Sobreendeutament hipotecari com a problema emergent

1. Sobreendeutament hipotecari com a problema emergent Curs de Serveis d’Habitatge 18 de juny de 2012

2. GUIÓ DE LA PRESENTACIÓ • MARC JURÍDIC SOBRE QÜESTIONS HIPOTECÀRIES • CONCEPTES GENERALS • INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT • Accions preventives • Accions reactives • Accions pal·liatives • SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES • Situacions • Procediment • Experiències

3. MARC JURÍDIC SOBRE QÜESTIONS HIPOTECÀRIES (1) • Marc general • Codi Civil • Llei d’Enjudiciament Civil • Mercat hipotecari • Decret de 14/02/1947, d’aprovació del reglament hipotecari • Llei 2/1981, de regulació del mercat hipotecari • Ordre MEH de 07/12/1984, mercat hipotecari • Llei 2/1994, de subrogació i modificació de préstecs hipotecaris • RD 1867/1998, de modificació del reglament hipotecari. • Llei 36/2003, de mesures de reforma econòmica • Llei 41/2007, modificació de la regulació del mercat hipotecari i altres • RD 716/2009, desenvolupament d’aspectes determinats de la regulació del mercat hipotecari • Circulars del Banc d’Espanya

4. MARC JURÍDIC SOBRE QÜESTIONS HIPOTECÀRIES (2) • Transparència i protecció clients • Ordre de 05/05/1994, de transparència de condicions financeres dels préstecs hipotecaris • RDL 6/2010, mesures d’impuls de la recuperació econòmica i treball • Ordre EHA 1718/2010, de regulació i control de la publicitat dels serveis i productes bancaris • Ordre EHA 2899/2011, de transparència i protecció dels clients de serveis bancaris • RDL 8/2011, mesures de recolzament dels deutors immobiliaris ... • RDL 6/2012, mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos • Valoracions • RD 775/1997, de règim jurídic d’homologació dels serveis i societats de taxació • Ordre ECO 805/2003, sobre normes de valoració de béns immobles • RD 1492/2011, Reglament de valoració de la llei del sòl

5. MARC JURÍDIC SOBRE QÜESTIONS HIPOTECÀRIES (3) • Consum • Llei 22/10, del Codi de consum de Catalunya • Llei 9/2011, de modificació del Codi de consum de Catalunya • Dir UE 222/2002, d’armonització en matèria de crèdit als consumidors • Proposta Dir UE 62/2011, dels contractes de crèdit per immobles d’ús residencial

6. CONCEPTES GENERALS (1) SOBREENDEUTAMENT Incapacitat del deutor (consumidor) per fer front als compromisos/obligacions econòmiques adquirides (envers un/s creditor/s). CONSUMIDOR Adquirent de béns o serveis per a un ús privat o particular. CREDITOR Titular del dret de crèdit facultat per exigir al deutor el deute existent independent de que constitueixi una obligació de donar, fer o no fer alguna cosa. CONTRACTE Acord entre les parts en el qual han de concórrer els següents requisits: consentiment, objecte, causa i forma. PAGAMENT El pagament és el compliment d’un deure i la forma normal d’alliberar-se de l’obligació, sota les regles de temporalitat, identitat i integritat.

7. CONCEPTES GENERALS (2) LLINDAR ENDEUTAMENT (recomanació Banc d’Espanya) Els deutes acumulats – inclosa la hipoteca- no haurien d’excedir del 40% dels ingressos mensuals. • Components del deute: • Préstecs/crèdits hipotecaris • Targetes de crèdit • Crèdits al consum • Crèdits personals PRESSUPOST FAMILIAR. Despeses • Obligatòries. Aquelles que són fixes, no es poden ni deixar de pagar ni reduir • Necessàries. Aquelles que es poden reduir, però no eliminar • Ocasionals. Aquelles que es poden eliminar TIPUS DE SOBREENDEUTAMENT • Actiu. Relacionat amb l’assumpció de deutes de forma irreflexiva • Passiu. Determinat per l’aparició de circumstàncies sobrevingudes i imprevisibles (atur, crisi matrimonial, malaltia, mort, pagament d’avals, ...)

