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Ando 控股. 银川宏观投资 调查报告. 投资发展部 2010 年 11 月. 前言:. 本次报告在对银川城市概况,及房地产各类物业市场调研分析基础上,判断银川房地产发展机会。同时,对银川市区内各个区域进行投资价值分析。. 目录. 一、银川城市基本情况及经济状况 二、银川房地产研究分析 三、商业市场分析. 一、银川 城市及经济宏观市场概况. 城市概况 经济概况. 城市概况——城市区位. 银川. ☆银川矿产资源丰富,是西部大开发的重点城市,拥有良好的自然环境和土地资源,是西部投资的重地。. 城市概况——城市地位.

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Presentation Transcript
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Ando控股

银川宏观投资调查报告

投资发展部2010年11月

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前言:

本次报告在对银川城市概况,及房地产各类物业市场调研分析基础上,判断银川房地产发展机会。同时,对银川市区内各个区域进行投资价值分析。

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目录

一、银川城市基本情况及经济状况

二、银川房地产研究分析

三、商业市场分析

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城市概况——城市区位

银川

☆银川矿产资源丰富,是西部大开发的重点城市,拥有良好的自然环境和土地资源,是西部投资的重地。

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城市概况——城市地位

  • 银川距甘肃、西安等西部大城市距离较远,是河西地区的经济中心,地理环境优越,具备发展潜力

468公里

806公里

  • 银川距离兰州468公里,距离西安806公里,约8个小时火车车程。
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城市概况——行政辖区

西夏区67522户、23万人

贺兰县62287户、19万人

兴庆区162766户、48万人

金凤区56643户、16.5万人

☆银川主城区为西夏、金凤、兴庆三区,沿金凤、兴庆老城区向南发展较快,贺兰县与兴庆区连接地带,商品房开发也较活跃。

永宁县65289户、20.5万人

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城市概况——城市规划

居住用地

商业金融用地

行政办公用地

工业用地

☆从用地性质分布图来看,金凤、兴庆两个区是居民聚集的老城区,商业办公、娱乐购物等密集,西夏区以工业、行政为主,是银川市的经济开发区和科研教育基地。

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城市概况——城市规划

☆银川市的核心城市区规划将把贺兰县和永宁县纳入,对比当前城市区,将会向南发展,同时将贺兰县连接地域向北连成一片。贺兰县距中心市区近,当前房价满足低收入市民购房需求。规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。

☆形成以银川为核心,以吴忠、青铜峡为副中心的宁夏核心都市圈

☆银川市都市圈的核心地区由兴庆区、西夏区、金凤区、贺兰县和永宁县组成

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城市概况——交通状况

●依托“X”型公路骨架及规划中的古窑子至青铜峡支线以及铁路规划中的包兰线、大古线与银川联络线围成的“银三角”,形成发展走廊

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城市概况——交通状况

☆建成以国、省道为骨架,干线公路和中心快速干线为脉络,遍布全市各个城镇乡村、辐射毗邻省区的“七纵九横”公路交通网络。

☆这将为银川市加快发展现代服务业打通经脉,搭起舞台。

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城市概况——交通状况

  • 银川市的交通规划蓝图,将以下面四个方面为主

加强辐射功能

  • 银川市正是地处于连接我国东部和西部经济纽带的重要节点上,从地理交通看,银川市所处的地区在祖国版图上具有着承东启西,衔接南北的重要作用。

构建“银三角”

都市圈

  • 从整个宁夏的行政区域以及毗邻地区交通网络上的位置来看,“银三角”就是宁夏交通的核心,而“银三角”的核心又在银川。

调整交通

产业结构

  • 主要内容包括布局结构调整、运力结构调整、组织结构调整、经营结构调整等方面,目的是根本上改善银川在全国的区位优势,使银川作为国际国内物资的重要集散地成为可能。

建设741工程

  • 即“七网”、“四区”、“一通道”。可以将路网、交通产业、物品交易的中心集中在银川,从而实现立体化的发展,进而助推银川现代服务业的发展。
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城市概况——特色产业

