1 / 38

PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTI KOMERSIAL

PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTI KOMERSIAL. Dalam rangka sharing informasi KJPP Y& R . Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin , MSc , mappi (cert.) nipp : pb-1.08.00012 mappi : 92-s-00212. PENDEKATAN PENDAPATAN. KONSEP DASAR PENDEKATAN PENDAPATAN.

marlin
Download Presentation

PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTI KOMERSIAL

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTI KOMERSIAL Dalamrangka sharing informasiKJPP Y& R DisampaikanOleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)nipp : pb-1.08.00012mappi : 92-s-00212

  2. PENDEKATAN PENDAPATAN KONSEP DASAR PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property) NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce” INCOME PRODUCING PROPERTY ADALAH PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM

  3. COMMERCIAL PROPERTY (INCOME PRODUCING PROPERTY) PROPERTY YANG RUANG (SPACE) NYA DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN SEWA ATAU DIUKUR DENGAN PENDAPATAN SEWA DAN ADA DIPASARAN SECARA UMUM SEPERTI : OFFICE SPACE SPORT CENTRE RITEL SPACE CONVENTION HALL HOTEL GOLF COURSE APARTMENT TERMINAL BUILDING TOWN HOUSES TERMINAL PETIKEMAS

  4. KELEBIHAN & KELEMAHAN PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM PENILAIAN PROPERTY KELEBIHAN KELEMAHAN • Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data pembanding • Mampu mengikuti dinamika pasar • Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property • Sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat • Sarat dengan resiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian)

  5. METODE ANALISA DALAM PENDEKATAN PENDAPATAN PADA PENILAIAN PROPERTY • GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM) • INCOME CAPITALIZATION • DISCOUNTED CASH FLOW • RESIDUAL TECHNIQUE

  6. GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM) Value GIM = Gross Income Value = GIM x Gross Income Adalahsuatumetode yang sangatsederhanadalamestimasinilaipasardenganpendekatanpendapatan. Metodeinidianalogikandenganmetode “payback period” dalamanalisainvestasi“ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered”

  7. CONTOH Berapakah Nilai suatu Ruang Perkantoran per M2 disekitar lokasi survey, jika diketahui rental rate Rp 120.000,- /M2/Bulan ? Gross Income = Rp 120.000 x 12 = Rp 1.440.000 Value = GIM x Gross Income = 6,16 x Rp 1.440.000 = Rp 8.874.266

  8. NOI Value = i INCOME CAPITALISATION METHOD Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu Dimana : NOI = Net Operating Income Tahunan i = Capitalization Rate Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan. Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).

  9. CONTOH Suatu gedung perkantoran memiliki leasable area 2.000 M2, rental rate Rp 60.000/M2/bulan, service charge Rp 20.000 /M2/bulan, tingkat kekosongan 10%, biaya operasional sebesar Rp 15.000 /M2/bulan. Berapakah nilai pasar gedung perkantoran tersebut jika tingkat balikan investasinya sebesar 9%. Leasable area 2.000 M2 Vacancy Loss (10% x 2.000 M2) 200 M2 Rented Area 1.800 M2 Gross Income (1.800 x 60.000 x 12) + (1.800 x 20.000 x 12) = Rp 1.728.000.000 Operational Expenses (2.000 x 15.000 x 12) = Rp 360.000.000 Net Operating Income = Rp 1.368.000.000 Value = NOI / i = (1.368.000.000 / 9%) = Rp 15.200.000.000,-

  10. Contoh Penentuan Cap. Rate Berdasarkan Hasil Riset

  11. SYARAT PENGGUNAAN DIRECT CAPITALIZATION METHODDALAM PENILAIAN PROPERTY • Property yang dinilai memiliki pendapatan yang sama atau mendekati sama setiap tahunnya • Property yang dinilai memiliki market cycle yang konstan sehingga dapat dihitung pendapatan rata-rata tahunan yang dapat merepresentasikan kondisi pendapatan property tersebut

