《2010 年房地产设计创新研讨会》学习报告

《2010年房地产设计创新研讨会》学习报告 日期： 2010年12月

序言 设计创新是房地产产品品质与项目赢利的源泉，以设计创新为主题百锐地产大讲台在北京举行《2010年房地产设计创新研讨会》，主要精选了项目设计四个关键环节：房地产标准化体系与室外总图装置、住宅设计‘偷面积’方法、户型定位5段论推导、园林景观创新，这些环节都是决定项目成败的关键，需要不断突破、创新。为了提高集团设计管理人员的专业素质，人力资源部组织设计管理部、宣城项目公司、巢湖项目公司、六安项目公司等设计管理人员参加学习，非常感谢集团领导、集团职能部门、各项目公司给我们这次学习的机会，现就这次学习的内容谈谈个人的心得与体会，与各位领导及同事共同分享。

房地产标准化体系与室外总图装置 一、关于标准化 1. 标准化的理解：发现规律、不断重复、形成企业行为。 2. 标准化的形成基于客户行为的标准化产品：产品包含市场因素和自身因素，市场因素包括客户、竞争对手等等；自生因素包括成本、周期等等。其中选折以客户维度作为产品决策第一重要因素。 3. 以设计标准化为主导的标准化过程，标准化体系、标准化管理模式主要分为：客户行为：自我实现、尊重、归属、安全、生理需求等等；居住要求：空间尺度、功能组织、部品性能、物理指标、设备要求等等技术标准：部品标准、工程标准、技术标准；设计标准化: 总图装置、建筑标准化、景观标准化； 4. 住宅的标准化就是建立一个行业产品的基准平台，标准化产品要高于国家规范要求。

房地产标准化体系与室外总图装置 二、标准化的需求分析与需求的异同需求分析 1. 人力资源不断摊薄 2. 决策时间太长 3. 工程变更签证太多 4. 品质缺乏保障 5. 规模经营优势未能体现 6. 规模扩张中的瓶颈：效率低下、品质问题、风格缺失 7. 行业的快速发展 8. 发展由粗放向精细化的转型 9. 客户需求不断提升

房地产标准化体系与室外总图装置 不相同的需求：开发商：成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手专业：设计需要产品库、工艺需要采购标准化岗位：领导需要管理标准化、职员需要操作标准化产品：豪宅与廉租房、首次购房与多次置业、不同的产品需要不同的标准化深度：标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化、不同的需要有不同深度的标准化相同的需求：提升品质：从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程失误的重要保证节约成本：从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段实施深度：标准化是以设计为先导，包括成本、采购、施工、验收、维护在内的全过程的产品实现过程快速复制：从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时实现快速复制成熟产品的前提标准产品：标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者的使用习惯为其本要求

房地产标准化体系与室外总图装置 三、标准化体系的建立 • 总结技术及方法（凝聚、沉淀、传承） • 目标：盖什么样的房子 • 实现：用什么样的材料 • 手段：用什么样的构造 • 2. 系统的产品分析：总结、归纳、实践 • 对企业典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结共性的问题明确规定及要求， • 3. 标准化体系： • ⑴ 理念与执行：使用应用规模、标准化方式探索（设计标准化、技术标准化、部品标准化、流程标准化） • ⑵ 管理标准化：流程标准化、设计周期

房地产标准化体系与室外总图装置 ⑶ 设计标准化---单体：产品创新----情景花园洋房 ● 给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性 ● 为邻里提供交往的场所 ● 改变多层住宅形象，提高品质感建立产品库：产品基本信息、产品特点 ⑷ 设计标准化---景观标准化：景观设计导则景观构成分为绿化、道路、场所、硬质、庇护、水景、照明 ⑸ 部品标准化完整的部品设计：设计图纸、工艺做法、材料明细、安装说明部品设计流程：单体设计与订单部品设计互提要求、单体设计与独品设计共同寻找适合载体部品战略采购：包括集团统一采购、区域统一采购

房地产标准化体系与室外总图装置 ⑹技术标准化标准化项目技术应用（万科）： ● 规划设计：环境保护、人工湿地、生态人工湖、雨水利用、中水利用 ● 建筑单体：复合式厨房、遮阳、西向隔热 ● 景观：渗水路面、佛甲草 ● 设备部品：新三级钢、冷轧钢网、变压止逆阀烟道、倒置式屋面、太阳能热水系统 ⑺ 精装修 ● 成立工作机构：标准化工作组、全面家居核心小组 ● 工作成果：内装标准化（设计、配套标准，厨卫模块标准化）、部品标准化（各类、各种部品材料）、流程标准（全装修设计流程）

