Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı

1. DİNAMİK PROJE RİSKLERİNİN YÖNETİMİNDE OPSİYON TEORİSİNİN KULLANIMIB. Kağan Ceylan Dr.Eng., LEED AP BD+C ID+C, BREEAM Int. Assessor, MRICS, PMPGenel Müdür YardımcısıHalkGayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)23 Mart 2013

2. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı • Büyük mühendislik projelerinde risk ve performans • Mühendislik projelerinde risk topolojisi • Belirsizlikler itibariyle risk sınıfları • Pratikte risk yönetim yaklaşımları • İnşaat sektöründe trend: imalat sektörünün peşinde • İmalat sektöründeki esnekliklerin inşaat sektörüne transferi • Opsiyon teorisi ve örnekler • Case Study: National Ignition Facility (NIF) • Proje özeti • Opsiyon teorisinin NIF lazer cam tedarik stratejisinde kullanımı • Sonuç • Halk GYO ve projeleri Sunum Özeti

3. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı D. Lessard (MIT) ve R. Miller (Quebec Üniversitesi) tarafından 2001 araştırma sonuçları: • Araştırılan toplam proje sayısı: 60 • (ortalama proje bütçesi: 985 milyon USD) Büyük mühendislikprojelerinderisk ve performans • Sonuç: • Riskin yüksek olduğu projelerde CPM ve diğer geleneksel proje yönetim metodları yetersiz kalmaktadır. • Başarılı projeler seçimle değil risklerin gözönüne alındığı ve projenin bu risklere göre şekillendirildiği zaman başarılı olmaktadır. • Projelerin başında tahminlere (projeksiyonlara) dayanan ve tüm getiri, maliyetveriskleriprojeninhayatiiçin değerlendirip statik proje planlarıyla (CPM, NPV vb.) yola çıkmak yerine başarılı proje sahipleri başarıya ulaşması muhtemel doğru fikirlerle yola çıkmaktadır. • Sonrasında bu proje sahipleri risk kaynaklarını kontrol altına almaya ve yönetmeye çalışmaktadır. • Dolayısıyla başarı veya başarısızlıkproje dinamikleri süresince yapılan bilinçli kararlarla şekillenmektedir. • Governance (yönetim, kontrolvedenetim) en önemli başarı faktörü olarak ortaya çıkmaktadır.

4. = + Zaman içinde belli noktalarda çözülen riskler (ör. izin ve onay riskleri) Kompozit proje riskleri Sürekli çözülen riskler (ör. enflasyon, makineperformansı) Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Mühendislik projelerinde risk boyutlari: • Teknik riskler (ör. nükleer santral projeleri) • Pazarlama riskleri (ör. yol ve tünel projeleri) • Sosyal ve kurumsal riskler (ör. nükleer santral projeleri, yolprojeleri) Risklerinçözülme süreçleri • Belli noktalarda çözülen riskler (discrete) • Sürekli\dinamik riskler (continuous)  hangiyaklaşımla yönetilmesi gerektiği itibariyle önemli Mühendislik projelerinde risk topolojisi Miller and Lessard (2001)

5. - Degree of Uncertainty + Foreseen Uncertainties Unforeseen Uncertainties Variance (Clear Future) Alternate Outcomes Range of Outcomes Alternate Outcomes Range of Outcomes Ambiguity (Chaos) Uncertainty Category Tools CPM, Risk Management Decision trees, contingency planning Continuous time valuation methods Governance, iterative planning Decision theory Parallel development Most construction projects Env. remediation projects Projects with uncertainties resolving continuously, i.e. inflation Large international engineering projects, R&D projects Introduction of a new product in unpredictable markets Entering an emergent market, i.e. Russia Examples Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Belirsizlikler itibariyle risk sınıfları Courtney et al. (1997)

6. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Pratikte risk yönetim yaklaşımları MillerveLessard (2001) tarafından incelenen 60 projede risk yönetim yaklaşımının pratikte aşağıdaki kademelerde yapıldığı tespit edilmiş: • Riskin analizi ve anlaşılması • Riskin transferi veya ‘hedging’ (örneğin 1970’lerde demir fiyat artış riskinin hedging ile yönetilmesi) • Riskin dağıtılması veya gruplanması • Opsiyon ve esneklik yaratılması • Risk transferi ve azaltımı • Kalan riskin göze alınarak yola çıkılması Miller and Lessard (2001)

7. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı İnşaat sektöründe trend: imalat sektörü performansının peşinde 1970’lerde imalat sektörünü yeniden şekillendiren CAD/CAM entegrasyonu son yıllarda inşaat sektörüne de Integrated Project Delivery (IPD) yaklaşımıyla inşaat sektörünü de artarak etkisi altına almaktadır: • Building Information Modeling (BIM)\BinaBilgiModellemesi: imalatsektöründe de olduğu gibi bina eleman ve sistemlerinin önceden birbirleriyle ‘konuşabilen’, bilgisaklayabilen, 3 boyutlu, akıllı elemanlar ile simulasyonunuiçermektedir. • İmalat sektörü CAD\CAM entegrasyonuyanında esnek ve değişen şartlara uygunluk gösterebilen imalat sistemleri ve stratejilerinde de çok yol almıştır. • Ancak esneklik ve adaptasyon boyutlarında inşaat sektörü ve proje yönetim teorisi oldukça geri kalmıştır. Bugün

8. Kontratsal esneklikler (süresel ve hacimsel), alternatif tedarik,. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Referanslar: Slack (1983), Sanchez (1993), Gerwin (1993), Suarez et al. (1991) İmalat sektöründeki esneklik uygulamalarının inşaat sektörüne transferi İMALAT SEKTÖRÜ İNŞAAT SEKTÖRÜ Esnek partisyon sistemleri, geçici şantiye tesisleri, alternatif malzemeler

9. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Opsiyon nedir? • Opsiyonsahibine, yükümlülük altına sokmadan, bir menkulü (veya kararı) alma veya satma (veya uygulama) hakkını belirlenen bir maliyet üzerinden belli bir tarihte (European Option) veya öncesinde herhangi bir tarihte (American Option) hakkını veren bir kontrattır. • Proje Yönetiminde opsiyonlar herhangi bir yükümlülük altına girmeden proje değerini artırmak için gerekli yönetim esnekliğini proje planları içine entegre etmek ve bu esnekliği yapılandırmak için kullanılırlar . • Finansal opsiyon teorisinde 1960’lardan bu yana gelişen opsiyon teorisi 1990’lardan itibaren inşaat ve proje yönetim alanında da artan bir ilgiyle araştırılmaktadır. Opsiyon teorisi

10. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Trigergois, 1997

11. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Proje süresi: 13 yıl Başlangıc: 1996 Bitiş: 2009 Proje bütçesi: 3.5 milyar USD Toplam tedarikçi sayısı: 8.000+ Toplam tedarik bütçesi: 1.8 milyar USD Toplam imzalanan sözleşme: 12.000+ İşveren: Department of Energy (DoE) Geliştirici: Lawrence Livermore National Laboratory (LLNL) Araştırma projesi: Texas A&M Universitesi (1999) Case Study: National Ignition Facility (NIF) • National Ignition Facility: • 192 laser ışınının bir noktada toplanmasıyla soğuk füzyon simule etmek, • gelecekte temiz ve maliyetsiz enerji üretebilmek ve • yer altı nükleer testlerin uluslararası anlaşmalarla yasaklanmasını takiben amacıyla bu testleri laboratuar ortamında simule etmek • amaçlarıyla planlandı.

12. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı NIF genel şeması Proje hakkında... 3 futbol sahası büyüklüğünde Laser bays Target Chamber

13. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı İhtiyaç • Her biri 75kg ağırlığında toplam maliyeti $350 milyonUSD tutan 3,000 laser cam ünitesi • Proje bütçesi ve programına göre prototip imalat hızının 5 kata çıkaracak ve maliyeti 5 kat düşürecek yeni bir cam imalat teknolojisinin ve tesisinin geliştirilme ihtiyacı • Cam tedarikçileri bu yatırıma giremediğinden bu yatırımı NIF’in üstelenmesi. • Önde gelen tedarikçilerden hiçbiri istenen kalitede ve şartnamede teknolojinin geliştirilebileceğine garanti veremiyor Riskler • Gerekli teknoloji geliştirilebilmeriski • Geliştirilecek teknolojinin beklenen kalitede camı imal edebilme riski • teknoloji buhedeflerebaşarıyla ulaşamazsa proje çok gecikebilir ve büyük bütçe artışları olabilir NIF Laser cam tedarik riski: problem ve risk analizi

14. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı 1. Senaryo • Tek bir ARGE tedarikçisine yatırım yap ve bu tedarikçiye teknolojik, mali vb. hertürlü desteği vererek başarı şansını maksimize et, 2. Senaryo • İki bağımsız ARGE tedarikçisine aynı anda yatırım yap ve aşağıdaki opsiyonları proje planına entegre et: • Geciktirme opsiyonu (opsion to delay): 1. tedarikçinin başarılı olacağı anlaşılana kadar gereğinden fazla yatırım yapılmasının önüne geç • Terk opsiyonu (opsion to abandon): İki tedarikçiden birisinin başarısız olacağının anlaşılması halinde diğerinin sözleşmesini feshet • Değişiklik opsiyonu (opsion to switch): İki tedarikçi de başarılı olursa en iyi teknolojik sonucu vereni seç • İki tedarikçi de başarılı olursa fiyat ve imalat esnekliği için ikisi ile de çalışmak olası (opsion to switch) NIF Laser cam tedariğinde opsiyon stratejileri NIF switchyard

15. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı • NIF iki alternatif ARGE tedarikçine yatırım yaparak 2. senaryoyu uyguladı • İki tedarikçi de 1999’da gerekli teknolojiyi başarıyla geliştirdi • Böylece NIF hem imalat hem de fiyat esnekliğini proje planı için avantaj olarak yarattı Sorular • Tedarikçi sayısı itibariyle optimum sayı ne olmalıydı (ya iki tedarikçi de başarısız olsaydı)? • Birincitedarikçinin başarı ihtimali ve ikinci ARGE yatırım maliyetindeki değişiklikleregöre (alternatif yatırım maliyetinin çok yüksek olması hali gibi) bu karar nasıl ve ne zaman değişmeli? • Proje veopsiyon yapıları, geliştirme prosesleri, proje değerleri ve geliştirme stratejilerinin seçimini nasıl etkilemekte (etkilemeli)? • Finans alanındaçok yol kat etmiş olan opsiyon teorisi geliştirme projelerine nasıl daha fazla entegre edilebilir? NIF Laser cam tedariğinde kararvesonuç

16. r ro E(rt) t Discontinuities Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Finansal opsiyonlar ve inşaat opsiyonları Finansalopsiyonteorisinde “Jump diffusion” ve “mean reverting” prosesleri

17. r ro E(rt) t Discontinuities Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı MİR Müteahhitlik elindeki opsiyonlar: • Değişiklik opsiyonu (opsion to switch): arıza yapan kazık makinesi taşeronunu yeni makinesi olan diğer taşeronla değiştirmek • (Operasyon) büyüme opsiyonu (option to expand): ikinci taşeron ile kazık makinesi sayısını ikiye çıkartmak • Opsiyon değeri = gecikmecezası + prim – ikincimakineyi TR’den getirtme maliyeti > 0? • Risk: Eğer 2. makine getirilir ancak 1. makine performansını artırıp zamanında işi tamamlarsa 2. makinenin maliyeti müteahhit için zarar Finansal opsiyonlar ve inşaat opsiyonları Finansalopsiyonteorisinde “Jump diffusion” ve “mean reverting” prosesleri • Bolshoi tiyatrosu ek binası projesi – kazık temel işleri, Moskova (1995) • Müteahhit: MİR Müteahhitlik (Güriş)

18. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı • Proje planlamacıları ve yöneticileri mevcut opsiyonları zaten kullanagelmektedirler. Ancak bu tamamen informal, kişinininsiyatifindevekapasitesiyle sınırlı kalmaktadır. • Opsiyontespiti, dizaynı, yapılandırılması, değerlemesi ve proje planlarına bunların entegre edilmesi üzerine yapılması gereken araştırmalar diğer alanlara göre inşaat ve gayrimenkul sektöründe geri kalmıştır. • Finans ve imalat sektöründeki 1970’lerden bu yana yapılan çalışmalar ve gelinen nokta inşaat sektörü için de önemli ışık tutabilecek çalışmalardır. Risk yönetimi-Opsiyon Değerleme Modelleri • İnşaat projelerinde de risk yönetimi çerçevesinde opsiyon-risk değerlemelerini pratik bir şekilde yapacak modeller ve araçlara ihtiyaç bulunmaktadır (MS Project  MS Options?) Planlama yaklaşımı • Proje planlamacılarının ve yöneticilerinin opsiyon teorisi ve uygulamalarını planlamanın her aşamasında dikkate almaları ve hayata geçirmeleri proje performanslarına önemli katkıda bulunacaktır. Sonuç

19. Dinamik Proje Risklerinin Yönetiminde Opsiyon Teorisinin Kullanımı Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Şekerpınar Bankacılık Üssü Bakırköy Referans Eskişehir Konut Projesi HalkGYOOfis Kuleleri (440,000 sq.m.) Istanbul Finans Merkezi Dedeman Park Levent

20. Teşekkürler! B. Kağan Ceylan Tel: +90(216)600 1010 E-mail: BilgeKagan.Ceylan@halkgyo.com.tr Website: www.halkgyo.com.tr