  12. DISCOUNTED CASH FLOW METHOD NILAI PASAR PROPERTY ADALAH JUMLAH PRESENT VALUE DARI NET OPERATING INCOME DI MASA AKAN DATANG DI TAMBAH DENGAN PRESENT VALUE DARI NILAI SISA (TERMINAL VALUE) V = PVNOI+ PV TV NET OPERATING INCOME ADALAH PENDAPATAN YANG DIHASILKAN PROPERTY TERSEBUT DIKURANGI DENGAN BIAYA OPERASIONAL NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES PRESENT VALUE ADALAH NILAI KINI DARI NILAI YANG AKAN DATANG PRESENT VALUE (PV) = Discount Factor x Future Value

  13. DISCOUNT FACTOR, ADALAH TINGKAT DISKONTO YANG MENJADIKAN NILAI AKAN DATANG KE NILAI KINI. DISCOUNT FACTOR INI DITENTUKAN OLEH DUA VARIABLE, YAITU DISCOUNT RATE YANG MENCERMINKAN RATE OF RETURN SUATU INVESTASI DAN WAKTU . 1 Discount Factor = (1+i)t Dimana : i = discount rate t = waktu Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil discount factor, demikian juga dengan waktu makin lama waktu maka makin kecil discount factor. Terminal value, adalah estimasi nilai property pada akhir periode proyeksi. Ada dua cara untuk mengetahui terminal value, yaitu (1) dengan cara memperkirakan nilai pasar pada periode akhir proyeksi dengan memperhatikan pertumbuhan nilai pasar properti itu sendiri, (2) dengan cara mengkapitalisasi net income pada periode (n+1).

  14. DISCOUNTED CASH FLOW METHOD

  15. DASAR FORECASTING • HISTORICAL DATA DARI OBYEK (Past Performance) • EXISTING MARKET CONDITION • FUTURE MARKET CONDITION KEMAMPUAN OBYEK DALAM MERAIH PANGSA PASAR PADA KONDISI EKSISTING, DITRANSFORMASIKAN KEDALAM PREDIKSI KONDISI PASAR DI MASA AKAN DATANG

  16. KONSEP DASAR LAND RESIDUAL TECHNIQUE • Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong (biasanya tanah yang luas) yang memiliki potensi untuk dikembangkan • Digunakan apabila tidak terdapat data pasar yang sebanding baik luas, peruntukan, lokasi dan karakteristiklainnya • Dasar analisa : o Planning/Masterplan Rencana Pengembangan Site o Highest and Best Use of the Site

  17. SKEMA LAND RESIDUAL TECHNIQUE

  18. TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN DENGAN METODE “LAND RESIDUAL TECHNIQUES” 1. Tentukan konsep pengembangan berdasar masterplan atau highest & best use dari site 2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (Tanah) saat ini.

  19. LEASED FEE & LEASEHOLD RESIDUAL TECHNIQUES Konsep ini berlaku pada penilaian property / tanah yang disewakan dalam jangka panjang, misalnya dalam kasus BOT Nilai Property adalah Nilai Hak Yang Menyewakan (Lessor’s Interest) ditambah dengan Nilai Hak Penyewa (Lessee’s Interest), seperti pada formula di bawah ini : V = VLF + VLH Semakin dekat dengan habis waktu sewa, maka nilai hak yang menyewakan semakin besar dan sebaliknya.

