Wiadomości wprowadzające i prawne aspekty gospodarki nieruchomościami

1. Wiadomości wprowadzające i prawne aspekty gospodarki nieruchomościami Białystok 2008 Ryszard Cymerman

2. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI • Gospodarowanie nieruchomościami może być traktowane jako zespół relacji i procedur zachodzących między podmiotami a przedmiotem gospodarowania. • Zespół ten, tworzą trzy rodzaje nieruchomości oraz prawa z nimi związane. Zagadnienia związane z gospodarką nieruchomościami realizowane są zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i zbiorem przepisów wykonawczych do tej ustawy oraz innymi przepisami dotyczącymi nieruchomości publicznych.

3. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI • W gospodarce nieruchomościami istotnym jest określenie i zgromadzenie odpowiedniego zbioru danych charakteryzujących obiekty przestrzenne i rynek nieruchomości. Dane te są jednym z podstawowych elementów podejmowania skutecznych decyzji w procesach gospodarowania i zarządzania nieruchomościami.

4. SYSTEM GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI DANE O LOKALIZACJI OKREŚLONYCH OBIEKTÓW W PRZESTRZENI NIERUCHOMOŚĆ PODMIOT ZALEŻNOŚCI I RELACJE ATRYBUTY FIZYCZNE PRAWA OKREŚLAJĄCE ZALEŻNOŚCI PROCEDURY ADMINISTRACJA CENTRALNA I LOKALNA ROZSTRZYGNIĘCIA PRAWNE ROZSTRZYGNIĘCIA SĄDOWE ODMIENNOŚĆ ROZWOJU SPOŁECZNEGO I KULTURALNEGO W RÓŻNYCH REGIONACH I KRAJACH DECYZJE ADMINISTRACYJNE DOKUMENTACJA KATASTRALNA

5. M i e n i e Własność i inne prawa majątkowe Rzeczy Przedmioty niematerialne Wierzytelności Prawa do korzystania z rzeczy cudzych Nieru chomości użyczenie Zabezpieczenia hipoteczne energia Dobra intelektualne dzierżawa Zabezpieczenia notarialne Dobra osobiste Rzeczy ruchome Pieniądze Czynsze najem Papiery wartościowe

6. Rodzaje mienia Państwowe Samorządowe Prywatne Zagraniczne komunalne Osób fizycznych powiatowe Osób prawnych wojewódzkie

7. Rodzaje nieruchomości Nieruchomość gruntowa Nieruchomość budynkowa Nieruchomość lokalowa mieszkalna użytkowa Nieruchomość rolna

8. Nieruchomości– to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (K.C. Art. 46. § 1.) .

9. Nieruchomość gruntowa Definicja nieruchomości gruntowej według ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt 1). Nieruchomość gruntowa –to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

10. Części składowe nieruchomości gruntowej grunt budynki i inne urządzenia drzewa i inne rośliny wody stojące złoża kopalin

11. Definicja nieruchomości budynkowej Definicja nieruchomości budynkowej według Kodeksu cywilnego (art. 235 § 1 i § 2). Przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność. Z przepisów Kc wynika, że prawem głównym (nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości budynkowej jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (z prawem głównym) jest prawo własności budynków i innych urządzeń przysługujące użytkownikowi wieczystemu (budynki i urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności). Własność budynków i innych urządzeń trwa tak długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków. Budynki i urządzenia jako przedmiot odrębnej własności stanowią części składowe prawa użytkowania wieczystego.

12. Rodzaje nieruchomości Nieruchomość budynkowa Prawo użytkowania wieczystego Budynek stanowiący odrębną własność +

13. Definicja nieruchomości lokalowej Definicja nieruchomości lokalowej (art. 2 i art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Przez nieruchomość lokalową należy rozumieć prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem nieruchomości wspólnej. W odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym (nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości lokalowej jest prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, zaś prawem związanym – udział właściciela lokaluw nieruchomości wspólnej. Grunt jako element nieruchomości wspólnej może być przy tym przedmiotem współwłasności, bądź też przedmiotem współużytkowania wieczystego. Prawo własności lokalu jako prawo główne warunkuje istnienie współwłasności w nieruchomości wspólnej (współwłasność części wspólnych budynku i współwłasność – współużytkowanie wieczyste – gruntu). Odwrotnie niż w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, utrata własności lokalu powoduje utratę prawa do części wspólnych budynku i prawa do gruntu, zarówno jako przedmiotu współwłasności, jak też współużytkowania wieczystego.

14. Nieruchomość lokalowa własność samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych Udział w nieruchomości wspólnej + mieszkalnego Nieruchomość wspólna Wspólne części budynku Grunt użytkowego

15. Definicja samodzielnego lokalu według ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 2 ). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Stwierdzenie wymagań, o których mowa wyżej stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

16. Definicja części składowej lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia zwane pomieszczeniami przynależnymi, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

17. Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu. • Pojęcie oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokalu obejmuje: • oznaczenia lokali na rzutach odpowiedniej kondygnacji budynku, oznaczenia położenia, rodzaju i powierzchni użytkowej lokalu, • określenia udziału właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (w gruncie – działce budowlanej oraz w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali).

