1 / 39

FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi

FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi Perkotaan Hak-hak yang dapat diperoleh Pedesaan 1. HAK-HAK PRIMER a. Hak Milik (untuk perumahan/usaha) a. Hak Milik (untuk sawah atau kebun)

louis-ford
Download Presentation

FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. FUNGSI TANAH sebagai wadah sebagai faktor produksi Perkotaan Hak-hak yang dapat diperoleh Pedesaan 1.HAK-HAK PRIMER a. Hak Milik (untuk perumahan/usaha) a. Hak Milik (untuk sawah atau kebun) b. Hak Guna Bangunan (untuk kantor, b. Hak Guna Usaha (untuk perkebunan, tempat usaha, pabrik atau industri) peternakan dan perikanan) Jadi, HGB untuk memenuhi kebutuhan masyarakat modern, tapi pada dasarnya c. Hak Pakai tetap dari Hukum Tanah Adat c. Hak Pakai d. Hak Pengelolaan (khusus untuk instansi pemerintah) 2.HAK-HAK SEKUNDER a. Hak Sewa a. Hak Sewa b. Hak Pakai b. Hak Pakai c. Hak Guna Bangunan c. Hak Usaha Bagi Hasil d. Hak Gadai e. Hak Menumpang

  2. Status subyek menentukan status tanah yang boleh dikuasai • WNI • Hak Milik • Hak Guna Usaha • Hak Guna Bangunan • Hak Pakai • Hak Sewa • Hak Gadai • Hak Usaha Bagi Hasil • Hak Menumpang • BHI • Hak Guna Usaha • Hak Guna Bangunan • Hak Pakai • Hak Sewa • Hak Pengelolaan, khusus badan hukum Indonesia yang sahamnya milik Negara • WNA / BHA • Hak Pakai (Pasal 42) • Hak Sewa (Pasal 45 UUPA)

  3. SISTEM PEROLEHAN TANAH STATUS TANAH YANG TERSEDIA CARA PEROLEHANNYA STATUS TANAH YG DIPEROLEH H. Milik (HM) H. Guna Usaha (HGU) H. Guna Bangunan (HGB) H. Pakai (HP) H. Pengelolaan (HPL) Permohonan Hak TANAH NEGARA • Pembebanan hak (pemberian hak baru di atas tanah HM) • Pemindahan hak (jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat) • Pembebasan hak (apabila yg tersedia tanah HM, dan calon subyeknya Badan Hukum Ind.) • Pencabutan hak (upaya terakhir dan secara paksa untuk memperoleh semua jenis hak atas tanah) HGB, HP, H Sewa HM, HGU, HGB, HP Tanah Negara (wajib diajukan permohonan hak thdp Tanah Negara) Tanah Negara (wajib diajukan permohonan hak thdp Tanah Negara) TANAH HAK TANAH HPL Bagian-bagiannya dpt diberikan kpd pihak ketiga melalui permohonan hak HM, HGB, HP

  4. Prosedur Awal Perolehan Tanah

  5. KewenanganPemberianHak-Hakatas TanahBerdasarkanPeraturanKepalaBadanPertanahan Negara No. 1 Tahun2011 1. Hak Guna Usaha (HGU) diberikan oleh: • Kepala BPN: untuk luas tanah lebih dari 1.000.000 M² (100 Ha); • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas tidak lebih dari 1.000.000 M² (100 Ha). 2. Hak Guna Bangunan (HGB) diberikan oleh: • Kepala BPN: - untuk luas lebih dari 5.000 M² (untuk perorangan) ; - untuk luas lebih dari 75.000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: - untuk luas lebih dari 1.000 M² dan tidak lebih dari 5.000 M² (untuk perorangan) ; - untuk luas lebih dari 5.000 M² (lima ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 75.000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Kabupaten/Kota:. - untuk luas tidak lebih dari 1.000 M² (untuk perorangan) ; • untuk luas tidak lebih dari 5.000 M² (untuk badan hukum); • semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan 3. Hak Pakai (HP) Pertanian diberikan oleh: • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas lebih dari 20.000 M² (2 Ha) (untuk perorangan dan badan hukum) • Kepala Kantor Kabupaten/Kota: untuk luas tidak lebih dari 20.000 M² (2 Ha) (untuk perorangan dan badan hukum) 4. Hak Pakai (HP) Non Pertanian diberikan oleh: • Kepala BPN: - untuk luas lebih dari 5.000 M² (untuk perorangan); - untuk luas lebih dari 25.000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: - untuk luas lebih dari 2.000 M² dan tidak lebih dari 5.000 M² (untuk perorangan); - untuk luas lebih dari 2.000 M² dan tidak lebih dari 25.000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Kabupaten/Kota: • untuk luas tidak lebih dari 2.000 M² (untuk perorangandanbadanhukum) - semua pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