  20. PEDOMAN PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)

  21. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan a. DalamhalPenilaiPropertimenggunakanPendekatanPendapatan (Income Approach), makaberlakuketentuansebagaiberikut : PendekatanPendapatan (Income Approach) hanyadapatdigunakanuntukmelakukanpenilaianatasproperti yang memenuhikriteriasebagaiberikut : a) properti yang menghasilkanpendapatan (income producing property); (1) properti yang menghasilkanpendapatandansudahberoperasi; dan (2) properti yang menghasilkanpendapatandanbelumberoperasiataudigunakansendiri (owner occupied). b) tanah yang memenuhiprinsippenggunaantertinggidanterbaik (HBU) untukdikembangkansebagaiproperti yang menghasilkanpendapatan; atau c) tanah yang memenuhiprinsippenggunaantertinggidanterbaik (HBU) untukdikembangkansebagaiproperti yang dapatdijualbagiandemibagian (kapling per kapling) melakukanverifikasidananalisissetiap data yang digunakan; melakukananalisisterhadaplaporanaruskasdanlabarugiselama 3 (tiga) tahunterakhiratausejaksejakpendirianapabilaberdirikurangdari 3 (tiga) tahun yang diperolehdaripihakmanajemen.

  22. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan 4) melakukanpenyesuaianataslaporanaruskasdanlabarugisebagaimanadimaksuddalambutir 3) berdasarkankondisi data pasardariproperti yang sebandingdansejenis. 5) penyesuaiansebagaimanadimaksuddalambutir 4) sedapatmungkinmenggunakan paling kurang 3 (tiga) propertipembanding yang sebandingdansejenisdenganobyekpenilaian. 6) dalamhalobyekpenilaianberupaproperti yang menghasilkanpendapatandanbelumberoperasisebagaimanadimaksuddalambutir 1) poin a) nomor (2) , makaketentuandalambutir 5) tidakdiwajibkan 7) membuatproyeksipendapatandanproyeksipendapatanoperasibersihobyekpenilaian 8) mengungkapkan data mengenaipropertipembandingsebagaimanadimaksuddalambutir 5) dalamLaporanPenilaianProperti 9) setelahdilakukanpenyesuaianterhadap pos-pos yang relevandalamlaporanaruskasdanlabarugi, makaPenilaiPropertiwajibmenyajikanproyeksipendapatandanproyeksipendapatanoperasibersihdalamLaporanPenilaianProperti.

  23. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan b. Metode yang digunakandalamPendekatanPendapatan (Income Approach) adalahsebagaiberikut : MetodeDiskontoArusKas (Discounted Cash Flow Method/Metode DCF) MetodeKapitalisasiLangsung (Direct Capitalization Method) MetodePenyisaan (Residual Technique Method); dan Gross Income Multiplier (GIM) c. DalamhalPenilaiPropertimenggunakanmetodediskontoaruskas (discounted cash flow method), makaberlakuketentuansebagaiberikut : DalamhalproyeksitingkatpendapatantidakstabildandenganperiodependapatantertentuPenilaiPropertiwajibmenggunakanmetodediskontoaruskas. Nilaiobyekpenilaiandidapatkandenganmengalikanrangkaianproyeksialiranpendapatandimasa yang akandatangdengan Tingkat Diskontotertentumenjadinilaisekarang. Langkah-langkah yang wajibdilakukandalampenggunaanmetodediskontoaruskas, paling kurang : a) melakukananalisispendapatandanpengeluarandariobyekpenilaiandanpropertipembanding;

  24. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan b) mengestimasipendapatankotorpotensial, denganmemperhatikan, paling kurang : (1) keandalanasumsi yang digunakan; (2) data historis yang digunakan; dan (3) biayasewadanluas area bangunan. c) melakukanpenjumlahanantarapendapatan lain-lain danpendapatankotorpotensialsetelahdikurangitingkatkekosongandanpotensikehilanganpendapatan (vacancy and collection loss) untukmemperolehperkiraanpendapatankotorefektif (EGI) d) menentukanbiaya-biayaoperasi (operating expenses), denganmemperhatikan, paling kurang : (1) keandalanasumsi yang digunakan; (2) data historis yang digunakan; dan (3) biayaperawatanbangunan. e) mengurangkanpendapatankotorefektifdenganbiaya-biayaoperasionaluntukmendapatkanpendapatanbersihoperasisebelumbungadanpajak; f) menentukantingkatdiskonto

