slide1 n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
Nieruchomości rolne PowerPoint Presentation
Download Presentation
Nieruchomości rolne

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 104

Nieruchomości rolne - PowerPoint PPT Presentation


  • 212 Views
  • Uploaded on

Nieruchomości rolne. WYCENA. Ryszard Cymerman. Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej. Ewidencja gruntów i budynków. Ustawa o podatku rolnym. Kodeks cywilny art.55. Kodeks cywilny Art.46 1. USTAWA o kształtowaniu ustroju rolnego.

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'Nieruchomości rolne' - shae


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
slide1

Nieruchomości rolne

WYCENA

Ryszard Cymerman

slide2

Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej

Ewidencja gruntów i budynków

Ustawa o podatku rolnym

Kodeks cywilny art.55

Kodeks cywilny Art.461

USTAWA o kształtowaniu

ustroju rolnego

Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych

slide3

Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów

Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity.

slide5

KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB

  • Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków:
  • gleby orne,
  • gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska),
  • gleby pod lasami,
  • gleby pod wodami,
  • nieużytki.
slide6

KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB

Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb:

- typ i podtyp gleby,

- rodzaj gleby,

- gatunek gleby,

- klasa bonitacyjna,

- kompleks przydatności rolniczej gleby.

slide7

KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB

Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy.

Czynniki glebotwórcze, takie jak:

a) klimat,

b) rzeźba terenu,

c) szata roślinna,

d) działalność człowieka.

slide8

KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB

Rodzaj gleby - określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych.

slide9

KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB

Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne:

1) żwiry (części o śr. 1-20 mm)

2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm)

3) gliny (utwory różnoziarniste)

4) iły (utwory drobnoziarniste)

5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm)

6) lessy (utwory pyłowe)

7) rędziny

slide10

Klasy bonitacyjne gleb

  • Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych.
  • Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy:
  • ukształtowanie terenu,
  • charakter użytkowania,
  • miąższość poziomu próchnicowego,
  • barwę poszczególnych poziomów,
  • skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów,
  • pH (kwasowość gleby),
  • zawartość CaCo3,
  • warunki wodne,
  • oglejenie,
  • występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym)
  • oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin.
slide12

Kompleksy przydatności rolniczej

Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych.

slide13

Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej

Głębokość zmiany warstw

Nr kompleksu

6 Dz ps : pl

Typ gleby

Rodzaj gleby pod spodem

Rodzaj gleby na wierzchu

slide17

Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne

przepisy prawne:

USTAWA

z dnia 3 lutego 1995 r.

o ochronie gruntów rolnych i leśnych

T.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266)

P  Rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905

slide18

Uwaga

U S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r.

o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U Nr 237 poz. 1657

.

Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki

rolne położonych w granicach administracyjnych miast.

slide19

Ograniczenia związane z zamianą gruntów

rolnych i leśnych na inne

Zabudowa

nierolnicza

Zabudowa

rolnicza

III. Wyłączenie

z produkcji

II. Uzyskanie zgody na

zmianę przeznaczenia

I. Obowiązek sporządzenia mpzp

slide20

Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele.

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych(Dz. U. nr 16, poz. 78)

slide21

Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania gruntów rolnych i leśnych na inne cele.

slide22

Starosta

Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych

Dyrektor Parku Narodowego

Lasy

Grunty rolne

Nieruchomości na

terenie

Parku narodowego

Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji.

slide23

OBOWIĄZEK

UISZCZANIA OPŁATY !

OPŁATY BEZWARUNKOWO

GRUNTY KLAS

I-III

GLEBY ORGANICZNE

LASY

OPŁATY WARUNKOWE

GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie uchwałę o ochronie gleb klasy IV

OPŁATY NIE WYSTĘPUJĄ

GRUNTY KLAS IV V , VI

GLEB MINERALNYCH

slide26

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR

slide27

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

  • Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawiewyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).

Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych

slide28

Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58)

Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445).

Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa

slide29

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r.

o kształtowaniu ustroju rolnego

(Dz. U. Nr 64, poz. 592)

Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu

slide30

Przedmiot wyceny

  • nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej,
  • części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie,
  • nieruchomości rolne położone na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzania planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.
slide31

Nie są przedmiotem wyceny

Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie.

rolne przeznaczone na inne cele

WARTOŚĆ

f

e

d

c

b

a

Rolne przeznaczone na inne cele

Dlatego, że wartość ich jest inna

slide33

Nieruchomości rolne - cechy

nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę

1. lokalizacja i położenie,

2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych,

3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość,

4. różnorodność utworów tworzących glebę,

5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej,

6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej,

7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.

slide34

Nieruchomości rolne - cechy

nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę

1. lokalizacja,

2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,

3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,

4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej

slide35

Części składowe gruntu rolnego

1. grunty rolne

2. budynki i budowle rolnicze,

  • 3. rośliny:
  • uprawy i zasiewy,
  • plantacje kultur wieloletnich,
  • drzewa i krzewy

4. Wody (w stawach i innych zbiornikach

5. złoża kopalin pospolitych

slide36

Uprawy i zasiewy

- są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie.

slide37

Kultury wieloletnie

- są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich.

slide38

Budynki rolnicze

Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych.

slide39

Budowle rolnicze

    • są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak:
  • zbiorniki na płynne odchody zwierzęce,
  • płyty do składowania obornika,
  • silosy na kiszonkę,
  • silosy na zboże i paszę,
  • komory fermentacyjne,
  • zbiorniki biogazu.
slide40

Przedmiot wyceny Może nim być

  • 1. nieruchomość rolna – jako całość.

lub

  • 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego.
  • W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu.
slide41

Przedmiot wyceny

Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności:

  • użytków,
  • budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych,
  • budowli: stawy rybne, melioracje, itp.

można określić poprzez

wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny.

slide42

szczególne źródła informacji:

  • dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej,
  • mapy glebowo-rolnicze,
  • mapy zasobności gleb,
  • dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki,
  • informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej,
slide43

szczególne źródła informacji:

  • publikacje specjalistyczne
  • w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej,
  • dokumentacjegospodarcze
  • dotyczące zgodności kierunków produkcji,
  • sposobu korzystania z budynków inwentarskich,
  • szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych.
slide44

Procedury wyceny

  • metody podejść:
  • porównawczego,
  • dochodowego,
  • kosztowego
  • mieszanego.

Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych.

slide45

Procedury wyceny Podejście dochodowe

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego - metody inwestycyjnej,

dochód z nieruchomości może być określany wyłącznie na podstawie

czynszów dzierżawnych

i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości.

  • Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów.
slide46

Procedury wyceny

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnymdanych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy.

slide47

Procedury wyceny

jednostka porównawcza

Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest

1 ha fizyczny

slide48

Procedury wyceny

  • W przypadku gdy na  nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy.
slide49

Procedury wyceny

Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona:

  • jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia,
  • jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia.
slide50

Procedury wyceny

  • ugorowane lub odłogowane
  • można wyceniać:

1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych

podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych

slide51

ugorowane lub odłogowane

  • można wyceniać:

2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie

Wo= Wr- Kr

  • wycena powinna uwzględniać w szczególności:
  • popyt na tego typu nieruchomości
  • całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych
slide52

Procedury wyceny

  • Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu:
  • cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności,
  • podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,
slide53

Procedury wyceny

  • Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest:
  • w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia,
  • przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń.
slide54

Procedury wyceny

  • Określanie wartości rynkowej dla gruntów rolnych będących użytkami zielonymi dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia.
slide55

Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie:

1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków

2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów.

slide56

Uprawy i zasiewy

Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy:

  • okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów,
  • okres istnienia zasiewów
  • od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad
slide57

UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH

Data wyceny

dochód

D

Koszty nie poniesione

Knp

Wp

Kp

Kp

Koszty poniesione

zbiór

Początek upraw

W- wartość plonu na datę wyceny

W=Wp-Knp =Kp+D

slide58

Plantacje kultur wieloletnich

1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja.

Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie.

slide59

Plantacje kultur wieloletnich

2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu:

podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,

podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,

slide60

Uwagi dodatkowe

Wartość nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki zadrzewione, zakrzewione (Lz), ekologiczne (E), wody stojące (Ws), rowy (W) i drogi (Dr) może być określana wg podanych zasad, jeżeli te nieruchomości związane są z prowadzeniem działalności rolniczej.

slide62

Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej:

21.VIII.1997 r

slide63

Według stawek szacunkowych

Według ustawy z 21.08.1997r

slide69

 Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie

slide70

Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze

wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe

Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR

slide71

Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych)

G

·

slide72

Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej

G

·

slide73

Ustawa z 21.08.1997r

o gospodarce nieruchomościami

Dz.U. z 2000 r nr 46 poz.543

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109

slide75

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

slide76

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

stosuje się w przypadku braku transakcji rynkowych,

przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne,

wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarnażyta albo ceny 1 m³ drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

slide77

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów,w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

slide78

Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta

Grunty orne ( R )

Użytki zielone ( Ł i Ps)

slide79

Wskaźnikidla innych rodzajów gruntów

  • Dla gruntów stanowiących sady
  • wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.
  • Dla gruntów rolnych zabudowanych
  • wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.
  • Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:
  • a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;
  • b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego.
slide80

Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów

Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:

a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;

b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.

Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się:

a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;

b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.

slide81

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

§19.

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się:

w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne:

  • położenie w stosunku do głównych dróg,

2. jakość dróg dojazdowych,

3. zagrożenie erozją

4. kulturę rolną

5. trudność uprawy

6. wielkość zanieczyszczeń środowiska

7. występowanie urządzeń melioracyjnych

8. strukturę użytków gruntowych

9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

slide82

ZADANIE Nr 2

Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej.

Opis nieruchomości:

powierzchnia działki: 12,7000 ha

Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/.

Lokalizacja ogólna: dobra

Warunki terenowe: średnie

Przydatność rolnicza działki - Wartość bonitacyjna: słaba

slide83

Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych

slide84

OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH

Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości.

Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym.

slide88

Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami

art. 135.6

Plantacje kultur wieloletnich

Przy określaniu wartości należy uwzględnić:

1.koszty założenia plantacji,

2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,

3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania

4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).

slide89

Plantacje kultur wieloletnich

1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja.

Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie.

slide90

Plantacje kultur wieloletnich

2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu:

podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,

podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,

slide91

Plantacje kultur wieloletnich

3. W przypadku gdy przypisy szczególne tego wymagają lub zastosowanie wyżej wymienionych podejść jest niemożliwe określa się odrębnie wartość plantacji przy zastosowaniu określonych procedur w zależności od wieku plantacji.

slide92

Plantacje kultur wieloletnich

4. Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich można dla potrzeb wyceny podzielić, w zależności od jej wieku, na trzy okresy:

  • okres założenia i pielęgnacji – trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku okresu plonowania, gdzie samodzielnie wartość plantacji można określić wyłącznie poprzez obliczenie kosztów odtworzenia,
  • okres plonowania gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie podejścia mieszanego,
  • okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie metody kosztów likwidacji.
slide93

Plantacje kultur wieloletnich

5. Przyjęcie zasady obliczenia kosztów odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy kosztów poniesionych nakładów i może mieć miejsce w przypadku wykonania zabiegów agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin przed wejściem w plonowanie.

Przy określaniu poziomu i wartości nakładów uwzględniać należy warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady z uwzględnieniem ich jakości.

slide94

Plantacje kultur wieloletnich

6. Przy zastosowaniu podejścia mieszanego wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie – amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości.

slide95

Plantacje kultur wieloletnich

6. Wartość utraconych pożytków i poziom nakładów określa się biorąc w szczególności pod uwagę: (1) cechy roślin (gatunek, odmianę, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo-przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakładów przy racjonalnych kosztach, (5) dochód związany z gruntem i innymi urządzeniami.

slide97

G

·

Krzysztof Zmarlicki

Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych przy wywłaszczaniu nieruchomości.

slide98

Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych

wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)

Wartość

rośliny

sadowniczej

Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk

wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

slide99

Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych

Tabela 1.

Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych.

Wb

i

Wuk

slide100

Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)

Wbwb

Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(Ps+Pz)

Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

  • Przykładowo:
  • stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4
  • stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4
  • ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2
slide101

Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych

Wbwuk

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną

Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

slide102

Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych

wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)

Wartość

rośliny

ogrodowej

Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk

wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

slide103

Ogródki działkowe i ogrody przydomowe

Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych.

Wb

i

Wuk

slide104

Ogródki działkowe i ogrody przydomowe

rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)

wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych

Wprd = Wt x (Wbwb + Wbwuk)

2

wartość odszukana z tabeli (47-60)

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)