대구 ᆞ 경북지역 주택산업 현황과 활성화 방안 2005. 9

주 택 산 업 연 구 원 Korea Housing Institute 대구ᆞ경북지역 주택산업 현황과 활성화 방안2005. 9

목 차 I 대구·경북지역 경제 II 지역 주택시장 III 지역 주택산업 IV 주택시장 여건변화 및 전망 V 주택산업 활성화 방안

I. 대구·경북 지역경제 1. 지역경제 ■지역경제 규모  대구·경북 GRP는 전국 GRP의 10% 비중  대구·경북 1인당 GRP는 전국 수준 하회(94%) ■지역경제 특성  대구는 전통적으로 섬유중심(23.5%)의 제조업 형태이나 섬유산업 쇠퇴로 경제성장동인이 약화 경북지역은 포항, 구미산업단지 등 대형 제조업 생산단지를 배경으로 전자영상음향통신(40.9%)중심의 제조업 생산 구조

1. 지역경제 < 대구·경북 제조업 생산 동향 > 최근 생산 동향  대구는 섬유, 기계장비 등의 생산 감소로 제조업 생산은 마이너스 성장세로 전환 / 전국대비 낮은 성장세 자료 : 한국은행 대구경북본부 경북지역은 전자영상음향통신 등의 생산 호조로 제조업 생산은 지속적 성장세 시현 / 전국대비 높은 성장세

2. 인구 및 세대수 인구 및 세대수  대구·경북 총 세대수는 약 17백만으로 전국대비 5.7% 인구수는 총 49백명으로 전국대비 5.5% 세대당 인원은 전국과 경북은 2.8인이나 대구는 3.0인 < 세대수 및 세대당 인수 > 자료 : 대구광역시, 경상북도, 통계청

2. 인구 및 세대수 < 세대수 증가율 > 세대수 증가율  대구와 경북 모두 전국대비 낮은 세대수 증가율  2004년 전국과 대구지역의 세대수 증가율은 큰 폭으로 둔화  경북지역은 미미하나마 세대수 증가율 상승세 시현 자료 : 대구광역시, 경상북도, 통계청 낮은 성장성에 따른 소득증가 둔화와 낮은 세대수 증가율  주택수요 성장력 약화주택산업 영업기반의 중장기 위축

3. 지역 건설업  2003년 건설업의 GRP 비중은 전국의 경우 8.4% , 대구·경북지역은 9.03%로 지역생산에 대한 기여도는 대구·경북이 전국보다 높음 / 그러나 성장세는 둔화 추세임 대구·경북의 건설업 연평균 성장률은 전국수준을 상회 < 건설업 연평균 성장률 비교 > 자료 : 통계청  IMF 외환위기 이후 건설업 생산 회복으로 주택공급기반 충분

II. 지역 주택시장 < 2000년 주택재고 > (단위 : 천호) 1. 주택재고 ■ 2000년 전국 주택재고는 1,147만 호로 비아파트 비율은 54.4%이며, 아파트 비율이 낮음 ■ 대구지역은 아파트 비중이 높은 반면 경북은 비아파트 비중이 높 음 대구 아파트 비율은 55.4% 경북 비아파트 비율은 68.5% 자료 : 건설교통부 『주택업무편람』

2. 주택보급률 < 주택보급률 추이 > ■주택보급률은 지속적인 주택공 급으로 상승 추세 시현 96.2% (’00) → 101.2% (’03) ■대구지역은 전국 대비 낮으나 경북은 높은 수준 유지  대구 84.5%(’00) → 87.6% (’03) 경북 115.9%(’00) → 120% (’03) 자료 : 건설교통부 『주택업무편람』 < 대구지역 > 낮은 주택보급률 → 높은 주택수요 잠재력 높은 아파트 비율 → 강한 아파트 선호 주택공급을 위한 잠재 주택수요기반 충분 < 경북지역 > 높은 주택보급률 → 낮은 주택수요 낮은 아파트 비율 → 약한 아파트 선호 지역내 도시(포항, 구미 등) 주택수요 중요