  25. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan g) menentukanprosedurpendiskontoan; h) mendiskontokanpendapatanbersihoperasi (net operating income) untukmengestimasiindikasiNilaiobyekpenilaian; dan i) dalamhalterdapatterminal value sebagaisalahsatuunsurpembentukindikasiNilai, makaPenilaiPropertidapatmenggunakantingkatkapitalisasi terminal (terminal capitalization rate) dalamperhitunganterminal value denganmempertimbangkan Tingkat Kapitalisasipadaperiodeawal (Initial Capitalization Rate) yang merupakantolakukuruntukmemastikanbesarantingkatkapitalisasi terminal (terminal capitalization rate). d. DalamhalPenilaiPropertimenggunakanmetodekapitalisasilangsung (direct capitalization method), makaberlakuketentuansebagaiberikut : Nilaiobyekpenilaiandidapatkandenganmembagiproyeksipendapatantahunan yang mencerminkandanmewakilipendapatantahunandimasaakandatangdengan Tingkat Kapitalisasitertetntu. Dalammelakukanpenilaiandenganmenggunkanmetodekapitalisasilangsungwajibmemenuhipersyaratan, paling kurang : a) pendapatanbersih per tahunselamamasainvestasi, diestimasijumlahnyatetap; dan

  26. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan b) masainvestasisifatnyatakterhingga (perpetuity). Langkah-langkah yang wajibdilakukandalampenggunaanmetodekapitalisasilangsung , paling kurang : a) melakukananalisapendapatandanpengeluarandariobyekpenilaiandanpropertipembanding; b) mengestimasipendapatankotorpotensialobyekpenilaian; c) mengestimasitingkatkekosongandanpotensikehilanganpendapatandariobyekpenilaian; d) melakukanpenguranganantara total pendapatnkotorpotensialdengantingkatkekosongandanpotensikehilanganpendapatanuntukmemperolehpendapatankotorefektif; e) mengestimasi total biayaoperasional yang terdiridaribiayatetap, biayavariabeldancadangan; f) melakukanpenguranganantarapendapatankotorefektifdengan total biayaoperasionaluntukmemperolehpendapatanbersihoperasi; g) menetapkantingkatkapitalisasi; dan h) mengkapitalisasikanpendapatanbersihoperasiuntukmengestimasiindikasiNilaiobyekpenilaian.

  27. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan e. DalamhalPenilaiPropertimenggunakanmetodepenyisaan (residual technique method), makaberlakuketentuansebagaiberikut : Metodeinidigunakanuntukmenilaiobyekpenilaian yang merupakanbagiandarisatukesatuanproperti. Nilaiobyekpenilaiandidapatkandenganmengkapitalisasikomponenpendapatan yang merupakanbagiandarikomponenproperti, antara lain tanahdanbangunansertamesindanperalatan. Melakukanpenguranganantarapendapatanbersihoperasipropertisecarakeseluruhandenganpendapatantahunandarikomponen-komponenpropertilainnya yang bukanobyekpenilaianuntukmemperolehkomponenpendapatanobyekpenilaian. Teknik yang digunakandalammetodepenyisaan, adalahsebagaiberikut : a) TeknikPenyisaan Tanah (Land Residual Technique); b) TeknikPenyisaanBangunan (Building Residual Technique); dan/atau c) TeknikPenyisaanMesindanPeralatanBangunan (Building Equipment Residual Technique).

