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Ray Suarez Real Estate School

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Ray Suarez Real Estate School. Curso de Real Estate Sales Associate www.aprendarealestate.com. Listing Agent Agente del Vendedor FSBO - For Sale By Owner $400,000 X 3% $12,000 X 70% Commission Split $8,400 Comision de agente Transaction Broker. Buyer’s Agent

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Presentation Transcript
ray suarez real estate school

Ray Suarez Real Estate School

Curso de

Real Estate Sales Associate

www.aprendarealestate.com

real estate for sale by owner fsbo 400 000 x 6 commission 24 000
Listing Agent

Agente del Vendedor FSBO- For Sale By Owner

$400,000

X 3%

$12,000

X 70%Commission Split

$8,400 Comision de agente

Transaction Broker

Buyer’s Agent

Agente del comprador

$400,000

X 3%

$12,000

X 70% 30%

$8,400 $3,600

Real EstateFor Sale By Owner (FSBO)$400,000 X 6% commission = $24,000
overcome objections
OVERCOME OBJECTIONS
  • OBJECTIONS – OBJECIONES
  • 1. COMMISSION $24,000
  • 2. CONTRACT
mls multiple listing service red de internet de agentes
MLS – MULTIPLE LISTING SERVICERED DE INTERNET DE AGENTES
  • WEST PALM BEACH
  • TAMPA
  • BROWARD COUNTY
  • DADE COUNTY
  • 50,000 AGENTES DE REAL ESTATE
  • INVENTORY
  • www.aprendarealestate.com
board of realtors
Board of Realtors
  • MLS – Multiple Listing Service
  • $500 per year
  • www.aprendarealestate.com
real estate agencies
ENVIORNMENT – SYNERGY –

COMPANERISMO

Team work

TRAINING – BILINGUAL - Online

CONTRACTS TRAINING

LISTING PRESENTATION

SALES TRAINING-overcome objections

Prospecting Training

Motivational Training

TELEMARKETING - Scripts

OVERCOMING OBJECTIONS

MENTOR 50%

$ COMMISSION 100% $700

LOCATION

BRAND NAME

FRIENDS

ETHICS

Palabra de Honor

$ RESIDUALS 10%

$Retirement 7%

$ REFERRALS 25%

$ LEADS

www.aprendarealestate.com

LEADERSHIP – FEAR VS. LOVE

$450 SCHOOL REIMBURSMENT

ACCESIBLE BROKER

Indiferencia del Broker

KNOWLEDGABLE BROKER

OFFICE EQUIPMENT

24/7 Access

FORMS –Planet Realtor - online

FLEXIBILITY commission 6%

ADMINISTRATION STAFF –POSITIVE ATTITUDE

CUSTOMER SERVICES - FRIENDLY

MARKETING – magazines, online

FLOOR TIME - voluntary

MONTHLY Desk FEES $

DRESS CODE

MORTGAGE

LUXURY MARKET

AIR CONDITIONING

COMPUTERS

TECHNOLOGY - WEB – MLS

INTERNET

RECRUITING

REAL ESTATE AGENCIES
sales training
SALES TRAINING
  • MIKE FERRY
  • TOM FERRY
  • FLOYD WICKMAN
  • BRIAN TRACY
  • TOM HOPKINS
  • RAY SUAREZ
  • ANTHONY ROBBINS
  • Boot Camp
  • Seminars
  • DVDs
  • CDs
real estate license
Real Estate License

1. Sales Associate - Vendedor Asociado

2. Broker – Corredor

3. Broker Associate – Corredor Asociado

www.aprendarealestate.com

group license multiple license
Group License – Multiple License
  • Group License - La emisión de una licencia de grupo indica que un vendedor asociado o corredor asociado esta empleado por un propietario/urbanizador (Developer).
  • Multiple License – Broker – Corredor

www.aprendarealestate.com

multiple license
Multiple License
  • Solo los Brokers pueden tener Multiple License
  • www.aprendarealestate.com
felony of the 3 rd degree delito grave del tercer grado
Felony of the 3rd DegreeDelito Grave del tercer grado
  • La práctica sin licencia de bienes raíces.
  • Unlicensed Activity
  • www.aprendarealestate.com
cursos de real estate frec f lorida r eal e state c ommission
Cursos de Real EstateFREC = Florida Real Estate Commission