  • 银川矿产丰富,特色产业有冶金、机械、食品、旅游,第二产业发展快。

冶金

化工

  • 主要依托金矿、铁矿、铜矿、铬矿资源比较好的几个镇,在银川市一小时经济圈内,给银川工业带来很大发展。同时银川是化肥生产基地和石油天然气化工基地。

机械

产业

  • 银川是西部机械零部件的生产基地,同时也是太阳能产业的优势地区。

食品

产业

  • 食品产业,以清真食品为特色,得到当地政府大力扶持,并在城区北部形成产业园。

旅游

产业

  • 旅游资源分为两个部分,一是自然景观,二是历史文化景观。近年旅游收入年增幅很大。
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城市概况——人口状况

  • 银川人口增长率低于西部其他城市,如成都、兰州,非农业人口比重大,

2009全国平均水平为42%

近年,银川户籍人口呈现增长,06、07年增长率稳定,08年有明显增长,估计是统计上的误差和经济发展速度有关。人口增幅相对较少。

银川非农业人口比重高于全国水平,城市商品房需求量大。耕地资源短缺和近年工业的发展,是主要原因。

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经济概况——固定资产投资、GDP

  • 在西部大开发背景下,较高的投资拉动区域经济较快发展,为房地产发展提供良好的经济基础。

近年来,银川GDP增长率均高于全国平均水平,说明银川在西部大开发的形式下,得到较快速的发展,随着土地供应的加大,银川GDP增幅会持续高于全国平均水平。

从2007年开始,银川固定资产投资大幅增长,维持在25%增长率,近两年随着房地产开发的加大,固定资产投资保持在至少30%增长率。后续会维持较高增长率,有投资进入机会。

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经济概况——产业结构

  • 银川国民经济中以第二产业和第三产业为主,第一产业比重及其发展相对有限,说明银川农业资源相对薄弱,农村人口少,后续的城镇化发展潜力不大。
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经济概况——社会消费总额

  • 银川社会消费零售总额的增加,除去通胀因素影响,依然有较明显的增加。说明受经济发展带动效果明显。但是,通过对比消费只出项目比较,食品及生活用品只出比例较大,富裕程度中等。
  • 2010年1~9月份,银川市的社会消费总额为138.28亿元,同比增长21.87亿元,同比增长率为18.7%;
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经济概况——人均收入

  • 银川城镇居民平均可支配收入略低于全国平均水平,但是高于西部平均水平,相比商品房价格,银川消费力不足,不利于商品房发展。

从横向看,银川城镇居民人均可支配收入增幅有所提升,但存在一定的波动,增幅速度较为缓慢。

从纵向看,相比全国、杭州水平,银川城镇居民人均可支配收入仍处于较低的水平,属于欠发达地区。

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经济概况——人均消费

  • 银川城镇居民人均消费支出近年来稳步增长,恩格尔系数甚至低于杭州,当地物价水平偏低,从数据来看当地人民生活舒适度高。
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小结

宏观小结

  • 在西部大开发战略下,银川引来较大的发展机会;
  • 银川作为宁夏的中心,各方面资源得天独厚。
  • 受城市地理条件及规划指导,银川东西城区发展受阻,主要南扩,北部规模比南部少 ;
  • 第二产业发展比重大,是西部的工业重镇,同时商业服务业也稳步增长。
  • 从房地产开发角度分析,最近几年有进入机会,一旦有规模的商品房建设成型,城镇化发展后劲不足,将无法得到更大规模发展。
  • 消费力和居民生活舒适度较高,是比较好的易居城市,但是地理位置在西北地区腹地,周围沙漠,外来人口增长不会太大。
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二、银川房地产研究分析

  • 房地产投资、开发状况
  • 土地市场
  • 住宅市场
  • 写字楼市场
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房地产投资市场

  • 2010年上半年,银川房地产投资额大幅增加,增长率同时递增,与全国范围的增势比较匹配。土地供应的加大,使近期内房地产市场得到大力发展。

银川近年房地产投资增长情况

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房地产投资市场

  • 银川土地供应量和实际开发量都再提升,但是据调查商住综合生活区的容积率不高,最多2.5.因此,银川缺少高档商业大盘。

2010年截止到8月

银川土地供应

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房地产投资市场

  • 银川土地折合到楼面价格在攀升。近两年的土地挂牌数量没有大幅增减,但是成交量并没有快速增长,处在快速发展的初期。
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房地产投资市场

2010年上半年银川住房用地情况

杭州同类比重比重约为50%以上

杭州住宅用地比重约为75%

  • 银川上半年住宅土地供应为60.7万平米,相比09年同期增长13%,相比杭州差距大,住宅有发展空间。
  • 住宅建造中小户型和经济适用房比例大,结构合理,房价居民住房压力小。
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房地产开发状况

