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Equidistribución de. Beneficios y Cargas. Carmelo PADRÓN DÍAZ,. Catedrático de Universidad. PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA.

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Carmelo PADRÓN DÍAZ,

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Presentation Transcript


Carmelo padr n d az

Equidistribución de

Beneficios y Cargas

Carmelo PADRÓN DÍAZ,

Catedrático de Universidad


Algunos principios del derecho urban stico en canarias desde la perspectiva privada

PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA


Algunos principios del derecho urban stico en canarias desde la perspectiva privada1

PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

DISTINTA CONCRECIÓN DEL PRINCIPIO EN FUNCIÓN DE LA CLASE Y CATEGORÍA DE SUELO


Algunos principios del derecho urban stico en canarias desde la perspectiva privada2

8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

BENEFICIOS

PROPORCIONALIDAD DE LOS BENEFICIOS

¿SUCU?

(NO HAY DEBER DE EQUIDISTIBUIR NI DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN, PERO ¿PUEDE CABER LA EQUIDISTRIBUCIÓN?)

SUNCU

SUELO URBANIZABLE

¿S.R? (ASENTAMIENTOS -Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales-)

Proyectos de Actuación Territorial

TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LOS BENEFICIOS

División del suelo urbano en ámbitos (SUNCU) y sectores en suelo urbanizable (todas las categorías

Aprovechamiento urbanístico medio

¿SUCU?

SUNCU

SUELO URBANIZABLE

¿S.R? (Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales)


Algunos principios del derecho urban stico en canarias desde la perspectiva privada3

8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

CARGAS

PROPORCIONALIDAD DE LAS CARGAS

SUELO URBANO

SUELO URBANIZABLE

SUELO RÚSTICO

TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LAS CARGAS

División del suelo urbano en ámbitos y unidades de actuación (SUNCU)

División del suelo urbanizable en sectores y unidades de actuación

Aprovechamiento urbanístico medio

¿SUCU?

SUNCU

SUELO URBANIZABLE

¿S.R? (Asentamientos rurales)

Contribuciones especiales

SUCU

SUELO RÚSTICO

¿SUNCU y SUELO URBANIZABLE?


Algunos principios del derecho urban stico en canarias desde la perspectiva privada4

8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO”

FACTORES QUE INTEGRAN EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

SUPERFICIE

EDIFICABILIDAD

COEFICIENTES de HOMOGENEIZACIÓN

USO y Tipología edificatoria

INTENSIDAD

CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS

LOCALIZACIÓN

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

PROXIMIDAD O LEJANÍA A SISTEMAS GENERALES


Carmelo padr n d az

Artículo 60 Proyecto de LOTc’98

En los sectores de suelo urbanizable y en las unidades de actuación en suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico medio será el que resulte de multiplicar la superficie total correspondiente por su edificabilidad global, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, homogeneizados en función de los usos y tipologías fijados por el planeamiento, sin que compute a tales efectos la edificabilidad destinada a dotaciones y equipamientos públicos


Carmelo padr n d az

Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio.

1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.

2. El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial.

Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado.

El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa.

3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas.

La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.

4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado.

5. Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización.


Carmelo padr n d az

Artículo 60.1 TR-LOTENc’00

En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.


Carmelo padr n d az

Artículo 60 TR-LOTENc’00

Aprovechamiento global

Aprovechamiento medio

Propuesta de desarrollo

Aprovechamiento global para la comparación del 15%

Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM)

Aprovechamiento global para la equidistribución

Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)


Carmelo padr n d az

(AM) Aprovechamiento urbanístico medio para la comparación

¿Qué es?

Es la determinación de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP) que permite verificar la exigencia del artículo 32.2.B.2 del TR-LOTENc’00 de que entre sectores de suelo urbanizable sectorizado no existea una diferencia de aprovechamiento medio superior al 15%


Carmelo padr n d az

(am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución

¿Qué es?

Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-LOTENc’00

en el SUNCO y en el SUSO


Carmelo padr n d az

Artículo 60.2 TR-LOTENc’00

El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial.

Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado

El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa


Carmelo padr n d az

Artículo 60.3 TR-LOTENc’00

El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas.

La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.


Carmelo padr n d az

Artículo 60.4 TR-LOTENc’00

El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado


Algunos principios del derecho urban stico en canarias desde la perspectiva privada5

8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA

BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO”

ART. 32.2 B). 2) TRELOTENC’00

“B) Constituye la ordenación urbanística pormenorizada .........

2) La división del suelo urbano y urbanizable en ámbitos y sectores, determinando la normativa que sea de aplicación en cada uno de ellos y fijando para cada uno de los sectores de suelo urbanizable sectorizado el aprovechamiento urbanístico medio que le corresponda, que no podrá diferir entre sectores en más del 15 por ciento”.

AM

(aprovechamiento urbanístico medio a efectos de la comprobación de que no existe entre el aprovechamiento medio de los sectores una diferencia superior al 15%)

am

(aprovechamiento urbanístico medio a efectos de realizar la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo incluido en un ámbito o sector)


Carmelo padr n d az

Artículo 60.5 TR-LOTENc’00

Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización


Carmelo padr n d az

DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS

LEGISLACIÓN ESTATAL

RDL 4/2000

Legislación de aplicación plena

LRSV’98

TRLS’92

Legislación Básica

LEY 4/89

LEGISLACIÓN CANARIA

LENC’94

TR-LOTENC’00

LOTC’99

RCAIP’95

LEGISLACIÓN TRANSITORIA

RPU’78

RGU’78

LEGISLACIÓN SUPLETORIA

TRLS’76

RDU’78


Carmelo padr n d az

PGO

Documento de Aprobación Inicial

GÁLDAR


Carmelo padr n d az

PGO de Gáldar


Carmelo padr n d az

Coeficientes para el cálculo del aprovechamiento global y medio

Coeficientes de Usos y Tipologías Cp

Residencial: Diversas tipologías: manzanas cerradas, aislada,

Industrial: ¿Una sola tipología edificatoria ?

Comercial: Diversas tipologías edificatorias: edificio exclusivo o no

Coeficientes intersectores

Equipamientos:

Coeficiente de localización FL

Otros coeficientes

Situación respecto a los sistemas generales FA

Características topográficas FT

Valoración del entorno rural o urbano FP


Carmelo padr n d az

Tal como se establece en el artículo 60.1 del TRLotc-Lenac el Plan General establecerá, para los sectores de suelo urbanizable, que habrán de desarrollarse a través de Plan Parcial, y para los suelos urbanos no consolidados, el aprovechamiento urbanístico global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias asignadas y demás circunstancias urbanísticas de los terrenos que no están destinados a viario, zonas verdes y demás dotaciones


Carmelo padr n d az

Cuestiones Previas

  • Los índices de edificabilidad máxima para cada uno de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable. Estos índices aparecen señalados en las tablas resumen de los ámbitos de suelo urbano no consolidado y sectores de suelo urbanizable.

  • A las parcelas dotacionales se les asignará un índice mínimo de edificabilidad de 0,40 m2/m2 para el uso docente y cultural y de 0'10 m2/m2 para el equipamiento deportivo de cesión. Además en los espacios libres de uso público también se tolerará una pequeña edificabilidad que no excederá de 0’08 m2/m2 destinada a posibilitar la construcción de quioscos y pequeñas edificaciones propias de estos espacios


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM en cada sector

Ponderación Relativa de los usos y tipologías Cp

La ponderación relativa de los usos y tipologías (Cp) edificatorias asignados a cada sector, en función del uso y tipología característico. ( Caso del PGO el uso y tipología característico en función del cual se relativizan el resto, es el residencial colectivo en manzanas cerradas al que se asigna valor 1)


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente de localización FL

  • La ponderación relativa por la localización (FL) del sector, en función de las tendencias de desarrollo del municipio. Estos coeficientes se han valorado entre 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 el valor de referencia del Casco de Gáldar, La Costa y sus zonas inmediatamente próximas, que son las áreas de mayor expectativa, 0’95 para los sectores que se sitúan en torno a las anteriores en los que existen expectativas de desarrollo y 0’9 para los que ocupan posiciones más periféricas.


Carmelo padr n d az

Otros coeficientes, que pretenden compensar las diferencias entre sectores en función de diversas circunstancias, tales como mayores dificultades de urbanización por cuestiones topográficas, mayores costes de conexión a redes generales, dificultades en las condiciones de accesibilidad al sector, etc...Se concretan en los siguientes:

Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA), valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc…

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas.

Características topográficas (FT), donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización.

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la

topografía condicionará en gran medida la ordenación.

Valoración del paisaje urbano o ruralcircundante así como las preexistencias (FP), (viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación.

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA)

valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Características topográficas (FT)

donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización.

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Valoración del paisaje urbano o ruralcircundante así como las preexistencias (Fp)

viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación

Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.


Carmelo padr n d az

Una vez se han fijado los índices y coeficientes anteriores, el aprovechamiento urbanístico se obtiene de la siguiente manera:

Se calcula la superficie edificable máxima del sector, producto de la superficie del mismo por el coeficiente de edificabilidad del sector (superficie edificable de carácter lucrativo)

SE= ST (m2) x E (m2c/ m2s)

Se asigna a cada uso( residencial, industrial, comercial, dotacional/comunitario privado) y tipología edificatoria un porcentaje de esta superficie edificable de carácter lucrativo.

Se obtienen los aprovechamientos correspondientes a cada uso y tipología, multiplicando la superficie edificable de carácter lucrativo asignada a cada una de ellas por sus respectivos coeficientes de uso y tipología.


Carmelo padr n d az

Artículo 60 TR-LOTENc’00

Aprovechamiento global

Aprovechamiento medio

Propuesta de desarrollo

Aprovechamiento global para la comparación del 15%

Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM)

Aprovechamiento global para la equidistribución

Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)


Carmelo padr n d az

Artículo 60 TR-LOTENc’00

Aprovechamiento global

Aprovechamiento medio

Propuesta de desarrollo

Aprovechamiento global para la comparación

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO

Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

Aprovechamiento global para la equidistribución

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO

Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

Aprovechamiento medio para la comparación

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO

Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

Aprovechamiento medio para la equidistribución

Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO

Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO


Carmelo padr n d az

¿Qué instrumentos calculan el AM y el am?

Propuesta de desarrollo

Aprovechamiento global para la comparación

PRUG-PR

PE-PP

PGO

Aprovechamiento globalpara la equidistribución

PGO

PP

PE

PRUG-PR

PE-PP

Aprovechamiento medio para la comparación

PGO

PRUG-PR

PE-PP

Aprovechamiento medio para la equidistribución

PGO

PE-PP

PRUG-PR

PP

PE


Carmelo padr n d az

PGO

Documento de Aprobación Definitiva

TELDE


Carmelo padr n d az

Artículo 17

Aprovechamiento Medio

Para cada área homogénea, entendiendo como tal aquellos ámbitos del territorio que presentan condiciones de uso, tipología y localización equivalentes, el Plan General definirá el aprovechamiento medio respectivo, cuyo cálculo se realiza en la forma que se señala en los artículos siguientes


Carmelo padr n d az

Artículo 18

Cálculo del aprovechamiento medio en suelo urbanizable

El Plan General en el suelo urbanizable sectorizado fija el aprovechamiento medio de cada sector dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en él, expresado en metros cuadrados construidos del uso característico, por la superficie total del área

La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se realiza en la forma señalada en el número 3 anterior

Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos


Carmelo padr n d az

Artículo 19.4

Otras determinaciones

Los ámbitos y sectores delimitados por el Plan General que cuenten con exceso de aprovechamiento respecto del medio establecido, vienen obligadas a la reserva de dicho exceso con destino a Patrimonio Municipal del Suelo con las características y limitaciones de ésta calificación.