1. FREC 1 ( Sales Associate - Vendedor Asociado) 63 horas.

Licencia Inicial – inactiva

2. POST 1 ( Vendedor Asociado) 45 horas.

Dentro 2 años de recibir la licencia inicial

3. FREC 2 (Real Estate Broker = Corredor) 72 horas

enrolar - activa – 6 meses

examen estatal – activa – 12 meses

4. POST 2 (Broker = Corredor) 60 horas

5. EDUCACION CONTINUA (todos) 14 horas.

Cada 2 años

3 horas en leyes

www.aprendarealestate.com

examen
Examen
  • 45% Principios y Practicas
  • 45% Leyes
  • 10% Matemáticas
  • 100 preguntas de selección múltiple
  • Examen Final de Curso 70%
  • Examen Estatal 75%
  • Promissor.com
  • www.aprendarealestate.com
examen estatal
Examen Estatal
  • 45% principios y practicas
  • 45% leyes
  • 10% matemáticas
  • 75% Aprobar el Examen Estatal
  • Comité de Validación – solicitar una queja
  • Validation Commitee
reactivation reactivacion licencia inactiva
Reactivation – ReactivacionLicencia Inactiva

REACTIVACION (para activarlicencia inactiva)

  • Involuntariamente Inactiva

12 meses o menos 1 curso de 14 horas CE

  • Involuntariamente Inactiva

Mas de 12 meses pero menos de 24 meses

2 cursos de 14 horas = 28 horas

Maximo 24 meses de estar involuntariamente inactiva

www.aprendarealestate.com

estado de licenciatura inactivo voluntario e involuntario
Estado de Licenciatura Inactivo (Voluntario e Involuntario)

1. Voluntariamente Inactiva

2. Involuntariamente Inactiva

24 meses maximo

www.aprendarealestate.com

servicios que los licenciados proveen a sus clientes
Servicios que los Licenciados proveen a sus clientes
  • Publicitar (Advertise) los servicios de bienes
  • Comprar (Buy)
  • Tasar (Appraisal) propiedades.
  • Rentar o proveer informacion o listas sobre.
  • Vender (Sell)
  • Rematar o subastar (Auction)
  • Alquilar o arrendamiento (Lease)
  • Intercambiar (Exchange)
  • www.aprendarealestate.com
aplicaci n de licencia
Solicitud notariada

$105

Finger Prints

$61

www.aprendarealestate.com

1. DBPR- Department of Business Professional Regulation

2. FREC-Florida Real Estate Commission

3. DRE – Division of Real Estate

4. PROMISSOR

$31.50 Examen Estatal

$35.00 Repaso

Aplicación de Licencia
aplicaci n de licencia20
Aplicación de Licencia
  • Todo de los siguientes delitos son necesario revelar cuando se envía la aplicación para licenciatura de bienes raíces al FREC?

1. Arrestado por un DUI (Driving Under the Influence)

2. Una condena por delito menor a la que se le retuvo la adjudicación (withhold adijucation - absuelve sin cargos)

3. Un “Declaración No Contenderé” (Plea of Nolo Contender) por conducta desordenada en un bar.

4. Una condena por robo en un almacén cuando era adolescente.

5. Un multa por exceso de velocidad y pasarse una luz roja o multas de estacionamiento no tienen que declarase

slide21
DBPR
  • Department of Business Professional Regulation
  • Departamento de Regulación de Negocios Profesionales
  • Tel: 850 – 487 – 1395
  • www.aprendarealestate.com
frec f lorida r eal e state c ommission comisi n de bienes ra ces de la florida
FREC – Florida Real Estate CommissionComisión de Bienes Raíces de la Florida
  • 7 miembros en total
  • 4 Brokers con licencias activas por 5 años
  • 2 miembro consumidores sin licencia
  • 1 broker o vendedor asociado
  • Por lo menos 1 tiene que tener 60 años
  • 4 años de termino de servicio
  • Maximo 2 terminos consecutivos
  • $50 reuniones oficiales
  • Nominados por el Gobernador sujeto a la confirmacion del senado del estado
  • www.aprendarealestate.com
dre division of real estate
DRE –Division of Real Estate
  • División de Bienes Raíces
  • Investigación
  • Agencia de apoyo para el FREC
  • www.aprendarealestate.com
powers duties of frec
Powers & Duties of FREC
  • 1. Executive Power
  • 2. Quasi-Legislative
  • 3. Quasi-judicial
  • www.aprendarealestate.com
exempto de licenciatura
Exempto de Licenciatura

1. Buy or sell cementary lots

2. Rents lots in mobile home park

3. Radio & television announcers

4. Attorneys

5. Person with Power of Attorney

6. Certified public accountants

7. Mortgage Brokers

8. FSBO – For Sale By Owner - Dueno Propietario

9. Salaried employees of condominiums or co-ops for less than 12 months/1year

10. Registered Securities Dealers with the SEC – Securities Exchange Commission

11. Apartment Complex owners who pay a finders fee of $50

aplicaci n de licencia no residente non resident
Aplicación de LicenciaNo-Residente Non-Resident
  • Pregunta: Que acción debe tomar cuando se mude fuera del estado?

1. Respuesta: Enviar la solicitud de consentimiento irrevocable de servicio (irrevocable consent to service)dentro de los 60 días.

2. Resident – viviendo 4 o mas meses consecutivos en Florida

3. Mudanza dentro el estado notificar DRE 10 días

4. Mudanza afuera del estado notificar DRE 60 días

www.aprendarealestate.com

periodos de renovacion de licencia
Periodos de Renovacion de Licencia

Marzo 31 y Septiembre 30 son las fechas de terminacion de las licencias. DBPR envia por correo una nota de renovacion a la ultima direccion postal conocida, en un periodo no mayor a los90dias antes de la expiracion de licencia.

licencias invalidas o nulas
Licencias invalidas o Nulas
  • Expirada –maximo 24 meses
  • Revocada

Permanente

  • Suspendida

Temporario

Max = 10 años

  • Cancelada
alegations
Alegations
  • Un vendedor asociado recibe una citación (alegaciones) y una multa de $100 por fallar en notificar a la División de Bienes Raíces (DRE) de su cambio de dirección postal. La citación fue emitida por error. Que debe hacer el vendedor asociado?
  • Formular una objeción por escrito dentro de los 30 días explicando que la citación fue emitida por error.
  • Orden Final
slide31

Los vendedores de bienes raices involucrados en la venta y alquiler a menudo se especializan en cualquiera de las siguientes cinco principales areas de venta:

  • Residencial.
  • Comercial.
  • Industrial.
  • Agricola.
  • Negocios.
residential property
Residential Property
  • 4 o menos unidades
  • Lote vacante de 4 o menos unidades
  • Agrícola de 10 o menos acres
  • 1 Acre = 43,560 Sq. Ft.

7-11

oferta y demanda de bienes raices supply and demand
OFERTA Y DEMANDA DE BIENES RAICES(Supply and Demand)

Un estudio de los mercados y sus operaciones revelan diversos factores que afectan la oferta y la demanda de bienes raices.

variables que afectan la demanda
Variables que afectan la Demanda:
  • Precio de bienes raices.
  • Numero de habitantes y composicion del hogar.
  • Ingreso de los consumidores.
  • Disponibilidad de credito hipotecario.
  • Gustos y preferencias de los consumidores.
variables que afectan la oferta
Variables que afectan La Oferta
  • Trabajo calificado = mano de obra
  • Prestamos y financiamiento para la construccion.
  • Tierra.
  • Materiales de construccion.
title titulo de la propiedad
Title - Titulo de la Propiedad
  • Bundle of Rights - conjunto de derechos :

Disposicion D Disposition

Uso U Use

Posesion P Possesion

Exclusion E Exclusion

(DUPE – Bundle of Rights) inherentes a la propiedad de esos bienes los cual se conosen como el titulo de la propiedad .

real estate real property
Real Estate – Real Property
  • Real Estate
  • Real Estate + Title = Real Property

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titulo sobre una propiedad
Por un Tiempo Indeterminado

Tiempo Indefinido

(Freehold)

Fee Simple - Dominio Absoluto

Pleno Dominio –Estate- Tenancy

Life Estate - Propiedad Vitalicia

Remainderman – Nudo Propietario - herederos

Title

Bundle of rights

D Disposicion

U Uso

P Posesion

E Exclusion

Por un Tiempo Determinado o Definido

Non – Freehold

Leasehold

Arrendamientos de tiempo limitado -Lease

Lease

U Uso

P Posesion

E Exclusion

Titulo sobre una Propiedad
leasehold estates
Leasehold Estates

1. Estate for Years – contrato de arrendamiento

2. Tenancy at Sufferance – tenencia por tolerancia

  • Holding Over

3. Tenancy at Will – Tenencia de Voluntad

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transferencia voluntaria voluntary alienation
TRANSFERENCIA VOLUNTARIAVoluntary Alienation
  • Instruments of Conveyance – Transferir

1. Escritura (Deed)transfiere el titulo o conjunto de derechos (bundle of rights).

2. Testamento (Will)

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transferencia involuntaria posesion adversa adverse posession
Transferencia InvoluntariaPosesion Adversa (Adverse Posession)

1. Posesion Hostil de la propiedad (sin el permiso del dueño), hasta la exclusion del verdadero dueño o de cualquiera que pueda competir por el bien.

2. Posesion Abierta sin intento de ocultar la ocupacion.

3. Impuesto pagados por el poseedor adverso durante todo los años de ocupacion

4. Reclamo de titulo, aun de uno imperfecto (a veces llamado apariencia de titulo), creando entonces una base para la accion.

5. 7 años de Posesion de Adversa debe continuar por siete años o mas en forma consecutiva sin el consentimiento del dueño.

6. Notoria y flagrante posesion publica de la propiedad.

involuntary alienation transferencia involuntaria
Involuntary AlienationTransferencia Involuntaria

1. PROBATE – intestado con herederos

2. ESCHEAT – intestado sin herederos

Confiscacion del estado

3. ADVERSE POSSESION - invasion

4. EMINENT DOMAIN – expropiasion

5. Condemnation by Eminent Domain

deed escritura instrument of convey ance
Deed - EscrituraInstrument of Conveyance

da recibe

Grantor

Seller Parties Grantee

Buyer

Vendedor Deed Comprador

Otorgante Title Borrower

Donante Bundle of Rights Receptor

Dispocision Mortgagor

Uso Deudor hipotecario

Posecion Donatario

Exclusión Teoría del Gravamen

Lien Theory State

lien theory title theory
Lien Theory State

Teoría del Gravamen

Grantee (Comprador) Mortgagor se queda con el titulo

Florida

Title Theory State

Teoría de Titulo

Banco (Mortgagee) se queda con el titulo

Lien Theory – Title Theory
hay dos tipos de seguros de titulo title insurance
Hay dos tipos de seguros de titulo:Title Insurance

1. Seguro de titulo del dueño

Owners Title Insurance

(no es transferible)

es por el precio total de la casa.

$100,000 purchase price

2. Seguro de titulo del prestamista

Lenders Title Insurance

(si es transferible)

es por el monto del prestamo.

$80,000 loan amount

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tenancies tenencias estate patrimonio www aprendarealestate com
Tenancies – TenenciasEstate – Patrimoniowww.aprendarealestate.com
deed escritura
Deed - Escritura

1. Escritura de convenio y venta (bargain & sale deed)

2. Escritura de renuncia o de Finiquito (quitclaim deed)

Elimina nubes (clears clouds) No da Garantía

3 Escritura de garantía especial (special warranty deed)

4. Escritura degarantía general (general warranty deed)

Garantía para siempre

Free and Clear

Free of all Encumbrances – Libre de impedimentos

Libre de Gravámenes

deed escritura51
Deed - Escritura

1. Premisas – contiene la fecha de ejecucion y el nombre del otorgante y la cláusula de otorgar y clausula de otorgar

2. Habendum Clause - Cláusula de Posesión (seisin clause) que le promete al comprador (grantee) que el otorgante (grantor) es dueño de la propiedad y tiene elderecho legal de vender la propiedad.

  • HABENDUM CLAUSE – TO HAVE AND TO HOLD
valid deed para que la escritura sea valida
Valid DeedPara que la Escritura sea Valida
  • Firmada por el Grantor y 2 testigos
  • Entregada y aceptada voluntariamente
  • Premises – Granting Clause - otorgar
  • Habendum – Seisin Clause - posesion
encumbrance impedimentos
Encumbrance - Impedimentos

1. Free and Clear – Unencumbered

Libre de impedimentos o restricciones

2. Sin impedimentos

3. Libre de gravamens (Liens)

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deed escritura54
Deed - Escritura
  • Cuál de estas escrituras provee las mayores garantías o convenios?
  • A. Escritura de convenio y venta (bargain & sale deed)
  • B. Escritura de renuncia o de Finiquito (quitclaim deed)
  • C. Escritura de garantía especial (special warranty deed)
  • D. Escritura degarantía general (general warranty deed)
  • www.aprendarealestate.com
deed escritura55
Instrument of conveyance Documento que transfiere Titulo

Parties of Deed

Grantor (otorgante) Titulo

Vendedor Disposicion

Otorgante Uso

Cecionista Posecion

Exclusion

Grantee (receptor)

Comprador

Receptor

Cecionario

Mortgagor

Borrower

Deudor Hipotecario

Note Giver

Prestatario

Deed (escritura)
slide56
1. Teoria de Gravamen (Lien Theory State), grantee, comprador, deudor hipotecario, mortgagor se queda con el titulo (Florida).

