Pramonės zonų (parkų) kūrimo ir valdymo teisiniai aspektai

1. Pramonės zonų (parkų) kūrimo ir valdymo teisiniai aspektai Giedrius Sabaliauskas Advokatas (Advokatų kontora “Sabaliauskas ir Partneriai SIPLAW”) Vilnius, 2006 m. rugsėjo 19d.

2. Dažniausi klausimai • Ką daryti, jeigu dominančioje vietovėje dar nesibaigė nuosavybės atkūrimas? • Ką daryti, jeigu dalis dominančios žemės priklauso privatiems asmenims? • Ką daryti, jeigu dalis dominančios žemės priklauso valstybei? • Kam priklausys pramonės parko žemė? Kas ją valdys? • Kaip parko žemė galės būti perduota investuotojams?

3. Nuosavybės teisių atkūrimas • LRVN 1997-09-29 Nr. 1057 LR piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo įgyvendinimo sąlygos ir tvarka: žemės plotai esantys iki 1995-06-01 miestams priskirtose teritorijose gali būti laikomi valstybės išperkama žeme jei iki 2002-04-19 yra parengti šių teritorijų detalieji planai priskiriantys žemės sklypus kaip atitinkančius LR piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjįturtą atkūrimo įstatymo 12 str. ir 13 str. numatytas kategorijas. • LVAT 2003-03-25 nut. adm. byla Nr. A-11-263-2003: jeigu yra požymių, jog prašomas grąžinti natūra žemės sklypas turi visuomenės poreikį (pvz., toks poreikis įžvelgiamas iš miesto bendrojo plano ar teritorijos specialiųjų planų), o teritorijos, kurioje yra šis sklypas, detalusis planas dar nėra patvirtintas, žemės grąžinimas nėra galimas, kol toks detalusis planas bus patvirtintas ir jame nebus atitinkamos nuorodos į apibūdinančias visuomenė poreikį aplinkybes.

4. Privačios žemės paėmimas visuomenės poreikiams ar išpirkimas • Paėmimas visuomenės poreikiams: žemė visuomenės poreikiams gali būti paimama, kai ji reikalinga: • valstybiniams geležinkeliams, valstybiniams keliams ir magistraliniams vamzdynams, aukštos įtampos elektros linijoms tiesti; • savivaldybių funkcijoms atlikti; • bendram (viešam) naudojimui; • įgyvendinti valstybei svarbiems ekonominiams projektams, kurių valstybinę svarbą savo sprendimu pripažįsta Seimas arba Vyriausybė.  • Išpirkimas: LRVN 2003-06-25 d. Nr. 841 patvirtinta Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarka

5. Valstybinės žemės perleidimas savivaldybei • Savivaldybės nuosavybėn neatlygintinai perduodami valstybinės žemės sklypai: • kurie pagal teritorijų planavimo dokumentus numatyti statiniams ir įrenginiams, reikalingiems savivaldybių funkcijoms atlikti, statyti bei eksploatuoti; • Valstybinės žemės sklypai perduodami savivaldybėms patikėjimo teise šioms reikmėms: • gatvėms ir vietiniams keliams; • komunaliniams inžineriniams tinklams tiestiir (ar)eksploatuoti; • ūkinei komercinei veiklai.

6. Žemės nuosavybės teisės tikrinimas Valstybinė žemė Privati žemė Savivaldybės žemė Tikrinimas, ar dominančioje vietovėje baigta žemės grąžinimo procedūra Žemės paėmimas visuomenės poreikiams Žemės pirkimas (arba žemės mainai) Ne Taip* (B) Kreipimasis į valstybę, kad žemė būtų perleista savivaldybės nuosavybėn Tikrinimas, ar žemė buvo priskirta (arba dar gali būti priskirta) valstybės išperkamai žemei Ne Taip Žemės įsigijimas iš privačių asmenų*** (A) Kreipimasis į valstybę, kad žemė būtų perleista savivaldybei naudotis patikėjimo teise Žemės įsigijimas iš valstybės** Žemės priskyrimo valstybės išperkamai žemei inicijavimas ir dalyvavimas Laukiama, kol žemės grąžinimo procesas baigsis Valstybinės žemės nuomos aukcionoinicijavimas Valstybinės žemės pardavimo aukciono inicijavimas Valstybinės žemės koncesijos inicijavimas Savivaldybės žemės pardavimo aukciono inicijavimas Savivaldybės žemės nuomos inicijavimas (be aukciono) Savivaldybės žemės koncesijos inicijavimas Savivaldybės žemės mainų į privačią žemę inicijavimas Savivaldybės žemės perdavimo patikėjimo teise inicijavimas Žemės perleidimo kelias

7. Galimi parko valdymo modeliai • Savivaldybės administracija (savivaldybės personalas) • Savarankiška viešoji zonos valdymo agentūra • Sutartinė vieša – privati partnerystė • Korporacinė vieša – privati partnerystė • Visiškai privati plėtra