Carmelo padr n d az

Artículo 20.4

Aplicación del aprovechamiento medio y del concepto de plusvalía derivada de la acción urbanística

El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas.

La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su detrminación


Carmelo padr n d az

Área homogénea Núcleos de Costa Turísticos (RC)

El uso característico de este área es el de vivienda unifamiliar, aislada, adosada o en fila, con una o dos plantas de altura, definición que para esta área confluye en la ordenanza E, a la cual se le asigna el valor 1,00, el resto de los tipos edificatorios tienen valores relativos por debajo de la unidad, hay que tener en cuenta que la mayoría de estos núcleos son de vivienda transitoria, transformándose en la actualidad a permanente y con variables propias de las urbanizaciones de tipo turístico en cuanto a densidades y usos.

Respecto al coeficiente de intensidad tipológica en el caso de Telde, la centralidad que teóricamente justifica el mayor valor es la centralidad de Telde Casco, respecto de la cual la cercanía o lejanía determina la diferencia de valor del suelo tal como se demostró en la Información Urbanística, frente a esta centralidad inicial, aparece una segunda que se concentra en la Autovía GC-1, la cual asigna un valor especial a los núcleos que se apoyan en ella; a estas dos centralidades se le asigna el coeficiente de intensidad tipológica 1,00, mientras que el resto de las localizaciones adopta valores referidos a aquel.

Con estos coeficientes el Aprovechamiento Medio resultante es de 0,2230 m²u.c./m².


Carmelo padr n d az

Las Longueras


Acuerdo de la cotmac 4 12 2001

Acuerdo de la COTMAC 4-12-2001

  • De acuerdo con el Avance, la Unidad Ambiental en que se encuentra se caracteriza por su valor agrológico muy alto y su alta calidad para la conservación. Presenta igualmente un perímetro irregular atribuible a circunstancias de propiedad y no de carácter urbanístico. Se sitúa al otro lado de la GC-2, que ha constituido y debe seguir constituyendo la línea divisoria entre el área urbana y la agrícola, en esta parte del territorio municipal

  • La preservación del suelo con valor agrícola, que constituye un mandato de clasificación en el artículo 9.2 de la Ley estatal 6/1998 y el artículo 54.e) TR, y se expresa como uno de los objetivos del Plan General, resulta vulnerado con la definición de sectores urbanizables sobre terrenos de máxima capacidad agrícola, como es el caso de los sectores urbanizables ZSR-7 Martorell, ZSR-9 Bocabarranco y ZOC-1 Las Longueras….


Carmelo padr n d az

Barranquillo El Vino

Suelo Urbanizable Residencial


Carmelo padr n d az

PGO aprobado inicialmente


Carmelo padr n d az

PGO

Documento de Aprobación Inicial

SANTA BRÍGIDA


Carmelo padr n d az

CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN


Carmelo padr n d az

CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN


Carmelo padr n d az

CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN


Carmelo padr n d az

CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN


Carmelo padr n d az

(am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución

¿Qué es?

Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-LOTENc’00

en el SUNCO y en el SUSO


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrán determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización

En el desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer el aprovechamiento urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

Si el PGO, PRUG-PR y PE-PP determinan el aprovechamiento urbanístico global y medio (AM) para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado deberán establecer los coeficientes de homogeneización necesarios para aplicar el artículo 60 del TR-LOTENc’00

El planeamiento podrá delimitar en cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización no ordenado una o varias unidades de actuación

En desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer los coeficientes de homogeneización de los ámbitos del SUNCU


Carmelo padr n d az

El planeamiento podrá establecer, para cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado, los coeficientes de homogeneización necesarios para el cálculo del aprovechamiento urbanístico medio para la comparación y el medio para la equidistribución

En el supuesto de que el planeamiento remita la determinación del aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución de uno, varios o todos los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización a un momento posterior, en cuyo caso dicho aprovechamiento se determinará mediante el procedimiento ad hoc, la fijación de estos coeficientes se realizaráen el citado procedimiento

Propuestas de desarrollo art.60


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico

Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

El planeamiento podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio (AM y am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico

Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria

  • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre el uso global y tipología edificatoria básica preponderante de cada ámbito o sector y el uso global y tipología edificatoria básica, de entre los establecidos para cualquiera de los ámbitos o sectores, que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Cuando el instrumento de ordenación no haya establecido la tipología edificatoria básica de alguno, algunos o todos los ámbitos o sectores, se considerará únicamente, a los efectos de la determinación de este coeficiente, el uso global preponderante del ámbito o sector.

  • Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 2, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector cuyo uso global y tipología edificatoria básica preponderante se considere el más lucrativo, debiéndose justificar el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad media de uso lucrativo prevista en el ámbito o sector, y la intensidad prevista para el ámbito o sector al que se asigne mayor intensidad media de uso lucrativo

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mayor intensidad media de uso, debiéndose justificar el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “l” o coeficiente de localización

Coeficiente “t” características del terreno

Coeficiente “s” proximidad sistemas generales

El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “l” o coeficiente de localización

Este coeficiente se cuantificará la relación entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o sector que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejor localización, debiendo justificarse el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “t” características del terreno

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables.

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “s” proximidad sistemas generales

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:

Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.

Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75y 1, debiéndose justificar el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Factor de ponderación de coeficientes

Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Forma de calcular el aprovechamiento global

El aprovechamiento urbanístico global para la comparación se calculará multiplicando las siguientes variables:

Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector por la edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector, por los coeficientes “u”, “i” y “c”, y, en su caso, por sus factores de ponderación


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Forma de calcular el aprovechamiento medio para la comparación

El aprovechamiento urbanístico medio para la comparación del sector o ámbito se calculara:

Dividiendo el aprovechamiento urbanístico global por la suma de la superficie del ámbito o sector, a la que se añadirá la superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector o ámbito


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

El planeamiento, o mediante procedimiento ad hoc, determinará el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución específico de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado (SUNCO-O) y sector de suelo urbanizable sectorizado ordenado (SUSO)


Carmelo padr n d az

Propuestas de desarrollo artículo 60

El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico

Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria

  • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre cada uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el ámbito o sector y aquel uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el mismo que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo.

  • Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos, y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 2, correspondiendo el máximo valor al uso pormenorizado y tipología edificatoria que, de entre los establecidos para las distintas parcelas del ámbito o sector, se considere más lucrativo, debiéndose justificar los valores asignados


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad prevista para cada uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria previsto en el ámbito o sector y la intensidad del uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria que tenga asignada la mayor intensidad del ámbito o sector.

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela que tenga asignada la intensidad que se considere más lucrativa, debiéndose justificar los valores asignados


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “l” o coeficiente de localización

Coeficiente “t” características del terreno

Coeficiente “s” proximidad sistemas generales o locales

El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente“c” de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “l” o coeficiente de localización

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la localización de las parcelas incluidas en las manzanas del ámbito o sector y la localización de la parcela o parcelas incluidas en las manzanas cuya ubicación se considere, en función de criterios de mercado, que conlleva un mayor rendimiento lucrativo

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela cuya localización se considere más lucrativa, debiéndose justificar el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas

Coeficiente “t” características del terreno

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio, por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con los terrenos del ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables

El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas

Coeficiente “s” proximidad sistemas

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad de las parcelas incluidas en el ámbito o sector a los sistemas generales incluidos o cercanos y a los sistemas locales incluidos en el mismo. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se establecerá tomando como referencia la parcela y se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores


Carmelo padr n d az

Coeficientes AM intersectores

Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas

Coeficiente “s” proximidad sistemas generales

Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:

Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.

Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75y 1, debiéndose justificar el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas

Coeficiente “s” proximidad sistemas

Cuando la proximidad al sistema general o local sea favorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.

Cuando la proximidad al sistema general o local sea desfavorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado


Carmelo padr n d az

Coeficientes "am" intrasector

Factor de ponderación de coeficientes

Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.


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