Etude sur les résidences secondaires dans le Massif Central Eté 2010

1. Etude sur les résidences secondaires dans leMassif CentralEté 2010 Espitalié Consultants Jousset Consultant

2. Données de cadrage nationalesEtude Atout France « La résidence secondaire en France, fonctionnement économique, mise en marché, services d’intendance » - juillet 2010 • 3 millions de résidences secondaires en France • Littoral : 36% - Arrière pays : 6 % - Montagne : 13 % - Campagne : 29 % - Villes : 14 % • Un taux d’occupation moyen de 12 % par an : 12 séjours et 42 nuitées • Les résidences à la campagne ont une fréquentation supérieure : 56 jours • La résidence secondaire relève d’une logique « culturelle, plus qu’économique » • 15 % des résidences sont louées régulièrement, 11 % occasionnellement, 74 % jamais • Les résidences louées : 7,5 semaines en moyenne par an • Sont loués : les appartements, situés en montagne ou à proximité de pôles touristiques, et à l’intérieur d’une résidence de tourisme • Les freins à la location : • Volonté de disposer de sa résidence à tout moment : 81% • Peur des dégradations : 44 % • Difficultés liées à la logistique d’accueil : 25 % Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

3. Les résidences secondaire dans le Massif centralEnquête réalisée dans le cadre de travaux universitaires VetAgro Sup et CPTMC – N. Moreau, C. Vialle - 2010 • 300 000 résidences secondaires • Des propriétaires âgés (moyenne : 67 ans) • Des maisons de famille • Une occupation comprise entre 56 et 84 jours • 14,6% de propriétaires ont déjà loué leur résidence • Des propriétaires de maison de famille, peu enclins à louer Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

4. La problématique Des constats • Une économie induite : • les consommations des propriétaires • la fiscalité locale • Une économie en développement • les services aux propriétaires • Un potentiel peu exploité : • la location touristique • la location temporaire auprès d’actifs Des questionnements et des hypothèses à vérifier • Quelle latitude pour développer ce potentiel ? • Connaissance des comportements des propriétaires • Identification des freins à la location • Test de mesures incitatives • Proposition de pistes d’actions Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

5. L’enquête auprès des propriétaires • Les secteurs d’étude : • Le Pays de Figeac : 9 communes situées sur la vallée du Lot, le Causse de Limogne et le Ségala ont répondu favorablement (sur 15), • Le Parc Naturel des Volcans d’Auvergne : 6 communes (sur 9 pressenties)ont accepté la démarche, 3 sur le Cantal, 3 sur le Puy de Dôme • Le Pays Gorges Causses Cévennes : les 8 communes de la communauté de Communes de la Cévenne des Hauts Gardons • La méthodologie de terrain • L’enquête s’est déroulée du 19 juillet au 20 août. Le nombre de questionnaires à réaliser a été calculé par secteur selon le volume des résidences secondaires présentes sur chaque commune • Interrogation en face à face des propriétaires par des enquêteurs • 193 questionnaires réalisés : 73 sur le Pays de Figeac, 59 sur le PNR, 61 sur le PGCC. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

6. Le questionnaire : • 80 questions (fermées hiérarchisées, ouvertes) organisées en cinq thématiques : la résidence secondaire, son acquisition et ses caractéristiques, les séjours et les pratiques de séjour des résidents, le prêt et la location de la résidence, le profil de la personne interrogée, son avis sur son lieu de villégiature et ses projets par rapport à sa résidence secondaire. • L’analyse des résultats • Les résultats ont été redressés pour donner à chaque secteur le même poids dans les résultats d’ensemble. • Cette étude est une enquête qualitative quantifiée. Intervalle de confiance de +/-7%. • Les limites du terrain • Les propriétaires interrogés sont ceux qui se trouvaient sur place. Ces résultats ne peuvent donc pas être généralisés car la problématique des « volets clos » demeure • Le secteur géographique a une incidence ainsi que le climat social local, élément à prendre en compte dans la définition d’une typologie de situations se rattachant à des typologies de territoires. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

