Proyecto de ciudad de gran visi n
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Proyecto de Ciudad de Gran Visión. Comité Consultivo de Desarrollo de Suelo Subcomité Consultivo: Mercado Inmobiliario Proceso de Planeación Participativa Carlos R. García Flores 24 de Septiembre de 2012 Aula 306 Edificio de Investigaciones y Postgrado de la UABC. Propósito General.

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Presentation Transcript


Proyecto de ciudad de gran visi n

Proyecto de Ciudad de Gran Visión

Comité Consultivo de Desarrollo de Suelo

Subcomité Consultivo: Mercado Inmobiliario

Proceso de Planeación Participativa

Carlos R. García Flores

24de Septiembre de 2012

Aula 306 Edificio de Investigaciones y Postgrado de la UABC


Prop sito general

Propósito General

  • 1. Establecer una estrategia de desarrollo municipal por Escrito: Un plan articulado de acción para emprender el desarrollo municipal

  • 2. Desarrollo de Capacidades: Una mejor comprensión de lo que es desarrollo para entender y realizar planificación estratégica para el desarrollo municipal

  • 3. Incentivar la construcción de capacidades de los gobiernos locales y de los actores del desarrollo,

  • 4. Promover un proceso inclusivo y participativo que integre la planificación estratégica, la participación , la sustentabilidad y un buen proceso de toma de decisiones para el desarrollo

  • 5. Una oportunidad significativamente mayor de lograr una implementación en el terreno de las acciones de desarrollo municipal, que sea consecuencia de una mayor capacidad, de la adhesión de los actores y de un plan de acción realista.


Prop sitos para el subcomit

Propósitos para el subcomité

  • 1. Establecer una estrategia de desarrollo del suelo en el municipio por Escrito: Un plan articulado de acción para emprender el desarrollo del sector industrial municipal.

  • 2. Una visión de futuro del desarrollo industrial para el año 2050 en el largo plazo, una visión intermedia para el año 2026 de mediano plazo que marque objetivos alcanzables y un plan de acción de corto plazo para los próximos 5 años que establezca la agenda municipal y la de los actores del desarrollo. Todo ello por escrito y consensado

  • 3. La metodología establecida marca para cada sesión los pasos específicos para construir estos elementos antes descritos.

  • 4. Cada uno de los etapas y tareas descritas en el Manual van construyendo consistentemente y por acumulación el plan articulado de acción del sector industrial y por escrito.


Contenido

Contenido

  • Antecedentes.

  • Introducción.

  • Diagnóstico-Pronóstico.

  • Retos y prioridades del desarrollo.

  • Conclusiones.


Antecedentes

Antecedentes

  • El Comité Consultivo de Desarrollo de Suelo. Se conforma de 3 Subcomités:

    • 1. Estructura Urbana.

    • 2. Vivienda.

    • 3. Mercado inmobiliario.


1 3 2 pol tica p blica 2 municipio para vivir mejor

1.3.2.-Política Pública 2Municipio para vivir mejor

  • Está asociada a los Aspectos Urbanos y Territoriales y su objetivo general es:

    • Establecer estrategias que fortalezcan los centros de población bajo criterios de sustentabilidad, donde se atienda la planeación de carácter metropolitano y hacia el interior de las ciudades, logrando un balance en el proceso de ordenamiento de uso del suelo y de su estructura que promueva una mejor calidad de vida, distribuyendo adecuadamente el equipamiento urbano, mejorando la relación espacial hogar-trabajo que permita un flujo vehicular más ágil, y conservar el ambiente preservando áreas significativas de espacio natural y público que asegure la sustentabilidad futura.


Estrategias de desarrollo desarrollo d e suelo

Estrategias de desarrolloDesarrollo de Suelo

  • 1. Anticipar en tiempo y orden el crecimiento urbano requerido para prever y planificar el desarrollo económico.

  • 2. Establecer planes integrales de largo plazo en cada localidad del Municipio que permita la disponibilidad de suelo apto para uso residencial, comercial, industrial y recreativo, reservando simultáneamente el espacio abierto necesario y la conservación de áreas sensibles al deterioro ambiental.

