Urteile rund um die Abrechnung

1. Urteile rund um die Abrechnung 21.01.2011 Verwaltertreff Ratingen Rechtsanwälte Riße Focks Keil Düsseldorf

2. § 28 Abs. 3 WEG Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

3. Der Wirtschaftsplan stellt eine Kostenkalkulation dar, während die Jahresabrechnung der Nachweis für die tatsächlichen Kosten und Einnahmen ist.

4. Wirtschaftliche Beiträge der Miteigentümer § 28 Abs.1 S.2 WEG: Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeindlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungs-eigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs.5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungs- rückstellung

5. Wann entsteht die Abrechnungspflicht? • Wie lange besteht die Abrechnungspflicht? • Was umfaßt die Abrechnung? • Wann kann oder muß die Abrechnung in welchem Umfang und mit welchen Konsequenzen angefochten werden? • Wie wirken sich anfechtbare und/oder (teil-) nichtige Beschlüsse aus?

6. Entstehen der Abrechnungspflicht • Gesetzeswortlaut • „(…) nach Ablauf des Kalenderjahres (…)“ - 01.01. des Folgejahres - Verwalterwechsel Auffassung der Rechtsprechung: Fälligkeit tritt spätestens zum 30.06. ein

8. Wie lange ist der Ex-Verwalter zur Abrechnung verpflichtet? • Ein Miteigentümer verlangt von der Vorverwaltung (-2007) die Neuerstellung der Jahresabrechnungen 1997 und 1998, die zuvor durch rechtskräftiges Urteil aufgehoben worden waren.

9. Die Rechtspflicht des Verwalters folgt aus § 28 Abs.3 WEG • Die Abrechnung ist nicht „unmöglich“ im rechtlichen Sinne geworden – auch wenn das tatsächliche Interesse der Gemeinschaft gering sein mag • Das Individualinteresse eines Miteigentümers auf Neuerstellung geht dem (Nicht-) Interesse der Übrigen vor. (OLG Saarbrücken, Beschl. Vom 09.11.2009, 5 W 204/09-70)

10. Wesentliche Bestandteile der Jahresabrechnung? • Einzel- und Gesamtabrechnung • Zur Abrechnung gehören • Gesamteinnahmen und –ausgaben • Kostenverteilung • Heizkostenabrechnung • Bankkontenentwicklung • Entwicklung der Instandhaltungsrücklage • Vermögensstatus

11. Die Abrechnung ist nicht nach Inhalt und Form geregelt. • Sie hat zwingend aus Einzel- und Gesamtabrechnung zu bestehen. KG Beschl. vom 07.01.1985, 24 W 4964/84

13. Die Einzelabrechnung ist so aufzubauen, dass das Rechenwerk für den Miteigentümer ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder Sachverständigen verständlich ist. BGH V ZR 44/09, Urt. 04.12.2009 • Fehlt es daran, ist die Abrechnung – ungeachtet etwaiger rechnerischer Richtigkeit – allein deswegen insgesamt für ungültig zu erklären.

14. Anfechtung der Jahresabrechnung • Umfang der Anfechtung • Welche Auswirkung hat die Anfechtung eines Kostenverteilerschlüssels? - Gesamt- und Einzelabrechnungen - Gesamtabrechnung • Einzelabrechnungen KG Beschl. V. 25.02.1998, 24 W 2608/97

15. Gesamtabrechnung / Einzelabrechnung • Ein Fehler in der Gesamtabrechnung genügt um die Jahresabrechnung insgesamt fehlerhaft zu machen • Fehler in der/den Einzelabrechnung/en führt zu deren Aufhebung und läßt die Gesamtabrechnung unberührt

16. Verwalter stellt neben den Gesamtausgaben auch alle Einnahmen jeweils gesondert mit den zutreffenden Bezeichnungen dar; es fehlt der Einnahmensaldo. Die Abrechnung wird insgesamt angefochten. Mit Erfolg?

