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宁波爱地 房产市场年报 郊五区 2013.01.01-2013.12.31. 目 录. 开篇序言 第一部分 宏观篇 一． 2013 年市场走势盘点 二． 2013 年宏观政策盘点 三、宏观市场小结 第二部分 土地篇 一． 2013 年宁波市 郊五区 土地出让 二． 2013 年宁波市 郊五区 土地成交 三． 2013 年宁波 市郊五 区土地市场分析 第三部分 商品房篇 一． 2013 年整体商品房情况 二．住宅篇 三． 公寓 篇 四． 别墅 篇 第四部分 媒体报广篇 第五部分 爱地简介.
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宁波爱地房产市场年报 郊五区 2013.01.01-2013.12.31
目 录 开篇序言 第一部分宏观篇 一．2013年市场走势盘点 二．2013年宏观政策盘点 三、宏观市场小结 第二部分土地篇 一．2013年宁波市郊五区土地出让 二．2013年宁波市郊五区土地成交 三．2013年宁波市郊五区土地市场分析 第三部分商品房篇 一．2013年整体商品房情况 二．住宅篇 三．公寓篇 四．别墅篇 第四部分媒体报广篇 第五部分 爱地简介
因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由爱地机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2014全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由爱地机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2014全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。
序言 三四线城市真的有泡沫吗？ 许哲 • 2013年楼市的最显著特征，是一线大城市继续高歌猛进，二线城市不温不火，三四线城市面临库存压力。许多媒体和业内专家也纷纷表示，2014年三四线楼市的泡沫破灭不可避免。 • 事实果真如此么？或许在一些地方，譬如温州下辖的个别县级市，由于前期房价炒得过高，同时推地量又太大，大量的高价地和高价二手房囤积，出现了泡沫难以为继的窘境。而在另一些地方，譬如宁波的奉化，长期以来存在住宅供应不足，尤其是中低价位住宅缺失，市场整体上并无泡沫可言。因此不能简单的说，2014年三四线城市就要泡沫破灭了。 • 爱地机构长期致力于宁波及其周边三四线城市（郊县）的房产营销，对于这些城市的楼市有着深刻的理解，对比调控以来郊县与主城区的楼市表现，我们认为这些中小城市有着非常好的发展前景。 • 一、 供求较中心城区更为合理。以2013年为例，全年宁波郊县宅地供应约180万平方，仅相当于主城区的1/5，而住宅 成交却231万平方，相当于主城区的80%。两厢比较可以看出，郊县的供应压力要比主城区小得多。 • 二、地价较主城区更为合理。2013年，郊县共成交土地10486亩，成交金额136.5亿元，折合地价为130万/亩，对比主城区地价却高达445万/亩。同时，郊区五县住宅均价约为11500元/平，主城区均价约为14000元/平。两厢比较可以发现，郊县开发的利润空间比主城区更大。 • 三、政策扶持较主城区更大。当前，城镇化成为了经济社会发展的主旋律，而城镇化的主战场在三四线城市。从最新的政策表态来看，要严控特大城市，抑制大城市，扶持中小城市。在户籍政策、限购政策、税收政策等方面，三四线城市未来将享受到比大城市优惠的多的政策待遇，人口的增加速度也会显著快于大城市，房地产发展机会将会更大。 • 三四线城市发展最需要警惕的是一哄而上，尽管许多城市都欠开发，但由于人口规模有限，急剧放量进行大规模开发，市场往往也是难以承受的，余姚就是个显著的例子。除住宅外，三四线城市商业项目往往也有着不错的发展空间，过时的老商业街逐渐被大型综合体所取代，以万达广场为代表的商业中心正在郊县遍地开花，现代化影院，国际连锁餐饮，时尚品牌等也外溢到三四线甚至更低的市场，郊县的消费和投资正在升级。 • 随着大城市病越来越严重，随着高铁、汽车、移动网络带来的时空距离的变化、随着现代化生活形态由大城市向小城市的渗透，郊县与大城市之间的鸿沟将逐渐被填平。与此同时，郊县更悠闲的生活，更清洁的空气，更便利的交通，更优惠的政策都将吸引越来越多的人选择郊县，选择小城镇来生活。
2013年全国楼市市场走势盘点 上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上 升，但涨幅趋于收窄。1-6 月，全国商品房成交面积 51433.33 万平米,同比大幅上涨 28.7% ，涨幅幅 较前 5 月收窄 6.9 个百分点，其中商品住宅成交面积 46089.66 万平米，同比大幅上涨 30.4% ，涨幅较 前 5 个月收窄 7.2 个百分点；1-6 月商品房销售金额 33376.41 亿元，同比上涨 43.2% ，涨幅较 1-5 月 份收窄 9.6 个百分点。其中商品住宅销售金额 28215.06 亿元，同比上涨 46.0% ，涨幅较 1-5 月收窄 10.8 个百分点。 数据来源：国家统计局
