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GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN. SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN. GESTIÓN URBANÍSTICA. MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA. Modelo puro agente urbanizador Valencia (Ley 6/1994) Castilla-La Mancha (ley 2/98) Extremadura (Ley 15/2001)

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GESTIÓN URBANÍSTICA

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Presentation Transcript

  1. PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN GESTIÓN URBANÍSTICA

  2. MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA • Modelo puro agente urbanizador • Valencia (Ley 6/1994) • Castilla-La Mancha (ley 2/98) • Extremadura (Ley 15/2001) • Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo • Concesión de obra urbanizadora • La Rioja (Ley 10/1998) • Aragón (Ley 5/1999) • Cantabria (Ley 2/2001) • Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario • Sistema de concurrencia • Castilla y León (Ley 5/1999) • Murcia (Ley 1/2001) • Galicia (Ley 9/2002) • Agente urbanizador integrado en compensación • Madrid (Ley 9/2001) • Canarias (Decreto Legislativo 1/2000) • Asturias (Ley 3/2002) • Andalucia (Ley 7/2002)

  3. PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA • SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS LIBRES, ZONAS VERDES Y DOTACIONES PÚBLICAS DE CARÁCTER LOCAL • SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES QUE PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO, INCLUYA O ADSCRIBA • SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100 DEL APROVECHAMIENTO DEL SECTOR CORRESPONDIENTE

  4. PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN • Proyecto de equidistribución (reparcelación) • División del suelo equidistribución • Area de reparto (58) • Unidad de ejecución (105) • Técnicas equidistribución: • Aprovechamiento medio (60)

  5. GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105) • Idoneidad técnica y viabilidad económica • Permitir cumplimiento de los deberes legales y la equidistribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística • Coincidencia entre sector y unidad de ejecución salvo indicación en contrario • Posibilidad unidades ejecución discontinuas (suelo urbano) • Delimitación en instrumento de planeamiento • Procedimiento específico (106): • De oficio o a instancia de parte • Previa información pública y audiencia a propietarios afectados • Publicación en Boletín Oficial de la Provincia

  6. SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.) • Actuación privada • Compensación • Actuación pública • Cooperación • Expropiación

  7. ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN • Libertad de elección (108) • Elección motivada • Teniendo en cuenta prioridades y necesidades del desarrollo del proceso urbanizador • Capacidad de gestión y medios económicos Administración actuante • Capacidad iniciativa privada para asumir la actividad de ejecución • Determinación en el planeamiento • En su defecto, mediante el mismo procedimiento para delimitar UE

  8. CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN (129) • Responsables ejecución aportan terrenos cesión obligatoria y gratuita • No necesariamente propietarios • Realizan a su costa la urbanización de los sectores o unidades de ejecución • Conforme al planeamiento urbanístico • A través de la constitución de Junta de Compensación • Compuesta Administración actuante y responsables ejecución • Salvo propietario único o convenio • Reparcelación de los terrenos • Incluida la reparcelación forzosa

  9. INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130) • Propietario único (iniciando expediente reparcelación) • Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico) • Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución • Cualquier persona física o jurídica, pública o privada (propietaria o no de suelo) como agente urbanizador

  10. DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2) • Aplicable a propietarios > 50% y agente urbanizador (letras c y d) • Estatutos y bases de actuación • Compromisos específicos sobre plazos de ejecución totales o parciales • Compromisos de colaboración asumidos con propietarios de suelo (en su caso) • Justificación solvencia económica, financiera y técnica de la iniciativa (incluida agente urbanizador) • En plica cerrada en el supuesto de agente urbanizador • Posible aportación para su tramitación simultánea • Instrumento de ordenación (Plan Parcial) • Proyecto de Urbanización

  11. PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131) • Desestimación iniciativa • Motivación potestad de planeamiento • No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica • Estimación iniciativa • Supuesto: iniciativa presentada por propietarios > 50 % terrenos • Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación • Aprobación previa iniciativa • Supuesto: iniciativa presentada por agente urbanizador o propietarios con menos del 50% • Apertura información pública para alegaciones • Posible adhesión de propietarios a la iniciativa • Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier interesado en asumir gestión como agente urbanizador (prestación de caución)

