DERECHO INMOBILIARIO URBANIZACIONES PRIVADAS Dra.Adriana N.Abella

1. DERECHO INMOBILIARIO URBANIZACIONES PRIVADAS Dra.Adriana N.Abella

2. TRANSFORMACIONES DEL DERECHO PRIVADO El régimen jurídico de los derechos sobre el suelo y de la propiedad inmobiliaria fue evolucionando. La organización de la vida social supone el respeto básico de las leyes de la naturaleza y de las condiciones ambientales

3. Derecho Comparado

4. Toda urbanización requiere de una racional organización del espacio territorial adecuándolo a una planificación coherente con vista al progreso social y a la satisfacción de las necesidades de la población.

5. Las normas que regulan el parcelamiento territorial son del ámbito público, administrativo. La formación de nuevas unidades prediales debe responder a un plan global, y obedecer a las reglas de ordenación territorial

6. Funciones de un plan • Respetar la conformación del territorio, uso del espacio y aprovechamiento racional de los recursos • Respetar el derecho de propiedad del suelo, clasificación del uso y su destino y la división del territorio en zonas

7. El plan Puede limitar y condicionar la ocupación, uso y transformación de las parcelas a la realización de las operaciones materiales y jurídicas adecuadas para la creación de nuevos predios previo a la transmisión, constitución, modificación y extinción de derechos reales.

8. Los titulares dominiales SON RESPONSABLES de la ejecución de los actos materiales y jurídicos que conducen a la ordenación dominical

9. Preocupación • Prevenir y controlar la contaminación, los efectos y formas perjudiciales de erosión • Criar reservas y parques naturales y de recreo y proteger el paisaje • Ordenar el territorio con vista a una localización de actividades y un equilibrado desarrollo socioeconómico • Promover la estabilidad ecológica

10. Todo complejo urbanístico, social, deportivo y residencial tiene particularidades propias, pero en todos existen normas de derecho privado y de derecho público ensamblandas.

11. Normas de derecho público Esferas de competencia En lo regional, la jurisdicción es de la provincia En lo urbano, el poder de policía es de los municipios Planificación: Equilibrio apropiado entre todas las partes del suelo. La zonificación: Nos enfrenta con el problema de los límites al derecho de propiedad de los particulares. Se imponen restricciones que afectan a los titulares de dominio de los inmuebles

12. PROVINCIAS delegan en las municipalidades el control y aprobación de las urbanizaciones privadas, pero el proyecto hidráulico y la subdivisión del suelo es controlado por las autoridades provinciales.

13. Intereses del desarrollista Comerciales: Valoración del suelo Administración: Racionalizar el proceso de ordenación y edificación Efectos de la decisión

14. Normas de derecho privado Las normas de los derechos reales son sustancialmente de orden público, existe el principio de número cerrado, la formalidad, y publicidad brindan mayor seguridad. Las normas de los derechos personales son más elásticas, los particulares tienen mayor libertad para reglamentar las relaciones jurídicas .

15. Análisis del encuadre jurídico

16. Constitución Nacional • el artículo 14; • Artículo 41.Todos los habitantes de la nación gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo. • Artículo 42 los derechos de usuarios y consumidores adquieren jerarquía constitucional; • Artículo 43. La tutela para todos los derechos de incidencia colectiva, a un ambiente sano, del usuario y el consumidor y a la no discriminación, es mención enunciativa toda vez que la norma constitucional emplea la frase "derechos de incidencia colectiva en general"

17. La Constitución de las Provincias • La ley general del ambiente 25. 675 arts. 2, 8, 9, 10, 30, 31 32 y 33 y cc. • Ley de las Pcias.de Medio Ambiente

18. Las normas del Código Civil y leyes complementarias • Libro segundo y tercero, y partes pertinentes del cuarto • Ley 14.005, • Ley de prehorizontalidad, • La ley 13.512 de propiedad horizontal • Ley 24441 el fideicomiso • Ley de Defensa al consumidor 24.240, modificada por las leyes 24.568, 24.787, 24.999 y 26.361. • Ley Nacional de Catastro 26.209, • Las normas provinciales y municipales mediante disposiciones de diversa jerarquía institucional, regula aspectos transcendentes del derecho de propiedad: las leyes de ordenamiento territorial, códigos de planeamiento urbano y códigos de edificación, la reglamentación de la ley de propiedad horizontal.

19. Derechos del consumidorLa Ley 26.361 • La relación de consumo puede tener su causa fuente en un acto jurídico unilateral, o un hecho jurídico, o en las actividades de producción, importación, distribución o comercialización de cosas o servicios instaladas en el mercado. • La responsabilidad precontractual en los contratos de consumo debe partir de las características de la oferta, basándose fundamentalmente en el deber de información y trato digno y equitativo.