  • 3. Remover los obstáculos a través de técnicas o mecanismos innovadores de planeación de uso del suelo que permitan la construcción con mayores densidades y la definición de usos compatibles en las áreas internas y las de expansión de las ciudades.

  • 4. Planificación de la infraestructura y el equipamiento urbano en un programa que concilie las necesidades actuales con la demanda futura, buscando mecanismos para la distribución justa y equitativa de los costos en relación con la comunidad beneficiada.

  • 5. Lograr un balance en el proceso de planeación de uso del suelo y la estructura de las ciudades, que promueva una mejor calidad de vida, distribuyendo adecuadamente el equipamiento urbano, mejorando la relación espacial hogar-trabajo que permita un flujo vehicular más ágil, y conservar el ambiente preservando áreas significativas de espacio natural y público que asegure la sustentabilidad futura.


Antecedentes1

ANTECEDENTES

  • Los problemas de incorporación de suelo a la urbanización en forma ordenada se han incrementado por los siguientes factores:

    • Falta de infraestructura.

    • Especulación inmobiliaria.

    • Incumplimiento de la Ley.

  • La falta de suelo habilitado afecta directamente a la producción de vivienda.

  • Crecimiento desordenado y costoso de los asentamientos humanos.


Antecedentes2

Antecedentes

Suelo Urbano

Vivienda


Situaci n actual y pron stico

Situación actual y pronóstico

Densidades

Pronóstico


Proyecto de ciudad de gran visi n

85 Subr5egiones

6 Regiones


Uso del suelo por regiones

Uso del suelo por Regiones


Introducci n

Introducción

  • En el modelo actual de crecimiento urbano del Municipio de Mexicali, existen dos elementos que reflejan la insostenibilidad futura de las ciudades:

    • La extensión de la ocupación de usos urbanos.

    • La ausencia de una estructura urbana .

  • Los efectos de este modelo son:

    • Baja densidad de población por unidad de superficie ocupada.

    • Bajo índice de urbanización.

    • Una distribución de usos del suelo dispersa, desordenada y poco eficiente.

    • Un sistema de transporte basado en vehículos automotores.

      • Exige largos recorridos.

      • Largos periodos de detención.

      • Baja eficiencia en los tiempos y velocidades de circulación.

    • El modelo tiene mayores requerimientos en el gasto energético.

    • Alto consumo de recursos naturales no renovables.

    • Poca preocupación por los impactos en la salud, el bienestar de las personas y la imagen del entorno.


Introducci n1

Introducción

  • Tres temas serán relacionados en el tema de mercado inmobiliario:

    • Modalidades de la propiedad.

    • Mecanismos de incorporación del suelo al desarrollo.

    • Mecanismos para la integración de reservas territoriales.

  • Estos tres temas pretenden describir los diferentes elementos que inciden en la problemática del suelo y las formas en que la sociedad lo transforma en suelo urbano.


El suelo urbano en el desarrollo urbano

El suelo urbano en el desarrollo urbano

  • El suelo es un bien singular.

  • Sobre él se desarrollan los procesos sociales y económicos inherentes al crecimiento urbano.

  • Requiere de una serie de transformaciones.

    • El cambio de uso de suelo rústico a suelo urbano para alojar actividades de habitación, educación, esparcimiento y producción de bienes y servicios.

    • La Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California, la denomina Acción de Urbanización.

    • Esta transformación del suelo tiene implicaciones en tres vertientes:

      • Vertiente Física.

      • Vertiente Económica.

      • Vertiente Jurídica.


Vertiente f sica

Vertiente Física

  • La habilitación del suelo para alojar las diversas actividades urbanas requiere de su transformación; lo que implica tres acciones básicas:

    • Parcelación.

    • Urbanización.

    • Edificación.


Parcelaci n

Parcelación

  • La acción de parcelación se relaciona con los procesos de subdivisión territorial que se originan por fraccionamiento, relotificación, subdivisión y fusión de lotes.

    • Fraccionamiento. Es toda acción de urbanización que implique la división física o legal de un inmueble, que requiera del trazo de una o más vialidades públicas o privadas y obras de urbanización.

    • Fusión. Es toda acción de urbanización de uno, dos o más predios colindantes para formar uno solo y permitir su óptimo aprovechamiento.

