HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO PRI NAS - SEDANJE STANJE IN MOŽNOSTI -

1. HIPOTEKARNO BANČNIŠTVO PRI NAS- SEDANJE STANJE IN MOŽNOSTI - Goran Katušin 26. september 2006

2. Uvod • Pojmi: zastavna pravica...pravica upnika, da se zaradi neplačila terjatve poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega premoženja hipoteka...zastavna pravica na nepremičnini banka...sprejema depozite in daje kredite univerzalne banke...opravljajo tudi druge posle (investicijsko bančništvo) hipotekarni kredit...kredit zavarovan s hipoteko (ni nujno stanovanjski kredit) hipotekarna banka...daje hipotekarne kredite, pri čemer vire pridobiva z izdajo hipotekarnih obveznic

3. Uvod • Pojmi: hipotekarna obveznica...t.i. krita obveznica, pri kateri se upniki (imetniki obveznic) v primeru stečaja izdajatelja prednostno poplačajo iz posebnega (kritnega) premoženja likvidnostno tveganje...tveganje nastanka izgube, ker banka ne bo sposobna poravnati svojih zapadlih obveznosti kreditno tveganje...tveganje nastanka izgube zaradi neizpolnitve obveznosti dolžnika do banke obrestno tveganje...tveganje nastanka izgube zaradi spremembe obrestnih mer na trgu kapitalska ustreznost...razmerje med kapitalom banke in tveganju prilagojeno aktivo

4. Stanje v Sloveniji • delež hipotekarnih kreditov v portfeljih bank se povečuje • uporaba hipoteke kot instrumenta zavarovanja pri stanovanjskih posojilih se povečuje (13% leta 2000, 36% leta 2003), uporaba jamstva zavarovalnic počasi upada (59% leta 2000, 44% leta 2003) • nekaj izdaj hipotekarnih obveznic na pogodbeni osnovi (ne s strani bank) • zakonska ureditev hipotekarne obveznice šele v februarju 2006 (ZHKO) • ročnost hipotekarnih kreditov je v korelaciji z ročnostjo virov • po letu 2000 so predvsem banke v tuji lasti pričele ponujati hipotekarne kredite z ročnostjo 20 in več let

5. Priprava zakona o hipotekarni obveznici • Ministrstvo za finance: konec 90-ih let pričetek projekta "Financiranje stanovanjske gradnje in reforma hipotekarnega bančništva" v okviru širšega državnega projekta "Posodobitev evidentiranja nepremičnin" • novembra 2002: delavnica na Bledu na kateri so bile prvič predstavljene teze novega zakona in glavne dileme: - možni izdajatelji: univerzalne banke/specializirane banke/nebanke - ustreznost druge infrastrukture (ZK, izvršbe...) - razvitost nepremičninskega trga v Sloveniji (tržne cene) - problem ekonomije obsega - nepremičnine izven Slovenije

6. Zakon in podzakonski akti • februar 2006: Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (Uradni list RS št. 17/06) • julij 2006: Sklepi Banke Slovenije v Uradnem listu RS št. 78/06 o: - pogojih za pridobitev dovoljenja za izdajanje hipotekarnih obveznic -o izračunu neto sedanje vrednosti kritnega premoženja - o izvedenih finančnih instrumentih v kritnem premoženju - o skrbniku kritnega registra

7. Zakonske rešitve, ki zagotavljajo varnost imetnikov hipotekarnih obveznic • izdajatelji: le (univerzalne) banke, ki pridobijo za to dovoljenje Banke Slovenije • kritni register: kritno premoženje (hipotekarni krediti) se mora voditi v posebnem registru • skrbnik: neodvisna in zaupanja vredna fizična oseba, ki odobri vpis v kritni register • max. 60% LTV (razmerje kredita proti vrednosti nepremičnine) • vrednotenje nepremičnin z uporabo metode hipotekarne kreditne vrednosti (mortgage lending value) • stečajna oddaljenost kritnega premoženja • prednosti položaj imetnikov hipotekarnih obveznic v primeru stečaja banke

8. Primerne nepremičnine za zavarovanje kreditov v kritnem premoženju • hipoteka ali zemljiški dolg mora biti ustanovljena na nepremičnini, ki leži na ozemlju držav Evropskega gospodarskega prostora ali Švice • stanovanjske nepremičnine • komercialne nepremičnine (ne kmetijska zemljišča) • nepremičnina mora biti vpisana v zemljiški knjigi • hipoteka mora biti vpisana v ZK z najboljšim vrstnim redom • ugotovljena mora biti hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine • v zemljiško knjigo se vpiše tudi zaznamba, da je zavarovana terjatev (=kredit) namenjena vpisu v kritni register

9. Zaključek • primerna in evropsko primerljiva pravna infrastruktura za hipotekarno bančništvo sedaj obstaja • v nekaterih bankah že proučujejo poslovni model hipotekarnega bančništva, vendar so banke trenutno izredno obremenjene z drugimi projekti (prehod na MSRP v letu 2006, prehod na EURO v letu 2007, uvedba novih standardov upravljanja s tveganji BASEL II v letu 2007 in 2008) • problem konkurence bank iz EU tako na strani kreditov, kot na strani obveznic • vprašanja?