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Estimo generale

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Estimo generale. L’estimo è: disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto

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Presentation Transcript
estimo generale
Estimo generale

L’estimo è:

  • disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto
  • disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche
  • disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima

Prof. Paolo Rosato

il giudizio di stima
Il giudizio di stima

Cos’è:

  • Non è un’opinione sul valore
  • Non è un prezzo
  • E’ una previsione sul valore

Caratteristiche:

  • E’ condizionata alla scopo pratico della stima
  • E’ oggettiva
  • E’ generalmente valida
  • Ha carattere probabilistico
  • E’ fondata sul mercato

Prof. Paolo Rosato

il metodo di stima
Il metodo di stima

Cos’è:

Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima

Fasi :

  • Ricognizione del quesito
  • Scelta del momento di stima
  • Scelta dell’aspetto economico
  • Scelta della procedura più adatta

Prof. Paolo Rosato

cosa pu riguardare il giudizio di stima
Cosa può riguardare il giudizio di stima?

Uno degli aspetti economici:

  • Il valore di mercato
  • Il costo di produzione o riproduzione
  • Il valore di trasformazione
  • Il valore di surrogazione
  • Il valore complementare (migliorato, mancato)
  • Il valore di capitalizzazione

Prof. Paolo Rosato

il pi probabile valore di mercato
Il più probabile valore di mercato

Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera compravendita

  • Il valore di mercato dipende:
  • dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.)
  • Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.)
  • Impiego:
  • Stime cauzionali
  • Aste pubbliche
  • Divisioni ereditarie riparti
  • Valutazioni fiscali
  • Ecc.

Prof. Paolo Rosato

il pi probabile valore di costo
Il più probabile valore di costo

Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla produzione del bene

  • Il valore di costo comprende:
  • La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo produttivo (Q+Sv)
  • La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp)
  • La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla produzione (Sa+St+Bf+I+/-T)
  • Impiego:
  • Stima preventiva e consuntiva dei costi
  • Redazione di bilanci
  • Stima dei danni
  • Ecc.

Prof. Paolo Rosato

il pi probabile valore di trasformazione
Il più probabile valore di trasformazione

E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione

  • La trasformazione deve essere:
  • Tecnicamente possibile
  • Economicamente conveniente
  • Legalmente ammissibile
  • Impiego:
  • Giudizi di convenienza
  • Stima del valore di mercato di aree fabbricabili
  • Stima del valore di mercato di edifici vetusti
  • Ecc.

Prof. Paolo Rosato

il pi probabile valore costo di surrogazione
Il più probabile valore (costo) di surrogazione

Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il bene oggetto di stima

  • La surrogazione deve essere:
  • Tecnicamente possibile
  • Economicamente valutabile
  • Impiego:
  • Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale)
  • Stima di aziende con profitti negativi
  • Stime di edifici e impianti industriali
  • Ecc.

Prof. Paolo Rosato

il pi probabile valore complementare
Il più probabile valore complementare

La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso)

  • La stima del valore complementare presuppone che:
  • Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto
  • La parte staccata non sia surrogabile
  • La parte residua abbia un mercato
  • Impiego:
  • Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.)
  • Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato)
  • Stime di miglioramenti (migliorato)
  • Stime di avviamenti commerciali
  • Ecc.

Prof. Paolo Rosato

il pi probabile valore di capitalizzazione
Il più probabile valore di capitalizzazione

Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene oggetto di stima può dare

  • La stima del valore di capitalizzazione presuppone che:
  • Il bene sia capace di dare un reddito
  • Sia possibile prevedere i redditi futuri
  • Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione
  • Impiego:
  • Stime del valore di mercato
  • Stime cauzionali
  • Stime di aziende
  • Ecc.

Prof. Paolo Rosato

quale valore
Quale valore?
  • Il valore attuale (attualisti)
  • Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti)
  • Il valore ordinario (più probabile)

La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993)

Prof. Paolo Rosato

alcuni semplici indicatori statistici

Media semplice

Media ponderata

Alcuni semplici indicatori statistici

Moda (valore normale): Valore più frequente

Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento)

Prof. Paolo Rosato

alcuni semplici indicatori statistici di dispersione

Scostamento quadratico medio

Varianza

Deviazione standard

Coefficiente di variazione

Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione

Prof. Paolo Rosato

la distribuzione normale gaussiana

y

x

-

+

La distribuzione normale (gaussiana)

Prof. Paolo Rosato

la distribuzione simmetrica dei valori
La distribuzione simmetrica dei valori

F(V)

F(Vme)

Vme =Vmo

V

Prof. Paolo Rosato

la distribuzione asimmetrica dei valori
La distribuzione asimmetrica dei valori

F(V)

F(Vmo)

F(Vme)

Vmo

Vme

V

Prof. Paolo Rosato

l ordinariet sul mercato

Abilità del compratore

Frequenza

Frequenza V

Abilità del venditore

L’ordinarietà sul mercato

Prezzo ordinario

Prof. Paolo Rosato

il principio di comparazione
Il principio di comparazione

Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene oggetto di stima e i beni simili.

Principio di indifferenza (Jevons):

beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore.

‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’, Londra, 1871.

Prof. Paolo Rosato

le fasi del raffronto
Le fasi del raffronto
  • Raccolta di valori di beni simili di valore noto
  • Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del valore)
  • Collocazione del bene da valutare sul più opportuno gradino della scala

Prof. Paolo Rosato

il principio di comparazione22
Il principio di comparazione

Il principio di comparazione può seguire due vie alternative:

  • confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto attuale);
  • confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri (confronto intertemporale).