  6. PENDAFTARAN TANAH PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI LEGAL CADASTRE (RECHTSKADASTER) ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA MEMBERIKAN JAMINAN KEPASTIAN HUKUM. PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI FISCAL CADASTRE ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA KEPERLUAN PEMUNGUTAN PAJAK.

  7. Pengertian Pendaftaran Tanah Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hak-haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. (Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997)

  8. Tujuan Pendaftaran Tanah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. (Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997)

  9. Obyek Pendaftaran Tanah Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai; Tanah Hak Pengelolaan; Tanah wakaf; Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; Hak Tanggungan; Tanah Negara. (Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997)

  10. Asas Pendaftaran Tanah sederhana; aman; terjangkau; mutakhir; terbuka. (Pasal 2 PP No. 24 th 1997)

  11. Fungsi Pendaftaran Tanah DALAM RANGKA PERMOHONAN HAK DAN PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN Sebagai syarat konstitutif lahirnya hak/ lahirnya hak tanggungan; Untuk keperluan pembuktian; DALAM RANGKA JUAL BELI TANAH Untuk memperkuat pembuktian; Untuk memperluas pembuktian.

  12. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik Pendaftaran Tanah Secara Sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapaobyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/Kelurahan.

  13. PEMELIHARAAN DATA A. Pembukuan perubahan yang terjadi : Perubahan haknya a. Pembebanan Hak Tanggungan b. Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas Hak Milik 2. Perubahan Subyeknya a. Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah, hibah, inbreng, tukar menukar dll. b. Pemindahan hak karena lelang c. Pewarisan karena hukum

  14. 3. Perubahan Tanahnya, karena: - Pemecahan, pemisahan dan Penggabungan B. Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi C. Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah D. Perubahan data karena putusan hakim

  15. SISTEM PENDAFTARAN TANAH Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah: Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds) Sistem Pendaftaran hak (Registration of titles)

  16. SISTEM PENDAFTARAN TANAH AKTA H A K Penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian (Yang harus dibuktikan dengan akta) Pejabat pertanahan bersikap aktif Tanda bukti : Buku Tanah dan sertipikat Setiap kali terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru melainkan dilakukan pencatatannya pada ruang mutasi yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan • Akta yang didaftar • Pejabat pertanahan bersikap pasif • Tanda bukti : Akta • Setiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya dan cacat hukum pada suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat kemudian

  17. Sistem Pendaftaran Tanah yang dipergunakan oleh Indonesia SISTEM PENDAFTARAN HAK Dasar Hukum : Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 Adanya : Buku Tanah dan Surat Ukur Sertipikat sebagai tanda bukti hak

  18. SISTEM PUBLIKASI Sistem Publikasi: Sistem Publikasi Positif Sistem Publikasi Negatif

  19. Perbedaan Sistem Publikasi P O S I T I F N E G A T I F Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli • Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam buku tanah sebagai pemegang haklah yang membuat seseorang menjadi pemegang hak yang bersangkutan, bukan perbuatan pemindahan hak yang dilakukan (Title by registration, The registration is everything)

  20. Lanjutan P O S I T I F N E G A T I F Pendaftaran tidak membuat seseorang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru Berlaku asas nemo plus juris: orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai • Dengan didaftarkannya namanya sebagi pemegang hak dalam buku tanah maka orang yang namanya terdaftar tersebut mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title) walaupun jika kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang bersangkutan

  21. Lanjutan P O S I T I F N E G A T I F Negara tidak menjamin data yang disajikan karena data yang disajikan dalam pendaftaran tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya Kalau digunakan sistem pendaftaran akta sistem publikasinya selalu negatif • Negara menjamin data yang disajikan, karena data yang disajikan dapat dipercaya kebenarannya dan daya mempunyai daya pembuktian yang mutlak • Selalu menggunakan sistem pendaftaran hak

  22. Lanjutan P O S I T I F N E G A T I F Kelemahan : Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya. Kelemahan : Dgn selesai dilakukan pendaftaran atas nama penerima hak, pemegang hak yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya karena tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum tersebut (dlm keadaan tertentu hanya bisa menuntut ganti kerugian kpd Negara)

  23. SISTEM PUBLIKASI Sistem publikasi yang digunakan : Sistem negatif yang mengandung unsur positif Alasan : Karena menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat Dasar Hukum : Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2), Pasal 38 ayat (2).

  24. HAK JAMINAN ATAS TANAH Yaitu: Hak penguasaan atas tanah yang tidak memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya tetapi memberikan wewenang untuk menjual lelang tanah tersebut apabila pemilik tanah tersebut (debitur) melakukan wanprestasi Lembaga : Hak Tanggungan Pengaturan: Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

  25. HAK TANGGUNGAN HakTanggunganadalahhakjaminanatastanah yang dibebankanpadahakatastanah, berikutatautidakberikutbenda-benda lain yang merupakansatukesatuandengantanahitu, untukpelunasanutangtertentu, yang memberikankedudukan yang diutamakankepadakreditortertentuterhadapkreditor-kreditor yang lain

  26. SUBYEK HAK TANGGUNGAN a. Pemberi HT Orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan b. Pemegang HT Orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang OBYEK HAK TANGGUNGAN: • Syarat : • mempunyai nilai ekonomi • dapat dipindahtangankan • terdaftar dalam daftar umum (bersertipikat) • ditunjuk oleh Undang-undang

  27. Obyek HT HakMilik, HakGuna Usaha, HakGunaBangunan HakPakaiAtas Tanah Negara Tanah danBangunanRumahSusundanHakMilikAtasSatuanRumahSusun yang berdiridiatastanahHakMilik,HakGunaBangunanatauHakPakai yang diberikanoleh Negara.

  28. PROSES PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN: 1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan dihadapan PPAT yang membuat Akta PemberianHak Tanggungan (untuk memenuhi syarat spesialitas) 2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (untuk memenuhi syarat publisitas)

  29. Lahirnya Hak Tanggungan Pada saat dibuatkannya Buku Tanah Hak Tanggungan. Tanggal yang dicantumkan pada buku tanah Hak Tanggungan adalah hariketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan

  30. SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN TERDIRI DARI: • Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan • Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

  31. Hak atas Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun • Hak Milik • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Negara • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Hak Pengelolaan APABILA RUMAH SUSUN DIBANGUN DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN, MAKA YANG PERLU DIPERHATIKAN: • Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah atau/dan pemerintah daerah • Pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

  32. HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN Pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun dan hak bersama yang meliputi: • Hak bersama atas bagian bersama • Hak bersama atas benda bersama • Hak bersama atas tanah bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang tidak terpisahkan

  33. TANDA BUKTI KEPEMILIKAN HMSRS Adalah Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, terdiri atas : • SalinanBuku Tanah danSuratUkuratasHak Tanah BersamamenurutketentuanPeraturanPemerintahsebagaimanadimaksuddalamPasal 19 Undang-undangNomor 5 Tahun 1960; • Gambardenahtingkatrumahsusun yang bersangkutan, yang menunjukkansatuanrumahsusun yang dimiliki; • Pertelaanmengenaibesarnyabagianhakatasbagian-bersama, benda-bersamadantanah-bersama yang bersangkutan; Kesemuanyamerupakansatukesatuan yang tidakterpisahkan.

  34. RUMAH SUSUN DAN SATUAN RUMAH SUSUN SEBAGAI JAMINAN HUTANG Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang tanah hak pakai atas tanah Negara. Hak Tanggungana dapat juga dibebankan atas tanahbeserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. Hak milik atas satuan rumah susun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HT

  35. Roya Parsial Apabila Hak Tanggungan hapus karena sebab-sebab tertentu maka perlu ada penghapusan Hak Tanggungan (roya). Dengan berlakunya UU Rumah Susun dimungkinkan dilakukan penghapusan Hak Tanggungan sebagian (Roya Parsial) dengan syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

  36. MATA KULIAH HUKUM AGRARIA FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA DAFTAR PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT

  37. UNDANG-UNDANG UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UU No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Diatasnya UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan umum

  38. PERATURAN PEMERINTAH PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia PERATURAN PRESIDEN Perpres No. 36 Tahun 2005 Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum

  39. PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL PMNA/Ka BPN No. 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi PKBPN No. 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu PMNA/Ka BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

More Related