2. Teoria del Titulo (Title Theory State), El banco, prestamista (mortgagee) se queda con el titulo.

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title theory
Title Theory
  • En aquellos estados que están suscritos a la teoría de titulo (Title Theory), una hipoteca:
  • Transfiere el titulo al acreedor hipotecario o a un agente hasta que se pague el préstamo.
condition of title
CONDITION OF TITLE

1. CHAIN OF TITLE

2. TITLE SEARCH – 30 YEARS

3. ABSTRACT OF TITLE

4. OPINION OF TITLE

Title Insurance – Seguro de Titulo

1. Owners

2. Lenders

restricciones privadas private restrictions encumbrances inpedimento
Restricciones Privadas – Private Restrictions (Encumbrances - Inpedimento)

1. Restricciones de escritura.

(deed restriction)

2. Convenios Restrictivos

(restrictive covenants)

3. Restricciones de Arriendos

(lease restrictions)

4. Gravamenes o embargos

(Liens)

5. Servidumbre de paso

(Easement)

restricciones del gobierno
RESTRICCIONES del Gobierno

Restricciones Gubernamentales sobre la propiedad.

1. (police power - zoning) El poder de policia

2. (eminent domain-condemnation) Dominio eminenteExpropiacion toman posecion de una propiedad privada para el uso publico

3. (property taxation) El derecho de impuestos

government restrictions
Government Restrictions

1. Police Power (Zoning)

2. Eminent Domain (Expropiacion) – Dominio Eminente

Condemnation by Eminent Domain

3. Taxation

encroachment easement
Encroachment - Easement

1. Encroachment – uso de la propiedad sin permiso. Usurpación, Invasión

2. Easement – Servidumbre - uso de la propiedad con el permiso del dueño. Derecho de uso sin posesión. Peatonal

3. Survey – revela si existe un Encroachment

Linderos de la propiedad, Perimetro de la propiedad

deed escritura64
Instrument of conveyance Documento que transfiere Titulo

Parties of Deed

Grantor (otorgante) Titulo

Vendedor Disposicion

Otorgante Uso

Cecionista Posecion

Exclusion

Grantee (receptor)

Comprador

Receptor

Cecionario

Mortgagor

Borrower

Deudor Hipotecario

Note Giver

Prestatario

Deed (escritura)
deed escritura instrument of convey ance65
Deed - EscrituraInstrument of Conveyance

da recibe

Grantor

Seller Parties Grantee

Buyer

Vendedor Deed Comprador

Otorgante Title Borrower

Donante Bundle of Rights Receptor

Dispocision Mortgagor

Uso Deudor hipotecario

Posecion Donatario

Exclusión Teoría del Gravamen

Lien Theory State

parties of a mort gage mortgagor grantee comprador
da

Mortgagor1. Promissory Note (Pagare)

Comprador 2. Mortgage (Hipoteca)

Deudor

Borrower

Prestatario

Grantee

$ Loan (prestamo)

Note giver

Buyer

recibe

Mortgagee

Lender

Banco

Prestamista

Acreedor

Note holder

Parties of a MortgageMortgagor = Grantee =Comprador
mortgage interest inter s hipotecario
Mortgage Interest – Interés Hipotecario
  • Promissory Note(Pagare)
  • Signed by Mortgagor – Borrower - comprador
  • Evidencia legal de la deuda personal
  • Mortgage(Hipoteca)
  • Recorded – Contructive Notice– Aviso Implícito – Aviso Formal
  • Notificación Sobrentendida
  • Security Instrument – Colateral - Garantía
  • Voluntary Lien – Gravamen Voluntario
  • Signed by Mortgagor – Borrower - comprador
  • Facilitates Foreclosure – remate judicial – juicio hipotecario
mortgage clauses clausulas de la hipoteca
Mortgage Clauses Clausulas de la Hipoteca

Los instrumentos hipotecarios permiten ademas el acuerdo entre deudor y acreedor hipotecarios.

1. (Acceleration clause) Clausulas de aceleracion

2. (Due-on-sale clause) Clausula de Cancelar al Momento de Vender

3. (prepayment clause) Clausula de pago por adelantado

4. (prepayment penaltyclause) Clausula de multa por pago adelantado

acceleration clause 30 years
Acceleration Clause 30 years

P+I = Debt Service =$2,000 $400,000 Principal

$1,000,000 Interest

Acceleration Due Date

0__________Foreclosure_____________360meses

(Breachof Contract) rompimiento del contrato

Lump Sum (cantidad total)

“Immediate payment in full of all sums”

Forclosure – Juicio Hipotecario

Auction - Subasta

exculpatory clause
Exculpatory Clause
  • La cláusula de una hipoteca exige que el prestamista renuncie al derecho de sentencia deficiente (deficiency judgement) contra el deudor, eximiendo al deudor de responsabilidad personal para reintegrar el préstamo es el?
  • Exculpatoria – Condonar la Deuda –
  • (Exculpatory clause)
acceleration clause clausula de aceleracion
Acceleration ClauseClausula de Aceleracion

