A Propriedade Horizontal

1. A Propriedade Horizontal Assunção Cristas Direitos Reais 2006/07

2. 1. Noção e relevância • Forma mais importante (mas não única) de organizar propriedade colectiva privada sobre edifícios • Edifício pertencente a uma pluralidade de pessoas: titulares individualmente de partes específicas (fracções autónomas), titulares em conjunto das partes restantes (partes comuns) • História antiga, mas desenvolvimento no séc. XX; entre nós chama-se propriedade horizontal, que rigorosamente mais significa “propriedade parcelar ou fraccionária”, pois são naturalmente admissíveis “cortes verticais” – cfr. art.1414.º; mas nem todos os edifícios podem ser constituídos em propriedade horizontal… • Fontes: CC; DL 268/2004 e 269/2004, de 25 Out.

3. Natureza do direito de condomínio • Propriedade individual sobre as fracções + compropriedade sobre as partes comuns (HM, PL/AV, MP), embora não se resuma a esta soma: é direito real novo, que combina formas do direito de propriedade • Tipo de direito real distinto do direito de propriedade, é um direito real de gozo autónomo (CF) • É diferente da compropriedade: o condómino tem um direito de propriedade exclusivo sobre a fracção (1420.º/1); propriedade horizontal é indivisível (1423.º); poderes distintos quanto às partes comuns; condóminos não têm direito de preferência (1423.º, 1409.º); o condomínio tem um mínimo de organicidade, é rudimentarmente um centro diverso de imputação de efeitos jurídicos

4. 2. Questões centrais • Divisória entre o que é individual e o que é colectivo Modo de exercício dos direitos dos condóminos mesmo sobre as suas fracções autónomas • Organização do conjunto dos condóminos para tratamento das assuntos que devam tratar em conjunto

5. Fracções autónomas e partes comuns • Para ser possível a constituição da propriedade horizontal é necessário que as partes destinadas a fracções autónomas possam ser: unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou uma via pública • Partes obrigatoriamente comuns: art.1421.º/1, por ex. solo onde o edifício está implantado; elementos estruturais do edifício – alicerces, colunas, pilares…, cobertura (telhado, terraço); zonas de passagem (entrada, escadas, corredores…); instalações gerais de água, electricidade, gás, a/c, etc.

6. cont. • Partes presumivelmente comuns (título constitutivo pode fixar como comuns ou integrar nas fracções autónomas): art.1421.º/2, por ex. pátios e jardins anexos ao edifício, elevadores, casa do porteiro, garagens, tudo o que em geral não está afecto ao uso exclusivo de um dos condóminos. • Não se trata de regra supletiva, mas sim de presunção ilidível nos termos gerais (particularmente relevante no caso da al.e)…) • Direito de propriedade é diferente de direito de uso: título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns (1421.º/3)

7. cont. • Mas subsistem dúvidas: por ex. fachadas; varandas afectas ao uso exclusivo de uma fracção; o que entender por instalações de água…e outros serviços “gerais”?

8. Como se constitui a propriedade horizontal? • Por negócio jurídico (ex. testamento; n.j unilateral inter vivos, por escritura pública), usucapião, decisão administrativa (novo!), decisão judicial (proferida em processo de inventário ou de divisão de coisa comum) – 1417.º/1 - através de um título constitutivo Nota: necessidade de instrução do processo notarial com documento da CM comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais documento onde estão especificadas as partes correspondentes às fracções autónomas e é atribuído valor a cada fracção; pode conter regulamento do condomínio, atribuir fins, estabelecer compromisso arbitral (cfr.1418.º)

9. Título constitutivo e regulamento de condomínio • 2 instrumentos centrais, porque fixam o fim a que se destinam as fracções dos prédios - cfr.1418.º/3 e 1422.º/4 – e definem relações entre condóminos (“estatuto regulador do condomínio”) • obrigatoriedade de elaboração de regulamento, caso não conste do título constitutivo, se os condóminos forem mais que 4 – cfr. 1429.º-A: neste caso o regulamento não abrange o uso, fruição e conservação do edifício no seu todo, mas só as partes comuns

10. Alteração ao título constitutivo • Regra: necessidade de acordo de todos os condóminos (1419.º/1 in fine) • Excepções: - junção de duas ou mais fracções contíguas – 1422.º-A, n.ºs 1, 4 e 5 - divisão de uma fracção (permitida no título constitutivo ou por deliberação dos condóminos aprovada sem oposição) • Forma: escritura pública

11. Regulamento do condomínio: problemas • Lei não prevê forma de publicidade, contudo, é oponível a todos os condóminos, nomeadamente a quem adquira as fracções em qualquer conhecimento desse regulamento (RPD entende que há aqui uma potencial violação do princípio da confiança) • Dúvidas: - se o regulamento constar do título constitutivo da propriedade horizontal, como pode ser alterado? Cfr. 1419.º/1 vs. 1432.º/3 - é possível o regulamento derrogar, para mais ou menos, as regras legais sobre maiorias - cfr. 1422.º/3 e 1425.º/1? Autonomia privada vs. tipicidade dos direitos reais - regulamento pode dispor sobre outras matérias para além das previstas na lei (ex. funcionamento assembleia de condóminos, exercício do cargo de administrador)? Cfr. 1418.º e 1419.º-A (não) vs. 1345.º/4 (sim).