房地产标准化体系与室外总图装置 四、标准化工作平台 • 设计标准化之产品库： • ● 功能模块标准：模块设计原则、标准模块资料、模块与产品对应 • ● 户型标准：模块组合原则、标准组合户型、户型与产品对应 • ● 单体标准：单体组合原则、标准单体平面、立面意向、单体使用条件、部品及装修、标准化单体图纸 • 2. 部品标准化之标准化部品手册 • ● 结构与墙体：工程桩基、围护墙体、内部墙体、预制构件。。。 • ● 外立面材料：门窗、外墙涂料、外墙砖、栏杆。。。 • ● 精装修部品：马桶、地板、室内门、橱柜。。。 • ● 设备材料：管道、配电箱、对讲、电梯。。。 • ● 室外景观：路灯、道路装置、停车装置、铺地材料。。。 • ● 新技术：太阳能、地源热泵、保温材料、新风系统。。。

房地产标准化体系与室外总图装置 3. 流程标准化之流程与成果标准设计管理流程及评审、设计指导书、采购管理流程及评审、采购指导书、工程验收流程及评审、工程指导书 4. 标准化之标准化体系框架体系框架四大模块：设计、部品、管理、技术 ● 设计：总图装置、功能模块+户型+单体+产品库、景观标准化 ● 部品：战略采购部品、规模应用部品、其它常用部品、创新部品 ● 管理：设计计划模块、流程相关、评审要点模块 ● 技术：政府推广技术、绿色建筑技术、其它创新技术五、室外总图装置室外总图装置的分类：入口装置、道路装置、零星装置、其它装置 ● 入口装置：城市混合入口、小区主入口、小区次入口、组团入口、主景观入口 ● 道路装置：车行路装置、车行路附属装置、人行装置

住宅设计“偷面积”方法 • 一、“偷面积”的目的 • “偷”实用性的面积为房价的提升起到坚决的支持作用； • 2. 偷面积就是偷容积率；偷容积率就是偷利润。提高赠送率就是提高利润率。在营销中偷面积就是赠送面积，赠送就是最好的卖点。“偷面积”就是产品创新，一个很实用的方式； • 3. ”偷面积”在某种程度上改善了居住环境，受到市场普遍欢迎。同时也激发了发展商和建筑设计师们创造新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展。 • 二、“偷面积”的八种方法 • 方法一、“地下室”： • ● 实现真正的人车分流：人在花园中走，车在地下室跑，车在地下直接到自家车库，车库又和很多地下空间相连，让人没有一点地下的感觉。 • ● 万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光。依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼、甚至二楼业主送其半地下室，使一楼住宅增加卖点。

住宅设计“偷面积”方法 • 2. 方法二、“阳台、露台”： • ● 户型可以自由组合的小复式组成，过道两层层高，使每户的公摊面积大幅的减少； • ● “错层露台+法式阳台”的巧妙组合式露台不计算建筑面积（小于12平米的露台不计算面积，进深小于600的跳板不计算面积）； • ● “偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作； • ● 阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如有水平镂空楼板或连接横梁，将计一半面积； • ● 对于有柱（框架）露台，如果面积小于12平米时，还可以继续“偷”。一般10平米左右可以做出一个房间的空间，其空间舒适度已经不错了； • ● 退层的阳台太少了，只有在别墅中出现的多一些，这些露台空间的设置，本身就是一种奢华的标准； • 方法三、“百变凸窗”： • ● “可拆卸凸窗”是可以将原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉，在其外立面是看不出是凸窗的----外墙与外窗齐平；

住宅设计“偷面积”方法 • ● 步入式凸窗---层高2.2米以下不计建筑面积，步入式凸窗上面除了结构梁部分都可以打掉； • ● “玻璃盒子”实际就是一个大凸窗，高度控制在2.2米以下，盒子里的人可以透过宽敞的视角看风景； • 方法四、“利用层高”： • ● “灵性空间”的妙处在于：所有的一房单位犹如BOX，可以上下、左右组合，即曾被称为“蒙太奇”的空间组合； • ● 露台夹层：露台上0.6米的挑板可以做出衣柜； • ● 夹层空间：在高度允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度受到限制； • ● 错层：利用错层可以使客厅、餐厅、入户花园形成4.5米高的空间，虽然没有偷面积，但偷了空间； • ● 复式+1：利用复式上层的空间； • 方法五、“延展空间”： • ● “客厅偷面积”楼书上被称为“可延展客厅”，即将原两户间的管井各家分一半，

