UVOD

1. UVOD • Upravljanje realizacijom investicije (upravljanje izgradnjom objekata) podrazumeva tehnički, ekonomski i pravni koncept, bilo koja faza realizacije da je u pitanju • Tehnički koncept podrazumeva projektovanje i izvođenje predmetnog objekta i infrastrukture

2. UVOD • Finansijski aspekt upravljanja investicijom podrazumeva vrednovanje postignutih materijalnih efekata u pojedinim fazama i upravljačke akcije da se održi vrednost investicije • Pravni koncept podrazumeva obezbeđenje lokacije, dobijanja odobrenja za izgradnju kao i raseljavanje lokacije, odnosno celokupnu pravnu proceduru od ideje, pa do korišćenja objekta

3. UVOD • Pod investicijom se podrazumevaju novčana ulaganja u osnovna sredstva koja su u formiranju– npr. izgradnja nekog objekta, ali i u obrtna sredstva • To je proces koji se odigrava pre nego što predmet investicije postane osnovno sredstvo investitora

4. UVOD • Investicije se mogu deliti prema • nameni (kapitalni objekti, objekti infrastrukture, privredni objekti, neprivredni objekti, ...) • strukturi (građevinski objekti, oprema, ....) • vrsti izvođenja radova (nove investicije, proširenja / rekonstrukcije/adaptacije, zamena dotrajalih delova objekta, investiciono održavanje/kapitalni remont)

5. UVOD • Investiranje se vrši u cilju proširenja proizvodnje ili održavanja osnovnih sredstava. • Finansiranje se vrši iz posebnih sredstava - fondova, kredita, itd. • Investicije se mogu realizovati u sopstvenoj režiji, ili se njihovo izvođenje može poveriti drugima, od čega zavisi konkretno planiranje i tok finansijskih sredstava • Uputno je, kada se radi o realizaciji investicije, sagledati mogućnost etapnog završetka i korišćenja

6. FINANSIJE • Finansije (latinski: finis - granica, novolatinski: financia; francuski: financier - onaj koji radi sa novcem) • Znači gazdovanje, prihodi i rashodi, novčano stanje, novčane prilike, budžet, izvori finansiranja, odnosno izgradnju objekta. • U širem smislu ovaj termin označava finansiranje/investicije. • Finansirati znači praviti finansijske operacije. • Slično. engleski: financial znači novčana sredstva, novčani poslovi.

7. EKONOMIJA • Ekonomija (oikos – kuća, nomos – zakon) označava racionalnost korišćenja dobara, snage, objekta, odnosno što veći uspeh sa što manje sredstava, odnosno što racionalniju upotrebu objekta. • U širem smislu ovaj termin označava razumno i štedljivo poslovanje. • Slično, engleski: economy znači privreda, štednja

8. FINANSIJE I EKONOMIJA • Termin finansije u građevinarstvu označava novčane procedure, a ekonomija podrazumeva da se te procedure obavljaju na razuman način. • Finansijski inženjering - finansijski menadzment znači upravljanje finansijama, sticanje i upravljanje finansijskim sredstvima (resursima) radi ostvarivanja osnovnog cilja poslovanja – realizacije investicionih projekata • Investiranje i finansiranje označava prikupljanje i raspoređivanje finansijskih sredstava od strane investitora, odnosno preduzeća

9. UTICAJ REŠAVANJA IMOVINSKO-PRAVNIH ODNOSANA USPEŠNOST INVESTICIJE • Uspešno rešavanje imovinsko-pravnih odnosa podrazumeva ne samo pravno, već i ekonomsko i tehničko znanje i iskustvo, ali i veštinu • Iskustvo pokazuje da je, ukoliko nema raseljavanja na lokaciji koja se gradi, obično velika opterećenost buduće investicije troškovima izgradnje infrastrukture i odgovarajućih objekata • Efekti rešavanja imovinsko-pravnih odnosa prate investiciju od samog početka (kroz izradu komunalno-ekonomskog elaborata, raseljavanje i rušenje) pa do kraja (kroz konačni obračun)

10. UTICAJ PROJEKTOVANJA NA USPEŠNOST INVESTICIJE • Faza projektovanja je važna zbog posledica koje nosi po celokupni projekat, budući da se u toj fazi definišu konstruktivno-prostorni elementi investicije i razrađuju detalji koji utiču na cenu • Izmene dokumentacije u toku realizacije investicije dešavaju se iz razloga različite prirode: • nedostatka finansijskih sredstava • neadekvatnih rešenja u projektnoj dokumetnaciji • posebnih zahteva investitora • na predlog izvođača • zbog promene uslova okoline

11. ORGANIZOVANJE FIRME I USPEŠNOST POSLOVANJA • Temelj uspešne organizacije je njena misija i njene vrednosti • Upravljanje putem vrednosti je odgovor na promene – tehnološke, kulturne, društvene, ekonomske i lične, koje deluju i na radnike, menadžere i vlasnike • To je organizaciona kultura čija se strategija i procesi upravljaju prema zajedničkoj ljudskoj viziji, cilju i skupu vrednosti

12. POKAZATELJI PROIZVODNJE • Zbog metodoloških problema pri merenju ukupnog kvaliteta ekonomije, u teoriji i praksi su odomaćeni parcijalni pokazatelji uspešnosti poslovanja: • Produktivnost P- količnik količine ostvarenog proizvoda Q i utroška radne snage L: • P = Q : L

13. POKAZATELJI PROIZVODNJE • Ekonomičnost E – količnik ostvarene vrednosti proizvodnje V i troškova T: • E = V : T • Rentabilnost R– količnik dohotka D i sredstava angažovanih u proizvodnji S: • R = D : S

14. POKAZATELJI PROIZVODNJE • Poznajući pokazatelje proizvodnje, moguće je doneti zaključke tipa: • produktivnost mala zbog neispunjenja potrebne norme • produktivnost mala zbog niskog nivoa tehnologije • produktivnost mala zbog loše ugovorenih radova suizvođača

15. Procena troškova građevinske proizvodnje • Procena troškova je relativno stara stručna i naučna disciplina • Cena neefikasnog pristupa projektu može da iznosi 3,7 - 22,4 % od ukupnih troškova projekta, najčešće usled slabe procene troškova • Potreba za informacijama o troškovima javlja se zbog: • procene očekivanog efekta na dohodak za neku akciju u procesu donošenja odluke • predviđanja budućeg nivoa troškova usled promena u okruženju (npr. porast cena građevinskog materijala) • potrebe za sistemskim pristupom u načinu korišćenja podataka o troškovima u okviru upravljačkog sistema

16. Procena troškova građevinske proizvodnje • U formiranju i prikazivanju informacija o troškovima treba poznavati i pratiti troškove na samom izvoru podataka - mestu nastajanja troška. • Ovo je omogućeno korišćenjem savremene računarske tehnologije u prikupljanju i obradi podataka

17. Procena troškova građevinske proizvodnje • Na investiciju deluju mnogi uticaji prouzrokovani od strane različitih privrednih i državnih subjekata. • Neki od njih su: • proizvođači i dobavljači građevinskog materijala i opreme • banke i finansijske organizacije • inspekcije i ostali subjekti državne kontrole • projektantske firme,

18. Procena troškova građevinske proizvodnje • firme koje pružaju različite usluge iz oblasti građevinarstva • komunalna preduzeća i, naravno • investitor i njegov konsultant i • osnovni izvođač ili nosilac posla na realizaciji objekta Mada su ciljevi subjekata koji utiču na investiciju isti - izgradnja objekta, interesi su im uglavnom suprotstavljeni

19. Veze između glavnih učesnika u projektu

20. POSLOVNI ODNOSI INVESTITOR – IZVOĐAČU TOKU REALIZACIJE INVESTICIONOG PODUHVATA • Poslovni odnosi između investitora i izvođača se odvijaju sve vreme trajanja investicije • Na finansijske efekte izvedenih radova utiču aktivnosti koje se dešavaju još u toku pripreme investicije, bilo da su inicirane od strane investitora ili izvođača • Početak i suštinu ovih odnosa kreira investitor još u fazi pripreme licitacije

21. POSLOVNI ODNOSI INVESTITOR – IZVOĐAČU TOKU REALIZACIJE INVESTICIONOG PODUHVATA • U toku vremena, bilo da se objekat gradi ili ne, dolazi do promene uslova, koji značajno utiču na kvalitet. Oni se, pre svega odnose na: • a) mogućnost izvođača da svojom stručnošću i tehnološkom opremljenošću obezbedi definisani kvalitet • b) mogućnost obezbeđenja projektom definisanog materijala i opreme na tržištu • c) mogućnost da investitor održi ugovorenu finansijsku dinamiku