12. Direitos dos condóminos • Direito sobre a fracção autónoma – 1414.º e 1420.º/1 • Direito sobre as partes comuns – 1420.º/1 • Direito de participar na administração do condomínio – 1430.º e ss. • Direito de promover reparações indispensáveis e urgentes das partes comuns – 1427.º • Em caso de destruição do edifício ou de parte dele que represente três quartos ou mais do seu valor, direito de exigir a venda do prédio e participar na partilha do produto da venda – 1428.º/1

13. Obrigações dos condóminos • Afectar a fracção apenas ao fim a que esteja destinada – 1422.º/2 • Suportar as despesas necessárias à conservação da fracção autónoma – 1420.º/1 • Contribuir para as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns e para os serviços de interesse comum – 1424.º • No caso de não habitar no prédio, comunicar o seu domicílio ou o do seu representante – 1432.º/9 • Contribuir, em proporção dos valores das fracções, para as despesas com obras que não sejam de mera conservação – 1426.º • Efectuar seguro contra incêndio da fracção autónoma e das partes comuns – 1429 e art.5.º do DL 268/94, de 25 de Outubro • Contribuir para o fundo de reserva do condomínio – 4.º do DL 268/94, de 25 de Outubro • Respeitar o título constitutivo – 1422.º/2/d) • Não praticar quaisquer actos ou actividades que seja proibidos por deliberação da assembleia de condóminos sem oposição – 1422.º/2/d) • Não prejudicar, por acção ou omissão, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício – 1422.º/2/a)

14. Obras • Obras destinadas à conservação e fruição das partes comuns: competem ao condomínio, devem ser suportadas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções • Obras que modifiquem a linha arquitectónica e/ou arranjo estético do edifício – 1422.º/2/a) e 1422.º/3. • Obras “inovadoras” nas partes comuns só são permitidas se não prejudicarem a utilização pelos condóminos quer das fracções autónomas quer das partes comuns e dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo representar 2/3 do valor total do prédio; são suportadas nos mesmo moldes que as anteriores; mesma regra é acolhida • O art.1425.º aplica-se a inovações nas fracções? Creio que não!

15. Administração do condomínio • Compete à assembleia de condóminos e a um administrador • Administrador: eleito e exonerado pela assembleia (1435.º/1, 2 e 3); elegíveis condóminos e terceiros (1435.º/4); pode ser remunerado; supletivamente de 1 ano (1435.º/4) - competente para representar os condóminos (ex. legitimidade judicial activa contra terceiros ou condómino – 1437.º. Cfr. tb. 6.º/2 do FL 168/94, de 25 de Outubro -; legitimidade passiva nas acções respeitantes às partes comuns – 1437.º/2); excepção 1437.º/3 - funções: 1436.º (mas há dúvidas, v.g. pode realizar obras urgentes extraodinárias?); 1429.º; 1429.º-A; art,8.º DL 269/94, de 25 de Outubro - dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, que pode ser convocada pelo condómino recorrente (1438.º)

16. cont. • Assembleia de condóminos: art.1.º/2 do DL 268/94, de 25 de Outubro: deliberações vinculativas para condóminos e terceiros titulares de direitos relativos à fracções (ex. arrendatário, comodatário) • São lavradas actas das reuniões (1..º/1 DL 268/94) - funções: arts.1422.º/3, 1425.º/1, 1428.º/2, 1429.º-A, 1431.º/1, 1435.º/1, 1438.º; art.5.º/2 DL 268/94, de 25 de Outubro etc. - reunião, no mínimo, anual – 1431.º/1; mas sempre que seja convocada pelo administrador ou por condóminos representativos de 25% valor – 1431.º/2 - poder de voto proporcional ao capital investido – 1430.º …………regras sobre convocatória, representação – cfr. 1431.º, 1432.º - quorum constitutivo? Lei não refere; entendimento comum é de que na 1.ª convocatória tem de estar mais de metade do valor - quorum deliberativo: por regra, por maioria (1432.º/3); casos em que é necessário 2/3 (1422.º/3 e 4 e 1425.º) ou que não haja qualquer oposição (1422.º/2/d) e 1422.º-A/3); regulamento pode exigir unanimidade dos condóminos (entende-se dos presentes)- cfr. requisitos do 1432.º/ 5 a 8

17. Invalidade de deliberações • São anuláveis (só?) se contrárias à lei ou regulamento – 1433.º/1 e 4; pode haver providência cautelar de suspensão de execução (1433.º/5 e 398.º CPC) • Assembleia pode revogar deliberações inválidas ou ineficazes (1433.º/2 e 3) • Para os aspectos lacunosos há que aplicar analogicamente regras sobre assembleias gerais de associações e de sociedades comerciais

18. Natureza jurídica do condomínio • Não tem personalidade jurídica, mas tem alguma organicidade • Esses órgãos têm poderes nomeadamente ao nível da capacidade judiciária activa e passiva; o próprio CPC atribui personalidade judiciária ao condomínio relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador • RPD: personalidade jurídica rudimentar (personalidade jurídica limitada ou fraccionária – na esteira de P.Cunha e M. Andrade)