住宅设计“偷面积”方法 ● 样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示，竣工验收时红白墙交界处有砖墙分隔，验收后按照样板房样式向业主交楼； ● 在施工现场常看到有的处于内走廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台花园），这些不计建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。 6. 方法六、“共享梯厅”： ● 电梯厅花园由两层高露台组成，即电梯厅每两层均有一个近30-40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用的梯厅花园，由于两层高，按照规定不计容积率也无需分摊； ● 每台电梯可以前后开门，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，在电梯、过道上做文章的还有变“一梯两户”为“一梯多户”，减少分摊面积，从而使得业主使用面积增加。 7. 方法七、“隐藏式衣橱”： ● 佳兆业“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了低于2.2米层高不计入建筑面积的规定空子），不计入建筑面积。

住宅设计“偷面积”方法 8. 方法七、“室外空间室内用”： ● 将“内院”内化成建筑的一部分，而不对建筑的立面造成影响，在设计之初就必须考虑改造后的立面效果。总结：以上8种“偷面积”方法是综合各楼盘的招式总结，多多看盘，细心看盘，就能多多发现各个楼盘各显神通的“偷面积”招式，其实万变不离其宗，仔细体会面积规范，寻找适合项目的应变方法，无非如此。现行规范比以前更加严格，有些需要同当地相关部门沟通及攻关，以免产生不必要的麻烦及纠纷。

户型定位5段论推导 ● 如何做市场研究 ⑴ 市场研究是一项极其复杂和系统的工程，其中包括市场数据模块、地块数据模块、客户数据模块、产品数据模块和配套数据模块。其中重点方面为：消费倾向、区域形象、周边环境、地块区域、发展前景、产品功能、产品类型、产品速率、成交利益、物业配套、教育配套。客户如何定位。 ⑵ 消费者购买行为中态度是情感过程中消费者自身特征对消费心理及行为的影响，是指消费者寻找、选择、购买、使用、评估和处置自身相关的产品和服务时所发生的心理活动，消费心理支配消费行为，消费行为又反映了消费心理。故根据消费心理将客户分成：奋斗型、平稳型、享受型。

户型定位5段论推导 ● 产品定位是关键总图规划如何布局、户型比如何安排、空间尺度如何把握、户型设计需要哪些创新、成本投入达到什么样的水平、经济收益如何实现最大化等问题在产品定位阶段是重中之重。五段论的产品定位推导法是以时间为轴线，以共性为坐标，得出同质片区同类项目的发展态势的初结论，大胆设想项目的区域气质和发展前景，为项目寻找支点，为项目定性，并由此推断出同质片区，找出同质项目进行比较之后，在静态研究基础上，通过潜在竞争、三级市场、自身条件、宏观政策等动态方法逐层进行修正，得出最终结论。核心观点：卖点是在规划设计阶段开始的，后期销售的包装只是起到“临门一脚”的作用；通过对二手房的销售情况来判断新建商品房的供应量分析。

房地产企业园林景观提升 对于房地产来说一方面是消费能力水涨船高，购房者的居住体验日益丰富和成熟；一方面是过度营销时代到来，各楼盘间的竞争不断升级——购房者对于住宅的评价标准和关注重心越来越多的向社区空间层面的品质倾斜，住区景观已经在购房决策中扮演着越来越重要的角色。景观设计再不是以前那样楼座规划完成后的“填空”游戏，也不再是附庸于户型、立面之外的附带“赠品”——目前最先进的景观设计理念是大景观的概念，即用景观统领整个项目的规划设计工作，一开始就成为设计过程的先导、营销体系的核心。景观是一个综合的整体，除了考虑生态原则，还必须满足社会功能，同时也属于艺术的范畴。即，景观是社会、生态和艺术的综合。其营建应注以下三点：一、景观——营建的生态理念创新二、景观——创新的艺术纬度三、景观——营建的技术创新