7. Les principaux résultats de l’enquête Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

8. Les caractéristiques de la propriété Les conditions d’accession à la propriété : elles se sont réalisées, à parts presque égales, par héritage ou par acquisition du bien. La construction de la résidence secondaire apparaît nettement plus faible. Quelques particularités par secteur géographique : + de biens acquis par héritage dans le PGCC + de biens achetés dans le Pays de Figeac et le PNR + de constructions dans le PNR (+7 points) Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

9. La plupart des héritages se sont effectués en ligne directe (maison des parents ou des grands parents). Dans ce cas c’est un lieu où les propriétaires actuels ont grandi ou ont passé des vacances. Ceux qui ont acheté leur résidence avaient pour objectif une maison pour les vacances mais plutôt les vacances en famille. C’est également un lieu pour la retraite chez 2 personnes sur 5. La notion d’investissement est peu souvent évoquée. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

10. Le choix de la localisation est en priorité lié à la famille, aux origines familiales ou à l’affinitaire. Les caractéristiques de la région sont nettement moins prédominantes. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

11. Le confort des résidences secondaires Nous notons un bon niveau d’équipement : la plupart des résidences sont équipées de sanitaires, d’une cuisine aménagée, d’un chauffage, d’assainissement, d’eau potable. Des particularités selon le territoire : un léger déficit en eau potable dans les Cévennes, en gestion des eaux usées dans le PNR des Volcans, en niveau d’équipement dans le Pays de Figeac. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

12. Le terrain • 9 maisons sur 10 bénéficient de la présence d’un terrain / jardin, attenant ou non. • Nous remarquons : • une certaine hétérogénéité des surfaces dans le Pays de Figeac, • une majorité de grandes propriétés dans le PGCC, • les petits terrains sont majoritaires dans le PNR des Volcans. Les propriétaires entretiennent totalement ou en partie leur terrain. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

13. Les séjours et modes d’utilisation de la résidence secondaire Les séjours personnels : un nombre moyen de venues dans la résidence secondaire de 6.7 fois par an. La fréquence de la venue est corrélée à la distance entre la résidence principale et la résidence secondaire : ceux qui habitent à moins de 100 km viennent 30 fois et plus par an, entre 200 et 500 km 15 fois maximum, au-delà de 500 km moins de 5 fois par an. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

14. La période estivale est la saison privilégiée pour les séjours quel que soit le secteur d’étude ; l’automne dans les Cévennes et l’hiver dans le PNR des Volcans d’Auvergneet le Pays de Figeac sont également des saisons appréciées. Les 2/3 des résidents secondaires planifient à l’avance leur venue, plus d’1/4 se décide au dernier moment, notamment ceux qui résident à proximité. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

15. La durée moyenne de séjour : - 6 jours pour les « courts séjours » - 38 jours pour les longs séjours. Les accompagnants sont essentiellement les conjoints et les enfants. Nous remarquons cependant quelques particularités selon le secteur : Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

16. Le durée annuelle de l’occupation des résidences est en moyenne de 93 jours, avec des variations notables selon le secteur géographique. La majorité des personnes interrogées séjourne entre 2 et 3 mois par an. Les retraités ont des durées de séjour plus longues : plus d’un quart l’utilise plus de 5 mois par an. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

17. Le prêt de la maison 54% ont déclaré avoir déjà prêté leur maison : de façon régulière à la famille directe, notamment aux enfants, plus épisodiquement aux amis, très rarement à des « étrangers », essentiellement pour des vacances. La location de la maison 1 personne sur 10 a déclaré avoir déjà loué sa résidence, principalement à des vacanciers Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

18. L’ouverture de la résidence 15% des personnes interrogées se sont spontanément déclarées disposées à louer leur résidence secondaire. Les comportements se révèlent différenciés selon les secteurs d’étude. L’âge apparaît être un facteur discriminant dans le positionnement Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

19. Les raisons présentées pour motiver le refus sont de 3 ordres : • un sanctuaire familial, réservé aux proches, un domaine privé, rempli d’affaires personnelles • les propriétaires veulent en disposer librement, sans contrainte, • la crainte (ou le souvenir) d’incidents de location. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

20. Lorsque l’on propose certains avantages en contrepartie de la mise en location de leur résidence, 5% se laissent séduire notamment par l’allègement de la taxe d’habitation, l’entretien gratuit du terrain ou des extérieurs de la maison, un prêt à taux zéro. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

21. Les locataires souhaités sont principalement des vacanciers, voire des actifs La durée de location acceptée est de quelques semaines et bien que la préférence se porte sur l’hiver, la majorité accepterait également de louer au printemps ou en été. Les propriétaires préfèrent gérer eux-mêmes la location. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

22. L’échange de maison pendant les vacances • 87% des propriétaires interrogés ont déclaré le connaître, • 2% disent l’avoir déjà pratiqué, • 20% se déclarent prêts à échanger leur résidence secondaire dans le cadre d’un séjour de vacances avec comme motivations « l’envie de découvrir d’autres pays, d’aller ailleurs, de changer d’horizon » Les personnes intéressées se rencontrent plutôt chez les jeunes (moins de 44 ans) et les cadres moyens. Ceux qui ne sont pas intéressé par l’échange de maison utilisent les mêmes arguments que pour le refus de location : « n’ont pas confiance, affaires personnelles, la maison est à usage privatif ». Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

23. L’intégration au territoire et sa perception ¾ des résidents déclarent participer à la vie locale Les spécificités par territoire : - Pays de Figeac : patrimoine, architecture, activités culturelles, art de vivre, - PGCC : calme, silence, racines familiales, - PNR : tranquillité, naturel, sites, beauté des paysages Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

24. Les points faibles des territoires : • Désertification, disparition des services publics, emploi, • Enclavement, éloignement, • Commerces de proximité Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

25. Les améliorations souhaitées : ¼ de non réponse • Les « communications » matérielles ou immatérielles (transports, routes, réseaux), • Les commerces de proximité ou ambulants • Le maintien des services publics et des activités économiques. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

26. L’accueil de nouvelles populations 4 enquêtés sur 5 sont conscients de l’importance de l’accueil de nouvelles populations. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

27. Le profil des propriétaires interrogés et leurs projets Des retraités et des cadres moyens ou supérieurs. Une moyenne d’âge de 62 ans. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

28. La plupart des propriétaires vivent dans de petites ou moyennes agglomérations, souvent péri urbaines. La distance moyenne entre les 2 résidences est de 245 km. Une grande diversité selon le secteur d’étude : médiane à 585 km pour le Pays de Figeac, 200 km pour le PGCC, 430 km pour le PNR Les origines géographiques des propriétaires : - Pays de Figeac : Midi-Pyrénées, Ile de France, Europe du nord, Bretagne - PGCC : Languedoc-Roussillon, PACA - PNR des Volcans d’Auvergne : Ile de France, Auvergne, Centre, Pays de la Loire. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

29. Les projets par rapport à la résidence secondaire ¼ des propriétaires a l’intention de s’installer de façon permanente dans sa résidence secondaire et ce, dans moins de 5 ans pour la moitié. 1 propriétaire sur 10 envisage de vendre sa résidence secondaire, dans moins de 5 ans pour 1 tiers, dans plus de 10 ans pour le restant. Les raison évoquées sont de 3 ordres - leur âge et les handicaps liés à l’âge, - le coût de l’entretien, la diminution des revenus à la retraite, - la disponibilité nécessaire à l’entretien. Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