  12. PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2) • Supuesto: aprobación previa iniciativa • Tras finalización información pública y previos informes alegaciones, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos (plazo: un mes) • Aprobación de la iniciativa • Si adhesión (en información pública) de propietarios > 50% terrenos unidad ejecución • Si no se ha presentado anuncio de presentación de alternativa • Comporta inicio establecimiento sistema y aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuación • Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas • Plazo no inferior a 20 días • Finalizado el plazo, decisión Administración: • Aprobación alternativa integre más 50% unidad ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de actuación) • En otro caso, aprobación alternativa más procedente interés general (soluciones de gestión, superficie de propietarios adheridos…)

  13. EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN (133) • Afección real de la totalidad de terrenos incluidos en unidad de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y obligaciones inherentes del sistema • Constancia afección en Registro de la Propiedad mediante nota marginal

  14. CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134) • Ente corporativo de Derecho público • Personalidad jurídica propia • Plena capacidad de obrar (desde inscripción administrativa y constitución órganos directivos) • Asume frente a municipio responsabilidad directa ejecución obras urbanización • Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias) • Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio • Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC: gastos de gestión no > 10 % coste urbanización

  15. MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN • La totalidad de los propietarios con o sin agente urbanizador • Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución Junta Compensación • Los propietarios que representen más del 50% de la unidad de ejecución, con o sin agente urbanizador • Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión de propietario alguno

  16. CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134) • Presupuesto: urbanismo función pública (85) • Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno) • Integrada por todos los terrenos unidad ejecución • Plazo máximo incorporación: inscripción Junta Compensación en Registro entidades (135.1) • En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC) • Reparcelación forzosa (135.1) • Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada) • ejercicio competencias públicas • Supuesto de autoadministración • Recaudación cuotas urbanización vía de apremio • “Delegación” en Junta de compensación • Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa (135.2)

  17. ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU) • Nombre, domicilio, objeto y fines • Duración • Condiciones y requisitos para incorporarse a la junta (propietarios o urbanizadores) • Órganos de gobierno y facultades • Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos • Derechos y obligaciones de sus miembros • Medios económicos y reglas aportaciones

  18. BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU) • Criterios para valorar fincas aportadas • Criterios de valoración de derechos reales • Criterios de valoración de edificaciones • Procedimiento contratación obras de urbanización • Criterios valoración fincas resultantes • Reglas adjudicación fincas a los miembros • Reglas distribución beneficios y pérdidas

  19. ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES ACTUACIÓN (130.2) • Previsión incorporación propietarios mediante aportación fincas originarias • Con opción de abono en metálico costes urbanización o cesión de terrenos edificables con valor equivalente • Previsión no incorporación propietarios (con solicitud expropiación por propietarios) • Previsión reparcelación forzosa propietarios no adheridos • Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito iniciativa • Garantías económicas desarrollo actuación urbanística (no inferior al 7% coste urbanización)

  20. RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i) • Comunidad proindiviso (157.3 RGU) • Consentimiento conjunto condueños: propietario único • No acuerdo: decisión incorporación por 60% cuotas • Expropiación cuotas no incorporadas • Herencia yacente • Competencia del albacea (902.4º CC) • Finca no inscrita en Registro Propiedad • Proyecto equidistribución suficiente innmatriculación • Doble inmatriculación • Interesados en proceso ambos titulares • Resolución convencional o judicial

  21. RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii) • Titularidad controvertida (103.4 RGU) • No necesaria impugnación en tribunales • Asume Administración actuante representación • Titularidad desconocida o propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU) • Administración actuante asume representación derechos e intereses titularidades • Ministerio fiscal: defensa de los intereses • Compraventa en documento privado • Suficiente para acreditar titularidad • STS 24.11.00

  22. PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2) • Redactado con base en los principios de las bases de actuación y estatutos • Redactado por Junta de compensación • Voto favorable miembros representen más 50% terrenos • Ratificación por Ayuntamiento • Denegación sólo posible por motivos de estricta legalidad • Silencio estimatorio: transcurso de 2 meses desde presentación • Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)

  23. PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN • Propietario único • No necesidad constitución Junta de Compensación • Convenio urbanístico (138) • Participación en ejecución urbanística todos los propietarios unidad de ejecución (por sí o por agente urbanizador • Condiciones de gestión en convenio • Si participa agente urbanizador: necesidad constitución Junta Compensación • Procedimiento abreviado (132) • Respaldo de totalidad propietarios • Tramitación conjunta iniciativa y proyecto reparcelación (aprobación simultánea)

  24. SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109) • Incumplimiento deberes legales y obligaciones sistema • Necesario procedimiento declaración incumplimiento • Terminación convencional expediente incumplimiento: continuación proceso urbanizador propietarios cumplidores • Criterios elección nuevo sistema

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