URBAN GROWTH AND HOUSING SUPPLY

1. URBAN GROWTH AND HOUSING SUPPLY E. L.Glaeser, J. Gyourko, R.E.Saks (2005) ANDREA PETRINI FABRIZIO SIMONI

2. INTRODUZIONE • L’articolo presenta un modello che fornisce un framework per effettuare lavori empirici che integrano l’eterogeneità dell’offerta immobiliare e lo sviluppo urbano • L’elasticità dell’offerta immobiliare aiuta a determinare in quale misura gli incrementi nella produttività creeranno città più grandi o produrranno solamente aumenti nei salari e nei prezzi delle abitazioni • L’analisi empirica produce risultati coerenti con il modello che prevede che differenze nella natura dell’offerta immobiliare tra le varie aree metropolitane sono responsabili non solo dell’aumento dei prezzi delle case ma influenzano anche le modalità in cui le città rispondono a incrementi di produttività • La letteratura moderna ignora l’offerta immobiliare e la sua influenza sulle dinamiche urbane

3. OFFERTA IMMOBILARE

4. OFFERTA IMMOBILIARE ELASTICA • Se l’offerta immobiliare di una città è relativamente elastica ci aspettiamo uno spostamento verso l’esterno della curva di domanda di abitazioni in risposta ad un incremento della popolazione, mentre il corrispondente aumento dei prezzi delle abitazioni sarà contenuto • La nuova curva di offerta previene l’aumento dei prezzi delle case rispetto ai costi di costruzione • Inoltre, nuove costruzioni assicurano che un incremento nella domanda di lavoro non comporti un elevato aumento dei salari, poiché un’offerta elastica di abitazioni aiuta a creare un’offerta di lavoro altrettanto elastica

5. OFFERTA IMMOBILIARE INELASTICA • Se l’offerta risulta inelastica shock della produttività di natura positiva avranno un piccolo impatto sulle nuove costruzioni (o sulla popolazione urbana) • Poiché il numero di abitazioni resta pressoché invariato, i prezzi delle case aumenteranno • In risposta ad un aumento dei prezzi delle abitazioni vi sarà un incremento dei salari, provocato sia dall’aumento della produttività delle aziende sia dal fatto che i lavoratori devono essere compensati dell’aumento dei prezzi delle case • In contrasto, se il livello delle amenità cresce in una città con un’offerta immobiliare inelastica i salari nominali resteranno invariati e i prezzi delle abitazioni saliranno causando un declino dei salari reali

6. Struttura dell’articolo • SEZIONE 2: revisione dello stretto legame tra popolazione e stock di case nelle aree metropolitane degli Stati Uniti Il numero di abitanti in un’area può essere pensato come un multiplo delle unità abitative • Questa relazione è molto forte non solo sui livelli ma anche in termini di tasso di crescita e può essere spezzata solo in caso di significative variazioni nel tasso di immobili disabitati o nella dimensione delle famiglie • Essa non è sufficiente a spiegare le dinamiche urbane: la crescita della popolazione può essere spiegata completamente da altre variabili quali la durevolezza degli immobili (la città perde unità abitative gradualmente dopo uno shock negativo) e la politica di utilizzo del suolo (l’offerta di case può risultare inelastica in alcune aree a causa di vincoli edilizi e piani regolatori)

7. SEZIONE 3: presentazione del modello per stabilire un framework per i lavori empirici che integra l’eterogeneità dell’offerta immobiliare negli studi dei cambiamenti urbani • Si formalizza che gli shock in aree dove l’offerta immobiliare è inelastica hanno un maggiore impatto sulla crescita dei salari e dei prezzi delle abitazioni e un minore impatto sulla crescita della popolazione

8. SEZIONE 4: si fornisce l’evidenza empirica dell’importanza dell’offerta immobiliare nelle aree metropolitane degli Stati Uniti • Nelle zone in cui i piani regolatori sono meno severi la risposta della popolazione a shock positivi della domanda di lavoro è più forte mentre nelle aree in cui ci è una maggiore severità nella regolamentazione i prezzi dei salari e delle case sono mantenuti alti • Quindi l’offerta immobiliare è importante per capire non solo i cambiamenti della popolazione ma anche quelli nei prezzi

9. SEZIONE 2 : CORRELAZIONE TRA STOCK DI ABITAZIONE E CRESCITA URBANA Questa correlazione è evidente nel forte legame tra livelli di popolazione unità abitative

10. SEZIONE 2 : TASSO DI ALLOGGI NON OCCUPATI E CAMBIAMENTI NELLE DIMENSIONI DELLE FAMIGLIE La popolazione in un’area è pari al numero di unità abitative per il numero di persone per unità abitativa • La densità di abitanti per unità abitative può cambiare per 2 motivi: Se entrambi sono sufficientemente flessibili allora lo stock di abitazioni può non essere strettamente collegato con la dimensione della popolazione Il tasso di abitazioni non occupate può cambiare Il numero di persone in un’unità occupata può aumentare o diminuire

