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MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION

MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION. LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE L’UEMOA Conférence 14-16 février 2005 , Bamako Olivier Hassler Banque Mondiale Specialiste Principal Ohassler@worldbank.org

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MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION

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  1. MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE L’UEMOA Conférence 14-16 février 2005, Bamako Olivier Hassler Banque Mondiale Specialiste Principal Ohassler@worldbank.org en financement du logement

  2. LE ROLE DU MARCHE DES CAPITAUX BENEFICES ET CONDITIONS

  3. L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX: UNE PROBLEMATIQUE PARTIELLE, MAIS FONDAMENTALE • Le sous-développement du crédit au logement n’est pas seulement un problème de ressources des prêteurs: • Problèmes de l’offre (foncier, promotion/construction) • Rapports prix/revenus • Circuits informels • Conditions macro-économiques • Le manque de ressources n’est pas seulement un problème de marches des capitaux • Le marche des capitaux = jamais la source unique de fonds, même dans les économies développees (aux USA, les dépôts financent 50% des crédits hypothécaires)

  4. L’EFFET SOLVABILISATEUR DES LONGUES DUREES

  5. L’EFFET STABILISATEUR D’UN ACCES AU MARCHE FINANCIER • Pour les établissements généralistes, les bases de dépôt ne sont pas toujours stables: • Méfiance envers les établissements • Instabilité politique • Systèmes de garantie des dépôts faibles • Fuites dues aux importations de matériaux de construction(les credits ne créent pas de depots dans ce cas) - Importance de pouvoir faire appel au marché pour gérer la liquiditéet stabiliser les bilans - Importance du marché, en l’absence d’instruments de couverture, pour fixer les taux d’intérêt, dont la variabilité totale => risque de crédit

  6. L’EFFET STABILISATEUR D’UN ACCES AU MARCHE FINANCIER, suite • Etablissements spécialisés: Leur viabilité dépend de ressources externes adaptées. En l’absence de marches des capitaux, dépendance a l’égard : • Des banques, souvent concurrentes, • De l’Etat (banques publiques). Or, l’intervention selective de l’Etat : • Risque de créer des inégalités entre établissements prêteurs d’entraver le développement de l’offre globale • Peut occulter, mais ne résout pas, la pénurie de moyens financiers à long terme

  7. EFFET CATALYTIQUE DE L’APPEL AU MARCHE FINANCIER • Réduction du coûtdu crédit: meilleur adossement financier  moins de marge d’intermédiation • Meilleure qualitédu crédit: implication des investisseurs externes  discipline de marche: • Développement du marche obligataire: manque fréquent de véhicules d’investissement: les portefeuilles hypothécaires (résidentiels) => • instruments de placement long, • sécurisés par des créances à faible risque, • plus rentables que les titres d’Etat Bon véhicule  bonne allocation des ressources(modèle archétypique de développement: Chili) -sinon, canalisation anti-économique du LT ver le CT

  8. CONDITIONS DE L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX • Masse critique • Etalement des coûts de transaction • Taille   liquidité • Base d’investisseurs à long terme • Suffisante en taille • diversifiée : sinon, prix faussés, absence de liquidité • Formation des prix transparente: • Benchmarks • Instruments faciles à valoriser

  9. CONDITIONS DE L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX,suite • Sécurité des investissements (long terme): Placements à terme éloigné, signatures mal connues, manque de confiance dans le crédit immobilier Impératif de sécurisation : • Découplage du risque “émetteur” • Qualité du sous-jacent • Garanties externes (mais coûteuses si les 2 1eres conditions ne sont pas remplies) • Garanties étatiques ? Utilité pour lancer de nouveaux instruments, risques de distorsions ensuite • Rating –Indispensable si financements structures

  10. INSTRUMENTS ET TECHNIQUES DE RECOURS AU MARCHE FINANCIER • Il existe plusieurs types d’instruments financiers adossés aux prêts immobiliers • Tous impliquent des techniques de réhaussement de crédit • Tous supposent une bonne maîtrise des risques de crédit sur le marche primaire • Le choix des prêteurs dépend de leurs contraintes et des caractéristiques du marche primaire Dans tous les cas….

  11. …LE MARCHE OBLIGATAIRE REGIONAL EST UN ATOUT CONSIDERABLE • Pouvoir faire masse des besoins de financement  taille critique plus facilement atteinte, réduction des coûts d’infrastructure • Elargissement des bases d’investisseurs, limitées au niveau national • Meilleures perspectives de liquidité:  réduction des primes d’illiquidité, réduction des coûts de transaction • Discipline de marché renforcée: normes de qualité des prêts, clarté de l’information, homogénéité des instruments financiers • Mise en correspondance des besoins/ des sources de financement

  12. TIRER PARTI DU POTENTIEL REGIONAL: QUELLES APPROCHES POSSIBLES? • “Bottom-up” • Des mécanismes et des systèmes ont déjà été développés dans plusieurs Etats membres • Peuvent-ils être intégrés dans un cadre régional fédérateur? • “Top-down” • Certains instruments n’existent pas ou sont embryonnaires • N’est-il pas plus simple de leur donner d’emblée une base régionale? • Uniformisation des cadres fondamentaux + principe de subsidiarité : • Bases légales, réglementaires, fiscales • “PGCD” suffisant pour établir la confiance des investisseurs dans différents instruments nationaux

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