Renditedefinitionen f r die Immobilienbewertung

1. Renditedefinitionenf�r die Immobilienbewertung

2. ? Hans Netscher ? Folie 2 Trends aus Immobilienwirtschaft und Wertermittlung 1. Volatile M�rkte bedingen Preis- und Wert�nderungen, an die sich einige erst �gew�hnen� m�ssen. 2. Rein vision�re Cashflow-Betrachtungen am Desktoptreten hinter marktorientierten Beurteilungen der Immobilie zur�ck. Neue Gesichtspunkte etwa zur Energieeffizienz oder zu wertorientiertem Facility Management gewinnen an Bedeutung. 3. Wertermittlung wird zunehmend Teil immobilienwirtschaft-licher Leistung und weniger eigenst�ndige T�tigkeit. F�r die immobilienwirtschaftlichen Akteure wird das �Bewertungs-gesch�ft� immer wichtiger. Zu 3. Die in Deutschland historisch bedingte Trennung der T�tigkeitsbereiche entf�llt.Zu 3. Die in Deutschland historisch bedingte Trennung der T�tigkeitsbereiche entf�llt.

3. ? Hans Netscher ? Folie 3 Marktvolatilit�t und / oder Nachhaltigkeit

4. ? Hans Netscher ? Folie 4 Bewertungsgesch�fte*

5. ? Hans Netscher ? Folie 5 Entwicklung des Investmentmarkts*

6. ? Hans Netscher ? Folie 6 Was sind Bewertungskriterien? Stichworte sind: Nachfrage Kaufpreisfaktoren Jahresnettomiete Renditespanne Spitzenrendite Bruttoanfangs- rendite

7. ? Hans Netscher ? Folie 7 Was versteht man unter Rendite? Der Begriff Rendite (Synonyme: Rentabilit�t, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Verzinsungssatz..., engl.: rate of return�) ist ein Fachbegriff der Finanzm�rkte. Die gebr�uchliche Renditekennzahl ist der Zinssatz. Allgemein gilt: Die Rendite ist somit der jahresdurchschnittliche Gewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital in Prozent.

8. ? Hans Netscher ? Folie 8 Viel(e) Rendite(n) erfreut / erfreuen den Wertermittler... Der Begriff �Rendite� ist nicht scharf definiert. Es kursieren eine un�bersehbare Anzahl an Renditebegriffen: ? Rentabilit�t ? Ertragsrate ? Kapitalverzinsung ? Verzinsungssatz ? Bruttorendite ? Objekt-Rendite ? Anfangsrendite ? Netto-Anfangsrendite ? Cashflow-Rendite ? Marktrendite ? Investment-Rendite ? Spitzenrendite ? Rate of Return ? Initial Yield ? Cap Rate ? Return on Investment ? Total Return ? ...

9. ? Hans Netscher ? Folie 9 1. Buch Mose, Kapitel 11 Wohlauf, lasst uns eine Stadt und einen Turm bauen, dessen Spitze bis an den Himmel reiche, damit wir uns einen Namen machen. ... Da fuhr der Herr hernieder, dass er s�he die Stadt und den Turm, die die Menschenkinder bauten. Der Bau von Stadt und Turm einer hochm�tig gewordenen Menschheit wird mit der Verwirrung der Sprachen beantwortet: Am Ende stand die babylonische Sprachverwirrung. Eine neue Hochtechnologie war gerade entwickelt: der Ziegelbau Eine neue Hochtechnologie war gerade entwickelt: der Ziegelbau

10. ? Hans Netscher ? Folie 10 Mal ehrlich: Verstehen Sie sich (mit Kollegen) gut?

11. ? Hans Netscher ? Folie 11 Anfangsrendite (Initial Yield, All Risks Yield)  Anfangsrendite in % = x 100  Kaufpreis / Wert =  Investmentmethode / Maklerformel: Kaufpreis / Wert = Einnahmen x Vervielf�ltiger

12. ? Hans Netscher ? Folie 12 Anfangsrendite - Zahlenbeispiele  Anfangsrendite in % = x 100 = 10%  Kaufpreis / Wert = = 1.000.000 �  Investmentmethode / Maklerformel: Kaufpreis / Wert = 100.000 x 10 = 1.000.000 �

13. ? Hans Netscher ? Folie 13 Beispiel: Kaufpreise von Investments als Vervielf�ltiger*

14. ? Hans Netscher ? Folie 14 Brutto- und Nettoanfangsrendite  Bruttoanfangsrendite = (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 =(NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 =(NAR, Netto-Rendite)

