftlighetskravet 4 § - Lagen dispositiv gentemot näringsidkare • Kan avtala bort skriftlighetskravet 11 § - Ändring av förmedlingsobjektets pris • Avser utgångspriset i marknadsföringen • Uppdragsgivaren kan vilja ha en snabb ändring för att acceptera ett anbud. • FMN 4-1507-03 – sänkning av utgångspriset inte OK när man kommit överens om högre provision om köpeskillingen översteg utgångspriset (provisionstrappa).

9. Undantag från skriftlighetskravet 11 § - ”Andra villkor för överlåtelsen (…)” • Val av budgivningsmodell • Sättet för köpeskillingens erläggande • Krav/önskemål om tillträdesdag • Krav på friskrivningar, garantier eller andra särskilda villkor i köpekontraktet • Skall tolkas och tillämpas restriktivt!

10. 11 § 2 st. - Ensamrättsavtal • Ensamrätt max 3 månader • Längre ensamrätt gäller inte mot konsument • Anses i så fall vara 3 månader • Mot näringsidkare kan ensamrätten vara längre. • Förlängning kräver särskilt avtal • Automatisk förlängning inte acceptabelt • Förlängning möjlig tidigast 1 mån före ensamrättens upphörande.

11. Uppsägning av uppdragsavtalet • Obefogad uppsägning av avtal = kontraktsbrott • Ersätta motparten all skada Om säljaren säger upp: • Ersätta mäklarens nedlagda kostnader = SKADESTÅND • Mäklaren måste dock • Förklara konsekvenserna för uppdragsgivaren • Ge uppdragsgivaren tid att fundera på saken

12. Begränsade uppdragsavtal • Fall där mäklaren inte förmedlar • T ex upprätta juridiska handlingar, värdering FML tillämplig om • Uppdraget innehåller förmedling • D v s att förena två avtalsparter – ELLER • Uppdraget utförs av reg. mäklare och har anknytning till förmedling. • T ex värdering, kontraktsskrivning • Dock ej att bevittna testamente