30. Conclusions et pistes d’actions Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

31. Un propriétaire sur cinq est ouvert à l’idée de louer sa résidence secondaire : • d’abord à des vacanciers, ensuite à des actifs • pour une durée courte : de quelques semaines pour la majorité, à quelques mois pour un quart de l’effectif • en se chargeant lui-même, de préférence, de la gestion de la location • Le propriétaire a besoin d’être rassuré • sur le locataire • sur la logistique en son absence • Le propriétaire potentiellement loueur est plutôt : • un nouveau propriétaire (moins de 10 ans) • un propriétaire pour lequel la résidence est un lieu de vacances • dans la tranche d’âge 45-54 ans • un utilisateur de sa résidence moins de 31 jours par an • un propriétaire qui possède la pratique de la location • un propriétaire qui envisage de vendre de sa résidence • quelqu’un qui estime qu’accueillir de nouvelles populations est un enjeu économique pour le territoire Le profil du loueur potentiel Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

32. 1 - L’opération à l’échelle d’un territoire Constats • des observatoires locaux de l’habitat, des Pôles Locaux d’Accueil • des pépinières du logement, des initiatives visant le logement temporaire d’actifs dans des gîtes ruraux • mais pas d’opération territoriale en direction des résidences secondaires • Un territoire d’expérimentation : agir simultanément sur tous les leviers • Un cadre multi partenarial • Un « Pays » • Une ou plusieurs communauté (s) de communes • La DATAR • Les services de l’Etat • Les Pôles Locaux d’Accueil et les dispositifs régionaux (dans les zones concernées) • Le secteur bancaire • Un plan global comprenant • des prêts bonifiés pour les travaux conduits par des propriétaires loueurs de résidence secondaire • des mesures fiscales (allègement taxe d’habitation, taxe foncière) • une campagne de communication auprès des propriétaires • un suivi des offres et de la demande (mise en relation : cf observatoires locaux et Pôles Locaux d’Accueil) • un accès à des services (entretien propriété), via des prestataires habilités dans le cadre de l’opération • une évaluation Les pistes d’actions Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

33. Les pistes d’actions 2 - Le réseau social de propriétaires de résidences secondaires Constats : • poids actuel des réseaux sociaux sur internet • importance de l’affinitaire dans le rapport à la résidence secondaire et les séjours qui s’y déroulent • sensibilité aux enjeux du développement local et du développement durable • Pas d’espace permettant aux résidents secondaires de communiquer entre eux • Création d’un site internet • Un espace de rencontre entre propriétaires d’une part et entre propriétaires et candidats à la location temporaire d’autre part • Le propriétaire et le candidat déposent un profil • Le propriétaire choisit le locataire temporaire. Il loue sa résidence à un « ami » (cf. logique du co-voiturage, échange de maison…) • Le site fonctionne sous le contrôle d’un modérateur • Le site référence des contacts publics locaux, et des prestataires de services • Condition de fonctionnement • Développement du site dans une logique public-privée, pour impulser l’action • Efficacité et fiabilité des garanties (cf organisations d’échanges de maisons) • Propriétaire et locataire temporaire traitent ensuite directement Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010

34. Les pistes d’actions 3 – La création de structures spécialisées : « résidence contact service » • Constat • De nouvelles prestations de services ont vu le jour dans le secteur des services (gardiennage, entretien, suivi de travaux…) : un marché en expansion • La location de courte durée est peu investie : marché actuellement trop limité, jugé peu rentable par les professionnels et à dynamiser • Un montage entre un territoire et un opérateur de proximité • Le territoire fait la promotion du service de location auprès des propriétaires : • Fondement économique et social : la dynamique du territoire, profitable à tous • Caution morale d’un territoire • Charte « accueil en résidence secondaire » signée avec l’opérateur privé de proximité et le territoire • L’opérateur privé de proximité se charge de l’opération • Réponse à la demande • Logistique • Relations avec le propriétaire • Services optionnels pour les propriétaires • Conditions de fonctionnement • L’opérateur privé peut être une association : propriétaires et locataires temporaires sont membres • Propriétaires et locataires partagent des valeurs (dimension affinitaire) • Les loyers versés par le locataire doivent permettre à l’association de financer son fonctionnement, voire des services disponibles en interne (jardinage, entretien) Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010