Om kostnadsutviklingen i studentboligprosjekter

1. Om kostnadsutviklingen i studentboligprosjekter Presentasjon av rapport til Kunnskapsdepartementet 2007 Samskipnadsrådet, Alta 15. oktober 2007 Avdelingsdirektør Espen Paus Rådgiver Thor Herman Christensen Strategikontoret, Husbanken

2. BAKGRUNN OG MANDAT • Bakgrunn • Kraftig økning i byggekostnadene de siste årene • Kostnadsgrensen per hybelenhet har ikke blitt endret siden 2001 • Resultat: Færre studentboliger bygges og kvaliteten blir dårligere • Mandat • Februar 2007: Samskipnadsrådet og KD blir enige om å se nærmere på disse problemene • Mai 2007: Arbeidsgruppe fra Samskipnadsrådet og Husbanken nedsettes • Juli 2007: Rapport overleveres til KD

3. DELTAKERE I PROSJEKTET • Arbeidsgruppe nedsatt fra Husbanken og Samskipnadsrådet • Deltakere fra Husbanken: • Avdelingsdirektør Espen Paus • Rådgiver Irene Øyangen • Rådgiver Thor Herman Christensen • Sjefingeniør Terje Høgmo • Deltakere fra Samskipnadsrådet: • Administrerende direktør Knut Solberg, SiT • Boligdirektør Terje Bostad, SiT • Administrerende direktør Per Bjørn Brandsæter, SOPP

4. Historisk riss over studentboligfinansieringen • 1961: Første tilskuddsordning for studentboliger • 1985: Tilskuddssats endres fra 50 til 60 prosent • 1992: ROS opprettes som kontroll- og kompetanseorgan • 2001: Dagens kostnadsgrense for pressområdene innføres • 2004: Husbanken overtar forvaltning av tilskuddene • 2005: Dagens kostnadsgrenser for resten av landet innføres

5. Kostnadsutviklingen de siste årene • Ulike prisindikatorer viser ulik prisutvikling, fordi de måler forskjellige ting. Hvilken bør vi velge? • Konsumprisindeksen: Alle varer og tjenester - Økte med 8,7 prosent fra jan 01 til jan 07 - Lite egnet til bolig- og byggepriser • Byggekostnadsindeksen: Pris på innsatsfaktorene - Økte med 26,3 prosent fra jan 01 til jan 07 - Fanger ikke opp endinger i produktivitet og fortjenestemarginer - Lite egnet til samskipnadenes formål

6. Kostnadsutviklingen de siste årene (forts.) • Prisindeks for nye flerbolighus: Salgsprisindeks - Økte med 62,3 prosent fra jan 01 til jan 07 - Hadde vært optimal om den oppfylte kravene - Gir for kraftig prisvekst • Prisindeks for nye eneboliger: Pris for tiltakshaver - Økte med 46,6 prosent fra jan 01 til jan 07 - ”Feil” boligtype, men likevel beste indikator - Arbeidsgruppen valgte å bruke denne

7. Prisutvikling. 1. halvår 2001-1.halvår 2007

8. Regneeksempel • Øvre kostnadsgrense per HE i pressområdene har vært kr. 500 000,- siden januar 2001. • I denne perioden har prisene på nye boliger steget med nærmere 50 prosent. • Med indeksregulering ville øvre kostnadgrense i presskommunene vært kr. 733 000 f.o.m.januar 2007 • I de øvrige kommunene ville øvre kostnadsgrense ha steget til kr. 513 000,- * i samme periode * Med utgangspunkt i at kostnadsgrensen i disse kommunene var kr. 350 000 i januar 2001.