  28. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan 5) DalamhalPenilaiPropertimenggunakanTeknikPenyisaan Tanah, makaberlakuketentuansebagaiberikut : a) penentuanproyeksipendapatantahunandaripropertiserta Tingkat Kapitalisasisebagaimanadimaksuddalammetodekapitalisasilangsungdalamhuruf d butir 3); b) penentuanproyeksipendapatantahunankhusus yang dihasilkanolehtanahdengancaramengurangkanproyeksipendapatantahunanpropertisecarakeseluruhandenganproyeksipendapatantahunan yang dihasilkanolehpropertiselaintanah (bangunan, prasarana, mesinsertaperalatan lain); c) propertiselaintanahsebagaimanadimaksuddalampoin b) dapatberupaproperti yang telahadaataupunberupaproyeksiapabiladibangun/dikembangkandalamhalmemenuhiprinsippenggunaanterbaikdantertinggidaritanah; d) penentuan Tingkat Kapitalisasikhususuntuktanah; dan e) mengkapitalisasikanproyeksipendapatantahunandaritanahsebagaimanadimaksuddalampoin b) dengan Tingkat Kapitaliasitanahuntukmendapatkaninidikasinilaitanah

  29. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan 6) DalamhalPenilaiPropertimenggunakanTeknikPenyisaanBangunan, makaberlakuketentuansebagaiberikut : a) penentuanproyeksipendapatantahunandaripropertiserta Tingkat Kapitalisasisebagaimanadimaksuddalammetodekapitalisasilangsungdalamhuruf d butir 3); b) penentuanproyeksipendapatantahunankhusus yang dihasilkanolehbangunandengancaramengurangkanproyeksipendapatantahunanpropertisecarakeseluruhandenganproyeksipendapatantahunan yang dihasilkanolehpropertiselainbangunan (tanah, mesinsertaperalatan lain); c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhususuntukbangunan; dan d) mengkapitalisasikanproyeksipendapatantahunandaribangunansebagaimanadimaksuddalampoin b) dengan Tingkat Kapitaliasibangunanuntukmendapatkaninidikasinilaibangunan 7) DalamhalPenilaiPropertimenggunakanTeknikPenyisaanMesindanPeralatanBangunan, makaberlakuketentuansebagaiberikut : a) penentuanproyeksipendapatantahunandaripropertiserta Tingkat Kapitalisasisebagaimanadimaksuddalammetodekapitalisasilangsungdalamhuruf d butir 3);

  30. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan b) penentuanproyeksipendapatantahunankhusus yang dihasilkanolehmesindanperalatanbangunandengancaramengurangkanproyeksipendapatantahunanpropertisecarakeseluruhandenganproyeksipendapatantahunan yang dihasilkanolehpropertiselainmesindanperalatanbangunan (tanah, bangunandanprasarana); c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhususuntukmesindanperalatanbangunan; dan d) mengkapitalisasikanproyeksipendapatantahunandarimesindanperalatanbangunansebagaimanadimaksuddalampoin b) dengan Tingkat Kapitaliasimesindanperalatanbangunanuntukmendapatkaninidikasinilaimesindanperalatanbangunan f. DalamhalPenilaiPropertimenggunakanGross Income Multiplier (GIM), makaberlakuketentuansebagaiberikut : NilaiobyekpenilaiandidapatkandenganmengkonversikanPendapatankotortahunan (potential gross income) yang mencerminkandanmewakilipendapatantahunandimasa yang akandatangdengankonstantatertentu. Dalammelakukanpenilaiandenganmenggunakangross income multiplier method wajibmemenuhipersyaratan, sebagaiberikut : a) tersedianya data pasarpenjualandansewaproperti yang sebandingdansejenis;

  31. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan b) propertipembanding yang dianalisisdenganobyekpenilaianwajibsebandingdalamhalfisik, lokasi, dankarakteristikinvestasi; dan c) data pendapatan yang digunakanpropertipembandingwajibsesuaidengan data pendapatan yang digunakanobyekpenilaian. 3) Langkah-langkah yang wajibdilakukandalampenggunaangross income multiplier method , paling kurang : a) mengestimasinilaijualdariproperti yang sebandingdansejenisdenganobyekpenilaian; b) mengestimasipendapatankotorpotensialdariproperti yang sebandingdansejenisdenganobyekpenilaian; c) membaginilaijualpropertisebandingdenganpendapatankotorpotensialpropertisebandingdansejenisuntukmemperoleh gross income multiplier; d) mengestimasipendapatankotorpotensialobyekpenilaian; dan e) mengalikan gross income multiplier denganpendapatankotorpotensialobyekpenilaianuntukmemperolehindikasiNilaiobyekpenilaian.