11. Analizziamo il tasso di alloggi non occupati tra le aree metropolitane statunitensi del 1990: La variazione non è spiegazione dominante dei cambiamenti nella crescita della popolazione

12. La dimensione delle famiglie è dato dal rapporto tra il numero di membri della famiglia e numero di unità abitative occupate Cambiamenti della popolazione locale possono avvenire se il numero di persone per famiglia cambia: un aumento dei prezzi delle case può, ad esempio, spingere le famiglie più grandi a trasferirsi in case più piccole. In questo caso il legame fra popolazione e offerta immobiliare è più debole. Negli ultimi 30 anni il numero di persone per unità abitative è sceso poiché il nucleo familiare è divenuto più piccolo: 3,15 (1970) 2,56 (2000) Questo decremento è avvenuto per la maggior parte negli anni ‘70 mentre si è affievolito nei due decenni seguenti: i cambiamenti nella dimensione delle famiglie non può spiegare le variazioni della popolazione negli anni ’80 e ‘90.

14. Solo piccole variazioni nella popolazione cittadina possono essere attribuite ai cambiamenti nella dimensione delle famiglie e al tasso di unità abitative non occupate • La crescita della popolazione può essere spiegata solo attraverso una variazione del numero totale di unità abitative

15. SEZIONE 2 : DECLINO URBANO E DUREVOLEZZA UNITA’ ABITATIVE • Secondo Glaser & Gyourko (2005) la durevolezza delle unità abitative spiega alcune caratteristiche del declino delle città: La loro crescita è più rapida del loro declino • Utilizziamo i dati della AHS (American housingsurvey) per calcolare il tasso di perdita permanente di unità abitative, il quale è rappresentativo della durevolezza delle abitazioni • I dati analizzati riguardano i 4 bienni tra il 1985 e il 1993 Durante ogni biennio una percentuale tra 1,3 e 1,8 delle unità esce dallo stock immobiliare o subisce danni tali da renderle inutilizzabili

16. Nella Table 2 si evince che : • Non esistono limiti superiori all’espansione delle città • E’ presente un limite inferiore che è coerente con il tasso annuale di perdita di immobili basato sui dati dell’AHS

17. SEZIONE 3 : UNA STRUTTURA EMPIRICA PER L’OFFERTA DI CASE E LE DINAMICHE URBANE IPOTESI DEL MODELLO: • Economia composta da varie aree metropolitane, ognuna delle quali è indicata da una “j” • Lavoratori omogenei • Affinché vi sia indifferenza tra le aree i lavoratori devono ricevere la stessa utilità in tutte le aree • U = dove Cj indica un flusso di amenità consumato dai residenti di una specifica città, Wj è il salario specifico e Rj è il costo delle abitazioni • Supponiamo che non ci siano costi di trasporto • In equilibrio deve valere: U =

18. IPOTESI SULLA DOMANDA DI LAVORO: • Assumiamo che una distribuzione di mansioni può essere indicizzata dalla produttività • Le mansioni produttive sono caratterizzate da una distribuzione esponenziale, quindi il numero di mansioni con la produttività maggiore di Wj è • La domanda di lavoro è pari a • Dove Nj è il tasso di occupazione cittadino

19. IPOTESI SUL MERCATO IMMOBILIARE: • Poiché le abitazioni sono durevoli, l’offerta immobiliare sarà perfettamente inelastica nelle aree in cui le rendite non sono abbastanza alte da giustificare nuove costruzioni Se la domanda è sufficientemente alta il prezzo delle abitazioni sarà determinato dai costi delle nuove case, che includono tutte le spese associate alla costruzione fisica più i costi derivanti da barriere naturali (Kj) o regolamentari all’offerta immobiliare (densità delle unità abitative già esistenti) • Assumendo che il numero delle abitazioni è pari alla dimensione della popolazione, i costi di costruzione in ogni città diventano dove Lj rappresenta il terreno a disposizione • Per convertire i prezzi delle case in rendite, assumiamo che dove indica il tasso fisso di capitalizzazione

20. Combinando i 3 mercati otteniamo :

21. STATICA COMPARATA

22. COMPORTAMENTO DINAMICO • Consideriamo variazioni esogene nel livello di produttività e amenità, assumendo : Dove sono le caratteristiche specifiche della città al tempo t • Sostituendo queste espressioni nelle equazioni (1)-(3) otteniamo : Dove per i = N,W,Q sono i termini di intercetta specifici per ogni città, i quali sono costanti nel tempo

23. (1’),(2’),(3’) descrivono l’evoluzione dell’occupazione, dei salari e dei prezzi delle abitazioni nel tempo come funzione del cambiamento nella produttività e nelle amenità • Data ogni che è incorrelata con il termine errore, possiamo stimare il suo effetto su ognuna delle tre variabili dipendenti • e possono essere determinati calcolando il rapporto degli effetti di uno shock di produttività o amenità su ognuna delle variabili