8. 1 modelis. Savivaldybės administracija(1) • žemė priklauso savivaldybei (nuosavybės ar patikėjimo teise), operatorius – savivaldybė • žemė priklauso savivaldybei (nuosavybės ar patikėjimo teise), operatorius – savivaldybės viešoji įstaiga • žemė priklauso savivaldybei (nuosavybės ar patikėjimo teise), operatorius – savivaldybės (uždaroji) akcinė bendrovė • žemė priklauso savivaldybei (nuosavybės ar patikėjimo teise), operatorius – privati įmonė ar įstaiga (teikianti tik valdymo paslaugas)

9. 1 modelis. Savivaldybės administracija(2) Operatoriaus parinkimo keliai Savivaldybė Viešieji pirkimai Vidinėsavivaldybės procedūra Vidinėsavivaldybės procedūra Operatorius (a) VIDINĖSAVIVALDYBĖS STRUKTŪRA Operatorius (b) SAVIVALDYBĖS ĮSTAIGA Operatorius (d) PRIVATI ĮMONĖ AR ĮSTAIGA Vidinėsavivaldybės procedūra Operatorius (c) SAVIVALDYBĖS ĮMONĖ

10. 1 modelis. Savivaldybės administracija(3) Investuotojas Savivaldybė Operatoriaus finansavimo keliai Operatorius (a) VIDINĖSAVIVALDYBĖS STRUKTŪRA Operatorius (b) SAVIVALDYBĖS ĮSTAIGA ES lėšos Operatorius (c) SAVIVALDYBĖS ĮMONĖ Operatorius (d) PRIVATI ĮMONĖ AR ĮSTAIGA

11. Investuotojas (1) Nuomos aukcionas (patikėjimo teisės atveju) (2) Nuoma be aukciono (nuosavybės atveju) 1 modelis. Savivaldybės administracija(4) Savivaldybė Žemės perleidimo keliai Vidinė koordinacija (4) Pardavimo aukcionas Operatorius (a) vidinė savivaldybės struktūra (b) savivaldybės įstaiga (c) savivaldybės įmonė (d) privati įmonė ar įstaiga Rinkodaros veiksmai Nuosavybė arba patikėjimo teisė Žemė (3) Užstatymo teisės suteikimas

12. 1 modelis. Savivaldybės administracija(5) • Nuomos aukcionas (kai savivaldybė yra perėmusi valdyti valstybinę žemę patikėjimo teise; ŽĮ 9 str.; LRV 1999-06-02 Nr. 692) • Nuoma be aukciono (kai savivaldybė yra išpirkusi žemę iš privačių savininkų; VSTVNDĮ 14 str. 6 d.) • Užstatymo teisėssuteikimas (tiek savivaldybės, tiek valstybinės žemės atveju; mažai reglamentuotas; valstybinės žemės (patikėjimo teisės) atveju būtinas apskrities sutikimas; CK 4 kn. IX sk.) • Pardavimo aukcionas (ES paramos suteikimo taisyklės gali 5 metus riboti žemės pardavimą; LRV 1999-06-02 Nr. 692)

13. 2 modelis. Savarankiška viešoji zonos valdymo agentūra (1) • žemė priklauso savivaldybės kontroliuojamai viešajai įstaigai ar įmonei (nuosavybės ar patikėjimo teise), operatorius – savivaldybės kontroliuojama viešoji įstaiga ar įmonė • žemė priklauso savivaldybės kontroliuojamai viešajai įstaigai ar įmonei (nuosavybės ar patikėjimo teise), operatorius – privati įmonė ar įstaiga

14. 2 modelis. Savarankiška viešoji zonos valdymo agentūra (2) Operatoriaus parinkimo keliai Savivaldybės įstaiga ar įmonė Vidinė procedūra Viešieji pirkimai Operatorius (a) VIDINĖSAVIVALDYBĖS ĮMONĖS AR ĮSTAIGOS STRUKTŪRA Operatorius (b) PRIVATI ĮMONĖ AR ĮSTAIGA

15. 2 modelis. Savarankiška viešoji zonos valdymo agentūra (3) Savivaldybė Žemės perleidimo keliai (3) Pardavimo (aukcionas)(nuosavybės atveju) Kontrolė Vidinė koordinacija (b) Rinkodaros veiksmai Operatorius (a) savivaldybės konroliuojama įmonė ar įstaiga Operatorius (b) privati įmonė ar įstaiga Investuotojas (1) Nuomos (aukcionas) (nuosavybės atveju) Nuosavybės arbapatikėjimo teisė (a) Rinkodaros veiksmai Žemė (2) Užstatymo teisės suteikimas

16. 2 modelis. Savarankiška viešoji zonos valdymo agentūra (4) • Nuoma (kai įmonė ar įstaiga yra įsigijusi žemę nuosavybės teise – pvz. išpirkusi iš privačių asmenų ar įnešus valstybės ar savivaldybės žemę į įmonės ar įstaigos kapitalą VSTVNDĮ 19 str. 1 d. tvarka; procedūra mažai reglamentuota) • Užstatymo teisėssuteikimas (mažai reglamentuotas; CK 4 kn. IX sk.) • Pardavimas (kai įmonė ar įstaiga yra įsigijusi žemę nuosavybės teise; bet ES paramos suteikimo taisyklės gali 5 metus riboti žemės pardavimą; LRV 1999-06-02 Nr. 692) NB: 1) Asmenys, kuriems žemė perduota patikėjimo teise, negali šio turto perduoti nuosavybės teise kitiems asmenims, jo išnuomoti, suteikti panaudos pagrindais ar perduoti jį kitiems asmenims naudotis kitu būdu (VSTVNDĮ 11 str. 3 d.). 2) Taikant šį modelį papildomai turi būti išnagrinėta galimybė invetuoti valstybinę ar savivaldybės žemę į valstybės ar savivaldybės kontoliuojamą įmonę ar įstaigą VSTVNDĮ 19 str. 1 d. tvarka.

