成都市房地产市场周报 （ 2011.5.23-5.29 ）

1. 成都市房地产市场周报（2011.5.23-5.29）

2. 第一部分 . 每周资讯 目 录 第二部分 . 市场表现 第三部分 . 第一现场 第四部分 . 本周小结 注：本周无新政。

3. 第一部分 每周资讯 全国市场动态 2 1 15家大型房企被国土部“狙击” 北京最快于下半年推行房产税改革 近期，北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部带头支持这项政策，如实申报财产。这可能是房产税改革向北京等新一批城市推广的重要信号。相关人士表示，北京市最快将于今年下半年推行房产税改革。 15家大型房企的拿地情况及项目开竣工情况，已处于国土资源部密切监测中，且被纳入监测范畴的企业名单将动态调整。如有违规异常情况，国土资源部将会依照相关政策，联合相关部委，从信贷、融资、拿地等方面，对企业进行调控。 • 这或许是房产税改革从试点转向全国推开的一个趋势信号。从短期看，房产税试点对高价房的需求有抑制作用，有助于房地产市场的健康发展。 • 调控之后市场两极分化，大企业的资金优势很强。对于大企业可能存在的囤地行为，国土部掌握它们拿地情况。 • 注： 15家大型房企分别为：万科集团、绿城集团、保利地产、中海地产、富力地产、绿地集团、恒 大地产、碧桂园、华润置地、远洋地产、雅居乐地产、合生创展集团、世茂集团、中信地产、万达集团。 汇合观点

4. 第一部分 每周资讯 全国市场动态 4 3 多地试水供地新模式 山西：经适房需政府统一回购再分配 近期全国范围内已有多个城市率先开始对土地出让方式进行改革，普遍的做法是在普通商品房建设用地供应中采用“限地价、竞保障房面积”的出让方式。“限地价、竞保障房面积”，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房面积，投报面积多者胜出。 山西省规定：全省经济适用住房购买后5年之内不得上市交易，购买5年之后的经济适用住房确需出售的，由政府统一回购，作为保障性住房房源，面向符合保障条件的家庭分配。 • 该政策反映出山西省在加大力度建设保障性住房的同时，也更加注重健全保障性住房的分配、管理和退出机制，力求将有限的保障性住房资源配置得更加合理，体现公平与公正。 • 政府希望将开发商对土地的竞争力转移到对保障性住房的配建上，“双竞制”可看作政府对保障房建设的一项优惠政策，鼓励开发商参加保障房；同时避免了地价过高。 汇合观点

5. 第一部分 每周资讯 成都市场动态 5 6 成都规范房企营销 “无息式”分期付款蔓延成都楼市 成都出台《关于规范房地产开发项目宣传的通知》，今后房地产广告中将禁止再出现这些看似华丽的夸大用词。强调房地产项目宣传和营销必须实事求是，不得以“别墅”、“豪宅”、“城市地标”等用语夸大其辞。不得使用最佳、顶级、最高级、极致等绝对化用语和炫富字眼。对于违规企业，将予以不良信用记录，扣减信用分，抄送相关部门并向社会公示。情节严重的，将予以房地产开发资质降级处理。 为了缓解资金压力，开发商终于开始出招“自救”。近日，成都多个楼盘都表示购房者可以通过分期付款的方式购房。 例如，嘉里·雅颂居目前推出的分期付款方式是首付三成，其余的房款每季度付10%，在交房前付清所有房款；麓山国际的花园洋房项目采用的是“3331”的分期付款方式，即首付三成，第二次和第三次各付三成，最后一次付一成，且要在9个月内付清房款。 • 打击虚假宣传，既是为了塑造良好的行业风气，保证客户获得消息的有效性，同时，对于一些楼盘价格虚高也起到一定的控制作用。 • 此举更像是一种营销手段，针对高端客户做的定位。在短期内支付大笔款项，对于需要贷款完成购房的刚需客户来说操作性不强。可选择此种分期付款方式的客户，必然还是有经济实力的。 汇合观点