24. SEZIONE 4 : STIMA • Unità di analisi : area metropolitana (secondo la definizione del 1999 del Census Bureau) • Un proxy per l’elasticità dell’offerta immobiliare in un’area metropolitana potrebbe essere la densità di unità abitative ma vi sono problemi di endogenità quindi utilizziamo come misura dei vincoli all’offerta immobiliare un indice che esprime la forza della regolamentazione sull’uso del suolo • Esso si basa su due diverse indagini riguardanti la regolamentazione dell’utilizzo del suolo: La “Whartonlandusecontrolsurvey” condotta da Linemann e altri (1990)che utilizza informazioni sul tempo necessario ad ottenere un permesso ed altre misure di severità della regolamentazione ambientale; Lo studio delle regolamentazioni a livello statale estrapolata dall’”American InstituteofPlanners” (1979) • Per ogni indagine è stato creato un indice per la regolamentazione del mercato immobiliare normalizzato per avere media 0 e dev.standard pari a 1; l’indice finale è una media dei due indici

25. Stimiamo le equazioni suggerite dalle espressioni (1’)(2’)(3’) dove i cambiamenti nel logaritmo della popolazione, del reddito pro capite e dei prezzi delle case sono regrediti sulle caratteristiche a livello metropolitano che predicono la crescita economica • Il primo previsore della crescita è basato sulla composizione industriale di ogni area metropolitana: esso è pari alla quota di occupazione di ogni industria moltiplicato per la crescita della stessa rispetto al decennio successivo • Il secondo previsore è la quota iniziale di adulti con almeno un titolo di laurea • Il test empirico stima gli effetti di queste misure di produttività nelle aree leggermente e fortemente regolamentate • Per evitare errori nella misurazione dell’indice di regolamentazione consideriamo una divisione dicotomica piuttosto che considerare la regolamentazione come una variabile continua (le aree metropolitane con un valore dell’indice superiore a 0,45 saranno altamente regolate )

27. Utilizzando i coefficienti stimati nelle prime due righe della tabella 4 possiamo fare inferenza sui valori dei parametri del modello. Se assumiamo che le variabili riguardanti la domanda di lavoro e il capitale umano operino solamente incrementando la produttività e non le amenità, allora comparando i coefficienti tra le varie equazioni otteniamo una stima di e • Il rapporto dei coefficienti nelle regressioni del reddito e del prezzo delle case ci da una stima di che rappresenta la misura in cui i maggiori prezzi delle case si traducono in maggiori costi per gli utilizzatori. Quando usiamo entrambe le variabili riguardanti la produttività combinate la stima di è 0,22 nelle aree a bassa regolamentazione e 0,11 nelle aree ad alta regolamentazione

28. Il valore di può essere ottenuto dal rapporto tra il coefficiente della produttività nella regressione della crescita del prezzo delle case e quello della regressione sulla crescita della popolazione. Il valore è pari a 50781 nelle aree a bassa regolamentazione e 625079 in quelle ad alta regolamentazione • Economicamente i valori riflettono l’ammontare dell’incremento del prezzo delle case in risposta ad un aumento della densità di popolazione pari a circa il 100% • Una modalità, statisticamente più precisa, per stimare è combinare le equazioni in un sistema comune e restringere a determinati valori ragionevoli; se poniamo =0,15 e stimiamo il sistema vincolando gli effetti di entrambi gli shock produttivi otteniamo che nelle aree a bassa regolamentazione = 61519 (s.e. = 62306) mentre nelle aree altamente regolamentate è pari a 525891(s.e.= 328017) • Anche se permangono grandi differenze fra i 2 valori l’imprecisione delle stime è tale che non possiamo rifiutare l’ipotesi che le elasticità nell’offerta immobiliare sono uguali nelle due aree

29. SEZIONE 5 : CONCLUSIONI • La crescita e il declino dell’economia di una regione sono mediate dalla struttura fisica del posto. Nelle aree in declino i prezzi delle abitazioni e i redditi scendono molto prima della riduzione del numero di case. Prima che avvenga questo i livelli della popolazione in città rimangono alti, quindi la popolazione urbana declina lentamente poiché le abitazioni e le altre infrastrutture sono durevoli • L’espansione urbana è determinata dall’elasticità dell’offerta immobiliare: le aree a limitata regolamentazione e densità facilitano la costruzione di nuove abitazioni, quindi il successo urbano si esplicherà in un maggior livello di popolazione; nelle aree ad alta densità e a forte regolamentazione l’espansione urbana porterà a più alti livelli di prezzi delle case e redditi • Inoltre questo framework ci aiuta a comprendere meglio alcuni risultati dell’economia urbana • I risultati suggeriscono, infine, che gli studiosi e il legislatore devono considerare che il mercato immobiliare non può essere considerato come un’area separata dall’economia urbana mainstream: il ruolo della dell’offerta immobiliare è cruciale nella creazione di differenze nel mercato immobiliare e del lavoro tra le aree metropolitane.