  32. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan g. PenilaiPropertidalamhalmenetapkanproyeksipendapatandanproyeksipendapatanoperasibersihsebagaimanadimaksuddalamhuruf a butir 9) paling kurangmemenuhiketentuansebagai berikut : menggunakan proyeksi pendapatan yang didasarkan pada proyeksi keuangan yang diperoleh dari pihak manajemen untuk mengestimasi aliran pendapatan obyek penilaian dan melakukan penyesuaian terhadap proyeksi pendapatan tersebut sesuai dengan kondisi pasar; Proyeksi keuangan wajib diungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti; 2) dilarang mendasarkan proyeksi pendapatan hanya dengan menggunakan tren dan historis; 3) bertanggung jawab atas proyeksi yang telah disesuaikan; 4) menganalisis laporan laba rugi dan laporan arus kas obyek penilaian dengan memperhatikan kondisi pasar berupa data dan informasi mengenai tingkat operasional perusahaan pembanding pada industri yang sebanding dan sejenis dalam rangka melakukan penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam butir 1); 5) memperhatikan kondisi yang terjadi setelah Tangal Penilaian (Cut Off Date) yang dapat mempengaruhi proyeksi pendapatan; 6) mempertimbangkan proyeksi pertumbuhan usaha obyek penilaian sesuai dengan tingkat pendapatan yang dihasilkan oleh obyek penilaian dan kepentingan usaha obyek penilaian;

  33. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan 7) penyesuaiansebagaimanadimaksuddalambutir 1) digunakansebagaikertaskerjapenilai; InformasikeuanganhasilpenyesuaianwajibdiungkapkandalamLaporanPenilaianProperti. 8) dalammelakukanpenyesuaianterhadaplaporanlabarugidanlaporanaruskassebagaimanadimaksuddalambutir 1), makaPenilaiPropertiwajibmelakukanhal-halsebagaiberikut : a) menganalisisdanmenyajikankembali data keuanganobyekpenilaiansecarakonsisten, danmenggunakanmatauang yang samadenganmatauang yang digunakandalamlaporankeuangan; b) menyesuaikannilai yang disajikandalamlaporanlabarugidanlaporanaruskasmenjadinilai yang wajar; c) menyesuaikanpendapatandanbebanketingkat yang wajardanmenggambarkanhasil yang berkelanjutan; d) melakukanpengelompokansertapenyesuaianterhadapseluruh, pendapatan, danbeban non-operasi; dan e) melakukanpenyesuaianterhadappendapatansertabiaya yang tidaklazim.

  34. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan 9) setelahdilakukanpenyesuaianlaporanlabarugidanlaporanaruskas, makaPenilaiPropertiwajibmenyajikanproyeksipendapatandanproyeksipendapatanoperasibersihdalamLaporanPenilaianProperti; dan 10) proyeksipendapatandanproyeksipendapatanoperasibersihwajibdilakukan paling kurang 3 (tiga) tahunkedepan, ataudisesuaikandengansisaumurdarifasilitasproduksiutamaobyekpenilaian. h. PenilaiPropertidalammenetapkan Tingkat Diskontosebagaimanadimaksuddalamhuruf c butir 3) poin f) dapatditentukandari : data pasar, dengancaramembandingkanantaratingkatpengembalian (rate of return) tahunanobyekpenilaiandenganinvestasiproperti yang sebandingdansejenis, sesuaidengankondisipasar; metodepenjumlahan, dengancaramenambahkanataumengurangitingkatbungabebasrisiko (risk free rate) dengantingkatrisikousahadariinvestasiproperti yang sebandingdansejenis; band of investment, dengancara: a) menghitungbiayaekuitas (cost of equity) denganmemperhatikan: (1) tingkatimbalhasilataspenempatandanapadasuatuinvestasi yang berisiko; (2) perkiraaninflasi yang ditetapkanolehpemerintah; dan