2013年全国楼市市场走势盘点 2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看， 2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 19.5%，房地产开发投资基本保持平 稳；商品房成交面积 110807 万平米，同比增长 20.8% ，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946 亿元，同比增长 30.7% ；其中商品住宅成交面积98871 万平米，同比增长 21.3% ，商品住宅成交金额 58689 亿元，同比增长 31.1%。 数据来源：国家统计局
2013年全国楼市市场走势盘点 商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013 年 1-11 月，商品房均价 6312 元/平米， 同比增长 8.1% ，其中住宅均价5936 元/平米，同比增长 8.0%。 数据来源：爱地内部数据库
宏观市场小结 总体来说，2013年“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓。新一届政府在今年以来历次重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合。在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制、“推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。
宏观市场未来猜想 继一线城市出齐新一轮楼市调控政策后，二线城市紧随其后将调控升级加码，楼市一度降温明显，这种“跟风”式调控未能真正解决楼市需求，在楼市走势出现分化的情况下，调控政策须因地制宜，避免“一刀切”思维。近期一系列高层会议均未提及“楼市调控”，楼市调控“缺席”也意味着行政手段的淡出和对市场思维的重视。 ①限购政策或将淡出 中国房地产学会副会长陈国强在接受中新社记者采访时分析，近期一系列高层会议均未提及“楼市调控”，意味着中国楼市政策思路的重大调整，中国的住房将真正意义上地走向“双轨制”。 ②房产税试点扩大 除了强调增加“供应”，楼市调控长效机制的建立和铺开也在稳步推进，一位接近住建部的人士表示，目前住建部正在地方调研房地产税的有关问题，下一步可能会找一些城市扩大试点，稳步推进。 ③持续加大保障性住房建设 今年的中央经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设。2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。 全国住宅信息系统加快步伐联网 40个城市的联网工作实际已经完成，只是没有对外公开。今年住建部的主要任务是继续完成265个地级市联网。
2013年宁波市郊五区土地市场盘点 2013年宁波郊五区土地交易全面收官，去年1-12月宁波通过招拍挂方式合计供应用地233宗，供地面积752.6万方，折合约11289亩。 1-12月土地成交220宗，成交土地面积699.1万方，折合约10486.5亩，成交总金额136.5亿，创下新高。 2013年的宁波郊五区土地市场上，本地房企持续活跃的同时，绿城、众安等全国知名房企也纷纷落子，另有碧桂园上演宁波首秀。 另一方面，虽然开发商积极拿地持续补仓，但疯狂不足理性有余。尽管全年也有个别地块竞拍了数十轮乃至上百轮，但整体看，超过85%的地块都是以底价成交的，溢价率超过20％的寥寥无几。
2013年宁波市郊五区土地出让 1、2013年宁波市郊五区土地供应情况 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年1月至12月，宁波郊五区土地供应233宗，供地面积为752..6万平方米。 • 其中2月、7月份的土地供应宗数仅10宗，7月份土地出让面积仅16万方，分别为2013年度土地出让宗数及面积最少的月份。 • 土地供应宗数最多、出让面积最大的月份出现在11月，共推出44宗203.1万方，而且以慈溪市杭州湾新区为主。 • 从上图来看，相较于下半年，宁波郊五区上半年的土地供应量略显不足，8月份之后，土地供应市场持续发力，尤其是11月更是豪情推地入市。
2013年宁波市郊五区土地出让 2、2013年宁波市郊五区土地成交情况 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年度1月份至12月份宁波郊五区土地共成交220宗，成交率94% • 其中2月份的土地成交宗数仅7宗，成交面积仅9.3万方，为2013年度土地成交宗数及面积最少的月份。 • 宁波郊五区土地成交宗数最多、面积最大的月份出现在12月份，为51宗，24.78万方。 • 除部分优质地块略有溢价成交外，底价成交仍是市场主流。