6. 第一部分 每周资讯 重点开发商动态 7 8 绿地签约郑州经济产业园 总投资130亿 密集拿地 世茂、万科抢滩济南、青岛 绿地集团5月13日正式与河南郑州市政府相关部门签订协议，开发绿地滨湖国际总部经济产业园，投资总额达130亿元。据了解，绿地该次签约开发的绿地滨湖国际总部经济产业园占地面积约668亩，除了两栋70层超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心、商铺等物业形态。 一周之内，世茂股份就两次进入山东共获取逾30万平米商业用地，分别位于济南和青岛；同时，亦有消息传万科签约青岛胶南一宗地块。不仅如此，在济南拿地的前六天，世茂股份还参加了山东胶南市国土资源局组织的国有建设用地使用权公开出让活动。 • 在当前住宅市场存在诸多变数下，商业地产竞争日趋激烈，原先做住宅的一些地产开发商正在尝试向工业地产渗透，这与工业园区租金优势、拥有较大的扩租空间，以及对研发办公和仓储的需求有很大关系。这一加速扩展趋势存在机遇也面临一定风险，结果将有市场来检验。 • 在当前住宅市场存在诸多变数下，商业地产竞争日趋激烈，原先做住宅的一些地产开发商正在尝试向工业地产渗透，这与工业园区租金优势、拥有较大的扩租空间，以及对研发办公和仓储的需求有很大关系。这一加速扩展趋势存在机遇也面临一定风险，结果将有市场来检验。 汇合观点

7. 第一部分 每周资讯 各方观点 郎咸平:楼市“高烧”不退 制造业危机是病因 （郎咸平：我国著名经济学家） “谁掌控了制造业的非制造环节，谁就掌握了定价权，这就是楼价居高不下的开始。”在货币战争、成本战争等没有硝烟的国际商战中，中国民营企业的利润空间越来越少。因此，实业资本开始转向楼市、股市和奢侈品市场，楼市泡沫因此形成。 谢国忠：内地房价未来三年或降五成（谢国忠：《财经》特约经济学家） 中国的房地产价格超值了100%了，所以要调整50%的可能性是比较大的，在这个调整是有阶段性的，就是三年到四年。 任志强炮轰谢国忠：三年房价下跌40%-50%不现实（任志强：华远地产前董事长） 不是从供求关系上分析房价，老是围绕着房地产泡沫，“在经济处于上升的情况下，没有看到哪个国家的房地产市场是下跌的。我国经济保持9%以上高增长，这种背景下，让房价掉下来，是不现实的。”

8. 第二部分 市场表现 土地公告 2011年5月23日，成都市国土局公告即将挂牌出让的4块土地，分别位于成华区和新都区，成华区三块土地供应均位于城东，政府倾力打造城东的趋势有所凸显。成华区建设南支路4号、6号关家片区B地块为商业+住宅用地，竞拍不以“双竞制”限制。另外三块土地均为商业用地，商业市场较为乐观。 挂牌出让起止时间“2011年6月13日上午9时至2011年6月24日上午10时。

9. 第二部分 市场表现 供应地块重点解析 成华区建设南支路地块—本周重点地块 总规模达290余亩，总价起拍价超过20亿，分商业及住宅两块，商业可建面占总体量近3/4，根据对土地使用性质及可建面进行分析。商业、办公、住宅预计比例为2：1：1；典型商业综合体项目，而楼面地价3500~4000元/㎡的起价，更刷新了成华区地价新高；可预见，该地块未来将成为成华区高端地标商业综合体；同时，有能力迅速筹集20亿以上现金流的商业地产企业不多；该地块潜在买主预计为一线商业地产开发商。 成华区双林路地块 纯商业地块，总规模较小，但是区位具备良好昭示性，容积率为6，主要呈现业态应为写字楼或公寓业态其中一类； 但是楼面地价起拍价达到3500元/㎡，考虑到公寓回报性，该业态呈现可能性较小，加之高昂价格，该地块将成为双林路又一高档甲级写字楼。 新都家具园地块 容积率限制在2.5以下，同时位于产业园的商业地块，考虑到商业只具备交易功能，未来发展方向应为集中式商业体或家具贸易中心。

