对 《CAS3- 投资性房地产 》 的解读 会计 0903 孙心陶 0901500134

1. 对《CAS3-投资性房地产》的解读会计0903 孙心陶 0901500134

2. 《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定的。

3. 《CAS3-投资性房地产》 • 准则的创新 • 投资性房地产案例 • 公允价值的选择应注意的问题

4. （一）将投资性房地产单独列示 本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。

5. （二）有限度地运用公允价值 1、引入公允价值 财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。

6. 2、公允价值的运用范围 在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。

7. 3、转换差额的处理 在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第 57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。

8. 采用公允价值模式计量投资性房地产案例 第一个采用公允价值模式计量投资性房地产的不是房地产行业的上市公司而是以餐饮为主业的新疆百花村股份有限公司。 该公司主营住宿、餐饮、文化娱乐服务，现有股本总额为94,801,360元。百花村公司国有股东为：新疆生产建设兵团国有资产经营公司(持股比例为29.56%)，北京昌鑫国有资产投资经营公司(持股比例为15.00%)，新疆八一钢铁集团有限责任公司(持股比例为5.00%)。该公司2004、2005年连续亏损，曾在＂2006年第三季度报告＂中预计2006年净利润仍为亏损。在“2006年度业绩预告修正公告”中，初步测算预计2006年度将实现盈利，在2006年年报中披露净利润为1,283,028.11元（2005年为-121,119,681.29元），实现每股收益0.01元（2005年为-1.28元），每股净资产0.14元（2005年为0.05元）。 鉴于公司2006年实现扭亏为盈，百花村公司召开董事会临时会议审议通过关于申请撤销退市风险警示的议案。

9. 从该公司2006年实现的盈利看，其与采用新会计准则密切相关，主要是在对投资性房地产进行后续计量时选用了公允价值模式。 公司根据新会计准则对现有房地产资产进行重分类时确认为投资性房地产的，主要是该处房产，按新会计准则被划分为“企业拥有并已出租的建筑物”。百花村公司报表附注显示，确认为投资性房地产的房产账面价值总计1.73亿元，包括乌鲁木齐市中山路141号和石河子购物中心，账面价值分别为1.57亿元和0.16亿元。

10. 百花村公司第一个采用公允价值模式计量投资性房地产究其原因是为了提高净资产，增强融资能力，运用公允价值来调节业绩，免于退市。在防止停牌危机时，公允价值这根救命稻草的功能不可小觑，其影响包括对所有者权益和利润两方面。

11. 对所有者权益的影响 在采用新会计准则公允价值模式的首年，公司需采取追朔调整的方式，调整年初所有者权益，在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下按公允价值模式计量，其影响结果是，公司上年度的资本公积大幅提升，所有者权益将会大增。百花村公司2006年股东权益（不含少数股东权益）为16，547，243.31元，而2005年仅为4，649，730.73元，这中间由于公允价值模式对投资性房地产后续计量带来的差异不会是小数。

12. 对利润的影响 采用公允价值模式对投资性房地产计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，可能使公司费用减少利润增加。再次，在房地产升值的情况下，投资性房地产的公允价值一般都高于成本价。在用公允价值计价时，将资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，也可能增加公司利润。

13. 公允价值的选择应注意的问题 常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用。 收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。

14. 规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。 1、应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的。 2、加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否。 3、最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。

15. 谢谢！