Jornada sobre Normalización Urbanística de Marbella

1. Jornada sobre Normalización Urbanísticade Marbella Con la colaboración de:

2. Apertura y Presentación Ilmo. Sr. D. Manuel Camas Jimena Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga

3. Introducción de ponente Sr. D. Francisco J. Lizarza Reyes Abogado

4. La planificación y el derecho de propiedad Ilmo. Sr. D. Joaquín García Bernaldo de Quirós Presidente de la Sala de lo Contencioso Administrativo en Málaga del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía

5. La declaración de nulidad de las licencias de obras y de primera ocupación Sr. D. Enric Lambies i Ortín Director Jurídico de Urbanismo e Infraestructuras del Ayuntamiento de Barcelona

6. La responsabilidad de la Administración -Local y, en su caso, Autonómica- por la declaración de nulidad de las licencias de obras. Ilmo. Sr. D. Manuel Táboas Bentanachs Magistrado de la Sección 3ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya

7. Infracción urbanística y Registro de la Propiedad.Derechos de los adquirentes de edificaciones.El caso de Marbella. Sr. D. José Manuel Hernández Antolín Registrador de la Propiedad (exc.) Notario de Madrid

8. El seguro de título en Europa Sr. D. Michael Schuh Director General para Europa de First Title Insurance

10. First American Corporation • - La mayor proveedora de información comercial en los Estados Unidos, y empresa líder en aseguramiento de títulos internacionalmente. • - La historia de First American data de 1889 • Empresa incluida en Fortune 500 • Cotiza en la bolsa de Nueva York • Ingresos de 8.000 millones en 2006 • Aproximadamente 2100 oficinas por todo Estados Unidos

11. First Title Group • First Title Group es una filial de First American Corporation, que ostenta la propiedad absoluta de la misma y es la mayor aseguradora de títulos y proveedora de servicios de datos del mundo. • Mayor transmisor de hipotecas del Reino Unido, en funcionamiento desde hace más de 20 años • Mayor asegurador de títulos de Europa, con una media de 1.000 millones • de libras en seguros inmobiliarios al mes. • 750 empleados y beneficios anuales de más de 55 millones de libras. • First Title es una empresa de seguros especializada regulada por el FSA (Financial Services Authority), no un conjunto de aseguradoras ni una correduría.

12. 2005 • Tramitó más de 176.000 transacciones inmobiliarias • Aseguró préstamos realizados por prestamistas hipotecarios por valor superior a los 14.000 millones $ • Aseguró a compradores de tierras por valor de 126.000 millones $ en 6 países europeos distintos: Reino Unido, Irlanda, Francia, Rep. Checa, Polonia, Hungría Ingresos en millones de $ 2006 Establecimiento de Brightredd: corredor de servicios de aseguramiento de títulos u otro tipo (bonos de depósito, aseguramiento de tierra contaminada, seguro general de garantía, seguro de acreedores) 2005 Adquisición de Live Organisation – punto com, negocio que utiliza la tecnología para gestionar compraventas referidas por parte de agentes inmobiliarios. 2004 Adquisición de Enact, negocio de transmisión y administración de préstamos 1999 Adquisición del bufete legal Marsons

13. Leyenda: = Países aprobados para el aseguramiento de títulos = Países aún no aprobados para el aseguramiento de títulos FINLANDIA SUECIA REINO UNIDO LETONIA IRLANDA DINAMARCA LITUANIA HOLANDA. BIELORUSIA ALEMANIA BELGICA POLONIA LUX. UCRANIA REP CHECA ESLOVAQUIA FRANCIA AUSTRIA MOLDAVIA SUIZA HUNGRÍA ESLOVENIA RUMANIA CROACIA PORTUGAL BOSNIA ESPAÑA YUGOSLAVIA ITALIA BULGARIA MACEDONIA ALBANIA TURQUÍA GRECIA