17. Ungültigerklärung scheidet aus, wenn nur ein wesentlicher Bestandteil der Abrechnung fehlt (BayOblG WE 1993, 114) • Neuere Ansicht: • Abrechnung insgesamt ungültig zu erklären, wenn die rechnerische Schlüssigkeit fehlt OLG Düsseldorf ZMR 1999, 275; LG Berlin Urt. vom 20.11.2009, 85 S 5/09 WEG

18. Das bedeutet: • Fehlen in der Jahresabrechnung beispielsweise die saldierten Gesamteinnahmen, ist der Abrechnungsbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären. • Eine bloße Ergänzung scheidet aus.

19. Zur Erinnerung: Bei Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist Entlastung von Beirat und/oder Verwaltung nicht Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

20. Instandhaltungsrückstellung • § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: … 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

21. Instandhaltungsrückstellung • Zahlungen auf die Rückstellung sind weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten darzustellen • Die Abrechnung hat die Darstellung der Entwicklung der Jahresrückstellung zu enthalten • Neben dem Soll sind die tatsächlichen Zahlungen und die sich daraus ergebende Differenz aufzuzeigen

22. Die Instandhaltungsrückstellung muss buchhalterisch, nicht aber körperlich gesondert geführt werden. • Nicht erforderlich ist, ein eigenes „Rücklagenkonto“ einzurichten

23. Rückstellung 01.01.09 Tatsächliche Zahlung in die Rücklage (ggfs. Zinsen) Entnahme wg. Fenstersanierung Rückstellung 31.12.09 EUR 44.100,00 EUR 5.235,00 EUR 328,00 - EUR 22.000,00 _______________ EUR 27.573,00 Rückstellungsdarstellung

24. Zinsen • Sofern die Rücklagengelder Zinsen erbingen, bedarf es eines Beschlusses, damit die Zinsen der Rücklage zugeführt werden dürfen und nicht mehr im Wirtschaftsplan ausgewiesen werden müssen. Denn sie sollen dann ausschließlich der zweck-gebundenen Instandhaltungsrückstellung dienen.

25. Bestand 01.01.09 Soll-Zahlungspflicht nach WP 2009 (ggfs. Zinsen) Entnahme wg. Fenstersanierung Endbestand 31.12.09 EUR 46.350,00 EUR 6.000,00 EUR 328,00 - EUR 22.000,00 _______________ EUR 30.678,00 Sollvermögen

26. Endbestand Soll zum 31.12.2009 Rückstände aus Vorjahr Abrechnung 2008 Rückstände Hausgeld- zahlung 2009 Rückstellung zum 31.12.2009 EUR 30.678,00 - EUR 2.340,00 - EUR 765,00 ________________ EUR 27.573,00 Übersicht offener Forderungen

28. Rücklagenfinanzierte Sanierung • Fenstersanierung EUR 22.000,00 Einschub

30. Haftungsfragen • Rücklagendarstellung muss den Ist-Bestand, die Soll-Rückstellung und die sich aus der Differenz ergebenden offenen Forderungen umfassen. • Eine transparente Darstellung erfordert die Nennung der Vorjahresbeträge als Anfangsbestand • Ein Verwalter, der Vorgaben des BGH in seiner Abrechnung nicht einhält, muß mit dem haftungsrelevanten Vorwurf des groben Verschuldens rechnen.

32. Rechtsmißbrauch • Eine rechtsmißbräuchliche Anfechtung liegt vor, wenn • es sich um Kleinstbeträge oder Rundungsdifferenzen handelt oder • der Kläger im Falle des Obsiegens nur wirtschaftliche Nachteile erleiden würde

33. (Teil-) Nichtige Beschlüsse • LG Nürnberg/Fürth: • Beschlüsse, die (auch) einen nichtigen Bestandteil umfassen, sind – bei abgrenzbaren Teilen - nicht insgesamt nichtig, sondern lediglich hinsichtlich des nichtigen Teiles LG Nürnberg-Fürth, Urt. vom 30.11.2009, 14 S 5724/09 rk (!)

34. Die formelle Beschlusskompetenz der ME gemäß § 28 Abs.5 WEG ist nicht schrankenlos, sondern führt zu einer materiellen Eingrenzung der Beschlusskompetenz => es kann zB nur wirksam beschlossen werde, was auch Bestandteil der Jahresabrechnung sein darf.