    • Subdivisión. Es toda acción de urbanización que implique la partición de un terreno sin que se requiera la construcción de vías de circulación ni obras de infraestructura urbana.

    • Relotificación. Es toda acción de urbanización que implique la modificación total o parcial de la lotificación autorizada de un fraccionamiento, sin cambiar el tipo de éste . La principal vertiente que se relaciona con esta acción es con aspectos jurídicos relacionados con la propiedad.


Urbanizaci n y edificaci n

Urbanización y edificación

  • La acción de urbanización se relaciona con aquellas actividades que permiten la habilitación del suelo rústico para aceptar actividades urbanas.

    • Electrificación y alumbrado público.

    • Agua potable y drenaje sanitario.

    • Pavimento y drenaje pluvial.

    • Forestación e Imagen urbana.

  • La acción de edificación se acción se relaciona con el uso utilitario de los predios urbanos, se relaciona principalmente con aspectos económicos.


Vertiente econ mica

Vertiente económica

  • El suelo es un factor determinante en el desarrollo urbano.

  • Es escaso en términos económicos, tiene un valor y está sujeto a las fuerzas del mercado.

  • El suelo presenta características propias que lo hacen diferente a casi la totalidad de otros bienes.

    • El suelo referido a un territorio o área es único.

      • Sus relaciones de colindancia,.

      • La composición física de su superficie, subsuelo y espacio aéreo, le agregan características únicas .

    • Este carácter de singularidad le otorga un valor al suelo, que está relacionado con su uso potencial.

      • Comúnmente, se establece que el suelo, tiene un valor de uso.

      • El valor de uso, hace que su valor o precio, traducido a términos de economía de mercado, sea complejo.

      • Dependiendo de su uso, su valor de mercado cambia, existiendo necesariamente, usos más redituables que otros.

      • Dependiendo de la capacidad de compra del actor, será la posibilidad de acceso a este bien inmueble.


Proyecto de ciudad de gran visi n

Proceso de transformación territorial


Proceso de urbanizacion

PROCESO DE URBANIZACION

ENTORNO TERRITORIAL

ENTORNO SOCIAL

Acciones de participantes en el proceso de desarrollo urbano

MARCOLEGAL

REGULACION DEL SECTOR PUBLICO

ASPECTOS NO REGULADOS

ASPECTOS FUERA DE MARCO LEGAL


Participantes

PARTICIPANTES

GOBIERNO FEDERAL

SHCP, SEDESOL, INFONAVIT, CORETT, FIADERT

SECTOR PUBLICO

GOBIERNO ESTATAL

SIDUE, IDIVI

GOBIERNO MUNICIPAL

FIDUM, DDU, DCCU

SECTOR FINANCIERO

BANCA COMERCIAL, SOFOLES

PROPIETARIOS DE SUELO

PARTICULARES, EJIDATARIOS

SECTOR INMOBILIARIO

PROMOTORES

SECTOR PRIVADO

SECTOR CONSTRUCCION

CONSTRUCTORAS, DESPACHOS

SECTOR COMERCIO

EMPRESAS,COMERCIOS

SECTOR INDUSTRIAL

INDUSTRIALES, PROVEEDORES

ASALARIADOS

OBREROS, EMPLEADOS ADMINISTRATIVOS

PROFESIONISTAS, ADMINISTRADORES

PROF. Y DIR. EMPLEADOS

SECTOR SOCIAL

MICROEMPRESARIOS

PROFESIONISTAS, TECNICOS

NO ASALARIADOS, TRABAJADORES ESPORADICOS

SECTOR INFORMAL

EMPRESAS SOCIALES

COOPERATIVAS, ONG, ASOCIACIONES


Modos de participacion caracteristicas

PROCESOS de oferta y demanda

Planeación

Promoción

Normatividad

Control

Financiamiento

Subsidios

ACCIONES de oferta y demanda

Suelo

Parcelación

Urbanización

Edificación

MODOS DE PARTICIPACION: CARACTERISTICAS


Participaci n en la oferta

Participación en la oferta


Participaci n en la demanda

Participación en la demanda


Vertiente jur dica

Vertiente jurídica

  • En México, las políticas urbanas prevén una intervención directa del Estado en el mercado del suelo.

