Financieringsreductie en risicodeling in tijden van crisis

1. Financieringsreductie en risicodelingin tijden van crisis Ir. Jeroen J.M. Verschuren NationaalBedrijventerreinCongres 2009 Venlo

2. Inhoud • Kredietcrisis • Werkwijze en aanpak BNG Gebiedsontwikkeling • Financiële systematiek • CV / BV Constructie • Praktijkvoorbeeld: Regionaal Bedrijvenpark Laarakker te Cuijk

3. Crisistijden • BNG top 3 veiligste banken • Malaise in de bouw • Woningbouwproductie 2009 onder de maat • Stimuleringsmaatregelen rijk (hypotheekgarantie, woningbouwsubsidie, grens WSW, e.d.) • Bestuurlijke stagnatie • Verkiezingen 2010 – productie stagneert • Doorstart problematisch i.v.m. • gewijzigd bestuur ? • gewijzigde beleidsmatige inzichten ? • Vergelijk crisis begin jaren ‘80 • Daarom: pro–actief zoeken naar samenwerking

4. Waarom samenwerken? • Beheersen en delen van risico’s • Lange looptijd gebiedsontwikkeling • Minder beslag op (gemeente) begroting • Inbreng kennis en expertise • Inbreng capaciteit

5. Waarom een aparte projectorganisatie? • Vormgeving in juridische entiteit: • Daadkracht • Bewaking proces in tijd en geld • Bestuurlijke terugkoppeling • Voorwaarden: • Vertrouwen en transparantie: papieren op tafel!

6. Samenwerkingsvormen PPS versus zelfrealisatie: • Bouwclaimmodel • Joint Venture • Concessiemodel • Mix • BNG Gebiedsontwikkeling = joint venture

7. Gebiedsontwikkeling • 1 oktober 1997 • 100 % dochter van NV Bank Nederlandse Gemeenten • Doel: Ondersteunen statutaire marktpartijen BNG en • maatschappelijke instellingen (MI) bij • Gebiedsontwikkeling en realisatie van RO-plannen: • Risicodragende participatie in de grondexploitatie • Inzet van procesmanagement / expertise t.b.v. risicobeheersing • Samenwerking met publieke partner • Uitvoeringsorganisatie grondbedrijfproces • 22 participaties (€ 55 miljoen EV)

8. Werkwijze en aanpak • Haalbaarheidsstudie • Besluitvorming gemeente • Samenwerkingsovereenkomst • Oprichting CV/BV • Uitvoering en realisatie: BV iov CV

9. Praktijkvoorbeeld: Regionaal Bedrijvenpark Laarakker • Facts • Project BV / CV • Grondexploitatie • Financiële systematiek • Risicodeling

10. RBL facts • A73 afslag Haps • 85 hectare bruto – 65 hectare netto • Looptijd: 2005 - 2025 • Duurzaamheid, natuurcompensatie en energie !!! • Doelgroep: • Grootschalige regionale bedrijvigheid: handel, industrie, logistiek en afval • Milieucategorie 3 – 5 (zonering) • Kaveloppervlakten vanaf 5.000 m² • Onherroepelijk bestemmingsplan medio 2010 • Start verkoop medio 2010

11. RBL BV / CV

12. CV/BV constructie • Mate van zeggenschap in BV los van financiële participatie in CV • Financiële participatie vanuit samenwerkingsgedachte • 50% - 50%, variaties mogelijk • Mogelijkheid samenwerking met meerdere partijen: • corporatie, provincie, grondeigenaar • 2 – hoofdige directie

13. RBL grondexploitatie • Verwervingen 36.9 miljoen • Kosten bwrm & honoraria 37.5 miljoen • Investering 74.4 miljoen • Opbrengsten 96.1 miljoen • Cashflow 21.8 miljoen • Rente VV 6% 15.5 miljoen • Winstuitkering 6.2 miljoen • Kosteninflatie 2.5% • Opbrengstenstijging 2.5% • Streefrendement (risicobuffer) 11 - 15%

14. RBL projectfinanciering • Totaal benodigd vermogen € 28.1 miljoen • Maximaal benodigd EV € 9.3 miljoen (33%) • BNG GO 50% € 4.6 miljoen • Gemeente 50% € 4.6 miljoen • Maximaal benodigd VV € 18.8 miljoen (67%) • Maw: Financieringsbehoefte gemeente gereduceerd van 100% naar 50% van 1/3 deel = 1/6 deel = 17%! Gemeente houdt meer geld over voor andere doeleinden.

15. RBL financieringsbehoefte

16. Résumé • Risicospreiding • Risicospreiding partners: participatieaandeel 50% • Financiering EV • Reductie risico-aansprakelijkheid partner: maximaal 17% • Risico-aansprakelijkheid BNG GO: idem, maximaal 17% VV • Risico-aansprakelijkheid BNG Bank: 67% • Rente VV Bank: euribor + risicoopslag TV • Partner 17%, BNG GO én BNG bank samen: 83%

17. Financieringsreductie en risicodeling in tijden van crisis • Discussie