1 / 33

Erfpacht in TMI

Erfpacht in TMI. Paul Nelisse 30 oktober 2012. 3 mei 2011. Inhoud. TMI en erfpacht Inleiding erfpacht Tijdstippen en doelen Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht Inkomstenbenadering Conclusie. TMI en erfpacht.

emil
Download Presentation

Erfpacht in TMI

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Erfpacht in TMI Paul Nelisse 30 oktober 2012 3 mei 2011

  2. Inhoud • TMI en erfpacht • Inleidingerfpacht • Tijdstippenen doelen • Waardevolleeigendom en waardeerfpachtrecht • Inkomstenbenadering • Conclusie

  3. TMI en erfpacht • Doelstelling TMI: taxateurslatenwerkenvanuitzelfdeuitgangspunten • Ontstaanvanuiteenstrevennaarmeeruniformiteit en transparantie in taxaties • Erfpacht is naeigendommeestvoorkomendezakelijkerecht • Concentratie in 4 grotesteden • Grote diversiteit in erfpachtbepalingen • Bijtaxatiesvoornamelijkmodelleren van de canons, TMI biedthiervoorenkelemogelijkheden

  4. Inleiding erfpacht • Bijerfpachtzijn relevant: • Wet, erfpachtstaat in Boek 5 BW • AlgemeneBepalingen • BijzondereBepalingen • Bijstedelijkeerfpachtstaat het “erfpachtstelsel” voornamelijk in de AlgemeneBepalingenbeschreven, de wettelijkebepalingenzijnvrijsummier • 3 voornaamstestelsels • Tijdelijk • Voortdurend • Eeuwigdurend

  5. Inleiding erfpacht • Erfpacht in Boek 5 BW • Art. 85, lid 1: erfpacht is eenzakelijkrechtdat de erfpachter de bevoegdheidgeefteensandersonroerendezaaktehouden en tegebruiken • Art. 85, lid 2: aan de erfpachterkan de verplichtingwordenopgelegdperiodiekeengeldsom (canon) tebetalen • Art. 86: contractvrijheidt.a.v. tijdsduur • Art. 89: Verbod op bestemmingswijziging • Art. 91: Toestemming tot overdracht

  6. Inleiding erfpacht • Art. 99 inzakebeeindiging: • Erfpachterheeftwegneemrecht • Opstalvergoeding: altijdvoorwoningen, bijcommercieelalleenindienovereengekomen • Erkaneenafbraakplichtovereengekomenworden

  7. Inleiding erfpacht • 3 hoofdstelsels: • Tijdelijkeerfpacht • Voortdurendeerfpacht <= meestvoorkomend in Nederland • Eeuwigdurendeerfpacht • Toepassingen: • Stedelijkeerfpacht <= voornaamstetoepassingsgebied • Groeneerfpacht • Industriëleerfpacht

  8. Tijdstippen en doelen

  9. Tijdstippen en doelen

  10. Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht • Waardevolleeigendom • = • Waardebloteeigendom • + • Waardeerfpachtrecht • (+/- correctievoorcourantheid)

  11. Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht • Heersendeopvatting: • Erwordtgeenonderscheidgemaakttussenwaardevolleeigendom en waardeerfpachtrecht • Behoudenskortvooraflooperfpachtrecht • Zakelijkepartijenietsbeter op de hoogtedanconsumenten

  12. Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht • Casus Dordrecht, Sterrenburg • 147 woningengerealiseerd 1965-1969 • Sinds 1980: aankoopbloteeigendommogelijk • T/m 2006: 133 van de 147 rechtenomgezet • Veelvoorlichting door gemeente over dezemogelijkheid • Prijsbloteeigendomstabiel (ca. euro 20.000,-)

  13. Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht Polluxhof 24 Eigendom Transactie 29-11-’04 Prijs: €190.000,- Polluxhof 30 Erfpacht Transactie 2-12-’04 Prijs: €175.000,-

  14. Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht

  15. Waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht • Uitkomstregressieanalyse: • Peigendom= 2.124,7 * t + 67.160 • Perfpacht = 2,084,1 * t + 46.786 • Verschilkomtovereen met prijsbloteeigendom • Marktmaakthierduswelverschil! Echter: • Het betrefteenkleine casus • Gebeurthetzelfde in eenverkopersmarkt? • Belangrijk: maakonderscheidtussenwaardevolleeigendom en waardeerfpachtrecht!

  16. Inkomstenbenadering

  17. Inkomstenbenadering • Handigevuistregel: • Taxeer het totaalalsof op eigengrond • Verminderdit met de waarde van de bloteeigendom van de grond (NCW van de resterende canons plus NCW van de eindwaarde van de grond) • Corrigeereventueelvoorcourantheid

  18. Inkomstenbenadering • Berekeningsvariabelen: • Duur van de erfpacht • Wijzewaarop de canon wordtaangepast • Mogelijkheid tot afkoop van de canons • Opstalvergoedingbijeindeerfpacht • Woningen: wettelijkverplichtsinds 1992 • Commercieelo.g.: hangt van afsprakenaf • Mogelijkheid van tussentijdsebijstelling van de canon • Ook: inflatieverwachting, verwachtegrondwaardestijging

  19. Inkomstenbenadering • Voorbeeld: • Kantoor • Waardevolleeigendom: € 10.000.000,- • Grond: € 3.000.000,- • Opstal: € 7.000.000,- • Huidige canon: € 110.000,- • Geïndexeerd (CPI, verwachting: 2,0% p.j.) • Betalingvooraf • Resterendelooptijd: 15 jaar • Disconteringsvoet: 7% • Wat is de waarde van het erfpachtrecht?

  20. Inkomstenbenadering • Uitwerking (I):

  21. Inkomstenbenadering • Uitwerking (II): • Waardevolleeigendom: €10.000.000 • Minus waardebloteeigendom: € 2.640.427 • Is waardeerfpachtrecht: € 7.359.573

  22. Erfpacht zonder index

  23. Erfpacht met index

  24. Erfpacht afgekocht met index

  25. Conclusie • Houdrekening met erfpacht in de waardering • Erfpachtmodule TMI biedthiervoor de mogelijkheid

  26. Dank voor uw aandacht

More Related