Die Betreiberformen unter dem Aspekt der „funktionellen Entkopplung“

1. Die Betreiberformenunter dem Aspekt der „funktionellen Entkopplung“ Der Eigentümerbetrieb Ein Franchise-System kann die o. g. Betreiberformen ergänzen ! Der Pachtbetrieb www.gastlichkeit.at/pachtvertrag.pdf Der Managementbetrieb

2. Funktionelle Entkopplung „Investor-Betreiber-Modell“ Bau und Finanzierung der Immobilie Spezialisierung auf Immobilie wählt kompetenten Partner (Marke!) für das Betreiben des Hotels Abwicklung des Hotelbetriebes Spezialisierung auf Hotelbetrieb geringerer Kapitalbedarf (höherer ROI) Teilung des Risikos und der Verantwortung

3. Der Eigentümerbetrieb • Hoteleigentümer = Betreiber • Alle Rechte über Immobilie UND Hotelbetrieb • Verantwortung für Umsatz und alle betriebs-bedingten und anlagebedingten Kosten • Inhaber der Konzession • Auf seinen Namen laufen alle Verträge mit den Mitarbeitern • Auf seinen Namen laufen alle Rechnungen des Hotels

4. Der Eigentümerbetrieb „Das Privathotel“ Typ. Klein-/Mittelbetrieb Stärken: • Hohe Flexibilität • rasche Anpassung an neue Bedarfswünsche

5. Der Eigentümerbetrieb„Das Privathotel“ Schwächen: • Betriebsnachfolge • scharfer Wettbewerb mit Konzernhotellerie • Rückläufige Belegungsziffern • Überkapazitäten/Kostensteigerungen • Kaum Produktivitätsfortschritte (Vgl. Industrie) • Vernachlässigung betriebswirtschaftlicher Funktionen (Marketing, Rationalisierung, Qualitätssicherung,...)

6. Der Eigentümerbetrieb„Das Privathotel“ Profilierungsmöglichkeiten? • Persönliches Engagement der Hotelierfamilie • Persönlicher Kontakt zu den Gästen • Individualität im Service • Persönliche Note bei Design, Dekoration, Hotelzimmern, Restaurant,... • „Know-how“ und Fähigkeit zur Innovation • Nischenbildung – konsequente Segmentierung der Kundengruppen (Familien, Frauen, Singles) • Markenbildung (USP, Image, Marke) • Qualitätsbildung (Restaurant, Service,..)

7. Der Pachtbetrieb Gegen eine festgelegte Vergütung (Pachtzins) steht dem Pächter das Recht zu, die Hotel-immobilie als selbständiger Unternehmer auf eigene Rechnung zu betreiben und die „Früchte“ aus dieser Tätigkeit zu ziehen. Pächter stellt somit die Mitarbeiter an und ist Inhaber der Konzession.

8. Der Pachtbetrieb Die Pacht Festpacht z.B. € 2.500,-- + Ust. häufigste Art der Pacht • Vorteil - Klarheit für beide Parteien • Nachteil - Keine Berück-sichtigung der wirtschaft-lichen Entwicklung des Betriebes ( nur Inflations-abdeckung für Pächter) Umsatzpacht Gastronomie 6-12% Hotellerie 15-25% des pacht-pflichtigen Umsatzes (=alle Umsätze bzgl. Waren und Leistungen aus dem Pacht-objekt abzüglich Durchlauf-steuern, Erlöse aus Personal-verpflegung, -beherbergung u. Erlöse aus Eigenverbrauch)

9. Der PachtbetriebDie Pacht Mischpacht • Umsatzpacht mit Minimum-/ Maximumpacht • Festpacht + Umsatzpacht • Festpacht für bestimmte Betriebsbereiche, Umsatzpacht f. restl. Betrieb Erfolgs- bzw. Risikoteilung zwischen Pächter und Verpächter ! 2/3 aller Gastgewerbebetriebe sind Pachtbetriebe. Die hohe Fluktuation ist auf den häufig überzogenen Pachtzins zurückzuführen. Verpächter richten sich bei der Pachthöhe häufig nach den „üblichen“ m2-Preisen. Vorzuziehen wäre die „EOP“-Methode (Ertragsorientierte Pachtwertfindung)

10. Der PachtbetriebDer Pächter • Einschränkung der Entscheidungsfreiheit nur in Dingen, die die Immobilie betreffen • Info-Pflicht an Verpächter nur bezügl. Berechnung der Pacht Haftung: • für Instandhaltung (gewöhnliche Abnutzung) • für betriebsbedingte Kosten • für Verluste aus dem Betrieb (erhält aber auch alle erwirtschafteten Gewinne)

11. Vorteile: Spezialisierung Risiko auf „Betrieb“ des Hotels beschränkt geringerer Kapitalbedarf (höherer ROI) Fixkostenvariabilisierung Pachtzins = Aufwand = steuersenkende Wirkung Nachteile: Bauliche Veränderungen viel schwieriger Keinen Vorteil aus Wert-steigerung der Immobilie Fehlende Selbstfinanzie-rung aus Immobilie Grundstück und Gebäude fehlen als Sicherstellung für Kredite Der PachtbetriebDer Pächter

12. Vorteile: Geldanlage ohne für Hotelbetrieb Know-how mitzubringen Minimales Risiko aus Geschäftsablauf (Festp.) Mit kompetentem Partner (Marke) - Wertsteigerung der Immobilie Nachteile: Keine Einflussmöglichkeit auf Geschäftsablauf Umsatzpacht – Risikoteilung Festpacht – keine Betei-ligung an steigenden Umsätzen Der PachtbetriebDer Verpächter • ist nur für die Immobilie zuständig • ist verantwortlich für Arbeiten, die über gewöhnliche Reparaturen hinausgehen und den Wert des Grund-stückes bzw. der Immobilie nachhaltig verbessern

13. DasManagementverhältnisDie Managementvergütung • fixe Gebühr (unabhängig vom Geschäftsverlauf) • umsatz- od. gewinnabhängige Gebühr • Mischformen daraus (analog Pacht) • GOP-Garantien = Absicherung des Eigentümers gegen schlechte Ergebnisse. Manager muss bei unter der Garantie liegendem Betriebsergebnis den Fehlbetrag an Eigentümer zahlen !

14. DasManagementverhältnisTrends • Der internationale Trend geht klar hin zum Managementverhältnis • Managementgesellschaften beteiligen sich mit Darlehen und Eigenkapital am Hotel • Vertragsdauer wird von 20/25 Jahren auf 8/12 Jahre reduziert • Mehr Einflussnahme des Eigentümers auf operative Geschäfte (Budget, Stellenbe-setzungen, strategischen Entscheidungen..)

15. Der Hotelkonzern • ein herrschendes (Muttergesellschaft) und ein oder mehrere abhängige Unternehmen (Tochtergesellschaften) sind unter einheitlicher Leitung zusammengefasst. • Tochtergesellschaften sind i.d.R. rechtlich selbständig aber wirtschaftlich abhängig. Auch häufig kapitalmäßig und natürlich organisatorisch miteinander verbunden.

16. Betreiberkonzepte-Hotelkonzerne GF= Angestellter