银川近年商品房及住房供应情况

单位:万平米

  • 银川房地产开发市场近年受开发商抢占,09年下半年供应量达到206万平米,同比增长达16%,说明09年到10年上半年,银川楼市发展蓬勃。
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房地产开发状况

银川08、09商品房成交量

单位:万平米

银川商品房空置情况

  • 银川近年商品房成交量有增长,随着政府对楼市政策调控,交易量相比去年会小幅下降。另外,空置情况呈现增长,与供应量的加大和成交量增长速度有关。
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房地产开发状况

  • 银川写字楼仅有的数据可以看到,其交易量有明显提升,结合近年来银川的经济增长情况和城市定位来看,商业房产仍然有较大的发展空间。
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房地产开发状况

部分小结

  • 随着国家调控政策威力渐现,银川住宅市场观望情绪渐浓,住宅市场成交量不断走低,相比之下,商业地产行情却非常稳定。
  • 作为二线城市中的主力军,在这种发展趋势和当前政策形势下,银川的商业地产将迎来新的发展契机 。对于银川的开发商和投资客来说,也意味着新的掘金时机 。
  • 随着银川市政府把银川建设成为西部区域中心城市战略目标的不断实施,两个“适宜”工作的不断推进,银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验!
  • 商业地产是银川迈向现代化的加速器,因此政府会加大招商引资力度,但是对于开发商来说,需要务实分析投资风险。
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房地产开发状况

星河雅居,均价4300

绿地21城,均价9000

  • 银川市区房价差别较大,金凤区与兴庆区为居民密度较大的老城区,房价最高。西夏区为工业区,房价相比明显低。西夏区的土地供应,近年以北部为主。

吉泰润园,开盘均价6500

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房地产开发状况

  • 银川市区有两个方向,是城市的主发展方向,即金凤区、兴庆区沿向南方向,图中红色区域;另外一处是城北德胜东路一带,是银川北拓的重点,因为他是衔接永宁县的地带。

兴庆区

西夏区

金凤区

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房地产开发状况

星河雅居

花半里

大禹盛世金橡

西夏区代表性房产开发案例

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房地产开发状况

大禹.盛世金像坐拥银川市西夏区核心居住区,紧临怀远东路,北依西夏区第五小学,西临银橡住宅A区,东临佳乐苑、长乐苑住宅区。项目规划用地总面积38150平方米,地上总建筑面积为84544平方米。住宅面积从57平方米到118平方米不等,拥有多层,小高层等建筑形态。本项目交通便捷。大禹.盛世金橡将以西夏风情景观主题,为居住于此的成功人士营造华贵、舒适的生态居住环境空间。它的建成将有力提升怀远路街景及西夏城市形象。平均房价4200元/平米。

大禹盛世金橡

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房地产开发状况

  • 西夏区房产价格在5000元以下居多,由于其工业工厂密集,比利于发展城市综合体。

星河雅居

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房地产开发状况

公园水岸官邸

均价6300元/平米

吉泰润园

韦司德商务中心

均价7600元/平米

宝湖天下

金凤区代表性楼盘

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房地产开发状况

吉泰·润园是2010年宁夏吉泰房地产开发有限公司重点开发项目,项目总占地180亩,总建筑面积26万平方米。规划容积率为1.7,绿化率高于35%,整个项目规划4038户。主要以多层洋房为主、小高层及多层为辅。项目位于金凤区行政中心区域,上海西路与亲水大街交汇处;东临美丽的爱伊河,西依千亩生态林带,自然环境得天独厚,北临贺兰山路毗邻新九中,教育人文资源鼎盛,南望三馆两中心等市政配套设施,是真正集政治、经济、文化等配套为一体的区域性地标楼盘。

开盘均价6500元/平米。

吉泰润园

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房地产开发状况

银帝宝湖天下以鳞次栉比的建筑高度满足了居者对开阔视野的向往,而错落有致的建筑布局、宽阔的楼体间距又很好的满足了居者对采光和通风的要求,坐在家中就能自由近观远眺,将全城景致尽收眼底,悠享无限风光,感悟人生,沉浸只为你独享的奢适。