14. REINO UNIDO & IRLANDA DEL NORTE Michael Wright +44 7971 7770621 Michael.wright@first-title.co.uk FINLANDIA SUECIA REINO UNIDO Oficina de Varsovia John Bakowski +48 506 443 057 John.Bakowski@firsttitle-cee.com REPUBLICA DE IRLANDA Michael Finnegan +353 275 4017 Michael.finnegan@firstamerican.ie IRLANDA DINAMARCA HOLANDA. ALEMANIA BELGICA POLONIA Oficina de Budapest Andrew Jackson +36 304 569 679 Andrew.jackson@firsttitle-cee.com LUX. REP CHECA ESLOVAQUIA FRANCIA AUSTRIA HUNGRÍA CROACIA RUMANIA PORTUGAL ESPAÑA ITALIA BULGARIA Oficina de Frankfurt Martin Loos +49 69 719143606 Martin.loos@first-title.co.uk TURQUIA GRECIA

15. Historia del Aseguramiento de Títulos • -California 1880 • - Reacción de seguros contra pérdidas no aseguradas • - Crecimiento internacional en 1990

16. Qué es el Aseguramiento de Títulos • - El aseguramiento de las condiciones de adquisición según el título de propiedad (o de la titularidad de una propiedad) • - Indemnización en caso de pérdida real sufrida como consecuencia de problemas referentes al título • - Cantidad del seguro

17. Solicitud de un Seguro de Título • - Aseguramiento de títulos – problemas con el título (riesgos conocidos) • - Programas para prestamistas • - Seguro de carteras • - Seguro de títulos válidos • - Reaseguros

18. Pólizas de First Title • Póliza Internacional de Propietarios • Póliza Internacional de Préstamos • Los asegurados • Póliza jurisdiccional • Aval • Compromiso de asegurar

19. Compromiso del Seguro • Duración • Cuota • Requisitos • Excepciones • Defectos a posteriori • Errores de compromiso • Determinación de Precios

20. Riesgos cubiertos – Póliza de Propietarios • El título a transmitir es defectuoso • Embargos/ cargas/ gravámenes • Falsificación, estafa, abuso de poder • Acceso • Servidumbres de paso • Invalidez de documentos/ transmisión no autorizada • Derechos emanantes de arrendamientos/ contratos / opciones • Descripción legal inadecuada • Impuestos de herencias o sucesiones

21. Exclusiones de Póliza • Leyes de ordenación/construcción/protección medioambiental • Adquisición obligatoria • Situaciones adversas que (a) el asegurado conoce (b) creadas o (c) surgidas con posterioridad a la póliza • Cualquier reclamación por proceso de quiebra • Derechos relacionados con minerales/agua • Derechos de terceras partes accionados fuera de la Jurisdicción • Excepciones a el Compromiso

22. Siniestros • Cómo se tramitan • Nuestras obligaciones en virtud de la Póliza • Más del 50% relativos a cobertura de costas legales • Subrogación

23. Cómo evaluamos los riesgos • Informes de auditoria legal/evaluación independiente • Probabilidad de una reclamación • Defensas • Gestión del riesgo

24. República Checa, Praga, Adquisición del Hotel Marriott, Walton Street Capital

25. República Checa, Praga, Adquisición del Hotel Marriott,Walton Street Capital • HECHOS • 236.250.000 $ USA • Comprador no familiarizado con prácticas y registros locales • PROBLEMAS • En busca de protección financiera para la inversión, y de tranquilidad • Buscaban cobertura para una reestructuración corporativa prevista para el futuro • RESULTADO • El Seguro de Título emitido por First Title aseguraba la propiedad totalmente contra gravámenes desconocidos, con cobertura continua para el sucesor con motivo de la reestructuración de la empresa.

26. Francia, París, La Diapason, Lexin Capital/ Morgan Stanley

27. Francia, París, La Diapason, Lexin Capital/ Morgan Stanley • HECHOS • Adquisición de edificio de oficinas parisino • Se sabe que hay un problema con el título • PROBLEMAS • No obtención de la licencia municipal pertinente para la venta de la propiedad asegurada de titularidad pública • RESULTADO • Póliza emitida asegurando tanto al comprador como al prestamista contra las pérdidas originadas por la posible nulidad de la transmisión de titularidad pública a titularidad privada por falta de la licencia pertinente.

