Новое направление ипотечного бизнеса «Коммерческая недвижимость»

1. Новое направление ипотечного бизнеса «Коммерческая недвижимость»

2. Текущая ситуация и планы развития направления «Коммерческая недвижимость» I-й этап развития направления – в рамках ПИЛОТНОГО проекта – кредитование на приобретение ГОТОВОЙ коммерческой недвижимости. 1 • Разработаны и согласованы с подразделениями Банка материалы по пилотному запуску продукта «Ипотека. Готовая нежилая недвижимость». • Планируемое утверждение ценовых параметров: процентных ставок, комиссий . • Планируемая дата начала реализации Пилотного Продукта - 2 квартал 2008г. • По результатам реализации пилотного проекта принятие решения о полномасштабном запуске Продукта. II-й этап развития направления – полномасштабная реализация Продукта по всей сети 2 • Рассмотрение Пилотной реализации Продукта. • Модернизация Продукта в части качественных и количественных параметров (при наличии целесообразности) - изменение минимальных сумм кредита, сроков кредитования, значения коэффициента К/З, расширение перечня эталонных структур сделок и т.д. III-й этап развития направления – кредитование на приобретение СТРОЯЩЕЙСЯ коммерческой недвижимости 3 Разработка, утверждение и реализация продукта по кредитованию коммерческой недвижимости на этапе строительства.

3. Параметры Продукта «Ипотека. Готовая нежилая недвижимость» Объекты кредитования – нежилая недвижимость Офисные помещения • При приобретении нежилой недвижимости за счет кредитных средств отсутствует возможность регистрации обременения в пользу кредитора одновременно с регистрацией права собственности покупателя. • Это вызывает необходимость построения сложных многоэтапных схем сделок кредитования на приобретение нежилой недвижимости, позволяющих удовлетворять спрос на кредиты для данных операций с соблюдением требований по обеспеченности выдаваемых кредитов. Торговые помещения Апартаменты • Апартаменты являются видом нежилых помещений, по своим потребительским качествам (использование для проживания) и архитектурно-планировочным решениям (наличие нескольких комнат, помещений для кухни, санузлов), относящихся к жилым помещениям, но формально не предназначенных для постоянного проживания. Причина возникновения данной категории нежилой недвижимости: обусловлена требованиями по ограничению объема жилых квартир в строящихся объектах либо в связи с невозможностью строительства жилых помещений в бизнес-центрах (пример – комплекс зданий Москва Сити), которые предъявляют надзорные и согласующие архитектурные органы к проектно-разрешительной документации застройщиков. Эти требования вынуждают застройщиков в проектной документации де-факто жилые помещения обозначать в качестве апартаментов, которые при государственной регистрации классифицируются как нежилые помещения. Таким образом, правовой статус апартаментов – нежилые помещения. С точки зрения потребителя категория «апартаменты» по своим потребительским качествам и свойствам сопоставима с категорией жилых помещений премиум/ бизнес-класса. • Идентификацию данного вида нежилых помещений как апартаментов предполагается осуществлять на основании следующих документов: • 1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности); • 2. документы БТИ • 3. акт оценки (в акте в описании объекта должно четко указывается назначение оцениваемого объекта – апартаменты).

4. Параметры Продукта Целевой клиентский сегмент потребителей Продукта – физические лица Заемщиком в рамках Продукта должно быть физическое лицо. Заемщик не должен обозначать себя в заявлении-анкете как ИЧП во избежании пересечения функционала ДИК с функционалом ДКМБ. Срок кредитования Офисные и торговые помещения – 20 лет Апартаменты – в соответствии с параметрами «Ипотека. Готовое жилье» Коэффициент Кредит/Залог Офисные и торговые помещения – 70% Апартаменты г. Москва и Московская область – в соответствии с параметрами «Ипотека. Готовое жилье» (100%) г. Санкт-Петербург и Ленинградская область – 90% Остальные регионы – 80%.

