اولين كنفرانس اقتصاد شهري ايران 2-3 آذرماه 1390

1. اولين كنفرانس اقتصاد شهري ايران2-3 آذرماه 1390 The First Iranian Conference of Urban Economics 23 – 24 Nov 2011

2. صکوک اجاره؛ابزاری کارآمد جهت تامین مالی پروژه های شهری تامین مالی و منابع درآمدي شهر دکتر مصطفی سلیمی فر1، منصوره خزاعی2، محمد سلیمی فر3 1- دانشیاروعضوهیئت علمی دانشکده ی علوم اداری و اقتصادی دانشگاه فردوسی مشهد 2- کارشناس ارشدعلوم اقتصادی دانشگاه فردوسی مشهد 3- دانشجوی کارشناسی ارشد علوم اقتصادی دانشگاه فردوسی مشهد

3. بیان مسئله 1-شهرداری ها جهت اجرای پروژه هاي شهري، نیازمند تأمين منابع درآمدي پايدار اند. 2- سهم بیش از 70% عوارض بر ساختمان در کل درآمدهای شهرداری. 3- ناپایداری درآمدهای مذکور و عدم همسویی با چشم انداز شهری در برخی از موارد. 4- قابلیت اوراق صكوك اجاره در تامین نیازهای مالی شهرداری.

4. روش های مختلف تأمین مالی در شهرداری 1- روش فروش متري در اين روش افراد مي‌توانند بسته به ميزان سرمايه خود، متراژهايي از واحدها را خريداري نمايند و در صورت نياز مي‌توانند بخشي از متراژهاي خريداري شده را بازگردانده و كارمزد مشاركت خود را تا آن تاريخ و بدون هيچگونه محدوديتي دريافت نمايند.

5. 2- روش مشاركت با بخش خصوصی: در پروژه هاي مشاركتي، هر كدام از شركا به نسبت سهم الشركه خود از واحدهاي احداثي به عنوان درآمد خود استفاده می کنند.

6. 3- روش سهام پروژه: در اين روش سرمايه اوليه جهت شروع كار، توسط افرادي تحت عنوان سهام دار جذب و تأمين مي‌شود. حال، ممكن است عده‌اي به قصد خريد واحد مسكوني و عده‌اي هم به قصد سرمايه‌گذاري وارد اين طرح شوند .

7. 4- روش تسهيلات وجوه اداره شده: بر اساس مصوبه ی هيأت وزيران و براي تشويق و جلب مشاركت بخش خصوصي و تعاوني به سرمايه گذاري درمحدوده ی طرح حرم مطهر، مقرر شد تا پنج سال سالانه مبلغ يكصد ميليارد ريال به سرجمع اعتبارات وزارت مسكن وشهرسازي اضافه گردد.

8. 5-انتشار اوراق مشاركت • در دو دهه ی اخیر از روش های مهم تأمین مالی شهری که در آن مردم و بخش خصوصی شرکت داشته اند، استفاده از منابع حاصله از فروش اوراق مشارکت، می باشد.

9. 6- تبدیل دارایی‌ها به اوراق بهادار: فرآیندی است که طی آن، دارایی‌های مؤسسه ی مالک دارایی یا بانی از ترازنامه ی آن مؤسسه جدا می‌شود، در عوض، تأمین وجوه توسط سرمایه‌گذارانی انجام می‌شود که یک ابزار مالی قابل مبادله را می‌خرند.

10. تاریخچه صکوک ايده ي تبديل كردن دارايي‌ها به اوراق بهادار دردهه ي 1980 در تأمين مالي متعارف رايج شد بنابراين ايده‌ي اوراق اجاره دارايي و آشنايي با جزييات عملياتي دارايي‌هاي تبديل شده به اوراق بهادار منجر به توسعه‌ي صكوك اجاره شد.

11. تعریف صکوک گواهی‌هایی با ارزش اسمی یکسان که پس از اتمام عملیات پذیره‌نویسی، بیانگر پرداخت مبلغ اسمی مندرج در آن توسط خریدار به ناشر است و دارنده ی آن مالک یک یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها، منافع حاصل از دارایی و یا ذینفع یک پروژه یا یک فعالیت سرمایه‌گذاری خاص می‌شود.

12. انواع ساختار اوراق اجاره 1- به منظور تامین نقدینگی : بانی دارایی های منتخب را به صورت یک سبد دارایی به واسط می فرشد، با این توافق که واسط پس از خرید دارایی ها مجددا آنها را در قالب قرارداد اجاره در اختیار بانی قرار دهد. واسط از طریق انتشار اوراق اجاره دارایی های خود را به اوراق بهادار ( صکوک) تبدیل می کند و مبلغ اجاره بهای دریافتی از بانی را بین دارندگان اوراق تقسیم می کند.