3. 주택공급 < 연평균 아파트 공급 비율 (00~04) > ■과거 5년간(00~04) 전국 주택공급은 연평균 54만호이며 정부의 수요억제책으로 분양 시장 냉각되어 2004년 공급실적 감소  전국은 20.8% 감소  대구는 26.3% 경북은 6.8% 감소 ■ 동기간 아파트 공급비율은 대구 78.2% 전국 수준 70.4%를 상회 < 주택공급실적 > (단위 : 호)  2004년 대구의 높은 주택공급 감소율은 아파트 공급이 19.8% 많이 감소한데 기인  동년 전국 아파트 공급은 13.6% 감소 자료 : 건설교통부

4. 미분양 추이 < 미분양 추이 > (단위 : 호) ■전국 미분양은 2004년 최대치를 기록하 여 이후 점차 감소하는 추세를 보임  반면 대구와 경북은 2003년 정점이후 점차 감소하는 추세  대구는 2005년 6월 현재 급감하여 상대적으로 강한 아파트 수요세 시현 ■ 미분양 증감율은 대구와 경북은 2002년 정점이나 전국은 2004년이 정점  대구ᆞ경북지역 아파트시장은 시장변 화가 빠르게 나타나고 있음  미분양 감소 속도와 정도도 특히 대구 지역에서 빠르고 크게 나타남 자료 : 건설교통부 < 미분양 증감율 > 자료 : 건설교통부

5. 주택가격 동향 < 주택 및 아파트 가격 변동율 > ■전국과 대구의 주택전체와 아파트 가격은 동일한 추세 를 보임  전국과 대구 모두 아파트 매 매가격은 가격상승시 전체 주택에 비해 높이 상승하며 하락시 하락정도는 작음  아파트 가격의 하방경직성 ■ 전국은 2002년이 정점이나 대구는 2001년이 정점 자료 : 국민은행 이러한 차이는 주택공급량 변동과 일치  전국은 2002년, 대구는 2001년 전년대비 큰 폭으로 주택공급이 증가한 이후 매매가격 하락세로 전환

5. 주택가격 동향 < 최근 아파트 매매가격 상승률 > ( 전년말 대비 2005년 7월 현재 ) ■ 2005년 들어 서울 강남 대형아 파트 중심의 가격 상승은 전국 으로 확산 ■ 대구는 타 지역에 비해 높은 상승률 기록  서울 강남(12.4%), 서울(7.7%), 경기(7.4%) 대구는 5.8%로 전국 평균 상회 ■ 높은 아파트 가격 상승률은  대구지역의 강한 아파트 수요  주택정책 영향 적음 / 수도권시장과의 동화 정도 큼 자료 : 국민은행

III. 지역 주택산업 1. 주택건설업체 수 < 주택건설업체 수 동향 > (단위 : 개사) ■주택건설업체는 IMF 이후 분양시 장 회복과 맞추어 업체수는 증가 하여 2003년 현재 5,879개사 대구는 전국 업체수 변화 추세와 유사하나 경북지역은 부침을 계속 반복하고 있음  대구 202개사(전국업체수의 3.4%), 경북지역 153개사(2.6%) 자료 : 대한주택건설협회

2. 주택건설업체 부도율 ■주택건설업체의 부도는 미분양이 극심했던 1995년 4.1%를 기록했으며 IMF 외 환위기를 정점(11.7%)으로 감소 추세로 전환하였으나 2003년 분양시장 냉각으 로 증가 추세로 전환 ■ 경북지역의 부도율은 전국 수준에 비해 낮은 수준을 유지하여 안정적인 패턴 을 보이나 대구의 경우 전국 수준을 상회하고 있어 주택건설업체의 부침이 상 대적으로 크게 나타남  부도율이 정점이었던 1998년 전국 11.7%, 대구 13.5%, 경북 4.4% < 주택건설업체 부도율 > (단위 : %) 자료 : 대한주택건설협회

3. 지역 주택건설업체 규모 ■건설업 중소기업 분류 기준에 따른 규모 분포(한신평 자료) 종업원 300인 이상 기업 2개사 / 자본금 30억원 이상 기업 14개사  2003년 현재 대구ᆞ경북지역 업체수는 255개사 < 대구ᆞ경북지역 주택건설업체 규모 현황>

4. 지역 주택건설업체 재무구조 < 총자산증가율 > ■ 성장성(’00~ ’02) 총자산 증가는 타 지역에 비해 상대적으로 낮음 2002년 매우 높은 매출액증가율를 보였으나 몇 개 업체의 증가율에 의한 영향으로 한정 < 매출액증가율 > <2002년 업체별 매출액증가율>

< 매출액순이익률 > ■ 수익성  매출액순이익률은 3년 모두 마이너스를 나타냄  단, 업체별 수익률 분포를 보면 대부분 정상적 수익률 구조를 갖고 있으며 마이너스는 몇 개 업체의 비정상적 수익구조가 영향  한편 상대적으로 높은 금융비용 부담률을 나타내 낮은 매출액이익률 주요 원인 < 금융비용부담률 > <2002년 업체별 매출액순이익률>

< 부채비율 > ■ 재무구조(안정성) 부채비율은 전반적으로 400%전후 유지하고 있어 안정수준인200%를 크게 상회  부채비율은 전국 평균 수준을 상회하고 있어 안정성은 다소 떨어짐 높은 매출성장에 비해 상대적으로 수익구조는 열악함  상대적으로 높은 외부차입에 따른 금융비용부담이 저수익 요인  부채비율은 전국 평균을 상회하여 재무구조 개선으로 안정성 제고

IV. 주택시장 여건변화 및 전망 1. 주택산업 경영환경 ■분양가 자율화 – 소비자주도시장에 따른 경쟁구도 심화  경영노력에 따른 높은 수익창출 기회로 품질경쟁 및 마케팅 활동 강화  자사 주택에 대한 차별화 전략으로 주택 브랜드화 – 경쟁력 격차 심화 ■ 주택건설사업 구조 세분화 및 전문화 IMF이후 시행/시공/분양판매 과정이 세분화 및 전문화  주택건설사업의 참여주체 증가로 사업구조는 복잡해지고 비용도 증가 ■ 주택산업 비용구조 상승  주택건설사업 구조 세분화에 따른 비용구조 상승  경쟁력 강화를 위한 품질 등 기술개발, 브랜드 강화를 위한 마케팅 비용 등 주택건설업체의 대형-중소형, 수도권-지역간 경쟁력 격차 심화 / 양극화

1. 주택산업 경영환경 ■ 지역업체 시장 축소  최근 대형 브랜드 업체의 지역 시장 진출 증가로 지역업체 시장 축소  대구지역 아파트 분양사업은 2002년까지 지역업체가 60%를 점유했으나 2003년 지역업체 점유는 26%로 축소  향후 브랜드 및 자금력에서 우위에 있는 대형업체의 지역시장 진출은 더욱 심화될 것으로 예상 < 대구지역 아파트분양 추이 >

2. 택지공급 전망 ■택지지구지정을 통해 1,449천평이 공급될 예정  약 34천호 정도 주택공급이 가능 ■ 이미 택지개발이 시작되어 2008년 6월까지 74만평이 공급 예정  주택으로 약 17천호 공급 가능 개발 추진 예정인 택지는 총 71만평으로 총 17천호 공급이 가능함  지난 5년 연평균 대구ᆞ경북 아파트공급은 37천호(대구 22천, 경북 15천) 로 택지부족이 예상됨 < 택지지구지정 현황 > (2005년 7월 현재) 자료 : 건설교통부

