Tesis de Maestr ía presentada por: Ing. Raúl F. Guijarro G. Arq. Jos é R. Quishpe N.

1. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA” Tesis de Maestría presentada por: Ing. Raúl F. Guijarro G. Arq. José R. Quishpe N. Dirigida por: Ing. Roberto Unda, MBA Departamento de Ciencias de la Tierra y la Construcción Escuela Politécnica del Ejército, 2012

2. _____________ESQUEMA DE LA INTERVENCIÓN Plan de Proyecto y Justificación Análisis de la Situación de la Industria de la Construcción Estudio de Mercado Descripción del Proyecto Etapa Económica Análisis Financiero 7. Gestión Empresarial 8. Conclusiones y Recomendaciones MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

3. PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

4. _________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN En el país la necesidad de tener una casa propia ha ido creciendo durante los últimos años debido al fenómeno migratorio y/o crecimiento poblacional. Los sectores público y privado se han visto en la necesidad de crear nuevas oportunidades para la adquisición de vivienda propia. En el Ecuador se considera a la inversión en el área inmobiliaria, una de las más seguras y rentables. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

5. _________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN OBJETIVO GENERAL Presentar el Modelo de Factibilidad Económica y Financiera del Proyecto de Vivienda “Conjunto Residencial Villa Nova”. Objetivos Específicos Establecer cuáles son las condiciones económicas en la actualidad de los involucrados. Encontrar el segmento de mercado ideal para el desarrollo del proyecto en la zona urbana especificada. Investigar si los requerimientos del mercado objetivo están de acuerdo a las especificaciones del proyecto. Plantear a la empresa el proyecto con un margen de rentabilidad que justifique la inversión. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

6. _________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN JUSTIFICACIÓN La ubicación propuesta para el Proyecto Conjunto Residencial Villa Nova en Calderón a la entrada a Llano Grande resulta atractiva y si además mencionamos la preferencia que actualmente existe de casas por departamentos lo hace un proyecto definidamente atractivo. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

7. 2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

8. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL ECUADOR Los resultados del crecimiento de la demanda y de la oferta de vivienda en el Ecuador reflejan el impulso que ha venido teniendo el sector a partir del cambio de siglo y la dolarización. Se puede considerar que el ciclo de desarrollo de la construcción tuvo un importante despegue a partir del año 2000, consolidándose durante los años posteriores. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

9. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN En el país se ha implementado una serie de estrategias públicas direccionadas al sector, que en su gran mayoría, han respondido a intereses políticos de los gobernantes, por lo que muchas de ellas han carecido de análisis técnicos o de consideraciones de lo demandado por la sociedad y las ciudades dentro de su estructura. El desarrollo de vivienda social ha proliferado hacia la periferia de las ciudades, sin embargo se ha visto eclipsado por la falta de infraestructura y servicios. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

10. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN QUITO Resulta interesante comparar las variables de la oferta disponible de vivienda, por ejemplo, el número de proyectos en desarrollo en la ciudad ha pasado de 209 en el año 1997, 403 durante el 2011; lo que implica una ampliación de la oferta inmobiliaria de aproximadamente del 200% en 14 años. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

11. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN El crecimiento urbano en Quito ha demandado una gran inversión en infraestructura vial y desarrollo urbanístico ocasionando el aumento de la plusvalía en Quito y sus alrededores. El precio promedio del m2 demuestra un alza, sin embargo, este crecimiento no ha alcanzado a comunidades cercanas, donde el valor del suelo aun se conserva muy atractivo para inversionistas, conservando precios que oscilan entre USD 40 a USD 45 / m2. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

12. 3. ESTUDIO DE MERCADO MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

13. ______________________ESTUDIO DE MERCADO Es necesario contar con una efectiva estrategia comercial, de ventas y promocional, que comprende desde la misma idea del proyecto, la selección de la ubicación, la identificación del segmento objetivo, el diseño, funcionalidad y características que debe tener respecto a la competencia. Sobre el 60% de los potenciales clientes, perciben que las condiciones económicas actuales son propicias para la compra de vivienda. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

14. ______________________ESTUDIO DE MERCADO En relación al lugar de preferencia para la compra de vivienda se aprecia que los estratos medios y altos, prefieren los proyectos desarrollados en el norte de la ciudad, a pesar de que en esta zona los costos de construcción son más elevados y existe mayor plusvalía. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

15. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

16. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

17. 4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

18. _______________DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO UBICACIÓN Provincia: Pichincha Cantón: Quito Parroquia: Calderón Localización: Entrada a Llano Grande, en la intersección de las calles 25 de Noviembre y 23 de Abril. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

19. _______________DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Características de la Zona El sector tiene todos los servicios básicos, como: luz eléctrica, agua potable, alcantarillado, telefonía y televisión por cable. Además existe transporte público. Se diseño la urbanización y las casas en un terreno de 11.339, 76 m2. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

20. 5. ETAPA ECONÓMICA MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

21. ____________________ETAPA ECONÓMICA Inversión Inicial Estudios Preliminares Bienes Inmuebles (Terreno donde se va a construir el conjunto residencial) Costos Directos Urbanización del Conjunto Costos de Construcción Costos Indirectos Gastos Administrativos y Técnicos Gastos de Ventas Gastos de Publicidad Gastos Jurídicos Gastos Financieros ( Intereses ) Capital de Trabajo Punto de Equilibrio MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

22. ____________________ETAPA ECONÓMICA COSTOS MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