  35. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan (3) koefisien beta wajibberasaldari data rata-rata industripadasektor yang samadenganobyekpenilaian. b) mempertimbangkanimbalhasildariinvestasi yang terdapatdipasardariindustri yang sebandingdansejenis; c) mempertimbangkanstruktur modal yang terdapatdipasardariindustri yang sebandingdansejenis; d) mempertimbangkanrisikoindustridankondisipropertisejenis; e) mempertimbangkanrisikospesifikobyekpenilaian; dan f) melakukanprosedur paling kurangsebagaiberikut : (1) menghitungpersentasestruktur modal investasiberdasarkan rata-rata bank pemerintahdalammelaksanakanfungsipembiayaanpadaTanggalPenilaian (Cut Off Date); (2) menggunakan data tingkatbungapinjamandari rata-rata bank pemerintahdalammelaksanakanfungsipembiayaandalammenentukanbiayautang (cost of debt) padaTanggalPenilaian. (3) menghitungbiaya modal rata-rata secaraproporsionalberdasarkanbobotsetiapjenisstruktur modal danbiayadarisetiapjenisstruktur modal; atau

  36. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan menambahkanperkiraantingkatpertumbuhandari Tingkat Kapitalisasi yang dipergunakandalammetodekapitalisasilangsung (direct capitalization method). PenilaiPropertiwajibmengungkapkandalamLaporanPenilaianPropertimengenaialasan, asumsidanprosesperhitungan Tingkat Diskonto. Dalamhalpenentuan Tingkat KapitalisasiPenilaiPropertiwajibmembedakan : Tingkat Kapitalisasipadasaatsekarang (hanyadigunakanpadametodeDirect Capitalization); dan Tingkat Kapitalisasi terminal (hanyadigunakanpadametodediskontoaruskas /DCF) j. PenilaiPropertidalammenetapkan Tingkat Kapitalisasisebagaimanadimaksuddalamhuruf c butir 3) poini) danhuruf d butir 3) poin g) dapatditentukandari : data pasar, dengancaramembandingkanantarapendapatanbersihtahunanobyekpenilaiandengannilaipropertipembanding, sesuaidengankondisipasar. metodepenjumlahan (summation method) dengancaramenambahkanataumengurangitingkatbungabebasrisiko (risk free rate) dengantingkatrisikousahadariinvestasiproperti yang sebandingdansejenis. 3) band of investment, dengancara: a) menghitungbiayaekuitas (cost of equity) denganmemperhatikan:

  37. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan (1) tingkatimbalhasilataspenempatandanapadasuatuinvestasi yang berisiko; (2) perkiraaninflasi yang ditetapkanolehpemerintah; dan (3) koefisien beta wajibberasaldari data rata-rata industripadasektor yang samadenganobyekpenilaian. b) mempertimbangkanimbalhasildariinvestasi yang terdapatdipasardariindustri yang sebandingdansejenis; c) mempertimbangkanstruktur modal yang terdapatdipasardariindustri yang sebandingdansejenis; d) mempertimbangkanrisikoindustridankondisipropertisejenis; e) mempertimbangkanrisikospesifikobyekpenilaian; dan f) melakukanprosedur paling kurangsebagaiberikut : (1) menghitungpersentasestruktur modal investasiberdasarkan rata-rata bank pemerintahdalammelaksanakanfungsipembiayaanpadaTanggalPenilaian (Cut Off Date); (2) menggunakan data tingkatbungapinjamandari rata-rata bank pemerintahdalammelaksanakanfungsipembiayaandalammenentukanbiayautang (cost of debt) padaTanggalPenilaian.

  38. TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN & WAKTUNYA

More Related