2013年宁波市郊五区土地出让 3、2013年宁波市郊五区土地性质成交情况 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年从土地成交性质来看，商业用地成交是主力，成交41宗，170.9万方，其次是住宅用地，成交36宗，108.5万方。 • 商业用地大量入市，未来郊五区商业市场将迎来新的挑战
2013年宁波市郊五区土地出让 3、2013年宁波市郊五区土地性质成交情况 数据来源：爱地内部数据库 • 从区域来看，慈溪、宁海2013年土地成交以商业用地为主；奉化、象山以住宅用地为主；余姚以商住用地为主。 • 慈溪商业用地大量成交，未来慈溪市商业市场将迎来新的布局，
2013年宁波市郊五区土地出让 4、2013年宁波市郊五区土地挂牌情况 数据来源：爱地内部数据库 • 成交率：慈溪93%、奉化100%、余姚94%、宁海91%、象山86%，象山县土地成交率最低。 • 2013年从土地挂牌成交来看，土地出让及成交主要集中在慈溪。这也就意味着未来慈溪将迎来全新的价格布局。
2013年宁波市郊五区土地市场大事件 4.43亿首入宁波 碧桂园底价摘得慈溪观海卫两地块 11月5日，碧桂园分别以1.8亿元与2.6亿元的底价摘得慈溪观海卫1302#地块及观海卫1303#地块。碧桂园集团作为知名房企首入宁波。
2013年宁波市郊五区土地市场大事件 象山影视商务会所地块成“溢价之王” 7月3日宁波中邦影视文化有限公司以635万摘得的象山4734㎡的影视商务会所地块，其 “370.37%”的溢价率成为2013宁波土地成交的“溢价之王”。
2013年整体商品房情况 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年市郊五区全年成交商品房22306套，共230.9万方，成交金额达267.9亿元。 • 由于2012年底集中推盘，2013年初郊五区市场迎来了开门红，1月份成交23.4万方，成交30..9亿元。 • 从图中可以看出，虽郊五区整体成交趋势变化稍滞后于市区，但相对于2012年，2013年郊五区市场在对政策和市场情况的反应日趋敏感；随着外地大开发商的大批涌入，未来郊五区楼盘品质和市场反应将越来越接近市六区，甚至持平。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 1、2013年宁波郊五区住宅成交走势 数据来源：爱地内部数据库 • 在2012年市场迎来转机的基础上，2013年住宅市场成交量价趋稳，楼市迎来了新的春天。2013年成交17283套。 • 由于2012年底的集中推盘，2013年市场在1月份迎来了开门红，2月份成交迅速下降，从3月份开始逐步回升，到8月分达到顶峰，下半年市场与宁波市区相呼应，继市区“金九银十”以后郊五区迎来了“金11”。 • 全年郊五区住宅均价基本维持在11000-12000元/平米之间
2013年宁波郊五区商品住宅市场 2、2013年宁波郊五区住宅成交区域分布 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年在郊五区各区域成交中，余姚、慈溪依然成为主力区域，其中余姚2013年全年成交5407套，位居各区之首；慈溪成交3499套，排行第二；象山成交2948套，排名第三。 • 余姚今年表现突出，以澜悦花园、姚江上上城、金色兰庭等城区楼盘为代表，继10月水灾之后，余姚高端改善型楼盘销售较好。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 3、2013年宁波郊五区住宅成交面积段 数据来源：爱地内部数据库 • 整个成交段显示为中间大，两头小格局。95-120面积段成交比例达48%。 • 中小户型是市场成交主力，刚需和首改户型仍然是市场需求主体。二改和多改户型（中大户型）的成交比例逐渐上升，占所有成交的42%，大户型的需求逐渐凸显。 • 同时可见，180平以上大平层在郊五区市场已逐步出现，高端改善型住宅需求在逐步提升。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 4、2013年宁波郊五区住宅成交总价段 数据来源：爱地内部数据库 • 90万以内产品总价段成交量最大，占总成交量的36%，90-120万总价段成交次之，占总成交量的19%。 • 250万以上成交最少，仅占5%，其代表楼盘为慈溪鸿悦花苑、慈溪太子湾。 • 整体来看，郊五区住宅成交依然以低总价为主力。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 5、2013年宁波市郊五区住宅成交套数TOP10 数据来源：爱地内部数据库