23. ____________________ETAPA ECONÓMICA Para calcular el punto de equilibrio del Proyecto, debemos hacer un análisis de las relaciones entre los costos fijos, costos variables y los beneficios que presenta el proyecto. Q = F / (P-V) , donde: P = Precio de Venta por Casa = ( $ 63.425,00 ) V = Costos Variables por unidad = ( $ 26.113,65) F = Costos Fijos Totales = ( $ 832.304,19) Q = Punto de Equilibrio (casas a vender) P = (65u*84,5m2*700 $/m2+ 19u*111,5 m2*700 $/m2) = $ 63.425,00 84u V = (65u*$ 24,779,07 + 19u*$ 30.679,31)= $ 26.113,65 84u F = Costos Urbanización + Costos Indirectos F = $ 476.401,98 + $ 355.902,19 = $ 832.304,19 Q = 832.304,19 / ( 63.425,00 – 26.113,65) Q = 22 casas que equivale al 26% del total de viviendas del conjunto residencial. Es decir que con la venta de 22 casas se recupera el capital de trabajo MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

24. 6. ANÁLISIS FINANCIERO MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

25. ____________________ANÁLISIS FINANCIERO Se determino el flujo de caja del proyecto y con este se calculo los indicadores financieros económicos como el Período de Recuperación (Plazo en que la Inversión original se recupera con las Utilidades futuras), Valor Actual Neto (VAN: Permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión) y la Tasa Interna de Retorno (TIR: tasa de interés que hace que todos los flujos del proyecto arrojen un VAN = 0). VAN = - P + FNC1+ FNC2+…………+ FNCn (1+r)1 (1+r)2 (1+r)n P = Inversión Inicial (Año 0) FNCi = Flujos netos de caja anuales r = Tasa de descuento n = años MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

26. ____________________ANÁLISIS FINANCIERO TASA DE DESCUENTO Los proyectos inmobiliarios tienen un rendimiento esperado de acuerdo a sus características y factores relacionados directamente con el tipo de proyecto, riesgos asumidos y la situación economía del país. La tasa mínima de descuento esperada por los inversionistas de este proyecto es del 21% anual, con tasas de descuento menores los inversionistas no estarían dispuestos a llevar a cabo el proyecto. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

27. ____________________ANÁLISIS FINANCIERO FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO (Anexo 7) FLUJO DE CAJA CON RECURSOS PROPIOS (Anexo 6) MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

28. ____________________ANÁLISIS FINANCIERO FLUJO DE CAJA SENSIBILIZADO AL COSTO DIRECTO (Anexo 9) FLUJO DE CAJA SENSIBILIZADO AL PRECIO DE VENTA (Anexo 8) MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

29. 7. GESTIÓN EMPRESARIAL MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

30. ____________________GESTIÓN EMPRESARIAL El proyecto se regirá a los siguientes programas de gestión: - Gestión de Riesgos - Gestión de Comunicación - Gestión de Recursos Tecnológicos - Gestión de Control de la Calidad, Cantidad, Costo y Cronograma - Gestión Logística - Acta del Proyecto - Estructura detallada de Trabajo - Gestión de Recursos Humanos - Entregables Finales MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

31. 8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

32. __________________________CONCLUSIONES El análisis financiero (flujo de caja) con recursos propios y con financiamiento determinó la viabilidad del proyecto. Los resultados con una tasa de descuento mínima esperada por los inversionistas del 21%, son: - Periodo de Recuperación: 24 meses - El VAN obtenido con capital propio es de USD 103.783,40 > 0, el proyecto es rentable (Anexo 6). - El TIR obtenido con capital propio es del 30,64% > 21%, el proyecto es rentable (Anexo 6). - El VAN obtenido con apalancamiento es de USD 66.353,37 > 0, el proyecto es rentable (Anexo 7). - El TIR obtenido con apalancamiento es del 27,11% > 21%, el proyecto es rentable (Anexo 7). MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

33. __________________________CONCLUSIONES El proyecto es sensible a los precios de venta y puede ser rentable hasta una reducción de precios aproximada del -1.76%. Por lo que se deberá tener mayor control en los precios de venta (Anexo 8). En cuanto a los materiales, mano de obra, equipo y herramientas necesarias para la ejecución del proyecto deben ser controlados para evitar un incremento en los costos directos ya que pueden elevarse máximo hasta aproximadamente un 2,61% para que el proyecto siga siendo rentable. (Anexo 9). El empresario moderno debe atender breve y eficazmente los cambios macroeconómicos que sucedan ya que podrían afectar positiva o negativamente al proyecto. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

34. __________________________CONCLUSIONES La zona donde se encuentra el proyecto “Villa Nova” cuenta todos los servicios como son agua, luz, teléfono, etc., así como con centros comerciales, supermercados, bancos, farmacias, colegios, universidades, etc. Próximo al Conjunto “Villa Nova” está proyectado la construcción de una nueva vía de ingreso al nuevo Aeropuerto de la ciudad de Quito, por lo que la zona elevará su plusvalía. La diferencia que tendrá el Conjunto “Villa Nova” con su competencia está en su diseño arquitectónico, sus acabados interiores, las áreas verdes y recreativas que se encuentran dentro del proyecto, será el único conjunto de estas características en la zona donde se desarrollará el proyecto. MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

35. ______________________RECOMENDACIONES Con los índices económicos - financieros obtenidos en el presente estudio de factibilidad, se demuestra que el proyecto resulta viable y atractivo para los inversionistas ya que presenta un margen de utilidad aceptable. En consecuencia recomendamos proceder con la ejecución del proyecto de Vivienda “Conjunto Residencial Villa Nova”. Ejecutar el proyecto según el cronograma establecido, lo cual permitirá utilizar de mejor manera los recursos y los fondos requeridos. Se debe contar con una fuerza de ventas efectiva para tener éxito con el cronograma de ventas propuesto (Anexo 5). MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”

36. ____________________FIN DE LA EXPOSICIÓN GRACIAS MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”