  • Se considera que el suelo no es solo una mercancía, sino es también:

    • Un bien colectivo que satisface necesidades colectivas básicas.

    • Un recurso natural que debe estar sujeto a cierta normatividad.

  • Los Gobiernos Federal, Estatal y Municipal para intervenir en el mercado del suelo, se valen de diversos instrumentos como son:

    • Los impuestos.

    • La reglamentación.

    • Incentivos y subsidios.

    • Mediante la propiedad pública. Esta forma de intervención justifica y da origen a la constitución de reservas territoriales.


Modalidades de la propiedad de la tierra

Modalidades de la propiedad de la tierra

  • Mecanismos de incorporación del suelo al desarrollo urbano a través de acciones como:

    • Expropiación.

    • Asociación.

    • Compra-Venta de terrenos, etc.

  • El análisis de las diversas modalidades de la propiedad de la tierra, determina:

    • Las restricciones o ventajas que presentan cada una de ellas.

    • Determinan las formas legales de intervención del Estado.

    • Determinan las formas legales de participación de los sectores privado y social.


Modalidades de la propiedad de la tierra1

Modalidades de la propiedad de la tierra


Modalidades de la propiedad de la tierra2

Modalidades de la propiedad de la tierra

  • De acuerdo al Artículo 27 Constitucional y las leyes reglamentarias que de él emanan, la propiedad se puede agrupar de manera esquemática en tres grandes grupos:

    • Con base a la Ley General de Terrenos Nacionales y la Ley General de Bienes Nacionales, los bienes inmuebles pueden ser del dominio público de la Federación y del dominio privado de la Federación.

    • Con base a la Ley Agraria, los terrenos pueden ser ejidales, comunales, baldíos y nacionales.

    • Con base a el Código Civil y la Ley Agraria, la propiedad privada puede ser individual o en copropiedad.


Mecanismos de incorporaci n del suelo al desarrollo urbano

Mecanismos de incorporación del suelo al desarrollo urbano

  • Bienes del dominio público de la Federación.

  • Bienes del dominio privado de la Federación.

    • Transmisión de dominio a título oneroso o gratuito, a favor de instituciones públicas que tengan a su cargo resolver problemas de habitación popular para atender necesidades colectivas.

    • Permuta con las entidades paraestatales o con los gobiernos de los estados y municipios, de inmuebles que por su ubicación, características y aptitudes satisfagan necesidades de las partes.

    • Enajenación a título oneroso, para la adquisición de otros inmuebles para la atención de servicios públicos.

    • Donación a favor de los gobiernos de los estados o de los municipios con fines educativos o de asistencia social.

    • Arrendamiento, donación o comodato a favor de asociaciones o instituciones privadas que realicen actividades de interés social y sin fines de lucro.

    • Enajenación a título oneroso, a favor de personas de derecho privado que los requieran para la creación, fomento o conservación de una empresa que beneficie a la comunidad.


Mecanismos de incorporaci n del suelo al desarrollo urbano1

Mecanismos de incorporación del suelo al desarrollo urbano

  • Tierras ejidales.

    • Dominio pleno.

    • Aportación de tierras de uso común a una sociedad mercantil o civil.

    • Asignación o enajenación de los solares urbanos.

    • Expropiación.

  • Tierras comunales.

  • Terrenos nacionales.

  • Propiedad privada.

    • Permuta.

    • Fideicomiso.

    • Sociedades.


Propuestas de mecanismos para la integraci n y desarrollo de reservas territoriales

Propuestas de mecanismos para la integración y desarrollo de reservas territoriales

  • Los instrumentos establecidos para planificar el desarrollo urbano de las ciudades en nuestro país son los programas de desarrollo urbano de centro de población. En estos programas se definen:

    • La estructura urbana.

    • Los usos del suelo para las diferentes actividades urbanas.

    • Las diversas obras y acciones necesarias para crecimiento .

  • Los sectores público, privado y social, están sujetos a las disposiciones establecidas en dichos programas.

    • La incorporación de los diferentes predios al desarrollo urbano se realiza de manera generalmente individual.