13. 2- به منظور تامین مالی: باني به منظور در اختیار گرفتن دارایی ها که بر شرایط دستورالعمل انتشار اوراق اجاره منطبق می باشند، تقاضای انتشار این اوراق را داده و پس از ثبت نهاد واسط و انتشار اوراق اجاره توسط اين نهاد، دارایی مورد نیاز توسط واسط خریداری و در قالب قرارداد اجاره در اختیار بانی قرار می گیرد.

14. جایگاه قانونی و شرایط • طرح موضوع انتشار اوراق اجاره مبنای قانونی انتشار اوراق اجاره "دستورالعمل انتشار اوراق اجاره" مصوب 11/5/1389 شورای عالی بورس و اوراق بهادار می باشد. این قانون به نهادها و شرکتهای دولتی، عمومی، خصوصی و تعاونی این اجازه را می دهد که بتوانند بخشی از منابع مالی مورد نیاز خود را از طریق انتشار این نوع از اوراق تامین نمایند.

15. ارکان و فرآیند اجرایی انتشار اوراق 1- بانی 2- فروشنده 3-مشاور عرضه 4- نهاد واسط 5- ضامن 6- عامل فروش 7- متعهد پذیره نویس 8- بازار گردان 9- عامل پرداخت

16. 1- بانی: شخص حقوقی است که نهاد واسط برای تامین مالی وی در قالب عقود اسلامی، اقدام به انتشار اوراق اجاره می نماید.

17. 2- فروشنده: شخص حقوقی است که اقدام به فروش دارایی به نهاد واسط می نماید.

18. 3- مشاور عرضه: بر اساس بند " ز" مصوبه مورخ87/12/3 هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، درخواست انتشار هرگونه اوراق بهادار، به غیر از سهام و اوراق مشارکت که نیازمند اخذ از سازمان می باشد، صرفا از طریق مشاوران عرضه قابل ارائه به سازمان می باشد.

19. 4- نهاد واسط (ناشر): شخص حقوقی است که به منظور نقل و انتقال دارایی به وکالت از دارندگان اوراق اجاره و انتشار آن تشکیل می شود.

20. 5- ضامن: شخص یا اشخاص حقوقی است که پرداخت مبلغ اجاره بها و حسب مورد بهای خرید دارایی مورد اجاره توسط بانی به نهاد واسط را تضمین می نماید.

21. 6- عامل فروش: شخص حقوقی است که نسبت به عرضه اوراق اجاره از طرف ناشر برای فروش اقدام می کند.

22. 7- متعهد پذیره نویس: وظیفه خرید اوراق فروش نرفته در مهلت مقرر را بر عهده دارد.

23. 8- بازارگردان: شخص یا اشخاص حقوقی دارای مجوز از سازمان که نسبت به بازارگردانی اوراق اجاره در بازار ثانویه اقدام می نماید.

24. 9- عامل پرداخت: شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه است که نسبت به پرداخت های مرتبط با اوراق اجاره در سر رسیدهای معین به سرمایه گذاران اقدام می نماید.

25. نمودار ارکان و فرآیند اجرایی انتشار اوراق:

26. نوع قرارداد اجاره: 1-قرارداد از نوع اجاره به شرط تملیک باشد. 2- اجاره همراه با شرط اختیار فروش برای ناشر. 3-اجاره همراه با شرط اختيار خريد براي باني.

27. امکان انتشار صکوک اجاره توسط شهرداری انواع دارایی های شهرداری : • اراضی و ابنیه با کاربری انتفاعی: • زمین های دارای کاربری تجاری، اقامتی، مسکونی • ساختمانهای احداثی شامل مسکونی، اقامتی-تجاری

28. اراضی و ابنیه با کاربری خدماتی: • کلیه ی اراضی دارای کاربری خدماتی شامل مجموعه های تفریحی، فضای سبز و.... • کلیه ی اراضی دارای کاربری بهره برداری در مجموعه های خدماتی شامل، شهربازی ها، کیوسک ها، غرفه ها و ...

29. اموال منقول شهرداری • کارخانه ی کمپوست، کارخانه ی پلاستیک سازی، کارخانه آسفالت • ماشین آلات راهسازی اعم از لودر، گریدر و ... • اتوبوس و مترو

30. مزایای بهادارسازی دارایی ها برای شهرداری • تحقق تأمین مالی مجدد سرمایه های حبس شده در ساختمان های موجود • تأمین سلایق سرمایه گذاران مختلف که دارای درجه ی ریسک پذیری و افق های سرمایه گذاری متفاوتی می باشند. • جذب وتخصیص بهینه منابع مالی مازاد جامعه به سرمایه پذیران (شهرداری ها)

31. بهره گیری از روش های بهینه ی تأمین مالی به منظور برآورده ساختن نیازهای متنوع شهرها • توسعه ی متوازن زیرساختهای شهری و توسعه ی خدمات • استفاده از منابع و تسهیلات ارزان قیمت