22. POSLOVNI ODNOSI INVESTITOR – IZVOĐAČU TOKU REALIZACIJE INVESTICIONOG PODUHVATA • Prema Forsbergu, jedanod osam principa upravljanja kvalitetom je stvoriti organizaciju usmerenu ka investitoru • Organizacija izvođača zavisi od investitora i zbog toga mora da razume njegove trenutne i buduće potrebe i ispuni zahteve i očekivanja • Investitorovo zadovoljstvo je rezultat uticaja brojnih pozitivnih i negativnih faktora • Što je više pozitivnih faktora u igri, to je veće investitorovo zadovoljstvo • Uvažavanje investitorovih potreba usmerava organizaciju ka tržištu

23. POSLOVANJE U GRAĐEVINARSTVU • Finansije i finansijski tokovi su u svakom poslovnom procesu neraskidivo povezani sa procedurama, odnosno poslovanjem. • Poslovanje u građevinarstvu, koje se odnosi na finansije ima svoj prepoznatljiv tok. • Neke od ovih poslovnih procedura su rezultat uhodanih procesa, koji se, u duhu dobre prakse, uspešno primenjuju dugi niz godina. • Neke su posledica obavezne primene zakonskih propisa. • Neke se logična posledica primene novih poslovnih procedura, kao što je, npr., elektronsko poslovanje i drugi oblici poslovne komunikacije

24. POSLOVANJE U GRAĐEVINARSTVU • Sa druge strane, poslovanje u građevinarstvu je povezano sa odnosimaizmeđu učesnika u investicionom procesu. • To su, osim investitora i izvođača radova i izvođačevih podizvođača: projektanti, banke i finansijske institucije, ustanove koje u upravnom postupku sprovode pravnu proceduru, ustanove za poslove veštačenja, konsultanti, itd. • Takođe, unutar svake od ovih ustanovapostoji određeni proceduralni tok koji, sa svog aspekta, upotpunjuje proceduru realizacije jedne investicije.

25. GRAĐEVINSKO-TEHNIČKI ASPEKT REALIZACIJESTAMBENE IZGRADNJE • Na realizaciju investicionog poduhvata utiče namena, obim i vrednost planirane investicije, što određuje strukturu troškova, njihov sadržaj i trajanje • Upravljanje realizacijom stambene izgradnje je poduhvat koji se sastoji od velikog broja aktivnosti. • U upravljanju investicijom za izgradnju i adaptaciju stambenih i poslovnih objekata (na teritoriji Beograda i ostalih gradova) postoje sledeće globalne aktivnosti: • Regulacioni plan/odabir lokacije • Obezbeđenje lokacije/zemljišta – rešenje odgovarajuće Skupštine grada/opštine • Izrada elaborata o uslovima za uređenje prostora (urbanističko tehnički uslovi, dozvola i saglasnost)– akt Skupštine

26. GRAĐEVINSKO-TEHNIČKI ASPEKT REALIZACIJESTAMBENE IZGRADNJE • Izrada investicionog programa • Obezbeđenje finansijskih sredstava • Izrada projekta geomehaničkih istraživanja i elaborata geotehničkih uslova za izgradnju objekta • Izrada detaljnih geodetskih podloga • Izrada komunalno-ekonomskog elaborata/priprema za rešavanje imovinsko-pravnih poslova • Izrada idejnog projekta sa potrebnim separatima i katalozima • Preparcelacija zemljišta prema potrebama eventualne etapne izgradnje • Rešavanje imovinsko-pravnih odnosa/raseljavanje i privođenje parcela nameni

27. GRAĐEVINSKO-TEHNIČKI ASPEKT REALIZACIJESTAMBENE IZGRADNJE • Pribavljanje uslova za projektovanje • Izrada glavnog projekta sa tehničkom kontrolom • Pribavljanje potrebnih saglasnosti • Ugovaranje participacija za direkcijom za zemljište i gradskim komunalnim javnim preduzećima i finansijska realizacija ugovora • Pribavljanje odobrenja za gradnju • Izrada licitacionog elaborata za ustupanje radova i sprovođenje licitacije • Izbora izvođača i ugovaranje radova • Izvođenje radova i nadzor nad izvođenjem • Tehnički pregled izvedenih radova / Upotrebna dozvola • Konačni obračun