35. Eine tragende Begründung der Entscheidung des Landgerichtes ist, dass der (erneute) Beschluss über Rückstände zu einer Durchbrechung gesetzlicher Verjährungsvorschriften führt und schon deshalb (teil-) nichtig.

36. Teilnichtigkeit führt zur Gesamtnichtigkeit! Aber nur, wenn die (Beschluss-) Elemente nicht klar voneinander trennbar sind. Ist dies der Fall, wie z.B. bei einer im übrigen mitbeschlossenen Jahresabrechnung, ist der restliche Teil gleichwohl wirksam.

37. Problem: • Der Verwalter hat Beschlüsse, die nicht offensichtlich nichtig oder für ungültig erklärt sind, umzusetzen. • Somit legt das LG Nürnberg/Fürth die Verantwortung für die Frage, ob ein Beschluss teilweise nichtig ist, in die Hände des Verwalters

38. Konsequenzen für die Praxis - offensichtlich nichtige Beschlüsse dürfen nicht umgesetzt werden - (teil-) nichtige Beschlüsse sollte der Verwalter nicht fassen lassen

40. Änderung von Kostenverteilerschlüsseln Rechtlicher Anspruch auf Änderung Grenzen des Änderungsrechtes Vergleich der alten und neuen Rechtslage

41. Änderung von Kostenverteilerschlüsseln Ansatz § 10 Abs. 2 S.3 WEG Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung … verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer-wiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

42. AG Hamburg-Wandsbek Urt. 8.10.2009 Der Einzelne hat aus § 10 Abs.2 S.3 WEG keinen Anspruch (Ermessensreduzierung auf Null) auf Änderung des Kostenverteilerschlüssels von MEA auf Personenzahl.

43. Begründung: - die Verteilung nach MEA ist die gesetzlich vorgesehene § 16 Abs.2 WEG - Personenschlüssel führt zu keinem eindeutig gerechteren Ergebnis und - ist im Ergebnis weniger praktikabel

44. Langjährig geübte Praxis „Das machen wir schon immer so ….“ Eine Gemeinschaft rechnet seit mehr als 15 Jahren die unterschiedlichen Kosten und Lasten nach MEA, Personenzahl und/oder Fläche ab. Die Teilungserklärung gibt keinerlei Aufschluss, vielmehr existiert ein Beschluss aus dem Jahr 1994, „sinnvoll“ abzurechnen.

45. LG Dessau-Roßlau Urt. 29.10.2009 An die „konkludente“ Änderung von Verteilerschlüsseln sind strenge Anfor-derungen zu stellen. Änderungen vor dem 1.7.2007 bedurften der Vereinbarung. Eine vermeintlich langjährige Praxis rechtfertigt nicht die Annahme konkludenter Änderung.

46. Dafür wäre es erforderlich gewesen, dass ME die Änderungen mit der bewußten Zielrichtung durchgeführt hätten, eine dauerhafte neue Regelung zu schaffen. OLG Hamburg ZMR 2005, 69

47. LG Dessau-Roßlau Kostenentscheidung: Verwalter hat die Kosten gemäß § 49 Abs.2 WEG zu tragen. Die formell wie inhaltlich fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen und die inhaltlich ungenaue Formulierung von Beschlussanträgen rechtfertigen die Kostentragungspflicht.

48. Mehrhausanlage AG Regensburg Urt. 9.12.2009 Erstellt der Verwalter ohne Vereinbarung Beschlüsse nur für die Teilgemeinschaften sind ihm nach § 49 Abs.2 WEG die Verfahrenskosten im Anfechtungsprozess aufzuerlegen

49. Erlaubte Änderungen § 16 Abs.3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Abs.2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten …, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

50. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind insoweit weit gefaßt, als dass es die Gemeinschaft (wiederholt) in der Hand hat, über die Verteilerschlüssel zu entscheiden. Wichtig: Das gesetzliche Recht zur Änderung kann nicht durch Vereinbarung unterlaufen werden (§ 16 Abs.5 WEG)