18. Prawa rzeczowe Własność Użytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe Posiadanie użytkowanie służebność Prawo ustanawiane na okres 40 – 99 lat Upoważnia do: zastaw spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego dysponowania spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego pobierania pożytków prawo do domu jednoro dzinnego w spółdzielni mieszkaniowej korzystania zgodnego z planem hipoteka

19. Wybrane zagadnienia związane z prawami do nieruchomości

20. Jak może wygasnąć użytkowanie wieczyste? • Z upływem czasu, na który zostało ustanowione • Poprzez rozwiązanie umowy • Poprzez zrzeczenie się • W trybie wywłaszczenia • Poprzez konfuzję – nabycie własności przez użytkownika wieczystego

21. Użytkowanie – prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków • Użytkowanie jest prawem terminowym albo bezterminowym, co zależy m.in. od tego na czyją rzecz i w jakim celu zostaje ustanowione. • Użytkowanie może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia. • Użytkowanie może być ograniczone przez wyłączenie oznaczonych pożytków z rzeczy. • Ze względu na konieczność honorowania interesu właściciela, korzystanie z nieruchomości przez użytkownika może podlegać różnym ograniczeniom.

22. Służebność – prawo korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej Służebność to także prawo, na mocy którego właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczonyw możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Przykłady: służebność przejścia i przejazdu przez działkę sąsiada, korzystania ze studni na działce sąsiada, zaniechania zabudowy działki sąsiedniej

23. Hipoteka - prawo wierzyciela zabezpieczone na nieruchomości • Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym, że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej nieruchomości • Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym • Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości i obowiązuje jej każdego nowego właściciela Przykłady: hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa

24. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - prawo do korzystania zgodnie z przeznaczeniem i rozporządzania • Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spółdzielni • Do powstania tego prawa konieczny jest przydział lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku wtórnym) • Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni • Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu za zgodą spółdzielni • Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne • Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można prowadzić oddzielne księgi wieczyste

25. Najem- prawo do używania rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art. 659. § 1., przez tę umowę wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju).

26. Dzierżawa – prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art. 693. § 1., przez tę umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być zastrzeżony w pieniądzach, innych świadczeniach,bądź w ułamkowej części pożytków.

27. Uwarunkowania prawne gospodarki nieruchomościami §

28. Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603 USTAWA z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz U 173 poz 1218

29. 1. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu. Dz.U. Nr 23 poz. 120 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (Dz. U. Nr 207, poz. 2107)

30. 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108) 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.196 poz.1628

31. 5. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2112 6.Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663) Komunikat Ministra Budownictwa z 20 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie szacowania …pośrednictwa …. zarządzania nieruchomościami ( Dz.Urz. MB nr3 poz.15)

32. 9. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami Dz. U nr 31 poz.189

33. 13. Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej Dz.U. Nr 169 poz.1418

34. Inne ważniejsze przepisy prawa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296, z późn.zm.) Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U. 2000 nr 98 poz. 1071.)

35. Inne ważniejsze przepisy prawa USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j.: Dz.U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431, z późn. zm.)

36. Inne ważniejsze przepisy prawa

37. Inne ważniejsze przepisy prawa

38. Inne ważniejsze przepisy prawa Mienie wojskowe

39. Inne ważniejsze przepisy prawa Planowanie przestrzenne

40. Inne ważniejsze przepisy prawa Drogi Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. nr 80, poz. 721)

41. Inne ważniejsze przepisy prawa Źródła informacji

42. Inne ważniejsze przepisy prawa Cudzoziemcy

43. Inne ważniejsze przepisy prawa Lasy USTAWA z dnia 30 października 2002 r.o podatku leśnym.(Dz. U. Nr 200, poz. 1682)

44. Inne ważniejsze przepisy prawa Ochrona środowiska USTAWA z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880)

45. Inne ważniejsze przepisy prawa Kredyty

46. Inne ważniejsze przepisy prawa - Podatki

47. Rodzaje wartości WARTOŚĆ jako wynik wyceny

48. Określana dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości Określana dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości RYNKOWA KATASTRALNA RODZAJE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ODTWORZENIOWA BANKOWO - HIPOTECZNA Określana dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Określana dla nieruchomości, które stanowią podstawę zabezpieczenia hipotecznego

49. Wartość rynkowa dostosowania do definicji obowiązującej w Międzynarodowych Standardach Wyceny. Standard KSWP 1 WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

50. Wartość rynkowa jest definiowana następująco: „Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: • strony umowy są od siebie niezależne, • nie działają w sytuacji przymusowej • mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, • upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy