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LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO

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LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO

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  1. LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO Su vinculación con el actual contexto internacional INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA

  2. La situación del mercado inmobiliario en la actual coyuntura internacional • De dónde venimos • Dónde estamos • Hacia dónde vamos • Qué necesitamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  3. De dónde venimos • Una crisis muy profunda en el año 2002, un mercado de financiación hipotecaria inexistente, • Una ausencia del estado en la construcción de viviendas de casi una década. • Un crecimiento sostenido de la economía en los últimos 8 años Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

  4. Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  5. De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - ….2012 • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

  6. De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - ….2012 • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) • Gradual retiro del sector público Ingeniero Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

  7. Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  8. De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - ….2012 • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) • Gradual retiro del sector público • Inflación interna en dólares de gran magnitud (Caída de poder adquisitivo de la moneda americana) Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  9. La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  10. De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - …. • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) • Gradual retiro del sector público • Inflación interna en dólares, de gran magnitud • Lenta pero constante recuperación del mercado de arrendamientos urbanos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  11. Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  12. Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  13. Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers • Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de los países centrales o desarrolados : Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia • Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en un mercado más orientado al alquiler • Para tener 35% de arrendatarios (promedio 1963-1975) se necesitan construir unas 45.000 viviendas solo en Montevideo (4 millones de m2) Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  14. Según el BID, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  15. Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  16. Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U.I. Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  17. Uruguay, lejos de umbrales de burbuja Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  18. Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  19. Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  20. El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  21. Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales • Ley 18.795 cambiará el escenario- LEY DE VIS, Vivienda de Interés Social Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  22. Cambio en m2 construidos que podría generar la ley 18.795 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  23. Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales • Ley 18.795 cambiará el escenario • Impacto de medidas argentinas Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  24. Impacto de medidas argentinas • Lo que mata es la devaluación y el cepo cambiario, que afectará mucho el turismo. • Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país (lo dijo nuestro Presidente) • Muchos menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2:000.000 m2/año) • Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  25. Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Buena interacción público – privado (APPCU = VIS – CCU = stock) • Ley 18.795 cambiará el escenario • Impacto de medidas argentinas • Impacto del Tratado de Intercambio de Información Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  26. Tratado de intercambio de información tributaria • Impactó mucho su sorpresiva firma, aunque afirman que fueron imposiciones de la OCDE • Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó • Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia. (Colonia y Punta del Este) • No hay dos opiniones según los especialistas, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  27. Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  28. Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  29. Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  30. Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 • Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo en pesos constantes Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  31. Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo • Éxito de las VIS y la apertura hacia Brasil cambiará para contrarrestar medidas argentinas Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  32. Todavía lejos de los 90’ Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  33. Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo • Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas • En Uruguay esperamos seguirá creciendo el PBI, el ingreso de los hogares y por ende el crédito hipotecario Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  34. Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  35. Qué necesitamos • Admitir nuevas tecnologías constructivas que abaraten y con más agilidad que el tradicional proceso actual • Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales • Mayor coordinación público – privada • Desestimular la informalidad urbana (vamos bien) • Mejorar la eficiencia del gasto público, como si tuviéramos una crisis que no tenemos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  36. Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  37. Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  38. Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

  39. OPORTUNIDAD HISTÓRICA(Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó aún) INVERSORES LOCALES Y EXTRANJEROS LIQUIDEZ EN BANCOS INTERÉS PRIVADO EXPANSIÓN ECONÓMICA DECISIÓN POLÍTICA RETORNO DE EMIGRANTES MODERNIZACIÓN DE NORMAS DEMANDA INSATISFECHA PARTIDAS PRESUPUESTALES INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA