人口成熟時代のまちづくり

1. 人口成熟時代のまちづくり 2006年12月20日 日本政策投資銀行 　　　　　　　　　　　　　　　　　 も た に 地域企画部 参事役 藻谷浩介 E-mail: komotan@dbj.go.jp

2. 正しいのはどれとどれ？ ・ 日本からの輸出は、ここ数年中国に負けて減少傾向だ ・日本は近年、中国･韓国･台湾に対しては貿易赤字だが、ロシア･フランス･イタリアからは貿易黒字を稼いでいる。 ・ 首都圏では、新規のオフィス投資が活況を呈しており、地価は長期的な上昇局面に入った。 ・トヨタ系企業群が活況を呈している西三河地方（愛知県東部）のように、ものづくりがあることで雇用も増え町も賑わいを増している地域はある。しかし、交通不便な僻地からは軒並み、人口が流出している。

3. 日本の「食べ方」の大変化！ 15年前：貿易黒字(15兆円)がすべて 所得黒字は１兆円台・サービス赤字も２兆円程度 今：貿易黒字+所得黒字で21兆円 貿易黒字10兆円(長期一定) + 所得黒字11兆円(急増) サービス赤字（そのほとんどが観光）も特許料増大で減少中 差し引き年間18兆円も黒字なのに 不景気だと言い続けている日本… 外国から金を稼ぎ続ける日本

4. アジアが栄えるほど儲かる日本

5. 東京圏マンション・オフィス着工床フロー推移東京圏マンション・オフィス着工床フロー推移 バブル期の東京をめぐる言説 「東京一極集中により首都圏でオフィス床が不足する」 バブル期のピーク 都心回帰 マンション増加 ＲＥＩＴの隆盛 オフィスを中心とした 盛り上がり オフィスの 落ち込み 注：マンションは発売ベース、オフィスについては着工ベースでの認識となっている。

6. 日本の主要な大都市圏 • ・東京　　　人口2,924万人（東京特別区+124市町村） • ・大阪　　　人口1,214万人（大阪市+81市町村） • ・名古屋　人口　528万人（名古屋市+67市町村） • ・神戸　　　人口 273万人（神戸市+9市町） • 京都　　　人口　256万人（京都市+19市町村） • ・福岡　　　人口　237万人（福岡市+27市町） • ・札幌　　　人口 231万人（札幌市+9市町村） ・広島　　　人口 177万人（広島市+21市町村） ・仙台　　　人口　158万人（仙台市+22市町村）

7. 日本各地の都市圏の人口動態 国勢調査から試算した都市圏の最新の「足による投票」

8. 工場絶好調の町で消える賑わい 財政力指数1.36､愛知県刈谷市(商圏人口28万人)の中心街 商店も建物もなく空地だらけの駅前通り (15分おきの快速で名古屋へ17分､毎時上下24本の電車が来るというのに…！) 日曜朝10時半､唯一残ったアーケード街に人影なし (正面は昭和35年竣工の防災街区) 大型店跡地は商業者の夢=無料平面駐車場になったが肝心の商店がもはや存在　せず､車庫と化している 工場労働者に満ち満ちた町なのに､飲み屋街らしきものはこの一角くらいしかない??? 3～40年代には市内随一のアーケード街だった刈谷銀座商店街に、次々と未舗装の空地が発生

9. すべての悪条件を越え賑わう町 主産業軒並み不振の佐世保(商圏人口32万人)の中心商店街 １階が切れ目なくつながり、人が雑踏を消費しに集まる､7ブロック･全長1kmのアーケード 商店街の休日歩行者数がH12-14の２年間で25%も増加し、空店舗は２つまで減少 20分おきに高速バスが出ている福岡とは厳しく競争 郊外6km先のｼﾞｬｽｺｼﾃｨ(2万8千㎡･無料駐車場2,500台) 商店街に8階建の昔ながらのジャスコ (駐車場なし)が健在 商店街に隣接する飲屋街は土曜日深夜でも元気！

10. 所得と消費は連動しない 刈谷の所得は国内トップクラス 佐世保は非常に所得が低い

11. 正しいのはどれとどれ？ ・東京圏・名古屋圏では景気が回復し､小売販売額も増加に転じている ・ 地方経済は一般に、バブル崩壊以降ひたすら衰退を続けている。東京とは正反対の傾向だ。 ・大型店が増えれば、地域全体の売上は伸びる。　たとえば旭川周辺では、大型店投資が続き、市街地は不振でも小売販売額全体は増えている。 ・ トヨタ自動車(ダイハツなどグループ企業含む)は、　昨年度全世界での販売台数がフォードを抜いて２位、今年度は１位になりそうだ。国内でも販売台数は　　堅調に増えている。

12. 増加を続ける札幌都市圏の商業床

13. ところが減少し始めた売上 住民の所得は下がっているのに、商業施設だけが増え続けているのだから、当然売上は上がらないしどこかに必ず無理が出てくる

14. 減り始めた商業での雇用 施設を増やしたのに売上は伸びないので、お店は従業員を減らしてコストダウンに走る

15. 以上を一枚にまとめてみると

16. 経済力の弱い旭川の場合は

17. 首都圏でも減り続けるモノ消費 店が増えただけで、売上は減る一方だし雇用も減っている！

18. 名古屋絶好調説も誤り

19. 大阪都市圏の状況はさらに深刻 店が増えただけで、売上は減る一方だし雇用も減っている！

20. 定価販売のコンビニは成長していた デフレというのは消費者に金がなく、高いものが売れないこと 今起きているのが本当に　｢デフレ」なのだったら、なぜ定価販売のコンビニの売上が減らないのか？

21. なぜ小売販売額は伸びないのか × 長期不況による「デフレ」が原因だ。デフレさえ克服すれば小売販売額は回復する。 ← ではなぜコンビニの売上は、最近まで落ちなかったのか？ ← コンビニの売上が、景気回復が鮮明になった昨年から落ち込み始めた理由は？ ○： 96年をピークに定年退職者＞新卒就職者となったために、消費者全体の所得が落ち始めた。 ○ 地域の所得が増えないのに店を増やしすぎたため、過当競争で値崩れが起きている。 ○ 高速道路の延伸と､住宅･オフィス機能の激しい郊外化に伴う市街地商業衰退で、高度な消費飲食の需要が､大都市に吸い取られている。

22. 96年を境に所得も消費も低落

23. 石油ショックの頃の日本人の年齢 20-59歳 6,358万人 70歳以上 542万人

24. 安定成長の頃の日本人の年齢 20-59歳 6,610万人 70歳以上 668万人

25. プラザ合意の頃の日本人の年齢 20-59歳 6,812万人 70歳以上 827万人

26. バブルの頃の日本人の年齢 20-59歳 6,915万人 70歳以上 979万人

27. 阪神震災の頃の日本人の年齢 20-59歳 7,113万人 70歳以上 1,186万人

28. 2000年問題の頃の日本人の年齢 20-59歳 7,100万人 70歳以上 1,490万人

29. 今の日本人の年齢 20-59歳 6,898万人 70歳以上 1,824万人

30. ５年後の日本人の年齢 20-59歳 6,531万人 70歳以上 2,111万人

31. １０年後の日本人の年齢 20-59歳 6,226万人 70歳以上 2,245万人

32. １５年後の日本人の年齢 20-59歳 6,043万人 70歳以上 2,541万人

33. 高齢者が増え現役は減る日本 働いて税金や年金を払い、旺盛に消費する現役世代は年々減少 30年前から少子化の影響で、若者の数は年々減少 高齢者は年々増加して行く

34. 高齢者が増え現役は減る札幌 働いて税金や年金を払い、旺盛に消費する現役世代は年々減少 30年前から少子化の影響で、若者の数は年々減少 高齢者は年々増加して行く

35. 足元の活況の理由は： ①輸出産業の好調→金余り ②新設物件の競争力→需要集中 ③郊外を衰退させての都心集中 ＋ 昭和20-22年春の出生の少なさ → 来年春までの２年半は､退職者＜新卒者 2007年問題は冗談ではない 高齢者が増え現役は減る東京 働いて税金や年金を払い、旺盛に消費する現役世代は年々減少 30年前から少子化の影響で、若者の数は年々減少 高齢者は年々増加して行く

36. 20年後の首都圏は今の島根県

37. 時代の根底がひっくり返った

38. 中国では2020年頃に 人口増加が止まり、2030年頃 から減少が始まるとも言われる 大量生産モデルは行き詰まり 低所得国からの移民は中国に 集中するのではないか？ 東アジア全域で進む出生率低下 • 日本　　　　　　　1.29 （東京都1.00、最低は渋谷区の0.76） • 台湾　　　　　　　1.24 • シンガポール　　1.20 • 韓国　　　　　　　1.17 • 香港　　　　　　　0.94 • 上海　　　　　　　0.65 （中国人口問題専門家よりの聞き書き） • 中国全体　　　　1.3～1.8（NYタイムズ記事にあった推定値） ※儒教の影響で男尊女卑傾向が強いほど､出生率が低く、しかも男児ばかりを生もうとする傾向がある(中国では118:100)

39. 中国でも早晩日本と同じことが起きる

40. まだまだ幾らでもいる未就労女性

41. 女性が家に入るほど下がる出生率 北海道 北海道

42. 商業床の過剰が坪効率を落とす 識者の観察では、 人口当たり小売売場面積は １㎡/人が飽和水準。 これを超えると坪単価は どんどんデフレする 人口当り床面積が増えるほど、坪効率は落ちる

43. デフレではなく商業床の過剰① –「いい品をどんどん安く！」が経済を成長させた幸せな時代の成功体験 – 昔々の日本：商業施設が少なすぎ、既存商店の坪効率は高いが､坪効率×床面積＝売上は増えない状態 (大型店規制や寡占に甘えた商売が成長を阻害) 商業床の坪効率(Ｐ) 坪効率低下による売上減よりも、床面積増加による売上増加の方が大きい (価格弾性値＞1) いわゆる需要曲線 →商業施設が増えると 坪効率は下がるが売上は増える 0 商業床の供給量(Ｑ)

44. デフレではなく商業床の過剰② –価格弾力性＜１の状況下で新規店舗増設を続ければどうなるか – 今の日本：商業施設が増えすぎ、坪効率が下がりすぎて､坪効率×床面積＝売上までもが減っていく状態 (郊外乱開発→経済音痴の過当競争が逆に成長を阻害) 商業床の坪効率(Ｐ) 床面積と坪効率のバランスで、売上が最大化していた 値下げによる売上減の方が、販売量増加による売上増よりも大きい (価格弾力性＜1) 行政の郊外乱開発にフリーライドして商店が増加 いわゆる需要曲線 0 商業床の供給量(Ｑ)

45. 商業床過剰が総販売額を減らす

46. 税収を増やさない郊外開発 市街地商業衰退の激しい佐賀市(人口17万人)での例 郊外での積極的な区画整理→諸機能の郊外拡散で、中心市街地では地価下落が著しい 郊外区画整理地区の地価は、それでも市街地の1/3程度にしかなっていない ほぼ開発の終了した郊外区画整理地区だが、土地利用が粗放的(平面駐車場多し)で、建物の密度は高まらない つまり、区画整理に際した道路上下水道投資+今後の修繕投資に対する固定資産税収での回収効率が、非常に悪い

47. 戦後ニッポンの常識が逆転する 人口減少時代のまちづくり • 需要の裏打ちのない｢超高層利用｣は無用！ • 中高層の建築物への需要は今やマンションくらいしかない (×商業施設) • しかし今後団塊の世代の相続が増えると、特に地方で開発可能地が増える • 　　　　そこで高度利用をすると、床が過剰供給になり、土地デフレに拍車がかかる • 土地利用方策の抜本的な見直しが必要 供給を増やせば増やすほど値段が下がる (←経済的に当たり前) 時代になった • 税収増を狙った都計区域増加･容積率引上は、自分の首を絞める禁じ手 • 唯一のデフレ対策：｢市街地の建蔽率の向上｣ • 　　１階部分に店が切れ目なく連続すれば、歩行者数が増え賃料水準が下げ止まる • 　　土地供給削減＝開発面積の縮小+中心部密度の向上、だけが地価暴落を防ぐ手段 • 　　　数十年越しに、住民と事務系事業所を市街地周辺に誘導していく必要がある • 　　　　福祉･医療･学習･交流などの公共機能も建替えの際に市街地集中を！

48. 人口増加の米国で実践される Smart Growth に対して Smart Decline(賢い縮小)の提唱 • 要素① 郊外の再編集(拠点集中+再田園化) • 郊外地では､駅前などの拠点への人口諸機能再集中と､外延部の再田園化を進める • 　　　→ 中途半端な郊外開発地を､長期的に山や海や田んぼに戻していくことが必要 • 　　　　バブル期の地価想定で行った土地開発は､地権者が損切りする以外に道なし • 遠郊外戸建地区は､農地規制緩和で､田畑付の豪邸街に変えていくのが一番 • 要素② 容積率削減→都心空間の原則中層化 高層マンションは､著しく低い修繕積立と共益費の下､将来的にスラム化の懸念　　　→ 高層化ではなく､建蔽率フル利用で周囲と連担した中層化こそが先進国の道 • 　　　　マンハッタンでも超高層地区は全体の数％しかないという事実を直視しよう • NYのビレッジや、パリのような街並みをつくることが都心の本当の目標 • 要素③ 次世代に残せる質の建物ストックの形成 • 　　有名建築家の自己拡張欲求に迎合した､インスタレーション建築はもう増やすな • 　　　将来建て替えるときも同じデザインが選ばれる､良質で汎用的な建築を増やせ • 国の産業が栄えているうちに住宅と街並みを残すのは､今の世代の使命！

49. 生きている中心市街地の共通点～ 心の中の本来の市街地：まちなか ～｢まちなか｣の３要素～ • ｢住む人｣と｢来る人｣の共生 雑踏の中で、人々が場と時間を共有 • ｢器｣の上への｢変転｣ある｢雑居｣ まちという器の上に、諸機能･諸事業･諸人が、入れ替わりつつ雑居 • 文化・気風・ブランド 統制者不在にもかかわらず、競争と自由の中から醸成される、そのまち独自の文化・気風そして魅力 道内の市街地各所は｢まちなか｣でしょうか???

50. 空洞化するまちの共通点 • 市全体の人口は増えないのに、　　　　　　　　　　なし崩しの郊外開発が各所で展開される • 皆が「まち=商店街」と思っている (住居､業務､医療福祉､教育といった他の機能のことは眼中にない) • 市街地の地権者は、「景気回復」や「街路拡幅」を　待って､空地や空店舗を空いたままにしている • まちの「中身」ではなく、「足」の話(道路拡幅や駐車場整備…）ばかりが問題にされる • 個別の再開発や街路整備はあるが、民間投資が誘発されず、面的な再生につながっていかない