5. Особенности Продукта Страхование Имущественное + Титульное + Страхование жизни Опция на выбор заемщика: ЛИБО Повышение процентной ставки на 0,5% При кредитовании на большие суммы заемщики сталкиваются с отказами страховых компаний осуществлять страхование жизни из-за невозможности осуществить перестрахование данных рисков в западных страховых компаниях или с высокими фактически «запретительными» тарифами. Учитывая изначально большие суммы кредитов по коммерческой ипотеке предусмотрена опция на выбор заемщика: страхование жизни или увеличение процентной ставки на 0,5% годовых. Особенности расчета суммы кредита Для расчета суммы кредита учитывается доход заемщика, Поручителя-супруги(-га), Поручителя-участника, не связанные с приобретаемой недвижимостью При недостаточности имеющегося у заемщика совокупного дохода могут учитываться доходы от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду. УЗИ ДАР осуществляет верификацию ставки арендной платы, используемой для расчета арендного дохода по кредитам, превышающим: г. Москва и область – $4млн, г. Санкт-Петербург и область – $2 млн., остальные регионы – $1 млн.

6. Эталонная структура сделки по кредитованию на покупку недвижимости Банк и Покупатель заключают Кредитный договор. Цель кредита – оплата приобретаемой недвижимости ВТБ 24 Покупатель недвижимости 1 Банк и Продавец заключают Договор ипотеки приобретаемой недвижимости в обеспечение обязательств Покупателя по Кредитному договору Продавец недвижимости ВТБ 24 2 Покупатель и Продавец заключают Договор купли-продажи (либо предварительный договор купли-продажи), в котором в т.ч. указывается, что недвижимость передается в залог Банку. Передача ДКП на регистрацию права собственности и полная оплата стоимости недвижимости осуществляется не ранее регистрации Договора ипотеки данной недвижимости. Покупатель может оплатить за счет собственных средств часть стоимости недвижимости до регистрации Договора ипотеки (на усмотрение Покупателя) Продавец недвижимости Покупатель недвижимости 3 Банк выдает кредит Покупателю. Кредитные средства перечисляются на счет покрытия по аккредитиву или закладываются в ячейку. ВТБ 24 Покупатель недвижимости 4 Банк и Продавец подают на регистрацию Договор ипотеки недвижимости. Осуществляется регистрация Договора ипотеки недвижимости. ВТБ 24 Продавец недвижимости 5

7. Эталонная структура сделки по кредитованию на покупку недвижимости После регистрации ДИ Покупатель и Продавец заключают Дополнительное соглашение к ДКП, в котором указываются реквизиты зарегистрированного ДИ (либо заключают Основной ДКП с указанием реквизитов ДИ) и подают его на регистрацию права собственности Покупателя. Целесообразно сразу подписать акт приема-передачи недвижимости и Покупателю принять недвижимость. Покупатель недвижимости Продавец недвижимости 6 На основании зарегистрированного ДИ и расписки о подаче на регистрацию ДКП Продавец получает доступ к кредитным средствам (осуществляется платеж по аккредитиву или доступ к ячейке). Целесообразно на данном этапе предоставить доступ к части кредитных средств, а к оставшейся (меньшей) части средств доступ предоставить после регистрации права собственности Покупателя на недвижимость. Продавец недвижимости 7 После регистрации права собственности Покупателя на недвижимость Покупатель предоставляет в Банк Свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость Покупатель недвижимости ВТБ 24 8 После регистрации права собственности Покупателя Продавец получает доступ к оставшемся кредитным средствам, причитающимся ему в счет оплаты недвижимости. Продавец недвижимости 9

8. Внедрение Продукта в период пилотной реализации Подразделения, участвующие в пилотной реализации Продукта Москва Санкт-Петербург Владивосток: Филиал № 2558 Кемерово: Филиал № 4207 Нижний Новгород: Филиал № 5250 Новосибирск Тюмень: Филиал № 7215 Хабаровск: ДО "Муравьева-Амурского" филиала № 2754 Чебоксары: Филиал № 2155

9. Качественные и количественные критерии перехода к полномасштабной реализации Продукта Плановые параметры Пилота Объемы кредитования на Пилот – 14 сделок на общую сумму не менее $20 млн. Срок Пилота – 4 месяца Качественные итоговые параметры Пилота Обобщение вариантов реализации сделок, допустимых к применению при полномасштабной реализации Продукта Обобщение методик оценки платеже- и кредитоспособности заемщиков, предусматривающие возможность учитывать доходы от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду Согласование типовых условий сотрудничества Банка со страховыми компаниями в части страхования объектов нежилой недвижимости; Согласование с оценочными компаниями типовых разделов отчетов об оценке, содержащих анализ арендных платежей

10. Предложения по увеличению ставок по валютным кредитам СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