Download
1 / 28
290 likes | 325 Views
تسجيل الاراضي والاطار القانوني المنظم لها. مقدمة عامة. تأتي هذه الورقة/الدراسة المتعلقة بالإطار القانوني لتسجيل الأموال غير المنقولة (الأراضي) ضمن سلسلة من الاوراق التي تلقي الضوء حول قضايا أساسية تهم القطاع الخاص وتحديداً قطاع الاعمال لأغراض تعزيز العلاقة والثقة بين القطاعين العام والخاص
E N D
تسجيل الاراضي والاطار القانوني المنظم لها
مقدمة عامة • تأتي هذه الورقة/الدراسة المتعلقة بالإطار القانوني لتسجيل الأموال غير المنقولة (الأراضي) ضمن سلسلة من الاوراق التي تلقي الضوء حول قضايا أساسية تهم القطاع الخاص وتحديداً قطاع الاعمال لأغراض تعزيز العلاقة والثقة بين القطاعين العام والخاص • يشكل الاطار القانوني بشكل عام أحد عناصر ودعائم البيئة المساندة لقطاع أعمال فعّال ومنتج؛ بينما تشكل الاموال غير المنقولة (الاراضي) والقوانين التي تنظمها عنصراً متميزاً في أي اقتصاد ناجح
مقدمة عامة • تستعرض هذه الدراسة المسائل والقضايا التالية وفي مجملها هي قضايا تهم قطاع الاعمال وتتلخص فيما يلي: • تصنيف الاراضي: وتشمل الاراضي العامة (الدولة وهيئات الحكم المحلي)، اراضي الملك والميري والمتروكة والوقف • المعوّقات التي تواجه القطاع الخاص في التسجيل • اراضي الملك والميري وبالاخص المسائل المتعلقة بالمساحة وازالة الشيوع والتقسيم
المعوقات • قوانين الاراضي: تبلغ القوانين المطبقة في فلسطين والناظمة للمال غير المنقول (49) قانوناً، وهي وبسبب عددها الكبير تُحدث تضارباً عند تطبيقها، مما يتسبب بإرباك المواطن عند اتمامه لاي معاملة مرتبطة بالأراضي
المعوقات سوق الاراضي والتخمين: • إن سوق الاراضي في فلسطين سوق غير منظمة • لا تعتمد على أسس ومعايير مهنية وموضوعية • تعتبر المعلومات المتعلقة بسوق الأراضي في فلسطين غير موثوقة • يجعل الإعلان عن القيمة الحقيقية للأراضي صعب المنال • ترتبط عملية التخمين بسوق الاراضي كون ان هناك رسوم تدفع عند التصرف بالارض وبطبيعة الحال فإن الرسوم تقوم على أساس تقدير قيمة العقار في السوق
المعوقات • معاملات الانتقال الارثية: من الحقوق التي منحت للورثة او للشركاء في ارض معينة، هي استخدام حق الشفعة وحق الاولوية، بحيث يكون حق الشفعة في الاراضي المملوكة، وحق الاولوية في الاراضي المسماة بالميري، وهذا الحق يستخدم من قبل الوريث او الشريك في الارض لالغاء تصرف تم من قبل شريك او وريث اخر، ويكون الهدف منه تحويل التصرف الذي تم اليه، ومثال ذلك، اذا تم بيع لحصة في قطعة معينة لشخص من الغير يحق للوريث او الشريك المطالبة بالغاء البيع الذي تم او ايقافه قبل اتمامه، لتحويل التصرف الى المعترض (الوريث أو الشريك)، ولقد منح هذا الحق لمدة ستة اشهر فقط يجب ان يتم خلالها والا اعتبر متنازلاص عن حقه في ذلك.
المعوقات • الايجارات المحمية: تتسبب اجراءات الحماية بالاضراربالاقتصادبحيث يمنع حماية الايجاراتمن التوسع العمراني اعتراض طريق الازدهار الاقتصادي يؤثر سلباً على اسعار الاراضي يحد من مشاريع التطوير العقارية لاغراض الاستثمار • منازعات الاراضي: تختلف آليات فض وحل منازعات الناشئة عن التصرف بالاراضي فمنها القضائي ومنها غير القضائي، هذا وقد تعمل هذه الإنظمة والإجراءات في وقت واحد وعلى مسارات متوازية، الأمر الذي يخلق حالة من التعددية في حل النزاعات في الضفة الغربية وقطاع غزة. مع الاشارة هناأن النظام غيرالقضائيلا يرتبط بإجراءات التقاضي امام القضاء أو التحكيم.
المعوقات • احتياجات القطاع الخاص: لقطاع الاعمال خصوصية في مجمل أعماله وتحديداً في قطاع المال غير المنقول، ولقطاع الاعمال خصوصية اكبر في فلسطين، اذ يعول عليه الكثير في سبيل رفد الاقتصاد، وبالتالي يتوجب على الاطار القانوني ان يوفر البيئة المواتية لتشجيع ودعم الاستثمار، الا ان الاطار القانوني للاموال غير المنقولة الساري في فلسطين وتطبيقاتها واجراءاته يحول دون توفير الثقة والامان المطلوبين لاصحاب الاعمال. كما وان قضايا مثل الوكالة الدورية وغياب التسوية وعدم تفعيل التسجيل الجديد، كلها عوامل تحول دون توفير الكم والحجم المطلوبين من الاراضي لاغراض قطاع الاعمال.
الإجراءات المؤسساتية التي تقدمها سلطة الأراضي • بتاريخ 5/6/2002 صدر المرسوم الرئاسي رقم (10) لسنة 2002 بإنشاء سلطة الأراضي الفلسطينية والذي نص على تأسيس سلطة الأراضي وتكون لها الشخصية الاعتبارية المستقلة والأهلية القانونية الكاملة لمباشرة جميع الأعمال والتصرفات التي تكفل تحقيق الأغراض التي قامت من أجلها. وتكون ميزانيتها مستقلة وتتبع مجلس الوزراء كما ألحق هذا المرسوم دوائر التسجيل التابعة لوزارة العدل ودوائر المساحة التابعة لوزارة الإسكان بسلطة الأراضي.
التسوية الشاملة والتسجيل الجديد والرسوم • أدى احتلال اسرائيل لاراضي الضفة الغربية وقطاع غزة في عام 1967 إلى وقف عمليات التسوية الأردنية في الضفة الغربية والذي أدى بدوره إلى جمود جميع نشاطات تسجيل الأراضي في الضفة الغربية تقريباً، سواء التسوية أو التسجيل الجديد، وتحتاج التسوية إلى جهود ونفقات كبيرة من جانب الدولة، على عكس التسجيل الجديد والذي يعتمد على المبادرة الطوعية و يتطلب إنفاق من قبل الحكومة، ويحتاج الى موارد بشرية أقل من التسوية. • تعرف التسوية بانها النهج أو الطريق أو النظام لمسح وتسجيل جميع الحقوق على قطع الأرض المتجاورة حسب كل منطقة على حدى، ولدى احتلال اسرائيل لاراضي الضفة الغربية وقطاع غزة في عام 1967 أصدرت سلطات الاحتلال الاسرائيلية قراراً بوقف عمليات التسوية الأردنية في الضفة الغربية والذي أدى بدوره إلى جمود جميع نشاطات تسجيل الأراضي في الضفة الغربية تقريباً، سواء التسوية أو التسجيل الجديد. يحكم الاطار القانوني لاعمال التسوية في الضفة الغربية وغزة قانونين وهما: • 1. قانون تسوية الأراضي والمياه رقم (40) لسنة 1952 وتعديلاته والساري في الضفة الغربية. • 2. قانون تسوية حقوق ملكية الأراضي رقم (9) لسنة 1928 والساري في قطاع غزة.
سجلات دائرة ضريبة الأملاك/وزارة المالية • هناك انواعاً من الاراضي تقبع سجلاتها لدى دائرة ضريبة الاملاك التابعة لوزارة المالية، وهي الاراضي غير المشمولة باعمال التسوية، وغير مسجلة لدى دوائر تسجيل الاراضي التابعة لسلطة الاراضي، حيث ان مستند "اخراج قيد" الصادر عن دائرة ضريبة الاملاك لا يعتبر سنداً للمليكة كما يعتقد الكثير، حيث ان مستند "اخراج قيد" ينمح حق التصرف بالارض بيعاً وشراءً دون يعطي المتصرف الحق برهن الارض، والاستفادة من الارض بالاقتراض.
مشاريع قانون الاراضي • يوجد عدد من مشاريع القوانين المتعلقة بإدراة الأراضي في الوقت الحاضر، بما في ذلك "مشروع قانون الأراضي" الذي يعد محاولة لتضمين جميع القوانين المعمول بها في قانون واحد لتحقيق الإنسجام بينها في الضفة الغربية وقطاع غزة، وهناك مشروع قانون لإنشاء "لجنة الأراضي" وثمة مشروع 'قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية. وهناك أيضاً مشروع قانون الوكالة الدورية غير القابلة للعزل (الوكالة الدورية غير القابلة للعزل) والذي لا يزال منظور أمام المجلس التشريعي بطلب من وزارة التخطيط.
مشاريع قانون الاراضي • حيث تم اعتماد توحيد قوانين الأراضي وذلك عن طريق جمع قوانين الاراضي في غزة وعددها إثنين وعشرون قانوناً وقوانين الأراضي في الضفة وعددها سبعة وعشرون قانوناً في أربعة أطر قانونية موحدة هي: • مشروع قانون سلطة الأراضي. • مشروع قانون حقوق الأراضي. • مشروع قانون التسجيل. • مشروع قانون الاستملاك للاغراض العامة.
التسجيل الجديد • يعرف التسجيل الجديد بأنه تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها من قبل في دوائر التسجيل، بحيث لا تجري أية معاملة تسجيل مجدد على أرض لها تسجيل سابق أو مشمولة باعمال التسوية، وعليه يتضح ان التسجيل الجديد يعتمد على المبادرة الطوعية من قبل، ولا يتطلب إنفاق من قبل الحكومة، ويحتاج الى موارد بشرية أقل من عملية التسوية، إلا أنه لا يضمن تغطية جميع أراضي الوطن، وإجراءات التسجيل الجديد يلجئ اليها المواطنون عند عدم وجود تغطية منتظمة لتسجيل المعاملات اللاحقة، وبعد إتمام عملية التسوية.
رسوم التسجيل • تقوم مكاتب تسجيل الأراضي في الضفة الغربية وقطاع غزة منذ عام 1997 باستيفاء ذات الرسوم عن معاملات التسجيل بموجب المرسوم الرئاسي رقم 104 لسنة 1997 والصادر بتاريخ 18/11/1997 والمطبق في كلا المنطقتين، بحيث تتقاضى مكاتب تسجيل الأراضي في سائر معاملات انتقال الاراضي (بيع، هبة، وصية، رسوم انتقال ارث) مبلغ (1%) من قيمة الأرض حسب سعر السوق على أن لا يقل الرسم بأي حال من الأحوال عن مائة دينار أردني أوما يعادلها بالعملة المتداولة، وقد تم تعديل هذا المرسوم وتمديده بموجب مرسومين لاحقَين، وقد كان الهدف الأساسي والرئيسي من وراء هذه المراسيم الثلاثة تشجيع الأفراد والمواطنين على تسجيل المعاملات من خلال التخفيض المؤقت لرسوم المعاملات عن كل تمديد/تعديل. حيث هناك عوائق قانونية واخرى مالية
الأجندة المشتركة للقطاعين العام والخاص فى مجال تسجيل الاراضي والاطار القانوني المنظم لها
مقدمة حيث أن سلطة الأراضي هي الجهة المناط بها مسح وتسوية وتسجيل الأراضي وتوثيق معاملات تداول نقل ملكيتها، اضافة الى حصر الاملاك الحكومية وازالة الاعتداءات عليها. وحيث أن ما نسبته 70% من أراضي الضفة الغربية لم تجرى عليها اعمال التسوية فقد خصت هذه الاجندة بمجملها سلطة الأراضي لاهمية الدور الذي تقوم به مع التنويه بتقدير القطاع الخاص لمجمل الانجازات النوعية التي استطاعت تحقيقها خلال الأشهر القليلة الماضية. هذه الانجازات التي تصب في ذات السياق والتوجه الذي يطالب به. جاءت الأجندة المشتركة للقطاعين العام والخاصعلى ثلاث مستويات: المدى القصير والمتوسط والبعيد. وتم تصنيفها كما هو مبين أدناه.
المدى القصير (1-12 شهراً) • حوار مباشر برعاية الحكومة بين جميع المؤسسات الرسمية التي لها علاقة بتنظيم تسجيل الأراضي سواء يشكل مباشر أو غير مباشر لدراسة المعيقات والإشكاليات، ومن ضمنها براءة الذمة المطلوبة لاتمام عملية التسجيل ويشمل كل من: • ( سلطة الأراضي- دائرة ضريبة الاملاك (وزارة المالية)- هيئات الحكم المحلي (وزارة الحكم المحلي)- وزارة العدل - مجلس القضاء الأعلى- وزارة الزراعة- وزارة السياحة- وزارة الأوقاف) • مواصلة الحوار بين الاطراف ذات العلاقة حول القرار الصادر عن مجلس القضاء الاعلى لكتبة العدل بعدم المصادقة على وكالة دورية محررة مرة تلو المرة، وخصوصاً في المناطق التي لم يشملها التنظيم والتي لم تتم بها التسوية او التسجيل الجديد لمعالجة الآثار السلبية على القطاع العقاري في عمليات البيع والشراء.
