FACTORES PARA LA IDENTIFICACIÓN DE LA DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDA EN ESPAÑA

1. Propuesta FACTORES PARA LA IDENTIFICACIÓN DE LA DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDA EN ESPAÑA

2. ÍNDICE

3. PLANTEAMIENTO • Objetivo: identificar cuáles son los factores que mejor perfilan la demanda potencial de vivienda en España. • Metodología: repaso de los estudios y análisis de la demanda real de vivienda en España de los últimos años. • Resultados: • relación de los indicadores de la demanda potencial que se pueden obtener de fuentes públicas de datos y • la fórmula de la demanda potencial de otropunto.

4. ESTUDIOS CONTEMPLADOS PARA ESTE INFORME • Índice de recuperación de la demanda de vivienda en España. AFI • Estudios de Analistas Financieros Internacionales (AFI), 2012. • Perfil del buscador de vivienda en Madrid. Básico Home • Estudio realizado en el Salón de la Vivienda Madrid. Octubre 2012 • Factores demográficos en la futura demanda de vivienda en España. Vinuesa Angulo, Julio. • Seminario IVE; diciembre 2009. • Estimación microeconométrica de la tenencia y demanda de vivienda en España según localización. Rodríguez Hernández, J.E. y Barrios García, J.A. • Estudios de Economía Aplicada. Vol 25, nº 1, pags 453-483, abril 2007. • Movilidad, tenencia y demanda de vivienda en España. • Revista Estadística Española (INE). Vol 46, nº 157, pags 511-533, 2004. • La demanda de vivienda en España. Varios autores • Revista DYO (Dirección y Organización, nº 19, enero 1998.

5. FACTORES DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA • Las motivaciones principales de la compra de vivienda en España durante la última década han sido tres: ADQUISIÓN VIVIENDA ALOJAMIENTO ADQUISIÓN 2ª RESIDENCIA INVERSIÓN

6. FACTORES DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA Los análisis econométricos aplicados al análisis de la demanda y la compra de vivienda en España en los últimos años explican que esta es condicionada por los siguientes factores: • Nivel renta familiar disponible • Edad sustentador principal Factores principales MOTORES DE LA DEMANDA • Hijos menores en el hogar • Tasa de interés hipotecario Factores secundarios • Precio de vivienda • familias numerosas FRENOS DE LA DEMANDA Lo que crea demanda es la formación de hogares y ésta se genera por el empleo, no por la bajada de precios de la vivienda

7. FACTORES DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN ESPAÑA • Resumen Decisión compra de 2ª residencia Decisión compra para inversión LA DECISIÓN DE COMPRA DE VIVIENDA Factores de compra Factores de compra Edad (>55 años) Renta familiar Edad (>45 años) Decisión movilidad vivienda-alojamiento SER PROPIETARIO Frenos Motores Renta familiar Tasa de interés Edad sustentador principal Hijos menores Precio pisos Renta familiar Familias numerosas Factores de compra Nuevos hogares (25-34 años) Hogares constituidos (35-44 años) 1ª vivienda Deseo de poseer Cambio vivienda Deseo de mejorar

8. CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE LA DEMANDA POTENCIAL • El resultado de este análisis debe ser doble: • Indicadores de la demanda • Fórmula de la demanda potencial • Los indicadores que sirven para identificar la demanda potencial La propuesta es que Otropunto tenga en cuenta 4 categorías de indicadores: Demográficos Socioeconómicos Vivienda Mercado inmobiliario Demanda hogares potenciales Solvencia de la demanda Atractivo para la demanda Elasticidad de la demanda

9. CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE LA DEMANDA POTENCIAL • Categoría de indicadores DEMOGRÁFICOS: la demanda hogares potencial Ratio demanda hogares potencial = vitalidad demográfica + demanda potencial actual + demanda potencial futura

10. CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE LA DEMANDA POTENCIAL • Categoría de indicadores SOCIOECONÓMICOS: la solvencia de la demanda Ratio solvencia de la demanda = solvencia demanda particular + solvencia demanda entorno

11. CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE LA DEMANDA POTENCIAL • Categoría de indicadores VIVIENDA: el atractivo de la demanda Ratio atractivo demanda = perfil vivienda + perfil urbanístico MERCADO INMOBILIARIO: la elasticidad de la demanda Ratio mercado inmobiliario = dinámica mercado

12. CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE LA DEMANDA POTENCIAL • La fórmula que dimensiona la demanda potencial territorial de otropunto La fórmula del Índice de la Demanda Potencial (IDP) de otropunto estará compuesta por la combinatoria de una ratio sintético de cada uno de los cuatro tipologías de indicadores y una ponderación del mismo IDP = (ratio hogares potenciales * ponderación )+ (ratio solvencia demanda* ponderación) + (ratio atractivo demanda* ponderación) + (ratio elasticidad demanda* ponderación) El valor de cada ponderación estará acorde con la importancia del indicador en relación con la demanda de vivienda: más valor de ponderación para los hogares potenciales y la solvencia; menos valor de ponderación para el atractivo y la elasticidad de la demanda

13. CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE LA DEMANDA POTENCIAL Un ejemplo que ya existe (a nivel provincial) es el Índice de Recuperación de la Demanda elaborado por Analistas Financieros Internacionales (AFI) en 2012. Este índice se compone de los siguientes factores a los que se aplica un peso según su importancia: Sotck viviendas (20% peso) Ajuste desde el máximo precio vivienda libre (15% peso) Disponibilidad infraestructuras (5% peso) La demanda potencial (población edad emancipación) (15% peso) La solvencia demanda (tasa desempleo 25-34 años) (40% peso) La elasticidad demanda actual (5%)

14. Siguientes pasos: • Objeciones y sugerencias a la propuesta de indicadores • Estudiar viabilidad de generar todos los indicadores • Concretar la fórmula final del Índice de la Demanda Potencial (IDP) • Generar el prototipo de Toledo y validar • Generar entonces las tablas para toda España • Construir la base de datos de España