10. 第二部分 市场表现 商品住宅供求走势 数据来源：成都房管局 本周主城区新增供应面积17.7万㎡，较上周上升4.49%；认购面积9.30万㎡，较上周上升14.67%。市场本周略微显出回暖趋势，成交、供应均有所增加。从整体上来看，市场供大于求，去化率仅52.54%，仍处于一个较低水平。在政策的宏观调控下，开发商的出货受到限制，房源积压，迫于资金状态，急于出货，缓解资金压力 。

11. 第二部分 市场表现 商品住宅成交分区域情况 数据来源：成都房管局 本周主城区商品房成交总量112459.6㎡，其中商品住宅共计成交864套，总量达78083.72㎡。 本周成交最火热的当属高新区，高新区的商品房成交量占本周成交总量的24.51%，商品住宅成交量占本周主城区成交总量的24.75%。 注：因5.23和5.24房管局网站无法打开，当天成交量未能监控。

12. 第二部分 市场表现 媒体投放情况 数据来源：华西都市报、成都商报 注：投放金额按刊例价计算 本周媒体投放较上周有所下降，从各区域的情况来看，仅城东媒体投放量略有增加，其余区域均呈下降趋势。城南的媒体投放依旧居于首位，该区域媒体投放以办公和住宅为主，住宅投放占区域媒体投放总量的75.77%，办公投放占区域媒体投放总量的22.35%；城南区域办公市场表现积极，区域内媒体投放包括了有奥克斯广场、大鼎·世纪广场、花样年·福年广场和新世纪环球中心，其中新世纪环球中心的投放4次，均以半版为主。

13. 第二部分 市场表现 恒大一马当先 媒体投放市场整体趋于平淡 开发商收缩资金 本周列位前十的广告媒体投放开发商中，恒大地产以205.52万元高居榜首，广告主题以产品介绍和开盘预告为主；此外，恒大地产广告投放项目以远郊项目为主，不在限购区域内。华润置地和保利地产的广告投放均以整版形式呈现，华润置地本周广告投放每个项目均有所涉及，而保利地产的广告投放的重点放在了保利·香槟国际。总体上，媒体投放市场整体趋于平淡 ，开发商有收缩资金考虑。

14. 第二部分 市场表现 蓝光四叶城/项目概况 蓝光四叶城是蓝光集团成都市温江区和骏置业有限公司开发，位于温江国色天乡旁的住宅项目。项目建筑面积19万平米，占地面积70亩。项目周边自然条件良好，有江安河、12万亩花卉基地的自然风光；周边配有休闲度假酒店、国色天乡主题乐园等娱乐场所。

15. 第三部分 第一现场 蓝光四叶城/开盘批次户型图 A1户型2室2厅1卫1厨79㎡ B1户型3室2厅2卫1厨110㎡ B2户型3室2厅1卫1厨89 ㎡

16. 第三部分 第一现场 蓝光四叶城/开盘供应销售情况 81# 开盘当天推出： 项目开盘情况：项目开盘推出81号楼，主力户型为79-110㎡的二房和三房。开盘当天共计推出250套，销售均价4900元/㎡，开盘当天，一次性付款优惠5%，按揭优惠3%，办“幸福卡”额外优惠1%，折后均价3900-4500元/㎡。截止当天下午，订购152套，去化率60.8%，以70-90㎡段销售最好。 蓝光四叶城，开盘价格适中，低于大多客户预期，推出的户型以小户型为主，迎合了刚性购房的需求。

17. 第四部分 本周小结 • 本周，市场供应量小幅上涨——面对市场，开发商加快了推盘节奏，开盘项目有所增多； • 成交量有所上涨——市场稍微回暖； • 本周土地供应以城东商业地块为主，建设南支路地块预计将由一线商业地产开发商打造为成华区高端地标商业综合体； • 媒体投放以大型开发商和新开项目为主 城南区域投放量遥遥领先，在政策条件下，写字楼市场较为活跃。

18. Thank you！