BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME…

1. ZÁKLADY PRÁVNÍ GRAMOTNOSTI JUDr. Simona Corradiniová BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME… Exkurz do převodu nemovitostí

2. PRÁVNÍ TITULY BYDLENÍ • právní titul = právní důvod pro užívání nemovitosti (smlouva, věcné právo, manželství) • nájemní vztahy (nájem obecního bytu, nájem družstevního bytu, podnájemní vztahy) • bydlení z titulu vlastnického práva • jiné tituly – věcné břemeno bydlení, bydlení manžela ad. • převádět lze vlastnictví k nemovitosti nebo jen užívací právo k nemovitosti

3. NÁJEMNÍ BYDLENÍ • nelze nakládat s nemovitostí, ale jen s nájemním právem, tedy právem užívat nemovitost • změna v osobě nájemce • neexistuje speciální úprava • vždy musí souhlasit pronajímatel (většinou vlastník nem.) • výměna bytu • existuje speciální úprava (§§ 715 – 716 ObčZ) • nesouhlas pronajímatele (většinou vlastníka nem.) je možné nahradit rozhodnutím soudu

4. PŘEVOD DRUŽSTEVNÍHO BYTU • nejde o převod vlastnictví, ale jen o převod členských práv v bytovém družstvu • jedním z členských práv je právo užívat konkrétní byt • není třeba, aby bytové družstvo souhlasilo s převodem členských práv, ale tento převod je vůči družstvu účinný až poté, co mu bude oznámen • rady z praxe: • ověřit hospodářskou situaci bytového družstva • ověřit závazky současného člena družstva vůči družstvu • zjistit si výši anuity

5. PŘEVOD VLASTNICTVÍ K NEMOVITOSTIOBECNĚ • zákonný požadavek písemné formy všech smluv o nemovitostech • sankcí za nesplnění je neplatnost smluv • smlouvy o nemovitostech musí tvořit jednu listinu a podpisy nemusí být úředně ověřeny • převod nemovitosti má 2 fáze • uzavření smlouvy • nabytí vlastnického práva po vkladovém řízení

6. PŘEVOD VLASTNICTVÍKUPNÍ SMLOUVA • kupní smlouva = nejčastější způsob převodu vlastnického práva, ale ne jediný • převádět lze celou nemovitost nebo její ideální část (spoluvlastnický podíl) • kupní smlouva musí obsahovat minimálně 3 základní věci • určení účastníků v souladu s civilními a katastrálními předpisy • určení předmětu smlouvy = nemovitosti • určení kupní ceny

7. KUPNÍ SMLOUVASMLUVNÍ STRANY • fyzické osoby: jméno, příjmení, bydliště, rodné číslo • právnické osoby: název, sídlo, IČ, určení osoby, která je oprávněná jménem právnické osoby jednat • smlouvu musí podepsat všichni, kterých se týká

8. KUPNÍ SMLOUVASPECIFIKACE NEMOVITOSTI • nemovitosti se označují různorodým způsobem; celá řada možných variant • přesná specifikace má význam z hlediska • nabytí vlastnického práva • řízení před katastrálním úřadem • vždy je nutné přesně dodržet požadavky zákona • nutno ve smlouvě specifikovat příslušenství nemovitosti

9. KUPNÍ SMLOUVAURČENÍ KUPNÍ CENY • cenu lze sjednat jako pevnou částku nebo způsobem jejího výpočtu • způsob úhrady kupní ceny je nejlépe hradit po částech a za využití úschovy

10. KUPNÍ SMLOUVAFORMÁLNÍ NÁLEŽITOSTI • co znamená, že smlouva musí být na jedné listině? • ještě k ověřování podpisů JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

11. KATASTR NEMOVITOSTÍ • převod nemovitostí je v 99 % dvoufázový • druhou fází je řízení před katastrálním úřadem (vkladové řízení) • katastr nemovitostí je informační systém o nemovitostech a mj. též o právních vztazích k nim • pokud katastr vloží vlastnické právo k nemovitosti, vzniká toto zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

12. ZAJIŠTĚNÍ PŘEVODU NEMOVITOSTI • u převodu nemovitostí se užívá celá řada zajišťovacích klauzulí • časové lhůty, • smluvní pokuty počítané po dnech, • úschova kupní ceny, • placení kupní ceny po částech ad. • smluvní pokuta • i po jejím zaplacení smlouva trvá a je třeba ji plnit • není závislá na vzniku škody • advokátní/notářská úschova JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

13. PŘEVODY NEMOVITOSTÍ A DANĚ • daň zásadně hradí prodávající (kupní cena je jeho příjem) • POZOR: pokud povinnost nesplní prodávající, je povinen ji místo něj splnil kupující • daň činí 3 % ze základu daně; základem daně je • odhadní cena nemovitosti dle posudku, nebo • kupní cena dle smlouvy • vždy se daň počítá z částky, která je z obou případů ta vyšší • většinou se daň platí přímo z advokátní úschovy JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

14. REALITNÍ KANCELÁŘENA CO SI DÁT POZOR? • z právního hlediska jsou v praxi nejproblematičtější tři záležitosti • používání rozhodčích doložek • obsah protokolů o prohlídkách nemovitostí • obsah rezervačních smluva JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

15. REALITNÍ KANCELÁŘEROZHODČÍ DOLOŽKY • platí stejná pravidla, jako u jakékoliv jiné smlouvy, kde na jedné straně stojí podnikatel (RK) a na druhé straně stojí spotřebitel (klient) • tj. nepřistupovat na rozhodčí doložku • byť jsou rozhodčí doložky většinou neplatné, je třeba jejich neplatnost nejprve prohlásit soudní cestou na základě žaloby JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

16. REALITNÍ KANCELÁŘEPROTOKOL O PROHLÍDCE NEMOVITOSTI • protokol o prohlídce slouží evidenčním účelům realitní kanceláře • pro klienta RK nemá protokol žádný význam • klient není povinen podepisovat po prohlídce žádný dokument JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

17. REALITNÍ KANCELÁŘEREZERVAČNÍ SMLOUVA • klientovi (kupujícímu) neposkytuje rezervační smlouva žádnou právní ochranu, pokud není její smluvní stranou také prodávající • pokud prodávající chce být smluvní stranou, není třeba uzavírat rezervační smlouvu, ale raději smlouvu o budoucí smlouvě kupní JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

18. DĚKUJI ZA POZORNOST.Čas na dotazy.