8. CONCEPTES GENERALS (3) CONSEQÜÈNCIES DEL SOBREENDEUTAMENT • Deutor • Accions judicials dels creditors: execució i llançament. • Increment dels deutes: interessos de demora i despeses derivades d’accions judicials • Persistència de deutes amb el creditor malgrat la finalització de les accions judicials • Increment de possibilitats de desarrelament de la societat • Societat • Col·lapse dels jutjats i judicialització de la societat • Pèrdua de capital humà • Increment de les despeses públiques en polítiques socials i assistencials • Disminució ingressos de l’AAPP (economia submergida) • Creditor • Deutes incobrables (de forma total o parcial) • Reducció del mercat

9. CONCEPTES GENERALS (4) ORÍGENS DEL SOBREENDEUTAMENT • Disminució/pèrdua total dels ingressos del consumidor • Auge dels productes d’estalvi • Tipus d’interès baixos • Col·locació/acceptació irresponsable dels préstecs/crèdits hipotecaris • Condicions dels crèdits al límit de les possibilitats del demandant • Clàusules abusives • Taxacions inadequades • Productes hipotecaris complexos de difícil comprensió per al consumidor • Vinculacions de tot tipus de productes al préstec hipotecari • Clàusules sòl • Diferencials aplicables als tipus d’interès • Revisions de les condicions del préstec inferiors a un any • Cultura de la propietat • Habitatge com a valor refugi • Polítiques d’incentivació de la compra

10. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (1) ACCIONS PREVENTIVES Formació bàsica sobre diverses matèries amb voluntat d’arribar a tota la ciutadania a realitzar tant a nivell de col·legis i instituts, com en centres i associacions socials, culturals, ..., impartint cursos i xerrades. • Matèries: • Sobreendeutament. • Economia domèstica. • Educació financera. • Consum responsable. • Alguns actors: • BdE-CNMV-AEB (Plan de Educación Financiera 2008-12) • (web BdE: Finanzas para todos, Portal educativo) • Diputació de Barcelona – Consum • Activitats de sensibilització –dintre del pla de concertació- dirigides a: població, empreses i personal OMICs. • Adicae

11. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (2) ACCIONS REACTIVES • Dació en pagament. • Modificació de les condicions d’oposició durant el procediment d’execució. • Moratòria per tems limitat de les execucions i llançaments • Limitació dels tipus de interès de demora. • Limitació de les costes processals. • Procediment d’insolvència de la persona física. • Regulació del sobreendeutament. • Mesures de foment de la dació en pagament: • Millora de la tributació • Acords de mediació amb EEFF

12. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (3) ACCIONS PAL·LIATIVES Ajuts econòmics • Prestacions econòmiques d’especial urgència per a l’habitatge • Prestacions econòmiques d’urgència social • Renda Mínima d’Inserció (RMI) • Prestacions per atendre les necessitats bàsiques • Prestacions per al manteniment de les despeses de la llar per a determinats col·lectius

13. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (4) ACCIONS PAL·LIATIVES RDL 6/2012. mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos Mesures d’aplicació específica per a deutors hipotecaris situats en el llindar d’exclusió: • Codi de Bones Pràctiques Bancàries • Moderació dels interessos moratoris (màx. Interessos remuneratoris + 2,5% s/capital pendent) • Incentius fiscals • ITP/AJD. Exempció en novacions • IIVTNU (plusvàlua). En cas de dació, subjecte passiu: EEFF • IRPF. En cas de dació, exempció del guany patrimonial • Aranzels notaris i registradors. Bonificació del 50%

14. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (5) ACCIONS PAL·LIATIVES RDL 6/2012. mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos Mesures d’aplicació general per a tots els deutors hipotecaris: • Regulació del procediment d’execució extrajudicial • Preferències per a l’accés als ajuts als llogaters. Beneficiaris: • Persones desnonades de procediments d’execució hipotecària (data>01/01/2012) • Lloguers en virtut de la dació en pagament (ingressos<2,5 vegades IPREM)

15. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (6) ACCIONS PAL·LIATIVES. Codi de Bones Pràctiques Bancàries • Aplicació exclusiva a les entitats adherides, deutors i contractes als quals es refereix en RDL 6/2012. • L’adhesió voluntària per part de les entitats de crèdit essent per un període de 2 anys, prorrogable anualment. • Aplicació sobre hipoteques constituïdes on el preu d’adquisició no excedeixi de els límits establerts. • El funcionament del Codi de Bones pràctiques inclou 3 fases d’actuació: • La reestructuració viable del deute hipotecari • Oferiment d’un quitament sobre el conjunt del deute • La dació en pagament, amb alliberament total del deute i manteniment en l’habitatge durant 2 anys a canvi d’una renda assumible.

16. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (7) ACCIONS PAL·LIATIVES. Codi de Bones Pràctiques Bancàries • Llindar d’exclusió • Deutors crèdit/préstec amb garantia hipotecaria sobre habitatge habitual si concorren: • Cap membre de la unitat familiar ha de percebre rendes • Quota hipotecària superior al 60% dels ingressos nets de la unitat familiar • Carència de béns o drets patrimonials per fer front al deute de cap membre de la unitat familiar • Crèdit/préstec hipotecari sobre l’habitatge del deutor i per l’adquisició d’aquest • Crèdit o préstec sense cap altra garantia. En cas d’existència de garantia personal, en els garants hauran de concórrer les circumstàncies b i c • Si existeixen codeutors (no unitat familiar), en aquests hauran de concórrer les circumstàncies a, b i c

17. INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (8) • ACCIONS PAL·LIATIVES. • Procediment d’execució extrajudicial • Única subhasta. Escenaris • Subhasta amb postors • Oferta ≥ 70% valor del bé adjudicació a la millor oferta • Oferta < 70% valor del bé • 10 dies Deutor: possibilitat presentació 3r que millori oferta • (>70% o satisfacció completa del crèdit) • 5 dies EEFF: possibilitat adjudicació pel 60% del valor del bé • Adjudicació a postor si oferta > 50% del valor del bé • ≤ 50% i cobreix l’import demandat • Subhasta sense postors • 20 dies EEFF: possibilitat adjudicació pel 60% del valor del bé

18. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (1) OBJECTIU ESTRATÈGIC Suport a les persones o famílies que es troben en risc de perdre el seu habitatge habitual per dificultats per atendre el pagament dels préstecs hipotecaris o per ésser avalador. OBJECTIUS OPERATIUS • Informar/orientar sobre les possibilitats d’abordar les dificultats de pagament de l’habitatge • Assessorar en matèria d’obligacions contractuals • Ajudar a formular propostes de solució viables • Intercessió davant les EEFF per acceptació de proposta o resolució no gravosa del préstec/crèdit hipotecari BENEFICIARI L’habitatge afectat ha d’ésser el seu únic habitatge de propietat

19. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (2) PROPOSTES DE RESOLUCIÓ Refinançament del deute • Prolongació del termini • Reducció dels interessos • Pacte de període de carència • Quitament Cancel·lació del deute • Venda de l’habitatge • Dació en pagament Allotjament • Manteniment a l’habitatge amb lloguer assequible • Reallotjament

20. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (3) SITUACIONS Deutor al corrent de pagament però amb previsió per part del deutor de pròxima situació d’impagament FASE 0 Impagament de quotes. Reclamació de l’EEFF per tal que el deutor atengui els pagaments. FASE 1 Mora. Més de 90 dies del primer impagament, l’EEFF declara al deutor com a morós i ha d’incrementar la provisió del deute. FASE 2 Requeriment de pagament. Resolució del préstec i requeriment del seu pagament total (inclou interessos de demora). FASE 3 Procediment per al cobrament del deute. Judicial o extrajudicial que finalitzarà amb la subhasta i adjudicació de l’habitatge. FASE 4

21. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (4) PROCEDIMENT • Pautes per a la concertació de l’entrevista • Condició de beneficiari/a • Grau d’urgència • Documentació rellevant • L’entrevista • Informació sobre el servei d’intermediació • Informació sobre els drets i obligacions de la seva situació • Anàlisi preliminar de la situació • Elaboració de proposta solució • Diagnosi i elaboració de propostes alternatives • Determinació de LA proposta a presentar a l’EEFF • Seguiment. Acompanyament, intermediació i negociació • Resolució de l’assistència a l’usuari/a

22. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (5) EXPERIÈNCIES Administracions públiques • Ofideute (AHC) • Sabadell (Mataró, Rubí) • Terrassa (Vacarisses, Manresa, Caldes de Montbui) • Sant Celoni (Vilafranca del Penedès) Altres entitats i organitzacions • Càritas diocesana de Barcelona • FAVB • PAH

23. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (6) OFIDEUTE Servei depenent de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, amb 2 anys d’existència. El seu àmbit territorial és tota Catalunya. Com element remarcable d’Ofideute es troba la capacitat del servei per tenir una interlocució directa amb els serveis centrals de les entitats financeres. Contacte Adreça del servei: C/Diputació, 92 08015 – Barcelona 935 538 829 ofideute@gencat.cat Persona de contacte: Toni Algaba Calvo Coordinador d'Ofideute Servei d'assessorament sobre el deute hipotecari Agència de l'Habitatge de Catalunya 935 538 828 antoni.algaba@gencat.cat

24. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (7) SABADELL • Servei amb aproximadament un any d’existència, té com a trets diferencials: • Atenció descentralitzada del servei. • Col·laboració amb Càritas • Col·laboració amb la Creu Roja (Programa d’Economia Domèstica) • D’àmbit local, els beneficiaris del servei són persones o famílies empadronades al municipi i que l’habitatge afectat per l’impagament sigui la residència habitual i amb hipoteca signada amb EEFF ubicada al municipi. • Contacte • Adreça del servei: C/Indústria, 10 • 08202 – Sabadell • 937 453 110 • Persona de contacte: Anna Vivas • 937 453 165 • avivas@ajsabadell.cat

25. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (8) TERRASSA De recent creació (09/01/2012), l’Oficina d’Informació, Assessorament i intermediació en Matèria d’Execucions Hipotecàries de Terrassa (OFIMEH) té la particularitat de que neix de la col·laboració entre l’Ajuntament i el Col·legi d’Advocats de Terrassa, entitat que posa a l’abast d’aquesta oficina les seves instal·lacions i el seu personal. El seu àmbit d’actuació és local, on els usuaris del servei són persones o famílies empadronades al municipi i que l’habitatge afectat per l’impagament sigui la seva llar, la residència habitual. Contacte Adreça del servei: Carretera de Montcada, 596 08223 – Terrassa tel. 937 366 695 Persona de contacte: Emilia Andreu Area Serveis a les Persones, Cohesió i Benestar Social  35 538 828 emilia.andreu@terrassa.cat

26. SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (9) CÀRITAS • El Servei de Mediació en l’Habitatge ha estat creat amb data 07/09/2011, amb un àmbit territorial d’actuació que compren les diòcesis de Barcelona, Sant Feliu de Llobregat i Terrassa (abasten les comarques del Barcelonès, Vallès Occidental i Oriental, Baix Llobregat, Garraf, Alt Penedès, i part del Maresme i l’Anoia). • Aquest servei té com a tret diferencials: • Línia d’ajuts per cobrir dificultats de pagament (segons la situació: retorn sense interessos o a fons perdut) • Conveni col·laboració amb TES. Cessió de 30 habitatges per resposta a situacions de desnonament • Contacte • Adreça del servei: 607 060 592 • habitatge@caritasbcn.org • Persona de contacte: Carme Trilla / Joana Sunyer • 933 446 900 habitgatge@caritasbcn.org

27. MOLTES GRÀCIES PER LA VOSTRA ATENCIÓ! Per qualsevol consulta, dubte o aclariment, Miquel Ortiz GómezOficina de Promoció i Gestió d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i ActivitatsÀrea de Territori i SostenibilitatC/Comte d’Urgell, 187 2a planta. 08036. BarcelonaTelèfon 934 022 932 · Fax 934 022 891ortizgm@diba.cat – http://www.diba.cat/hua