    • Depende del interés y capacidad financiera de los propietarios, inversionistas, promotores o entidades gubernamentales.

    • desaprovecha las ventajas de sumar recursos a través de la coordinación de las diferentes agentes involucrados.

    • Desaprovecha las ventajas de distribuir mas eficientemente los costos y beneficios del desarrollo urbano.


Propuestas de mecanismos para la integraci n y desarrollo de reservas territoriales1

Propuestas de mecanismos para la integración y desarrollo de reservas territoriales

  • Se proponen tres mecanismos para la integración y desarrollo de las reservas territoriales:

    • Pool de tierras.

    • Sociedad o fideicomiso.

    • Constitución de reservas territoriales.

  • El enfoque principal es la coordinación entre los diferentes agentes participantes.

  • Estos mecanismos no son excluyentes y dependerá su instrumentación de las condiciones que se presenten en cada ciudad.


Propuestas de mecanismos para la integraci n y desarrollo de reservas territoriales2

Propuestas de mecanismos para la integración y desarrollo de reservas territoriales

Pool de tierras


Propuestas de mecanismos para la integraci n y desarrollo de reservas territoriales3

Propuestas de mecanismos para la integración y desarrollo de reservas territoriales

Sociedad o Fideicomiso


Propuestas de mecanismos para la integraci n y desarrollo de reservas territoriales4

Propuestas de mecanismos para la integración y desarrollo de reservas territoriales

Fondo suelo-reserva territorial


Retos y prioridades del desarrollo

Retos y prioridades del desarrollo

  • Trabajar dentro de una economía de mercado para el desarrollo de suelo implica la confrontación de los intereses particulares y los intereses del desarrollo integral de una ciudad.

  • El reto es encontrar modos de cooperación para que los particulares puedan lograr sus propósitos lícitos (generalmente lucro) pero dentro de esquemas que promuevan el desarrollo sustentable.

  • La constitución de procesos para la constitución de reservas territoriales y su operación real como mecanismo, se convierte en uno de los fundamentos para el desarrollo sustentable.


P rioridades del desarrollo

Prioridades del desarrollo

  • 1. Anticipar en tiempo y orden el crecimiento urbano requerido para prever y planificar el desarrollo económico.

  • 2. Establecer planes integrales de largo plazo en cada localidad del Municipio que permita la disponibilidad de suelo apto para uso residencial, comercial, industrial y recreativo, reservando simultáneamente el espacio abierto necesario y la conservación de áreas sensibles al deterioro ambiental.

  • 3. Remover los obstáculos a través de técnicas o mecanismos innovadores de planeación de uso del suelo que permitan la construcción con mayores densidades y la definición de usos compatibles en las áreas internas y las de expansión de las ciudades.


Retos y prioridades del desarrollo1

Retos y prioridades del desarrollo

  • 4. Planificación de la infraestructura y el equipamiento urbano en un programa que concilie las necesidades actuales con la demanda futura, buscando mecanismos para la distribución justa y equitativa de los costos en relación con la comunidad beneficiada.

  • 5. Lograr un balance en el proceso de planeación de uso del suelo y la estructura de las ciudades, que promueva una mejor calidad de vida, distribuyendo adecuadamente el equipamiento urbano, mejorando la relación espacial hogar-trabajo que permita un flujo vehicular más ágil, y conservar el ambiente preservando áreas significativas de espacio natural y público que asegure la sustentabilidad futura.


Conclusiones

Conclusiones

  • Los retos que nos impone el futuro son impresionantes.

    • Modificar el modelo actual de crecimiento para transformarlos en un modelo de crecimiento sostenible.

    • Implica el establecer criterios de orden en la organización espacial de una sociedad sobre un territorio.

    • Implica el buscar nuevas formas de convivencia social y compartir nuevas visiones de nuestra sociedad.


Proyecto de ciudad de gran visi n1

Proyecto de Ciudad de Gran Visión

Comité Consultivo de Desarrollo de Suelo

Subcomité Consultivo: Mercado Inmobiliario

Proceso de Planeación Participativa

Carlos R. García Flores

18 de Septiembre de 2012

Sala de Juntas CDEM


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