32. بهره گیری از نقدینگی های سرگردان جامعه • افزایش نقدینگی شهرداری • جایگزینی دارایی‌هایی که نقدینگی پایینی دارند و یا غیرنقد هستند با وجوه نقد • ریسک پایین و در نتیجه هزینه ی کمتر این شیوه ی تأمین مالی در مقایسه با روش های موجود

33. اوراق صکوک اجاره وتحقق بودجه ریزی عملیاتی از آنجا که پس از عرضه ی صکوک ساختمان ها، شهرداری ها مالک ساختمان ها نیستند، ناچارند هزینه ی اجاره یا معادل اجاره بهای استفاده از ساختمان های مورد بهره برداری خود را در بودجه سالیانه ی خود پیش بینی و درج نمایند و اين بهترين روش براي تحقق بودجه ريزي عملياتي مي باشد.

34. مقايسه صكوك واوراق مشاركت • 1-نحوه انتشار • 2- مصرف وجوه • 3- مالیات • 4- مدت انتشار • 5-ناشر

35. 1- انتشار • صكوك اجاره: به منظور اخذ مجوز عرضه عمومي اوراق اجاره، ”واسط“ اوراق موظف است علاوه بر رعايت كليه مقررات ثبت و عرضه عمومي اوراق بهادار، اميدنامه انتشار اوراق اجاره را به سازمان ارائه نمايد. • اوراق مشاركت • بانک مرکزی،طرحهای مشمول این قانون را بررسی نموده و درصورتی که دارای توجیهات کامل اقتصادی،فنی ومالی باشد،پس ازارائه تضمین کافی توسط موسسه ویاشرکت متقاضی به بانک عامل،مجوزانتشاربه میزان لازم صادرخواهد بود.

36. 2-مصرفوجوه: • اوراق مشاركت: درغیرازموضوع انتشارطرح،درحکم تصرف غیرقانونی دروجوه و اموال عمومی محسوب خواهدشد. • صكوك اجاره: تنها برای مصارف و زمینه های مجاز اسلامی می تواند باشد.

37. 3- مالیات • اوراق مشاركت: معاف • صكوك اجاره: معاف

38. 4- مدت انتشار • اوراق مشاركت: خاتمه طرح موضوع انتشار • صكوك اجاره: مدت زمان اجاره نبایداز80%عمرمفید دارایی بیشترباشد.

39. 5- ناشر • اوراق مشاركت: دولت، شرکتهای دولتی،شهرداریها، موسسه ها و نهادهای عمومی غیردولتی، موسسه های عام المنفعه، شرکتهای وابسته به دستگاههای مذکور، شرکتهای سهامی خاص و شرکتهای تعاونی تولیدی

40. صكوك اجاره: • باني داراي شرايط زير است: • ثبت در ايران • حداكثر نسبت بدهي به جمع دارايي 90% • گذشت حداقل دو سال از زمان تاسيس • ارائه اظهارنظر موسسه حسابرسي معتمد سازمان در خصوص آخرين صورت هاي مالي • اظهارنظر مربوطه نبايد به صورت اظهار نظر مردود يا عدم م اظهارنظر باشد.

41. انواع صکوک اسلامی منتشرشده توسط موسسات مالی 1- صكوك بين‌المللي مالزي اولين ابزار ماليه ی اسلامي كه در سطح بين‌المللي منتشر گرديد، صكوك بين‌المللي مالزي است كه نخستين بار به ارزش 600 ميليون دلار در سال 2002 منتشر شد.

42. 2- صكوك بين‌المللي قطر دولت قطر برای اولین بار در سال 2003 اقدام به انتشار 700 ميليون دلار صكوك كرد كه سررسيد آن، سال 2010 بود. صكوك بين‌المللي قطر به عنوان يك ابزار مالي خاص در قطر به‌وجود آمد. موسسه S&P اين اوراق را با رتبه +A رتبه‌بندي كرده و HSBC بازارسازي آن ‌را به عهده دارد.

43. 3- صكوك بين‌المللي اردن دولت اردن در نظر داشت صكوك 5 ساله‌اي به ارزش 750 ميليون دلار در سال2010-2011 منتشر كند.

44. نتيجه گيري و پیشنهادات: 1- اوراق صکوک اجاره ابزاری کارآمد در تامین نیازهای مالی شهرداری ها می باشند. 2- مي توان دارایی های فیزیکی متعلق به شهرداري را به اوراق بهادار تبديل كرد. 3- منابع به دست آمده را در اختيار سيستم بانكي كشور گذاشت تا با تركيب منابع خود براي تأمين مالي پروژه هاي شهري سرمايه گذاري نمايد. 4- این رویکرد می تواند شهرداری ها را در پیاده سازی بودجه ریزی عملیاتی و ارتقاء بهره وری منابع در اختیار، كمک نماید.

45. با تشکر