Bauauftrag und weg recht
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Bauauftrag und WEG-Recht. 12.01.2009 Verwaltertreff Ratingen Rechtsanwälte Riße Focks Keil Düsseldorf. Bauauftrag . Vertragsschluss: Wer will was von wem woraus? Auftraggeber: Die WEG vertreten durch Verwalter. Inhalt des Vertrages. Konkreter Leistungsumfang

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Bauauftrag und weg recht l.jpg

Bauauftrag und WEG-Recht

12.01.2009 Verwaltertreff Ratingen

Rechtsanwälte Riße Focks Keil

Düsseldorf


Bauauftrag l.jpg
Bauauftrag

Vertragsschluss:

Wer will was von wem woraus?

Auftraggeber: Die WEG

vertreten durch Verwalter


Inhalt des vertrages l.jpg
Inhalt des Vertrages

  • Konkreter Leistungsumfang

    • Leistungsverzeichnis

  • Preisvereinbarung

  • Leistungszeit

  • Etwaige Leistungen Dritter

  • Abnahme

  • Gewährleistung


Gesetzlicher rahmen l.jpg
Gesetzlicher Rahmen

  • BGB §§ 631 ff.

  • VOB/B

    • Seit November 2008 ist die neue

      • VOB 2009 beschlossen

      • Änderungen sind noch bis zur Bekanntmachung möglich

  • AGB


Vob b l.jpg
VOB/B

Wesentliche Abweichungen der VOB/B vom Werkvertragsrecht des BGB sind insbesondere

  • die Sonderregelung für Leistungsverzögerungen in § 5 Nr. 4,

  • der Schadensersatz für Fälle der Behinderung nach § 6 Nr. 6,

  • zusätzliche Sonderregelungen für die Abnahme (förmliche, fiktive) in § 12,


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  • die Regelung der Mängelansprüche (vor Abnahme in § 4 Nr. 7, nach Abnahme in § 13), wobei mehr als nach dem BGB die Mängelbeseitigung im Vordergrund steht und das gesetzliche Rücktrittsrecht ausgeschlossen ist,

  • kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken von 4 Jahren (§ 13 Nr. 4),

  • Verjährungsunterbrechung für Mängelansprüche durch schriftliche Mängelrüge des Auftraggebers (§ 13 Nr. 5 Abs. 1)

  • Fälligkeitsvoraussetzungen der prüfbaren Rechnung (§ 14) und der Prüfung der Schlussrechnung (§ 16 Nr.3 Abs. 1),


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  • das weitergehende Recht auf Abschlagszahlungen (§ 16 Nr. 1),

  • die Einrede der vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung (§ 16 Nr. 3 Abs. 2) und

  • die Sonderregelung zur Verzinsung von Werklohnforderungen im Verzugsfalle (§ 16 Nr. 5 Abs. 3).

  • Die VOB/B enthält gegenüber dem BGB einige formelle Anforderungen an die Durchsetzung der Rechte des Auftraggebers. Wenn diese Formalien nicht beachtet werden, droht Rechtsverlust


Forderungssicherungsgesetz l.jpg
Forderungssicherungsgesetz 1),

  • In Kraft seit dem 01.01.2009

  • Regelt eine erleichterte Realisierung des Werklohnes und privilegiert den Werkunternehmer

  • Wesentliche Gesetzesänderungen betreffen:

    • §§ 632a, 641, 641a, 648a BGB


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Schwerpunkte des vertrages l.jpg
Schwerpunkte des Vertrages – nicht mehr nach der vereinbarten Leistung

  • Vertragliche Leistung / Hauptleistung

  • Mehr- /Minderleistung

  • Vergütung (Festpreis/Einheitspreis)

  • Leistungszeit

  • Gewährleistung

  • Abnahme / fiktive Abnahme

  • Mängel / Mangelverfolgung

  • Schadenersatz


Weg rechtliche besonderheiten l.jpg
WEG-rechtliche Besonderheiten – nicht mehr nach der vereinbarten Leistung

