Société Audoise et Ariégeoise d’HLM

1. Plan Stratégique Patrimonial Energétique Société Audoise et Ariégeoise d’HLM Juillet 2009

2. Territoires ruraux • Aude : 340.000 habitants • 2 communautés d’Agglo de 70 000 et 85 000 hab. • Ariège : 150.000 habitants Présentation de la Société 3800 logements sur les départements de l’Aude (Région Languedoc Roussillon) et l’Ariège (Région Midi Pyrénées) • 2 régions climatiques (H3,H2) • Approches Région (LR,MP) différentes

3. Présentation de la Société • 20% du parc en Zone Urbaine Sensible et article 6 (ANRU) • Age moyen du patrimoine : 32 ans 2007 • Chauffage gaz collectif : 58% • Chauffage mixte gaz/bois collectif : 3% • Chauffage gaz individuel : 27% (dont 68% sur patrimoine collectif) • Chauffage électrique : 11% (dont 70% sur patrimoine collectif) 61 % du parc 86 % du patrimoine en collectif • 80% de nos locataires ont des revenus inférieurs à 60% du plafond de ressources

4. Présentation de la Société Période 1990-2003 : 584 mises en service – 42 logements / an 553 logements livrés au cours des 5 dernières années (2004-2008) – 110 logements / an Evolution annuelle du parc: 3,5%Moyenne de 9 logts/programme

5. Présentation de la Société Signature Convention Renouvellement Urbain Carcassonne Est signé en janvier 2007 Montant de l’opération 18.000 K€ (2007-2012) Cœur de projet 2007-2009 réalisé à 65%

6. Pourquoi un Plan Stratégique Energétique ?

7. Pourquoi Un Plan Stratégique Energétique ? 1) Actualisation indispensable du Plan Stratégique Patrimonial en vigueur dans la Société depuis 2002. (Hausse production, Conséquences projet ANRU, Nouvelle approche travaux rénovation) 2) Lourdes insuffisances de la démarche énergétique dans le volet réhabilitation du programme de Rénovation Urbaine (coût moyen prévu pour réhabilitation du bâti ancien : 12 000 € HT / logement). 3) Evolution sensible et inéluctable du poids du poste chauffage dans les charges à partir de 2005. 4) Incompatibilité entre le « monopole » de l’énergie gaz sur le chauffage collectif de notre patrimoine et notre volonté de maîtrise durable des charges.

8. Pourquoi Un Plan Stratégique Energétique ? Le Conseil d’Administration de la Société a décidé en mars 2007 • De lancer la procédure d’actualisation du PSP 2002 • D’intégrer dans la consultation les volets énergétiques et développement durable • De baptiser PSPE ce nouveau plan (Plan Stratégique Patrimonial Energétique) Information des partenaires (Etat, Union Régionale, Caisse des Dépôts, Ademe, Collectivités, Représentants des locataires) dès cette date.

9. Lancement de la procédure • Juin 2007 : Etablissement cahier des charges en interne • Juillet 2007 : Consultation Prestataires • Septembre-Octobre 2007 – Analyse des offres (3) Négociations • Novembre 2007 : Choix du prestataire Nota: 2 des 3 offres n’étaient pas conformes au cahier des charges

10. Spécificités PSPE (par rapport à une mission classique PSP) • Bilan énergétique de 20 bâtiments représentatifs (Consommation réelle des bâtiments) • Simulation thermique dynamique de ces 20 bâtiments (prise en compte inertie, apports solaires, ventilation, pour appréciation confort thermique d’été) • Classification des consommations énergétiques et des charges locatives du parc collectif. • Séances d’échanges avec les habitants, le personnel, les Administrateurs sur le thème du développement durable • Suivi du Plan Stratégique Patrimonial à 3 et 6 ans • Option sur le Conventionnement Global (C.U.S)

11. Coût de la mission PSPE Attribution de la mission au groupement Habitat Territoires Conseil - SOCOTEC Montant Global : 149 900 € HT (179.280 TTC) Soit 47 € par logement NB: Coût PSP « classique » : environ 50.000 € HT

12. Financement de la mission PSPE

13. Premières étapes du plan • Décembre 2007 : Lancement • Diagnostics énergétiques • Analyse des coûts de chauffage • Simulations thermiques dynamiques • DPE sur ensemble des logements • Avril 2008 : 1ère synthèse des diagnostics • Critères de classement : • Qualité énergétique du bâti • Qualité énergétique des équipements • Consommation et poids charge chauffage • Economes • Performants • Peu performants • Energivores 4 classes

14. Classement du patrimoine Sur ces bases, Résultats pour notre patrimoine

15. Premières étapes du plan Croisement des critères Performance Bâti – Qualité des Equipements • Enjeu sur le bâti pour 2185 logements – 58% du parc • 5% du parc (190 logts) cumulent une problématique Bâti-Equipements Croisement des critères coût et consommation chauffage • Enjeux énergétiques prioritaires sur 1520 logts (40% du parc) • Bouquet énergétique optimisé pour 34% du parc