  银帝宝湖天下建筑风格为新古典主义欧式风格,典雅、大气,彰显大家风范与华贵气质,在古典主义欧式风格中蕴含时代气息,为项目创造出动人的建筑外观。开盘均价为6300元/平米。

宝湖天下

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房地产开发状况

绿地21城

开盘均价9000元/平米

中瀛御景

开盘均价7460元/平米

骏景茗居

光耀上城

兴庆区代表性楼盘

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房地产开发状况

光耀上城位于民族南街与宝湖东路交叉口的东南侧,总建筑面积20万平方米,是目前城南最大的楼盘之一。周边新世纪花园、紫薇星座、塞上骄子等高档住宅社区遍布周围,是城南正在快速崛起发展的高档核心社区板块。社区一期由3幢6层宽景花园洋房,2幢11层观景花园洋房,1幢18-24层远景花园洋房组成。建筑排列规整有序,天极线错落有秩,人车分流合理,是城市精英们的尚流生活聚落。开盘均价5800元/平米.

光耀上城

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房地产开发状况

骏景茗居是天俊公司在清河街西侧的四栋小高层住宅,北面临近北塔湖生态区,东邻宁夏国际汽车城,西邻新二中,无论自然景观,教育资源,发展潜力都具有很大优势;加之小高层的物业形态,95平米三室两厅的稀有户型,无疑将会引爆银川北城精致成熟小高层居住狂潮。 均价约为7000~8000元/平米之间。

骏景茗居

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房地产开发状况

  • 银川写字楼、商铺分布,以兴庆区最多,那里是银川商业办公的密集区。城北有新建的高档商业、生活综合体。总的来说,银川城市综合体建设已经被部分开发商抢得先机,如果后续进入的话,必须根据投资位置、城市发展规划、定位思想进行综合慎重分析。

银川主城区商铺、写字楼分布图

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房地产开发状况

紫金花商务中心

紫荆花商务中心占地7万余平米,总建筑面积约21万平米,是新区人民广场周边最大的商务楼盘;其中A、B、C座规划为23层商务写字楼,每层写字楼总面积约为1200㎡,1~4层为商务裙楼;D、E座规划为23层的精装小户型公寓,面积为46~97㎡,1~4层为商务裙楼;F座规划为23层商务酒店;J、H座规划为13层的板式小高层住宅,面积为117~279㎡。

  依托以写字楼为主题兼有商务酒店、时尚商铺、大型卖场等丰富业态组成的易大·紫荆花商务中心综合体,享有高端成熟的都市生活要素和优势资源,打造地标级建筑综合体的卓尔不群,将完成大银川版图的点睛之笔。

平均房价7180元/平米。

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房地产开发状况

  • 淡红色区域房价为最高,在7000元/平米以上;淡绿色区域为银川城市拓展区,房价5500~7000元/平米左右;淡黄色区域为西夏工业区,普遍在5000元/平米以下;淡紫色房价3000~4000元之间居多。
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房地产开发状况

总结与建议

  • 1、空置率逐年增加。虽然销售市场火爆,但不可忽视的是空置面积逐年上升,这其中有开发商夸大销售结果的因素,说明还有部分新增产品并未被市场消化。价格变化受市场供求调节,所以在关注价格的同时应关注空置率。作为二线城市中的主力军,在这种发展趋势和当前政策形势下,银川的商业地产将迎来新的发展契机 。对于银川的开发商和投资客来说,也意味着新的掘金时机 。
  • 2、需将项目开发周期与市场购买需求相结合。一个新项目从拿地到实现销售从开发角度考虑至少需要一年半到两年的时间,这还需要政府有很强的拆迁力度。目前市场销售火爆,并不能表示两年后销售火爆的前景会依然持续,须进一步分析市场供应量以及市场潜在需求量。
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房地产开发状况

总结与建议

  • 3、需将市场需求量与购买力相结合。就本地人群来说,因收入不高,且消费水平相对不低,所以积蓄不多,购买力相对有限,大部分房源被外地人群购买。目前外地人群购买力呈逐年上升趋势,目前已超过总购买量的60%。外地人群的购买力不会始终上升,会有临界点。这些需要进一步分析,且存在变数。
  • 4、需分析不同产品的市场前景。需对现有各类型产品市场供应量及需求量进行分析,根据未来不同产品市场供应趋势,寻找自身产品的市场切入点。
  • 5、需充分分析容积率、建筑密度、土地价格等经济技术指标,力求利润最大化。