9. Redusert kvalitet ved boligene • De fleste av de realiserte prosjektene har vært nødt til å redusere på kvaliteter ved boligene for å komme under den øvre kostnadsgrensen Eksempler på tiltak: • Redusert areal per HE, gjerne ved å øke antall HE • Redusert tilgjengelighet • Reduserte material- og utomhuskvaliteter • Dårligere oppvarmings- og ventilasjonsløsninger • Umøblerte boliger • Bokollektiv fremfor familieboliger • Delfinansiering av prosjektkostnader

10. Status for noen aktuelle prosjekter • Følgende prosjekter er beskrevet i rapporten: • SiB Fridalen (gjennomført 2004-2005) • SiB Sædalen (ikke realisert) • SiBu ”Børsa” (oppstart 2007) • SOPP Smestadmoen (oppstart 2007) • SiO Pilestredet Park (ikke tilskuddsmidler – ferdig 2006) • SiT Nedre Singsakerslette, Korsgata og Singsaker- bakken (igangsatt 2005, ferdigstilles i 2008) • SiÅs ”Eplehagen” (oppstart 2007)

11. Boligpolitiske mål og kvaliteter • Ut fra de eksisterende boligpolitiske mål er det uheldig å bidra til å fjerne boligkvaliteter knyttet til universalitet , miljø og energi, samt funksjonelle kvaliteter i studentboligprosjekter. • En av hovedoppgavene til Husbanken er å fremme slike kvaliteter i ordinære byggeprosjekter. • Investeringskostnader vs. driftskostnader En reduksjon i invensteringskostnadene vil samtidig øke de årlige driftskostnadene

12. Alternativer til dagens finansieringsmodell

13. Alternativ 1 • Indeksregulering av øvre kostnadsgrense og uendret tilskuddssats • Tilskuddet vil ikke lenger utgjøre 50 prosent av kostnadene • På kort sikt vil flere prosjekter la seg realisere, fordi kostnadsgrensen heves merkbart. • På lengre sikt vil sannsynligvis utbyggingstakten stagnere igjen, fordi avstanden mellom tilskuddssats og øvre kostnadsgrense blir for stor.

14. Alternativ 2 • Indeksregulering av både øvre kostnadsgrense og tilskuddssats • Tilskuddet vil fortsatt utgjøre 50 prosent av kostnadene • Økt utbyggingstakt på både kort og lang sikt • Husleie vil kunne holdes i sjakk ved at forholdet mellom tilskudd og kostnader er som før. • For både alt. 1 og 2 er det usikkert om indeksregulering er tilstrekkelig til å gi rom for boligkvaliteter som gir optimalt utg.pkt, for enøk, tilgjengelighet og vedlikeholdsutgifter.

15. Alternativ 3 • Øvre kostnadsgrense fjernes og tilskuddssatsen forblir uendret • Tilskuddet vil variere med kostnadene i prosjektene. • Husbanken vil få ansvar for å godkjenne prosjektenes kostnadsrammer og at de inneholder sentrale boligkvaliteter. • Gir betydelig økt fleksibilitet til å vurdere prosjekt for prosjekt og studiested for studiested • Mulighet for at studentenes husleie øker • Lavere utbyggingstakt på lang sikt, som i alt. 1

16. Alternativ 4 • Øvre kostnadsgrense fjernes og tilskuddssatsen indeksreguleres. • Tilskuddsandelen vil bli større enn i alt. 3 • Husbanken vil få ansvar for å godkjenne prosjektene • Husleien til studentene vil sannsynligvis bli lavere enn i alt. 3, fordi tilskuddet indeksreguleres • På kort sikt vil denne modellen føre til at det bygges flere studentboliger • På lengre sikt vil staten måtte øke utgiftene for å opprettholde volumet.

17. Andre forhold • Utbetalingsmodellen • Dagens modell: 20-60-20-fordeling over tre år • Arbeidsgruppen foreslår at utbetalingen skjer over to år og at trinn 1 og trinn 2 kan utbetales samme år og samlet • Tilbakevirkende kraft • Arbeidsgruppen foreslår at en eventuell endring skal gis tilbakevirkende kraft • Dette vil gjøre etterslepet mindre på kortere tid

18. Arbeidsgruppens anbefalinger • Flerårige budsjetter knyttet til studentboligbygging, for å sikre større forutsigbarhet • Justere utbetalingsmodellen, med utbetaling over to år • Av de fire alternativene til dagens finansieringsmodell anbefaler arbeidsgruppen alternativ 4, slik at kostnadsgrensene fjernes og tilskuddssatsen indeks-reguleres • Heving eller fjerning av kostnadsgrensene vil kunne endre Husbankens rolle og myndighet, og Husbankens godkjenningsrutiner bør da vurderes nærmere