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WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE. POLIZZA DECENNALE POSTUMA Verona 22 aprile 2009. Polizza Decennale Postuma.

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workshop d lgs 122 05 diritti patrimoniali acquirenti immobili da costruire

WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE

POLIZZA DECENNALE POSTUMA

Verona 22 aprile 2009

polizza decennale postuma
Polizza Decennale Postuma
  • LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruireDECRETO LEGISLATIVO 20 GIUGNO 2005, N 122
  • Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 210 del 2 agosto 2004

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polizza decennale postuma3
Polizza decennale postuma
  • Legge 210/04
  • Destinatari della legge sono i costruttori, vale a dire “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire …”.(art.1, lett.b)
  • Beneficiari della legge sono gli acquirenti, ossia “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire …”.(art.1, lett.c).
  • Oggetto di garanzia sono gli “immobili da costruire”, ossia “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo il 21/7/2005 e che siano ancora da edificare …”.(art.1, lett.d)

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polizza decennale postuma4
Polizza decennale postuma

All’atto del trasferimento della proprietà

IL COSTRUTTORE È OBBLIGATO

a produrre una

POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE

a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (la c.d. polizza decennale postuma).

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polizza decennale postuma5
Polizza decennale postuma

Art. 4 D.L. 122 giugno 2005

Assicurazione dell’immobile

Il Costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’ art. 1669 del C.C., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

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polizza decennale postuma6
Polizza decennale postuma

Art. 1669 CC ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lungadurata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio delsuolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’Appaltatore è responsabile nei confrontidel Committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.

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polizza decennale postuma7
Polizza decennale postuma
  • La polizza
  • CONTRAENTE: il Costruttore
  • ASSICURATO/BENEFICIARIO:
  • Per la Sezione A danni all’immobile: l’Acquirente ovvero il soggetto che ne ha interesse
  • Per la Sezione B RCT : il Contraente

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polizza decennale postuma8
Polizza decennale postuma

La polizza

Sezione A - Danni all’immobile

Beni e Somme assicurate:

Struttura immobile (obbligatorio)

Involucro (obbligatorio)

Impermeabilizzazione delle coperture (obbligatorio)

Pavimentazioni e rivestimenti interni (opzionale)

Intonaci e rivestimenti esterni (opzionale)

Sezione B – RCT

Massimale 50% importo immobile minimo € 500.000,00

.

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polizza decennale postuma9
Polizza decennale postuma
  • La Polizza
  • Garanzia Struttura immobile
  • La Società si obbliga nei confronti del Contraente ed in favore dell’Assicurato, nei limiti di polizza, ad indennizzare all’Assicurato , limitatamente alla sola quota di proprietà, i danni materiali e diretti causati all’immobile assicurato da:
  • rovina totale o parziale
  • gravi difetti costruttivi purché derivanti, come previsto dal 1669 c.c., da un accidentale vizio del suolo e di costruzione e abbiano colpito parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata

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Polizza decennale postuma

Gravi difetti costruttivi: eventi che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendone in maniera certa ed attuale la stabilità e/o agibilità dell’immobile

Parti dell’immobile destinate a lunga durata:le parti strutturali dell’immobile oggetto di collaudo statico ai sensi delle norme di legge, destinate per propria natura a resistere a sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni e quindi al terreno e tutte le seguenti opere quali murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale ….

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Polizza decennale postuma

Gravi difetti

Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio.

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10857/08 ha affermato che “ …….configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 del c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”

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Polizza decennale postuma

La polizza

Altre garanzie obbligatorie

Partita 2-Danni a involucro (muri di tamponamento esterno) :

Danni materiali e diretti all’involucro che provochino:

distacco parziale o totale dell’involucro

fessurazione passante diffusa tale da compromettere la tenuta all’aria e all’acqua dell’involucro.

Part. 3 - Impermeabilizzazioni coperture

Danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente danneggiate e coinvolte , verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno successivo alla data di effetto della garanzia e fino al 10° anno compreso.

Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampa di polizza - delle percentuali di degrado.

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Polizza decennale postuma
  • La polizza
  • Garanzie opzionabili (a scelta del Contraente)
  • Partita 4 - Pavimenti e rivestimenti interni :
  • Danni materiali e diretti a pavimentazioni e rivestimenti interni, di tipo ceramico, lapideo, ligneo nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate, dovuti a loro distacco o rottura verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso.
  • Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado
  • Partita 5 - Intonaci e rivestimenti esterni :
  • Danni materiali e diretti dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali o rivestimenti esterni dal supporto sul quale sono applicati nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso.
  • Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado
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Polizza decennale postuma

Sezione B-Responsabilità civile verso terzi

Tiene indenne l’Assicurato, nei limiti dei massimali convenuti, quale civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a Terzi per morte e lesioni personali e danneggiamenti a cose in seguito a un sinistro indennizzabile ai sensi della Sezione A

Assicurato: il Contraente/costruttore

Acquirente è terzo

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Polizza decennale postuma

La polizza

Stipula e effetto

La polizza deve essere stipulata all’inizio del lavori di costruzione (con incasso di un premio di compromesso), congiuntamente alla stipula della polizza CAR .

L’assicurazione ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione lavori purché sia stato incassato il premio a saldo.

La garanzia avrà termine non oltre i 10 anni dall’ultimazione dei lavori

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Polizza decennale postuma
  • Somme assicurate
  • Struttura Immobile: costo dell’integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile con esclusione del valore dell’area
  • impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti interni ed esterni: costo dell’ integrale ricostruzione a nuovo
  • Franchigie, scoperti e limiti di indennizzo: previsti per tutte le garanzie

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Polizza decennale postuma
  • Controllore tecnico
  • Trattasi di Organismi di ispezione di tipo A accreditati dal SINCERT ad operare ai sensi delle norme UNI 10721 e abilitati a redigere rapporti di ispezione in corso d’opera secondo le norme UNI EN 17020
  • Compito del controllore tecnico è normalizzare il rischio verificando che:
  • il progetto sia corretto
  • l’esecuzione delle opere sia conforme al progetto
  • i materiali impiegati siano idonei
  • siano state effettuate tutte le prove sul terreno e sui materiali
  • Tali verifiche sono sia documentali che effettuate con
  • sopralluoghi in cantiere

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Polizza decennale postuma
  • Criticità
  • Alta elusione della legge da parte dei costruttori (applicazione media nazionale 20%, nord 25,5%, centro 13%, sud 5,4%, Veneto 15% dati simulazione Scenari Immobiliari)
  • Scelta da parte dei costruttori/contraenti di una garanzia limitata al fine di contenere i costi con conseguente ridotta tutela degli acquirenti
  • Dubbi sulla conformità del testo della polizza a quanto previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 122/05
  • Dubbi su opponibilità delle franchigie/scoperti/limiti indennizzo agli acquirenti
  • Evoluzione della giurisprudenza: timore da parte delle Compagnie di essere chiamate a rispondere anche a fronte di coperture parziali o non prestate

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Polizza decennale postuma
  • Soluzioni possibili
  • Prevedere la stipula della DP fin dal preliminare di vendita
  • Redigere un testo standard di riferimento concordato fra tutte le parti coinvolte (compagnie, costruttori, acquirenti, notai, legislatori) ragionevolmente tutelante per gli acquirenti
  • Monitoraggio in corso d’opera
  • migliorare informazione e divulgazione

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Polizza decennale postuma

GRAZIE PER LA VOSTRA PARTECIPAZIONE

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