2013年宁波郊五区商品住宅市场 6、2013年宁海住宅成交分析 数据来源：爱地内部数据库 • 宁海共成交1126套住宅，成交面积24万㎡，区域新盘较少，在售多为早年老盘。 • 宁海全年成交均价较为稳定，下半年基本维持在9000-11000元/平米。 • 1月份，碧海新园及自在城集中备案，市场回暖，6月及9月为宁海成交量最多的两个月，主要成交量靠自在城等个盘带动。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 7、2013年宁海住宅成交TOP5 数据来源：爱地内部数据库
2013年宁波郊五区商品住宅市场 8、2013年象山住宅成交分析 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年象山共成交住宅2970套，成交面积37万㎡。 • 2013年象山县成交均价在1.1-1.3万元之间；2013年上半年象山市场呈上升趋势，下半年整体趋稳，整年成交主要集中在丹城城区项目，如金域华府、紫汀盛园等楼盘。 • 一直在宣传炒作中的大目湾片区项目，大多数由知名大开发商开发，自2012年12月已有2个项目（邦泰城御园、世茂大目湾）正式启动推出，产品以大面积住宅及别墅为主，整个大目湾片区为象山住宅成交贡献了135套成交，接受程度一般，市场还需要一定的培育期。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 9、2013年象山住宅成交TOP5 数据来源：爱地内部数据库
2013年宁波郊五区商品住宅市场 10、2013年余姚住宅成交分析 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年余姚住宅成交6602套，成交面积72.9万㎡。 • 2013年成交均价在1-1.2万元/㎡之间。 • 由于2012年年底的集中推盘，今年1月份余姚即迎来13年最高成交月；但2013年整年成交趋势由低攀升，虽在短暂的春节期间，2月成交急速下滑，而后缓慢上升，呈上升趋势，逐渐趋稳； • 10月受水灾影响，余姚住宅成交急速下滑，随后在11月、12月成交量迅速回升，恢复正常。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 11、2013年余姚住宅成交TOP5 数据来源：爱地内部数据库
2013年宁波郊五区商品住宅市场 12、2013年慈溪住宅成交分析 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年慈溪共成交4341套，近61.9万㎡； • 从整体趋势看，全年成交受新盘开盘推盘影响较大，1、5、8、11月成交冲高；其他月份较为平稳，以去化已开楼盘为主。 • 2013年基本价格在1万元/平米以上；受星海湾和龙湾府低开影响一度成交价格只有7500元/平米左右。 • 8月受龙湾府和星海湾开盘影响，慈溪当月成交624套，创13年最好成绩；1月份慈溪迎来楼市开门红，成交592套，创下今年月度成交量第二的成绩。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 13、2013年慈溪住宅成交TOP5 数据来源：爱地内部数据库
2013年宁波郊五区商品住宅市场 14、2013年奉化住宅成交分析 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年奉化成交住宅2104套，成交面积27.4万㎡。 • 2013年奉化住宅成交均价维持在1.1万元/平米以上， • 1月份奉化住宅成交286套，迎来了2013年成交开门红，3份及4月份由于奉化银泰城、御海韵城、东郡尚都等项目开盘成交量激增，2个月共成交557套，6月份推盘较多，成交量出现回升，8月随着备案进入末期，成交走势逐渐回落。
2013年宁波郊五区商品住宅市场 15、2013年奉化住宅成交TOP5 数据来源：爱地内部数据库
2013年宁波郊五区公寓市场 1、2013年宁波郊五区公寓成交走势 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年的公寓市场受住宅市场影响价格总体受到打压，特别是高端公寓市场销售惨淡。 • 2013年公寓市场去化主要集中在下半年，6月份由于宁海江南名都、慈溪联盛大厦集中备案，成为年度销售最多的一个月。
2013年宁波郊五区公寓市场 2、2013年宁波郊五区公寓成交区域分布 数据来源：爱地内部数据库 • 2013年在郊五区各区域公寓成交中，余姚、慈溪依然成为主力区域，其中余姚2013年全年成交947套，位居各区之首；慈溪成交757套，排行第二；宁海成交231套，排名第三。 • 余姚今年表现突出，以伊顿国际、皇龙国际花园、城市格调花园等楼盘为代表，低价高性价比产品去化较好。
2013年宁波郊五区公寓市场 3、2013年宁波郊五区公寓成交面积段 数据来源：爱地内部数据库 • 整个成交段显示：80平米以下产品销售1605套，占87%，其中60平米以下面积段成交最多，成交953套，占52%。 • 华润五彩城等项目推出创新型50平米左右2房的复式公寓，创新型产品市场价值凸显； • 同时60平米以上两房甚至三房以上产品成交套数占整体成交的48%，公寓产品已不仅仅局限于早期单身公寓的概念，公寓的功能性日渐向住宅型和复合型特色靠拢。