房地产企业园林景观提升 一、景观——营建的生态理念创新 ●景观设计理念要强化“人文关怀” ●景观规划要营建富于历史感的理性空间二、景观——创新的艺术纬度 ●新艺术运动的浪潮Art Nouveau（十九世纪末、二十世纪初，欧洲）——反对传统的模式，在设计中强调装饰效果，希望通过装饰来改变由于大工业生产造成的产品粗糙、刻板的面貌。 ●极简主义（二十世纪中期，欧洲）——第二次世界大战之后60年代所兴起的一个艺术派系，又可称为“Minimal Art”，以最原初的物自身或形式展示于观者面前为表现方式，意图消弥作者借着作品对观者意识的压迫性，极少化作品作为文本或符号形式出现时的暴力感，开放作品自身在艺术概念上的意像空间，让观者自主参与对作品的建构，最终成为作品在不特定限制下的作者。是一种设计风格，感官上简约整洁，品味和思想上更为优雅。 ●大地艺术之理念源泉。

房地产企业园林景观提升 三、景观——营建的技术创新 ● 国内技术创新特点实例——星河湾 1、整体性、向心性、均好性的规划设计——均好的建筑布局与资源配给，内向型独立的景观体系，完善的社区配套公建 2、大手笔的周边环境改造——周边市政道路改造，代征绿地高成本打造，周边社区外围改造。 3、建筑与园林完美结合——连绵不断的绿化体系和景观空间，以花园围绕建筑为主旨思路 4、主动营造场地高差——人为营造高低错落的景观空间，打造立体园林 5、绿植与硬地并重，重木轻草——道路和硬质铺装精心设计施工，植物种植以树多、花多为原则 6、精心设计的景观流线系统——景观流线精心设计，做到步移景异，对景等手法运用自然 7、细致周到的细节处理——精益求精的细部设计及工程施工标准 8、特殊的景观施工工艺——丰富的景观形象来自于特殊的工艺、技术以及高昂的成本

房地产企业园林景观提升 ●国内技术创新特点实例——龙湖 1、园林先行——讲究“植物是建筑的外立面”，将外部环境与园区环境紧密结合，项目未动，园林先行； 2、群化法则——龙湖是典型的密植园林，通过各种园林元素的群化，增加震撼力和气势感，同时有效间隔建筑，减轻建筑之间由于密度过大造成的压抑感和对视。 3、成树全冠移植——为使“成熟园林”的呈现，采用了全冠移植手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态； 4、重绿植轻硬地——龙湖的绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使每个社区满眼都是绿色； 5、复层多元种植——多考虑了不同高度的视觉层次(五重植被)，不同季节颜色的搭配，甚至不同鸟类的习性，防蚊虫等； 6、细节把控——严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率，甚至就植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最佳的观赏效果； 7、舞台布景化的景观道具象布置舞台一样对营销线路进行道具式的营建

房地产企业园林景观提升 ● 国外技术创新特点实例 1、解构主义——献给未来的景观 2、运动的土地艺术与生态 ● 提升房地产景观价值感的重要方法总结 1、软硬景比例 2、常用手法：材质、铺装 3、植物群落 4、多样化种植 5、细节设计 • 道路铺装细部处理注意点—人行道：人行道铺装与收边或侧石的接口处要拼接缜密。平面铺装涉及到曲线段时为了保证拼缝方向与行走方向一致，铺装石材必需使用弧形板过渡。无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面层2—3cm，防止泥水对铺装面层的污染。 • 道路铺装细部处理注意点—车行道：若侧石与平石是错缝排列的，则拼缝必需始终保持居中错缝。 • 广场铺装细部处理注意点—排版：铺装面层上的各类井盖在处理时应提前与铺装排版模式进行核对，确保不破坏整体铺装效果。铺装进行之前需对铺装模式和尺寸规格进行提前排版，保证铺装收边的最佳效果。 • 其它部位的硬质景观细部处理注意点：道路铺装中不能出现有可能引发危险的尖角锐角或引起跌倒等危险物。

房地产企业园林景观提升 ● 水景处理手法及要点 1、水景的分类和评价标准：不同形状的水在环境中营造出不同的氛围。不同形状的水在环境中营造出不同的氛围，突出不同的主题特色。 2、住区水景评价标准：价值感、功能性、安全性、灵活性、经济性。 3、城市住区水景设计要点：面积过大，造成浪费；维护成本过高，导致维护跟不上；北方城市缺少冬季设计，季节反差大。 4、水景设计的处理手法应为： • 依据不同季节进行水景设计 • 设计特殊的水体方式与其他雕塑小品种植相结合 • 水墙瀑布和叠水的应用 • 注重精神意境的表达旱园水作 • 利用视觉感受设计水景总结：通过以上方式对景观进行设计创新与处理，并融入生态、艺术、技术特征，定会营造出美丽而生动的园林景观形象。

汇报完毕

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