16. Premières étapes du plan Dans le même temps Travaux sur volet développement durable • Prise en compte des attentes des locataires, des Administrateurs et des personnels de la SAAHLM en terme de Développement Durable. • Mise en place de groupes de travail sur 4 sites représentatifs (ZUS,ANRU) • Traitement de 8 thèmes : • Réduction des consommations d’énergie • Maîtrise des charges et des coûts de fonctionnement • Amélioration de la gestion et de la préservation des espaces publics • Amélioration de la propreté et de l’hygiène • Réduction des nuisances sonores • Amélioration de la gestion des déchets • Confirmation des parcours résidentiels • Renforcement de la participation des habitants

17. D C B Premières étapes du plan • Mai-Juillet 2008 Etude et chiffrage de 3 scénarios Objectif : Garantir, pour l’ensemble du parc, un niveau de consommation de chauffage inférieur au seuil de consommation préalablement retenu • Mini (consommation chauffage inférieure à 177 KWh/m2/an) • Médian (consommation chauffage inférieure à 115 KWh/m2/an) • Ambitieux (consommation chauffage inférieure à 69 KWh/m2/an) (Critère BBC Effinergie)

18. Premiers arbitrages Traitement prioritaire du parc collectif ancien, énergivore et peu performant avec enjeux énergétiques prioritaires (1850 logements soit 49 % du patrimoine) Choix du scénario médian (Consommation 115 kWh/m2/an) 6 axes de travail pour la réhabilitation énergétique • Traitement de l’enveloppe (murs, baies, plancher bas, couverture) Etiquetage actuel Parc de la SAAHLM • Traitement de la ventilation des logements • Régulation des organes de chauffage Mini 100 • Economie d’énergie dans les parties communes Moyen Maxi 235 • Confort d’été KWh ep/m2 an • Energies renouvelables

19. Clôture du PSPE Septembre 2008 – Janvier 2009 Attente de précision sur le financement des réhabilitations énergétiques (Grenelle 2) Avancement du plan stoppé Lancement de 2 dossiers • 188 logements en ZUS (Choix matériaux et équipements « classiques ») • 56 logements REHA PREBAT Programme Rénovation Urbaine (soutien à l’innovation en vue d’expérimentation)

20. Clôture du PSPE Septembre 2008 – Janvier 2009 Mise en service de 2 chaufferies bois (348 et 229 logements) Investissement global 1.338 K€ HT 2300 € / logement 2 autres projets en 2009 et 2010 (354 et 151 logts) Investissement de 1.500 K€ Premier bilan énergétique attendu en Juillet 2009 A terme, Chauffage collectif mixte gaz-bois sur 28 % du patrimoine

21. Clôture du PSPE • Pour chacun des groupes du patrimoine, Estimation des Travaux de Réhabilitation (Energétiques, Autres) • 1er travail de chiffrage réalisé conjointement par HTC et Socotec • Ajustements chiffres définitifs pris en charge en interne par la SAAHLM • Analyse financière sur la période (2008-2017) – Hypothèses retenues • Coût moyen Réhabilitation au logt (Travaux + honoraires) 33.000 € HT(dont 19.000 € HT pour le volet énergétique) • Programme annuel de réhabilitation du patrimoine : environ 120 logts • Pas de vente de patrimoine • Niveau Subvention (Etat, 1%, Collectivités) • Fonds propres Organisme : • Augmentation loyers suite à réhabilitation : 10% (marge moyenne entre loyers pratiqués et loyers plafonds) • Livraison de 120 logts/an jusqu’en 2011 • Diminution sensible dés 2012 des mises en service • Neuf 7 % • Réhab 12% • Neuf 12 % • Réhab 8%

22. Clôture du PSPE Septembre 2009 Choix du scénario et Présentation aux partenaires (Etat, CDC, Région, Ademe, Union Régionale HLM …) Positionnement des partenaires Novembre 2009 Validation ou non par le pacte d’actionnaires et le Conseil d’Administration Constat: 30 mois entre la décision du CA et la validation

23. Première réalisation Réhabilitation de 3 Bâtiments en ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier Collectifs R+4 réalisés en 1962 Réhabilités en 1994 pour 1.915 K€ HT de travaux (10.000 €/logt) • Structures 300 K€ • Ravalement façades 390 K€ • Etanchéité 57 K€ • Serrurerie 65 K€ • Menuiseries intérieures 122 K€ • Electricité (logts + PC) 325 K€ • Plomberie Sanitaire 260 K€ • Sols souples 30 K€ • Faïences 134 K€ • Peintures 232 K€ • Chauffage collectif au gaz • Chauffe-eau Gaz Nota: 50 % de ces investissements sont aujourd’hui soit « caducs », soit « dégradés »

24. Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier Diagnostic énergétique existant : Consommation conventionnelle (EP) : 232 KWh/m2/an Production CO2 : 54 kg/m2/an Objectif après réhabilitation: Consommation conventionnelle (EP) : 64 KWh/m2/an Production CO2 : 1 kg/m2/an

25. Coût HT des travaux du volet énergétique Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier • Menuiseries double vitrage (Uw=1,60 W/m2 °C) : 783 K€ • Isolation terrasse (R=4,17 W/m2 °C) 393 K€ • Ventilation logements (induction-aspiration statique effet venturi) 266 K€ • Isolation par l ’extérieur des façades (R=3,15 W/m2°C) 1 530 K€ • Régulation chauffage (équilibre réseau – robinets thermostatiques) 112 K€ • Confort été (protection solaire des loggias par toiles) 188 K€ • Chaufferie collective bois (0,9 Mwatt) 300 K€

26. Coût HT des travaux (hors volet énergétique) Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier • Gros Œuvre 85 K€ • Serrurerie 258 K€ • Plomberie Sanitaire 285 K€ • Sols souples 388 K€ • Electricité logements 510 K€ • Electricité communs 530 K€ • Télédistribution 98 K€ • Faïences Peintures 415 K€

27. Récapitulatif des dépenses Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier • Travaux énergétiques 3 572 K€ (58%) • Travaux hors volet énergétique 2 569 K€ (42%) • Honoraires 553 K€ • TOTAL HT 6 694 K€ • TOTAL TTC 7 062 K€ Travaux Volet Energétique 20 700 € HT par logement 327 € HT / m2 habitable Montant Global Dépense 35 600 € HT par logement 563 € HT / m2 habitable

28. Financement Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier • Eco prêt CDC (15 ans–1,9%) • 26 points 16 000 €/logement • Certification 2 000 €/logement • 10 000 premiers logements 1 500 €/logement     3 666 000 € • Subvention Région chaudière collective biomasse196 000 € • Subvention Département chaudière collective biomasse 24 000 € • Subvention «ANRU opé.isolée» (16.100 x 188) x 0.25% 756 700 € • Prêt Palulos (25 ans – 3,10%) 1 285 400 € • Fonds propres organisme 579 000 € • Subvention FEDER Effinergie (30 % dépense éligible) 554 900 €

29. Equilibre d’opération Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier • Loyers plafonds 4,37 € /m2 surface habitable • Loyers actuels 4,05 €/m2 surface habitable • Charges actuelles 1,04 €/m2 surface habitable Total Loyers + charges 5,09 €/m2 surface habitable Delta entre loyer plafond et loyer pratiqué de 7,9%

30. Loyer après travaux (loyers équilibre) : 4,37 €/m2 surface habitable • Charges après travaux (1,04-0,31) : 0,73 €/m2 surface habitable • Participation aux travaux d’économie d’énergie 0,15 €/m2 surface habitable Total loyer + charges après travaux 5,25 €/m2 surface habitable (+ 7,9%) (- 30%) (Evolution de 3,15%) Equilibre d’opération Réhabilitation de 3 Bâtiments ZUS – Carcassonne Ouest 188 logements – Le Viguier Evolution du poste charges après travaux énergétiques • Coût chauffage : 60 % du montant des charges • Economies envisagées de 50 % après travaux • Baisse globale des charges de 30% soit 0,31 € /m2/s.hab Rappel : Loyer plafond 4,37 € m2/surface habitable

31. Conclusions provisoires Notre société possède quelques atouts (Trésorerie, fonds propres, taux d’endettement) Malgré ce, nos premiers constats en terme de rénovation énergétique (Réha Prébat/ Chaufferie biomasse/ ZUS Le Viguier) nous imposent de nous rendre à l’évidence. Pour que le PSPE soit validé par le pacte d’actionnaires, il conviendra d’admettre : • Que la réalisation de ce plan nécessitera entre 15 et 18 ans. • Que le coût des réhabilitations envisagées est conséquent (environ 35 % du prix du neuf) • Que le rythme annuel de la programmation devra dès 2012 être sensiblement diminué. • Que, malgré un financement qui peut paraître « avantageux » (23% de subventions pour la 1ère opération énergétique) , les conséquences financières du plan seront lourdes pour la Société et les Locataires. • De plus, les locataires et les personnels de la Société devront impérativement être associés à la démarche afin que les investissements réalisés soient durables. • Quelques points et options techniques (ventilation par induction, acoustique entre logts, neutralisation amiante sols souples) nécessiteront des investigations et ajustements complémentaires au fil de l’eau. • L’éco-prêt devra concerner l’étiquette D. (151-230 kwh/m2/an) Fin