20. Consumidor, es toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza, a título oneroso o gratuitobienes o servicios para destinarlo a su consumo final, en beneficio propio o de su grupo familiar • El proveedor es toda persona física o jurídica de naturaleza públicao privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores y usuarios. La profesionalidad no exige habitualidad

21. En materia inmobiliaria constituye criterio legal de valoración el destino del inmueble y su aprovechamiento. • Ya no se requiere que necesariamente se destine a vivienda; tampoco que sea nuevo; ni que haya mediado oferta pública dirigida a persona indeterminada. • La noción de destino final ha de elaborarse tomando en cuenta los usos, y así quedan excluidas las adquisiciones de inmuebles si éstos son destinados a la producción o con fines comerciales o industriales, o si se lo adquiere como objeto de su negocio de comprar y vender

22. el objeto del contrato de consumo puede estar referido: • a) a un bien que desaparece tras su empleo, como al duradero; • b) la contratación puede ser a título gratuito u oneroso siempre que tenga por finalidad la adquisición o utilización de bienes o servicios (art. 1°, ley 24.240, modificado por ley 26.361); • c) a la recepción de cosas o servicios gratuitos como consecuencia de una contratación a título oneroso, por ejemplo muestras gratis (art. 1° decreto 1798/94); • d) a la adquisición o utilización de bienes o servicios por quien no es parte de una relación de consumo, (pero) como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y • e) a quien de cualquier manera esté expuesto a una relación de consumo (art. 1, in fine, ley 24.240, modificado por ley 26.361)

23. En una relación de consumo normas especiales señalan el efecto vinculante • de la publicidad (arts. 7 y 8), • el alcance y el contenido del derecho a la información • trato digno y equitativo (art. 8 bis), • contenido del contrato (art. 10), • la posibilidad de resolución ante la determinación de una cláusula abusiva (arts. 37, 38, 47), • efectos especiales del incumplimiento (art. 10 bis), • la incidencia de la responsabilidad objetiva y solidaria (arts. 40 y 52 bis), regulación sobre los vicios redhibitorios (arts.11,18), • la eventual influencia de las sanciones aplicables por la autoridad de aplicación.

24. Se ha convalidado la unificación de plazos de prescripción otorgando una preferencia a los establecidos por disposiciones generales o leyes especiales cuando son más beneficiosos para el consumidor (art 50). • Se ha incorporado al derecho nacional la figura del daño punitivo o multa privada (art. 52 bis). • Se establece la posibilidad de aplicar una multa civil en caso de que el proveedor incumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor.

25. La ley 26.361 contempla expresamente estas modalidades cuando en el art. 1 alude a “figuras afines” una compraventa tiene normas generales aplicables a su tratamiento en el Código Civil, y en ocasiones en regímenes especiales (Vgr. leyes como 14.005 o 19.724 de Prehorizontalidad) y si es relación de consumo se aplica LDC. De todas ellas prevalece la más conveniente al vulnerable

26. En materia de interpretación del contrato y de acuerdo con lo prescripto por el art. 1198 del Cód Civil, el principio de la buena fe que gobierna toda relación junto con el de la confianza, y tienen un componente de ética jurídica que se orienta hacia la seguridad del tráfico jurídico

27. Particularidades de las urbanizaciones según: 1. el origen. 2. el emplazamiento y extensión 3. las actividades deportivas

28. Urbanizaciones preexistentes Propietarios formaron una entidad y ésta resuelve la compra de terrenos para sus asociados

29. Nuevas urbanizaciones a partir de la recepción de regulaciones específicas en las leyes de suelo tienen regímenes similares. Las urbanizaciones privadas que se formaron

30. Esquemas de organización jurídica • Las urbanizaciones que se formaron • con posterioridad a esta legislación • parcelamiento • propiedad horizontal.

31. En algunos clubes de campo el carácter de socio del club es independiente de la propiedad de la parcela. En otros el propietario es también socio con acceso a todas las actividades deportivas. Otros restringen la práctica de determinada actividad como golf o equitación, que se concede sólo a los propietarios que adquieren la membresía para el uso de las instalaciones y práctica de ese deporte.

32. La Provincia de Buenos Aires legisla los clubes de campo en la ley 8912, Título III, Capítulo V. Se evidencia la preocupación del legislador respecto de este instituto, con el dictado del decreto reglamentario 9404 del año 1986 para clubes de campo. Barrios Cerrados la Resol.74/97 y D 27/98 . Comunes a ambos D. 1727/2002 y Resol. 194/03. Disp. 6010/02 ; 6011/02 y1821/03 Ley 13512. DP 2489/63 y D 947/04

33. MENDOZA • LEYES 8051/2009 Ley de suelo • 4341 de Loteo y fraccionamiento • 4686/83 Uso ,fracc. Suelo Zona Oeste del Gran Mendoza • 5804/91 de Regulación zona Pedemonte Gran Mendoza. Reserva Ambiental • 5961/92 Ley General Ambiental • 7050/02 Programa mejoramiento barrial • D.P. 834/81; Res. 72/80 de Catastro • D.P.3300/79 de PH, • D.P.4903/84 DPC normas confección planosPH