3. 주택수요 추정 ■ Mankiw-Weil 모형(인구, 연령)을 통한 주택수요 추정  추정 항상소득과 주거비 변수 포함 / 통계청 가구소비실태조사(2000) ■ 2005~2020 기간의 중장기 전망  대구는 연평균 15천호 / 2010년 이전 연평균 17천호에서 이후 15천호로 감소  경북 연평균 17천호/ 2010년 이전 연평균 18천호에서 이후 17천호로 감소 < 대구ᆞ경북지역 주택수요 추정> 주 : 하한은 시나리오 Ⅰ (연평균 소득상승률 3%, 연평균 주거비용 상승률 1%)를 가정한 결과이며 상한은 시나리오 Ⅱ (연평균 소득상승률 5%, 연평균 주거 비용 상승률 3%)를 가정한 결과임. 평균은 하한과 상한의 단순평균임. 자료 : 주택산업연구원(2005) 『중장기 주택시장 발전 방안』(개원10주년기념 세미나), 정의철 “중장기 주택수요 변화 전망”

4. 지역개발 및 공공기관 이전 < 대구지역 이전 대상 공공기관> ■지역균형발전계획  대구광역시 - 4대 전략산업 (메카트로닉스, 섬유, 전자ᆞ정 보, 생물) 중심 신 성장동력 창출 - 국비 1,442억원 포함 총 3,194억원 투입  경북지역 - 전자ᆞ정보의 R&D 기반구축, 한방ᆞ해양생 물ᆞ문화관광자원 산업화 기반 조성 - 국비 1,851억원 포함 총 3,217억 투입 ■ 공공기관 이전  대구 : 총 12개 기관 이전 계획  경북 : 총 13개 기관 이전 계획 < 경북지역 이전 대상 공공기관>

5. 소 결 ■지역 주택건설업체 특성  꾸준한 성장세 시현  높은 금융비용 부담으로 수익성 저하  높은 부채비율에 따른 안정성 저하 ■ 지역 주택건설업체 영업환경 변화  지역균형개발 등에 따른 고용증대, 지역소 득 상승으로주택수요 증가  인구 및 세대수 성장세 둔화로 중장기 주택 수요 감소 전망  지역간, 규모간 주택건설업체 무한경쟁시 대 도래 주택수요 다변화: 다품종 소량생산, 틈새 시장 중요성 증대 최근 분양시장에서 지역주택건설업체의 경영환경 악화 : 경쟁력 강화 필요

< 사례 > 일본 분양주택부문 2004년 우수사업 수상 프로젝트 특징 - 사업초기 지역주민 470명의 모니터단 선정 - 단지, 평형, 각종 공용시설 등에 대한 의견 반영 - 지역주민의 높은 관심과 화제 - 높은 초기 분양 달성과 업체 인지도 상승 V. 주택산업 활성화 방안 1. 지역시장 특화를 통한 전략 강화 ■ 지역주민과의 연계 강화  지역주민의 사업참여 기회 부여로업체 주민간 커뮤니티 형성  업체 이미지 및 인지도 상승 ■ 지역특성에 알맞은 주택 유형 개발  지역 주민 주거 욕구 특성 파악  새로운 주택 유형 개발로 잠재수요 창출 및 인지도 제고

2. 지역업체 간 협력 및 제휴 체제 강화 ■ 지역업체간 협력관계 강화  경쟁열위 부분의 상호보완을 통한 경쟁력 제고  지역내 업체간 협력관계 강화를 통해 외부업체와의 경쟁 기반 구축  공동브랜드, 공동수요창출, 공동 R&D 등 협력관계 강화 및 중장기 대응 공동 브랜드 개발 공동수요창출 공동 R&D 리스크 완화·분산 경쟁력 강화 지역업체간 컨소시엄

3. 새로운 시장개척 모색 ■ 지역시장에서 외부시장으로 사업범위 확대  지역시장을 초월해 수도권 및 기타 개발 수요가 풍부한 지역으로 확대  당해 지역의 주택건설업체와의 컨소시엄 ■ 새로운 주택사업 유형 개발  주택의 다품종소량생산 시대를 대비한 새로운 주택유형 개발  향후 주택수요 변화에 대응한 틈새상품 개발 : 임대주택 등  지역 주택수요를 선도할 수 있는 신주거유형, 신주택상품 개발

감 사 합 니 다

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