28. Cartera Residencial Alemana

29. Cartera Residencial Alemana • HECHOS • Fondos propios privados reúnen una cartera de 200.000 viviendas residenciales por toda Alemania entre 2000 – 2006. • Apenas se realizan auditorias de adquisición de títulos • El objetivo es refinanciar la cartera y garantizar el préstamo para finales de Junio de 2006 • PROBLEMAS • Apenas se realizan auditorias de adquisición de títulos • No hay acuerdo para el pago de impuestos inmobiliarios resultantes de la reestructuración al cierre, retrasando la inscripción de las hipotecas • Las agencias tasadoras reducen el valor de los bonos emitidos sin la auditoria de títulos de compra y si las hipotecas no están registradas • RESULTADO • Póliza de préstamo asegurando a 600 hipotecas • Periodo “sin cobertura” en que las hipotecas no constan con título asegurado • Las agencias tasadoras no reducen el valor de los bonos ya que el seguro de título cubre el periodo de no cobertura

30. Info Park Building C Budapest, Hungría

31. Info Park Building C Budapest, Hungría • HECHOS • Adquisición y financiación de un edificio de oficinas en Budapest • Comprador y prestamista alemanes • PROBLEMAS • Defecto técnico relativo al derecho de uso destinado a la parcela sobre la que se levanta el edificio • RESULTADO • Emisión de póliza que asegura tanto al comprador como al prestamista contra pérdidas resultantes de problemas relativos a la nulidad del derecho de uso por problemas técnicos.

32. Presencia de First Title en España • IFG Spanish Solutions S.L., una sociedad registrada en España • que opera como • IFG Spain • Una empresa conjunta entre: • IFG Group Plc • y • First Title U.K

33. IFG Group plc • - Negocio de Servicios Financieros dedicado a la prestación de serviciosde asesoramiento y administración independientes y de calidad a consumidores y empresas • IFG comercian en B2B y B2C (Operaciones electrónicas entre empresaso directamente con consumidores) • Cotiza en las bolsas de Dublín y Londres

34. El Concepto IFG Spain • “Apoyo a la titularidad de una propiedad en España • de forma simplificada y segura” • “Eliminar la preocupación de los propietarios de viviendas en España”

35. El Producto • PÓLIZA PARA LA PROTECCIÓN A PROPIETARIOS • DE VIVIENDAS EN MARBELLA POR PROBLEMAS DE ORDENACIÓN

36. Ordenación territorial en Marbella – Antecedentes • -El Ayuntamiento de Marbella tenía la autoridad de conceder licencias de obras y permisos de construcción conforme al Plan General de Ordenación Urbana de Marbella • En 1998, el Pleno del Ayuntamiento aprobó de forma provisional un nuevo plan de ordenación que debía ser aprobado definitivamente por parte de la Junta de Andalucía • El entonces alcalde de Marbella estimó que no era necesario el consentimiento de la Junta de Andalucía, de manera que se concedieron licencias de obras a gran escala.

37. Ordenación territorial en Marbella - Antecedentes(cont.) • La Junta de Andalucía controla ahora la ordenación territorial en Marbellay ha emprendido acciones para anular las licencias otorgadas conformeal Plan General de 1998. • Es posible que se acaben emitiendo sentencias judiciales de demolición respecto a algunas de las propiedades afectadas

38. ¿Qué ofrece la póliza? • Tranquilidad a los propietarios y/o compradores y vendedores deviviendas en Marbella • Cobertura completa contra el abandono forzoso y demolición de una propiedad como resultado de la anulación de la licencia de obras en basea la cual se ha construido el inmueble por no ajustarse al plan General de Ordenación Urbana aprobado (el de 1986)

39. ¿Puede toda propiedad acogerse a esta póliza? • La Propiedad debe ser: • Residencial • De propiedad privada • Debe estar totalmente terminada y haber sido ocupada • El Propietario debe: • No haber sido consciente del problema en el momento de comprar • Tener la licencia de primera ocupación • Además: • No se puede haber emitido una orden de demolición con anterioridad a la solicitud de cobertura

40. Actuaciones administrativas ante la ilegalidad urbanística. Los límites de la legalización por la aprobación del planeamiento. Sr. D. Venancio Gutiérrez Colomina Secretario General del Excelentísimo Ayuntamiento de Málaga

41. La ejecución de sentencias en la jurisdiccióncontencioso-administrativa. Sr. D. Francisco González Palma Abogado Jefe de la Asesoría Jurídica de la Excelentísima Diputación Provincial de Málaga