15. ? Hans Netscher ? Folie 15 Brutto- und Nettoanfangsrendite - Zahlenbeispiele  Bruttoanfangsrendite = x 100 = 10% (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 = x 100 = 9%(NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 = x 100 = 8,2%(NAR, Netto-Rendite)

16. ? Hans Netscher ? Folie 16 Rendite Definitionen: Beispiele

17. ? Hans Netscher ? Folie 17 Man muss eben wissen, was sich dahinter verbirgt... In aller Regel sind die Bezugspunkte der Renditen bzw. der Kaufpreisfaktoren unscharf definiert: ? Rohertrag oder Reinertrag oder ... ? Vertragsmieten oder Marktmieten oder ... ? Kaufpreis oder Gesamtinvestition oder ... ? Objektbezogene oder investorenspezifische  Erwerbsnebenkosten ... ? ... oder ...

18. ? Hans Netscher ? Folie 18 F�r die Analyse der Vergleichsobjekte gilt Die Analyse der Vergleichsobjekte erfolgt auf der Grundlage vorliegender Bestands- und Vertragsdaten. Somit beruhen auch die zum Zwecke der Erkenntnis�bertra-gung analysierten und ableiteten Daten auf Bestands- und Vertragsdaten der Vergleichsobjekte.

19. ? Hans Netscher ? Folie 19 F�r die Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt Mieten sind in der Regel Marktmieten* zu mietmarkt�blichen Bedingungen in Hinblick auf Mieteh�he (Nominal- bzw. Effektivmiete bei Vollvermietung) Zahlungszeitpunkt, Laufzeit und Optionsrechte Anpassungsklausel, Staffelmiete, Festmiete Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten K�ndigungsrechte, Incentives u.a.m. *Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel die orts�bliche Vergleichsmiete (��558 Abs. 2 BGB) heranzuziehen.

20. ? Hans Netscher ? Folie 20 F�r Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt weiterhin Markt�bliche Bewirtschaftungskosten zu Instandhaltung Betriebskosten Verwaltung Abh�ngig von der jeweiligen Nutzung sind nur diejenigen Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die dem Eigent�mer unter mietmarkt�blichen Bedingungen entstehen.

21. ? Hans Netscher ? Folie 21 F�r Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt au�erdem Als objektbezogene Erwerbsnebenkosten sind abh�ngig von der jeweiligen Nutzung nur diejenigen Kosten zu erfassen, die dem Eigent�mer unter grundst�cksmarkt�blichen Bedingungen entstehen: Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch... Objektbezogene Vermarktungskosten ...

22. ? Hans Netscher ? Folie 22 In Sachen Umsatzsteuer gilt grunds�tzlich Handelt es sich um Nutzungen, bei denen grundst�cksgew�hnlich zur Umsatzsteuer optiert wird, verstehen sich Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Netto- bzw. Bruttokaufpreis, Ertragswert, Teile der Erwerbsnebenkosten usw. ohne m�gliche Umsatzsteuer.

23. ? Hans Netscher ? Folie 23 Was soll markt�blich / grundst�cksgew�hnlich bedeuten? Markt�blich bzw. grundst�cksgew�hnlich ist f�r den Fall der Immobilien-Wertermittlung im Sinne objektivierender Wertbetrachtung oder objektbezogener Marktreflexion zu sehen. Dies gilt in der Regel nicht f�r Investitionsrechnung im Sinne subjektiver Wertbetrachtung, Analyse f�r Investitionsentscheidung, zum Objektvergleich u.a.m.)

24. ? Hans Netscher ? Folie 24 Wertermittlung ist ja so einfach! Brauchen wir also in der Regel nur den zutreffenden Ertrag und die zutreffende Rendite. Und das war�s dann schon?

25. ? Hans Netscher ? Folie 25 Relativit�tstheorie E = m x c 2 E = Energiem = Massec = Lichtgeschwindigkeit EW (KP) = E x VEW / KP = Ertragswert (Kaufpreis)E = ErtragV = Vervielf�ltiger, Diskontierungssummenfaktor

26. ? Hans Netscher ? Folie 26 Brutto- und Nettoanfangsrendite Bruttoanfangsrendite = 10% (10-fache der Bruttomiete) (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 = 9% (11,1-fache der Bruttomiete) (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 = 8,2% (12,2-fache der Nettomiete) (NAR, Netto-Rendite) Liegenschaftszinssatz = 6,25%

27. ? Hans Netscher ? Folie 27 Vielen Dank f�r Ihre Aufmerksamkeit! HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Johannes-H�glin-Weg 288709 Meersburg am Bodensee Telefon + 49 7532 9899Telefax + 49 7532 1709 E-Mail hans@netscher.net Internet www.netscher.net www.bodenseeforum.net