1. Default (Atrasado en pagos, violacion de contrato, Breach).

2. Delinquent. Atrasado

3. Arrears. Atrasado

4. Due On sale clause, no permite asumir una hipoteca.

5. Lump Sum, pago de la deuda completa por pagos atrasados.

(Immediate payment in full of all sums)

6. Foreclosure – Juicio Hipotecario

7. Auction (remate, subasta la propiedad)

8. Deed in lieu of foreclosure, juicio hipotecario amistoso

Conciliacion entre las partes EN LUGAR DE

foreclosure
Foreclosure

(Breachof Contract) rompimiento del contrato

Lump Sum (cantidad total)

Immediate payment in full of all sums

Forclosure – Juicio Hipotecario

Auction - Subasta

documentos hipotecarios loan instruments
Documentos Hipotecarios(Loan instruments)

En un prestamo hipotecario hay dos instrumentos involucrados:

1. El Pagare (promissory note). que es la promesa real de la devolucion

2. La Hipoteca (mortgage). Security Instrument. El colateral del banco. La hipoteca se registra en el condado donde esta ubicada la propiedad para dar un aviso inplicito, un aviso formal

(RECORDED - Registrar- constructive notice).

Aviso Implicito, Aviso Formal Notificacion Sobre entendida

Hipoteca es un gravamen voluntario. Voluntary Lien

satisfaction of mort gage a mort ization
Satisfaction of MortgageAmortization

0 ____________Foreclosure______360 meses

Defeasance Clause

Clausula Resolutoria

1. Liberación del Gravamen – voluntary lien

2. Letter of Satisfaction- 60 days

3. Clausula resolutoria

4. Liberación del Foreclosure

5. Free and Clear – unencumbered – sin gravámenes

6. Recorded - Constructive Notice – Aviso implícito

  • Cuadro sinóptico
defeasance clause defeat
Defeasance ClauseDefeat
  • Satisfaction of Mortgage
  • Vencio el poder de Foreclosure del banco
  • Defeat – Vencer
  • Vences el derecho del banco
  • Satisfaction of Mortgage anula el Mortgage
gravamenes voluntarios voluntary liens
Gravamenes Voluntarios (Voluntary Liens)

1. Mortgage Lien(Gravamen Hipotecario)

$80,000

2. Vendor’s Lien

  • $20,000 (Gravamen del vendedor)
  • Purchase Money Mortgage
  • Vendor Parties Vendee
  • Vendedor comprador
gravamenes involuntarios involuntary liens
Gravamenes Involuntarios Involuntary Liens

1. StateTax Lien - Gravamen del impuesto a la propiedad (gravamen superior, esta por encima de otro gravamenes)

2. Judgment lien - Gravamen por sentencia judicial

3. Income tax lien - Gravamen federal del impuesto a las ganancias

4. Home Owners Association Lien

5. Estate tax lien - Gravamen del impuesto estatal intangible

6. Property tax lien - Gravamen del impuesto sobre los bienes

7. Construction lien Gravamen por construccion

8. Special assessmentLien - Gravamen por impuestos especiales

9. Lis pendens - Litigio Pendiente -

recording registrar
Recording - Registrar
  • Registrar (Record) una hipoteca en los registros públicos es ejemplo de qué tipo de aviso?

1. Aviso Actual - Aviso Informal

Notificación Efectiva

(Actual Notice)

2. Aviso Implícito – Aviso Formal – Record Publico

Notificación Sobrentendida

(Constructive Notice)

gravamen lien
Gravamen - Lien
  • Cual de estos siguientes gravámenes se puede considerar un gravamen voluntario (Voluntary Lien)?
  • A. Gravamen del vendedor (Vendors Lien)
  • B. Gravamen de impuestos sobre la renta (Tax Lien)
  • C. Gravamen por sentencia judicial (Judgement Lien)
  • D. Gravamen de impuestos por herencia (Estate Tax Lien)
webpage marketing
Webpage - Marketing
  • Drive Traffic
  • Marketing
  • Email Campaign
  • Network
  • Realtors, Doctors, Jackson Memorial Hospital, Police, teachers, Lawyers,
  • State Farm, Accountants, H&R Block,
  • BodyShop, Health Insurance, Doctors,
  • Hospitals, Auto Dealers, Real Estate Instructor
  • Active, Pending Sale, Expired, Chamber of Commerce
  • Financial Education Seminars
slide82
Brokerage Relationship DisclosuresNotificacion de Relacion de CorretajeRevelacion de Relacion de CorretajeTransaccion Residencial
single agency
Single Agency
  • Shakira y Juan son vendedores asociados de Semejante Realty, Inc. Semejante Realty ha hecho un contrato de (single agent) agencia exclusiva con Rita quien ha Listado su casa con Semejante Realty.