17. 3 modelis. Sutartinė vieša – privati partnerystė (1) • žemė priklauso savivaldybei (nuosavybės ar patikėjimo teise), ir privatus subjektas įneša savo turtinį įnašą į parko veiklą (pvz.: infrastruktūrą, žemę, kt.), operatorius – savivaldybė, savivaldybės įmonė ar įstaiga • žemė priklauso savivaldybei (nuosavybės ar patikėjimo teise), ir privatus subjektas įneša savo turtinį įnašą į parko veiklą (pvz.: infrastruktūrą, žemę, kt.), operatorius – privatus partneris ar kita privati įmonė ar įstaiga

18. 3 modelis. Sutartinė vieša – privati partnerystė (2) Žemės valdymas Jungtinės veiklos sutartis Savivaldybė Privatus partneris Vidinė koordinacija Operatorius (a) savivaldybės, savivaldybės įstaiga ar įmonė (b) privatus partneris ar kita privati įmonė ar įstaiga Nuosavybė Nuosavybė arba patikėjimo teisė Savivaldybės žemė Privataus partnerio indėlis (infrastruktūra, privati žemė ar kt.)

19. 3 modelis. Sutartinė vieša – privati partnerystė (3) TAČIAU: “Bendriems tikslams savivaldybė gali sudaryti jungtinės veiklos sutartis arba bendrų viešųjų pirkimų sutartis su valstybės institucijomis ir (arba) kitomis savivaldybėmis”. (VSĮ 9 str. 2 d.; teismų praktika)

20. 4 modelis. Korporacinė vieša – privati partnerystė (1) • žemė priklauso bendrai savivaldybės ir privataus kapitalo įmonei, įkurią privatus subjektas įneša savo turtinį įnašą (pvz.: infrastruktūrą, žemę, kt.), operatorius – savivaldybė, savivaldybės įmonė ar įstaiga • žemė priklauso bendrai savivaldybės ir privataus kapitalo įmonei, įkurią privatus subjektas įneša savo turtinį įnašą (pvz.: infrastruktūrą, žemę, kt.), operatorius – privatus partneris ar kita privati įmonė ar įstaiga

21. 4 modelis. Korporacinė vieša – privati partnerystė (2) Bendra įmonė Savivaldybė Privatus partneris Žemės valdymas Vidinė koordinacija Operatorius (a) vidinė struktūra (b) išorinė įmonė ar įstaiga Nuosavybė Nuosavybė Savivaldybės žemė ir Privataus partnerio indėlis (infrastruktūra, privati žemė ar kt.)

22. 4 modelis. Korporacinė vieša – privati partnerystė (3) TAČIAU: Valstybė ar savivaldybė gali turtą investuoti įsigydama tik tokios bendrovės akcijų, kurios visuotiniame akcininkų susirinkime valstybei ar savivaldybei arba joms kartu suteikia daugiau kaip 50 procentų balsų. (VSTVNDĮ 19 str. 4 d. )

23. 5 modelis. Visiškai privati plėtra(1) • žemė priklauso privačiam subjektui, operatorius – privatus subjektas

24. 5 modelis. Visiškai privati plėtra(2) Savivaldybė Žemės perleidimo keliai Koncesijos sutartis, kontrolė Rinkodaros veiksmai Investuotojas Operatorius (a) privatus subjektas (1) Žemės subnuoma (be aukciono) Nuomos teisė Žemė (2) Užstatymo teisės suteikimas

25. 5 modelis. Visiškai privati plėtra(3) • Žemės subnuoma (privatus subjektas išsinuomavęs valstybės ar savivaldybės žemę, jeigu tai buvo numatyta koncesijos sutartyje, turės teisę subnuomoti žemę be aukciono; koncesijos sutartyje turi būti aptartas leidimų statyti ant subnuomojamos žemės išdavimo klausimas; subnuomininkas, pastatęs pastatus ant subnuomotos žemės turės teisę ją įsigyti be aukciono LRV nustatyta tvarka) • Užstatymo teisėssuteikimas (mažai reglamentuotas; norint leisti šią teisę naudoti koncesininkui, būtina tai aptarti koncesijos sutartyje; CK 4 kn. IX sk.)

26. Advokatų kontora „Sabaliauskas ir Partneriai SIPLAW“ Tilto g. 8 / Ž. Liauksmino g. 3 LT-01101 Vilnius Tel.: (8 5) 212 42 44 Faks.: (8 5) 212 42 45 www.siplaw.lt