  • Planung

  • Vorbereitung einer Entscheidung

  • (Richtige) Beschlussfassung

    • gestufte Beschlussfassung

    • Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

    • Finanzausstattung

    • Anfechtungsfrist

    • Durchführung trotz Anfechtung

    • Sonderfachleute

    • Bauüberwachung


Planung der bauma nahme l.jpg
Planung der Baumaßnahme – nicht mehr nach der vereinbarten Leistung

  • Grund der Maßnahme

    • Instandhaltung/Instandsetzung

    • Abgrenzung §§ 22 Abs.1, Abs.2, 27 Abs.5 Nr. § 22 Abs.3 WEG (Bauliche Veränderung, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung, Instandsetzung)

    • Rechtswirkung außerhalb der Gemeinschaft


Vorbereitung von beschl ssen l.jpg
Vorbereitung von Beschlüssen – nicht mehr nach der vereinbarten Leistung

Angebotseinholung

Kontakt zu Sonderfachleuten

Ggfs. Abstimmung mit Beirat oder Bauausschuss

Informationsschreiben

Einladung zur Versammlung (möglichst unter Beifügung der Angebote, erster Einschätzung der Sonderfachleute und konkreten Beschlussvorschlägen)


Beschlussfassung l.jpg
Beschlussfassung – nicht mehr nach der vereinbarten Leistung

Beispiel:

Die Dachfläche einer Wohnungseigentums-anlage ist nach einem Unwetter beschädigt. Der Verwalter fragt, ob er nur die Schäden ausbessern lassen soll oder das gesamte Dach sanieren lassen soll, da es ohnehin schon 30 Jahre alt ist. Die Kosten bewegen sich zwischen 65 TEUR und 280 TEUR für die Komplettsanierung.


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Modernisierung iSv § 559 BGB ist eine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, Energie oder Wasser einzusparen oder einen Baukörper an den Stand der Technik anzupassen.

Modernisierende Instandsetzung setzt einen tatsächlichen eingetretenen Schaden voraus, der unter Verwendung modernerer Materialien oder Einsatz neuer Techniken behoben werden soll.


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  • Gestufte Beschlussfassung gerichtet ist, Energie oder Wasser einzusparen oder einen Baukörper an den Stand der Technik anzupassen.

    • Erster Beschluss über die Notwendigkeit der Instandsetzung

    • Zweiter Beschluss über Art und Umfang der Sanierung

      Vorteil: Wird der erste Beschluss bestandskräftig, kann im Fall der Anfechtung des zweiten nicht mehr die Erforderlichkeit der Maßnahme bezweifelt werden


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Der Verwalter darf die Maßnahme nur beauftragen, wenn die Verwaltung entsprechen.vollständige Finanzierung/Bezahlung gesichert ist.

Beispiel: VOB-Vertrag über eine Werkleistung im Volumen von 50 TEUR. Welchen Zahlbetrag muss der Verwalter vor Auftragserteilung vorhalten?


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Muss eine etwaige Anfechtungsfrist abgewartet werden oder ist die Sanierung sofort nach Beschlussfassung und Sicherstellung der Finanzierung umzusetzen?

Nach überwiegender Auffassung sind auch anfechtbare und angefochtene Beschlüsse umzusetzen (arg. § 27 Abs.1 Nr.1 WEG)


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  • Sonderfachleute ist die Sanierung sofort nach Beschlussfassung und Sicherstellung der Finanzierung umzusetzen?

    • Hinzuziehung bei komplexer Planung

    • Erstellung eines Leistungsverzeichnisses

    • Einholung und Auswertung von Angeboten

    • Technische Vorbereitung der Beschlussfassung

    • Baubegleitung/-überwachung

    • Abnahme

    • Mangelverfolgung


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Haftung des Verwalters ist die Sanierung sofort nach Beschlussfassung und Sicherstellung der Finanzierung umzusetzen?

  • Haftungsträchtige Verstöße:

    • Verspätete Feststellung von Mängeln

    • Keine ausreichende Anzahl von Angeboten

    • Keine ausreichende Finanzausstattung

    • Fehlerhafte Bauüberwachung/Abnahme

    • Keine oder verspätete Mangelverfolgung


Weitere fragen l.jpg

Weitere Fragen …. ist die Sanierung sofort nach Beschlussfassung und Sicherstellung der Finanzierung umzusetzen?