Semejante Realty también ha suscrito un acuerdo de agencia exclusiva con el inversionista Jose, quien está interesado en comprar varias propiedades con la ayuda del vendedor asociado Juan. Cual de las siguientes afirmaciones aplica a esta situación?

Para que a Jose se le pueda mostrar la casa de Rita, tanto el comprador como el vendedor deben consentir en que Semejante Realty haga la transición al estatusde corredor de transacción.

consent to transition to transaction broker
Semejante Realty

Rita – cliente

Seller

Single Agent

Semejante Realty

Jose – cliente

Buyer

Single Agent

Dual Agent - Illegal

Consent to Transition to Transaction Broker
designated sales associate vendedor asociado designado
Residential

Seller and Buyer

Fiduciary

Single Agent

Dual Agent - Ilegal

Non-Residential

Seller and Buyer

$1,000,000

Fiduciary Capacity

Legal

Designated Sales Associate

Single Agent

Designated Sales AssociateVendedor Asociado Designado
statue of frauds estatutos de fraude
Statue of FraudsEstatutos de Fraude
  • Contratos deben estar por Escrito y Firmados para ser ejecutables en las cortes

1. Purchase & Sales Contract

2. Listing Contracts

3. Option Contracts - unilateral

4. Lease Contract for more than 1 year

statue of limitation
Statue of Limitation
  • Written Contract 5 years
  • Parol – Verbal – Oral 4 years
unconsionable contract
Unconsionable Contract
  • Ventajoso vs. Desventajoso
  • Inescrupuloso
single agent agente exclusivo agencia individual
Single Agent - Agente Exclusivo – Agencia Individual
  • 1. Trato honesto y justo
  • 2. Lealtad
  • 3. Confidencialidad (100%)
  • 4.Obediencia
  • 5. Completa apertura de información (Full Disclosure)
  • 6. Rendición de cuenta por todos los fondos que le son confiados
  • 7. Habilidad, cuidado y diligencia en la transacción
  • 8. Presentación de todas las ofertas y contraofertas en tiempo y forma, a menos que una de las partes haya indicado lo contrario previamente por escrito
  • 9. Divulgar todos los hechos que materialmente afectan el valor de la propiedad residencial y que no son observables a simple vista
transaction broker corredor de transaccion
Transaction Broker – Corredor de Transaccion
  • 1. Ser honesto y justo
  • 2. Rendirle cuenta de todos los fondos que le son confiados
  • 3. Utilizar su habilidad, cuidado y diligencia en la transacción
  • 4. Divulgar todos los hechos materiales que afecten concretamente el valor del bien residencial que no sea observable a primera vista por el comprador.
  • 5. Presentar todas las ofertas y contraofertas en el menor tiempo. A menos que una de las partes le haya indicado lo contrario previamente, por escrito
  • 6. Confidencialidad limitada, a menos que una de las partes quiera prescindir de ella por escrito. Esta confidencialidad limitada impedirá que se difunda que el vendedor acepte un precio menor que el precio solicitado o que el comprador pague un precio mayor que el precio presentado en una oferta escrita.
  • 7. Cualquier otra obligación adicional que se incorpore dentro de este u otro acuerdo separado, por escrito.
  • La representación limitada significa que un comprador o vendedor no es responsable por los actos del agente con licencia.
transaction broker corredor de transaccion91
Transaction BrokerCorredor de Transaccion
  • Si un corredor de transacción le notifica a un comprador que esta pensando en hacer una oferta por una propiedad listada en la cual el vendedor puede rebajar hasta $10,000 sobre el precio de lista.
  • Cual de estas obligaciones violo el licenciado?
  • El ejercer confidencialidad limitada.
no brokerage relationship la inexistencia de relaci n de corretaje relaci n de no corretaje
No Brokerage RelationshipLa Inexistencia de Relación de CorretajeRelación de No Corretaje

1. Ser Honesto y Justo

2. Divulgar todos los hechos que se conocen que afecten materialmente el valor de la propiedad residencial que no sean observables a primera vista.

3. Contabilidad de fondos. Rendir cuenta por todos los fondos entregados.

4. Failure to account and deliver

brokerage relationship notice notificaci n de relaci n de corretaje
Brokerage Relationship NoticeNotificación de Relación de Corretaje
  • Todas de estas transacciones no requierennotificaciones de relación de corretaje (9-7-3)?