34. División por parcelamiento y régimen jurídico adoptado • Dominio sobre parcelas residenciales y condominio sobre lotes comunes • Entidad titular de dominio de las partes comunes y parcelas privadas con destino residencial. Dominio con servidumbres

35. CONDOMINIO • Art. 2710. Aplicación restrictiva • Partición, pactos temporales • Disponibilidad de parte indivisa • No es obligatorio un administrador • Quórum y mayorías • Citación y Notificación de las resoluciones. • No resuelve la prestación de servicios • Problema con las innovaciones

36. Usufructo • Naturaleza del derecho • Temporalidad • Derechos y obligaciones del usufructuario

37. Servidumbres • Naturaleza del derecho • Pueden consistir en un no hacer o un dejar hacer

38. Propiedad Horizontal • Inmueble edificado • Terreno art.2 ley 13512.Partes comunes • Obras nuevas. Modificación de reglamento • Mayorías • Reglas de convivencia

39. Pcia. De Buenos Aires • Ley 8912 art. 64 a 69 • Que sea un área territorial que no conforme núcleo • urbano • Que una parte se encuentre afectada a la práctica • de algún deporte • Que la parte restante se encuentre condicionada • para la construcción de viviendas de uso transitorio • Que las áreas guarden una mutua e • indisoluble unidad

40. Decreto 9404/86 La mutua e indisoluble unidad convierte la superficie un todo inescindible Debe establecerse la formación de una entidad jurídica Es necesario constituir servidumbres que aseguren a los titulares de cada parcela el uso de los bienes comunes Áreas de esparcimiento, fundo dominante, Servidumbre de non facere sobre parcelas privadas Parcelas privadas, fundo dominante: Servidumbre de dejar hacer

41. Problemas actuales En los clubes de campo y barrios cerrados

42. Cerramiento • Expensas • Disciplina. • Las restricciones a la libre transferencia, el control de admisión, • y el ejercicio del derecho de preferencia de la sociedad administradora.

43. CEMENTERIOS PRIVADOS. • Toda empresa prestadora del servicio de Cementerio Privado se encuentra comprendida en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor como proveedora profesional de bienes y servicios. • Invariablemente la seriedad de la empresa es vital, así como la correcta administración, y el pago puntual de las expensas por los usuarios. La causa final subjetiva es la Sepultura.

44. El hipermercado • Es una red porque sólo funciona si hay una multiplicidad de sujetos interactuando entre sí mediante contratos conexos. • Razones de optimización económica hace prácticamente imposible que ello no ocurra. • La realidad de éstos conjuntos nos muestra que la solución no parece estar dentro de los derechos reales, siendo suficiente la de los derechos personales para estructurar estos negocios.

45. TIEMPO COMPARTIDO • Cualquiera fuera el encuadre jurídico, en el sistema de tiempo compartido surgirán tres sujetos interesados y comprometidos que son • el desarrollador o proveedor, el usuario, y/o adquirente, y/o beneficiario y /o adherente, y el administrador; y tres relaciones contractuales relacionadas entre sí: • a) el contrato de entrega del bien, • b) el contrato entre el usuario y el administrador c) el contrato que vincula al usuario con la cadena de intercambio.

46. En lo que hace a los TC en áreas turísticas, según la ley 26.356 de STTCsus disposiciones se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la ley de Defensa de la Competencia (ley 25.156) y la Ley de Lealtad Comercial (nº 22.802) o las que en el futuro las reemplacen y en caso de duda sobre la interpretación de los principios de la ley, prevalecerá la más favorable al consumidor.

47. PARQUES INDUSTRIALES • La Pcia. de Buenos Aires regula en la ley 13.744 los agrupamiento industriales, pendiente de reglamentación. • Serias limitaciones a los titulares de dominio de las fracciones de terreno destinadas a calles internas, bienes y servicios de uso común las que quedan reservadas al cumplimiento de fines oficiales. • Se deberán ceder mediante la planimetría aprobada los espacios a favor de la Municipalidad o la provincia de Buenos Aires, según corresponda. • Según el régimen, las calles interiores del Agrupamiento Industrial, los bienes de uso común y los reservados por la Provincia o la Municipalidad respectiva para el cumplimiento de sus fines, serán de exclusiva propiedad de la Provincia o Municipalidad según corresponda.

48. Los escribanos intervinientes en las transferencias de dominio de los inmebles deberán dejar constancia de las restricciones que establezca la Ley, su reglamentación y el reglamento de administración y funcionamiento de cada Agrupamiento Industrial, y requerir del administrador previo al acto, un certificado de libre deuda de expensas comunes y extraordinarias.

49. DERECHO REAL NUEVO

50. Conjuntos inmobiliarios Clubes de campo, Barrios cerrados y Chacras, Parques industriales Empresariales Náuticos