Prof. Paolo Rosato

procedimenti di raffronto attuale i
Procedimenti di raffronto attuale I
  • Euristico: stima vista
  • Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici:

a. stima per comparazione diretta monoparametrica;

b. stima per comparazione diretta pluriparametrica.

Prof. Paolo Rosato

la stima per comparazione diretta mono parametrica
La stima per comparazione diretta mono-parametrica

Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il valore stima rispetto ai valori di beni simili.

Fasi:

1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di valutazione;

2. individuazione di un parametro di comparazione comune ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore degli stessi;

3. esecuzione dei calcoli.

Prof. Paolo Rosato

gli algoritmi di calcolo nella stima mono parametrica
Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica

La proporzione

dove:

Vi è il valore dei beni i presi a confronto;

pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i;

Vx è il valore del bene da stimare;

px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;

A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.

Prof. Paolo Rosato

gli algoritmi di calcolo nella stima mono parametrica26
Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica

La regressione semplice

dove:

a è la costante del modello di regressione semplice;

b è il coefficiente del paramertro;

Vx è il valore del bene da stimare;

px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;

A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.

Prof. Paolo Rosato

tre modelli monoparametrici a confronto
Tre modelli monoparametrici a confronto

La proporzione:

V = 1,82*p

La regressione semplice (0):

V = 1,80*p

La regressione semplice (k):

V = 96,95 + 0,98*p

Prof. Paolo Rosato

il risultato grafico
Il risultato grafico

Prof. Paolo Rosato

la stima per comparazione diretta pluri parametrica
La stima per comparazione diretta pluri-parametrica

Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono il valore rispetto a più variabili indipendenti

Procedure:

  • Stima econometrica (ARM);
  • Market Comparison Approach
  • Stima per coefficienti di merito.
  • Stima per valori tipici (elementi costitutivi);

Prof. Paolo Rosato

la stima econometrica arm
La stima econometrica (ARM)

E’ una generalizzazione della stima per valori tipici

dove:

a = costante;

pj= stato della caratteristica j nel bene;

bj= coefficiente che misura il contributo unitario della caratteristica j al valore del bene.

Prof. Paolo Rosato

il confronto fra modelli di stima mono e pluriparametrici
Il confronto fra modelli di stima mono e pluriparametrici

La regressione semplice (k):

V = 96,95 + 0,98*p

La regressione multipla (k):

V = 63,15 + 1,19*p + 18,87q

Prof. Paolo Rosato

il risultato grafico34
Il risultato grafico

Prof. Paolo Rosato

il market comparison approach mca
Il Market Comparison Approach (MCA)

E’ una procedura utile quando non si hanno sufficienti dati per usare l’approccio econometrico (spesso)

Fasi:

  • Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili;
  • Individuazione delle caratteristiche differenziali;
  • Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali;
  • Stima dei valori “corretti”;
  • Stima del valore del bene.

Prof. Paolo Rosato

un esempio di mca
Un esempio di MCA

Prof. Paolo Rosato

un esempio di mca37
Un esempio di MCA

Prof. Paolo Rosato

un esempio di mca38
Un esempio di MCA

Prof. Paolo Rosato

la stima per punti di merito
La stima per punti di merito

E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati

Fasi:

  • Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili o di un valore di riferimento “normale”;
  • Individuazione delle caratteristiche influenti sul valore;
  • Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato delle caratteristiche;
  • Calcolo del coefficiente globale;
  • Stima del valore del bene.

Prof. Paolo Rosato

la stima per punti di merito40
La stima per punti di merito

dove:

cj= coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene;

Vr = valore di riferimento;

Pi= Prezzi dei beni simili;

ci= coefficienti di merito dei beni simili.

Prof. Paolo Rosato

la stima per valori tipici
La stima per valori tipici

Fasi:

  • disaggregazione del bene complesso in tante parti omogenee;
  • individuazione, per ciascuna parte omogenea, di transazioni recentemente avvenute sul mercato;
  • individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un opportuno parametro di comparazione;
  • stima del valore di ciascuna parte;
  • determinazione del valore totale del bene complesso.

Prof. Paolo Rosato

l algoritmo per la stima per valori tipici
L’algoritmo per la stima per valori tipici

dove:

i = beni di mercato assunti a confronto;

j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso.

Prof. Paolo Rosato

procedimenti di raffronto intertemporale ii
Procedimenti di raffronto intertemporale II

a. Stima storica;

b. stima per capitalizzazione dei redditi;

c. stima per valore di trasformazione.

Prof. Paolo Rosato

la stima storica
La stima storica

Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registrati nel passato.

V0 = kPn + A - D con k = g(xi)

dove:

V0 è il valore di stima ricercato;

k è il fattore di attualizzazione dei dati storici;

xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo;

Pnè il prezzo verificatosi un passato.

Prof. Paolo Rosato

la stima per capitalizzazione del reddito

Redditi costanti e illimitati

Redditi costanti e limitati

La stima per capitalizzazione del reddito

Premesse:

a) Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri;

  • vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r (capitalizzazione)

Prof. Paolo Rosato

slide48
Le relazioni fra la stima per comparazione diretta monoparametrica e la stima per capitalizzazione del reddito

Si ha:

Se

La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il reddito

Prof. Paolo Rosato

la stima per valore di trasformazione

1

2

n

0

Tempo

La stima per valore di trasformazione

Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria)

dove:

Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene;

Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i;

Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i;

r = saggio di sconto.

Prof. Paolo Rosato