تابع ...المدى القصير (1-12 شهراً) • مواصلة الحوار حول اذونات الشراء التى تمنح من مجلس الوزراء والموافقات الامنية . • زيادة عدد مساحي الاراضي المرخصين لتوفير خدمات مساحة سريعة. • سرعة انجاز نظام تنفيذ الاتمتة والارشفة الالكترونية الذي بدأت فيه سلطة الاراضي. • القيام بحملة لتوعية الجمهور تبين فوائد تسجيل الأراضي بالترافق مع: - تبسيط عملية التسجيل الجديد ، من خلال تدوين الإجراءات في دليل إجرائي يدوّن فيه فقط ما هو ضروري وذو علاقة مباشرة بعملية التسجيل بحيث تتم هذه الإجراءات بشفافية وموضوعية وتكون متاحة للموظف والمواطن، على حد سواء. - اعتماد انظمة وإجراءات سريعة (fast track) لتقسيم الشقق والطبقات وتسجيلها في غضون أسابيع قليلة.
تابع ...المدى القصير (1-12 شهراً) • إصدار تعليمات ودليل إجرائي واضح لكافة انواع المعاملات والأوراق المطلوبة لكل معاملة لتسهيل وسرعة انجازها. • وضع استراتيجية حكومية لادارة أراضي الدولة وأراضي الوقف بما يحقق النفع العام والمحافظة على المساحات الخضراء العائد ملكها للدولة وذلك باستغلالها بالشكل السليم والمطلوب عن طريق تحويلها الى حدائق عامة او منتزهات عامة او حتى تأجيرها للقطاع الخاص ليقوم باستغلالها لمدة محددة ومعينة. • توفير موارد مالية وبشرية ذات كفاءة عالية لإدارة سجلات الأراضي وتقديم الخدمات المطلوبة. • دعوة القطاع الخاص للدخول في عطاءات أعمال المساحة اللازمة لتسوية الأراضي.
المدى المتوسط • هناك إحتياجات للقطاع الخاص تتطلب أن تقوم سلطة الأراضي بتلبيتها حتى يتسنى لها أن تنجز أكبر عدد من معاملات الأراضي بكفاءة وشفافية، الأمر الذي يتطلب التعاون البناء بين رئاسة الوزراء وسلطة الأراضي والوزارات ذات العلاقة، إضافة الى رصد الموارد المالية والبشرية. وقد تم الاتفاق على اعتماد تنفيذ القضايا المحددة أدناه ليتم انجازها خلال الفترة المحددة بالمدى المتوسط. • تم الاتفاق على ما يلي: .
تابع ..المدى المتوسط • دعم جهود سلطة الاراضي فى الاعداد للبدء فى عملية تسوية الأراضي التي لم تنتهي فيها أعمال التسوية. • تثمين تفعيل قرار مجلس الوزراء بخصوص تسوية اراض محافظة بيت لحم وتعميمه على باقي المحافظات. • ترخيص ومراقبة المكاتب المخصصة لمزاولة مهنة الوساطة العقارية. • العمل على توفير الكوادر البشرية لتمكين سلطة الأراضي من القيام بالمهام المناطة بها. • إعتماد قواعد تنظيمية من خلال سلطة الأراضي أو إقتراح تشريعات تهدف لتنظيم نشاط تخمين الاراضي.
تابع ..المدى المتوسط • وضع الهيكل التنظيمي وبناء قدرات سلطة الأراضي الفلسطينية من خلال: - وضع إستراتيجية ورؤية لسلطة الأراضي لخدمة جمهور المالكين والمتصرفين. - اعادة تأهيل وتجهيز مكاتب سلطة الأراضي وتنظيم عملها. • تنظيم توافد العملاء (المراجعين) وتوفير خدمات مميزة لهم وتقصير مدة الأنتظار. • اعتماد نظام تقني محوسب لتسجيل الأراضي من خلال: • اعتماد لمعايير تنظيمية لتدوين البيانات وتخزينها والتعامل معها. • تبني وإعتماد نظام التنسيق وشبكة النظام العالمي لتحديد المواقع. • إستخدام تقنية التصوير المساحي والخرائط الطبوغرافية للمناطق المفتوحة والتي تقل فيها الكثافة. • إستخدام التقنيات الحديثة في مراقبة ومعالجة البيانات. - وضع رقم تعريف مميز للربط بين نصّ سجلات الأراضي وبين المساحة
المدى البعيد اصدار قانون لسلطة الاراضي ومراجعة مجموعة القوانين الناظة للاراضي لاجراء التعديلات اللازمة عليها لتحديثها.