1. Un contrato para subastar (auction) una vivienda unifamiliar

2. Un contrato con una financiera de préstamos para tasar (appraisal) una propiedad residencial

3. El contrato de alquiler (rental) de un apartamento residencial

4. El contrato de compra-venta de un

(non-residential) centro comercial

slide94
Brokerage Relationship DisclosuresNotificacion de Relacion de CorretajeRevelacion de Relacion de CorretajeTransaccion Residencial
consent to transition to transaction broker consentimiento de transici n a corredeor de transaccion
Single Agent

Agente Exclusivo

Firma del vendedor o Comprador es obligatorio para implementar un cambio de estatus

Dual Agent - Ilegal

Transaction Broker

Corredor de Transaccion

Consent to transition to Transaction BrokerConsentimiento de Transición a Corredeor de Transaccion
time is of the essence
Time is of the Essence
  • Breach of Contract
terminacion de la relacion de corretaje entre el principal y el corredor
Terminacion de La relacion de corretaje entre el principal y el corredor :

1. Cuplimientode los propositos de la agencia.

2. Acuerdo mutuo para terminar con la agencia.

3. Expiracion del plazo del acuerdo (Si no se ha especificado plazo, la Corte ha reglamentado que una agencia puede terminar despues de un tiempo “razonable”).

4. Renuncia a la relacion de agencia por parte del agente, quien debe notificarlo al principal. Revocacion por parte del principal

5. Muertedel agente o del principal antes que el broker haya encontrado un comprador dispuesto, deseoso o capaz.

6. Destruccion

7. Expropiacion de la propiedad (eminent domain).

8. Bancarrotadel principal.

cuentas de fideicomiso escrow or trust accounts cuenta del comprador
Cuentas de Fideicomiso ( Escrow or Trust Accounts)Cuenta del Comprador

Todo el dinero en efectivo (Earnest Money Deposit) deposito de buena fe que se confien a un broker con licencia, deben ser puestos inmediatamente en una cuenta fiduciaria.

  • Cuenta de Plica
  • Cuenta de Fideicomisoes un deposito de dinero en manos de un tercero (por ejemplo, el broker) en fidecomiso.
  • 1 dia para que el Sales Associate entregue el dinero al broker
  • 3 dias para el Broker deposite el dinero en la cuenta de escrow
advance fee cuenta del vendedor
Advance FeeCuenta del Vendedor
  • Cuenta de Plica de Adelanto de Gastos
  • Cuenta de Fideicomiso de Adelanto de Gastos
  • Cuenta de Adelanto de Gastos para Mercadeo
  • 75% del dinero
  • Violacion del Advance Fee – Delito menor del primer grado
  • Misdemeanor of the first degree
misdemeanor of the 1 st degree delito menor del primer grado
Misdemeanor of the 1st DegreeDelito Menor del primer grado

1. Violacion del Advance Fee Account

2. Violacion del Rental List

  • Rental List – Lista de Apartamentos

1. Actualizada devolución de 75% dentro 30 días

2. Desactualizada devolución de 100% dentro 30 días

(Violación y Fraude) Delito menor del primer grado

lista de apartamentos
Lista de Apartamentos
  • Lista Actualizaday el cliente no encontró el apartamento que se buscaba. Broker tiene que devolver 75%del dinero si el cliente se lo pide dentro 30 días
  • Lista No Actualizada devolver el 100%si el cliente se lo pide dentro 30 días. Delito menor del primer grado
misdemeanor of the 1 st degree delito menor del primer grado103
Misdemeanor of the 1st DegreeDelito menor del primer grado
  • Que violación a la ley de Bienes Raíces es considerada como un delito menor de primer grado (misdemeanor of the first degree)?
  • A. Violaciones a las regulaciones de las cuentas de adelantos de gastos (Advance Fee).
  • B. Vender una lista de apartamentos de alquiler que no esta actualizada
slide104
$ Escrow Account

Inmediatamentepara un vendedor asociado significa, antes de finalizar el proximo dia laboral para entregarlo a su broker-empleador.

Inmediatamente para un corredor se define como antes de finalizar el tercer dia laboral, que le sigue al recibo de un deposito por parte de un vendedor o empleado de la firma de corredores (Sabados, Domingos y feriados estan excluidos).

slide105
Demandas Conflictivas (Conflicting Demands)Disputa de E$crow entre el vendedor y compradorMALE = MACHO

1. Mediacion

2. Arbitraje – tercer parte

3. Litigacion (interpelador = interpleder).

4. EDO (Escrow Disbursment Order)

Orden de desembolso del fondo de Escrow emitida por el Florida Real Estate Commission (FREC)

30 dias para implementar el Settlement Procedures

PrimeroNotificar al FREC dentro 15 dias habiles

settlement procedures procedimientos de liquidacion
Settlement ProceduresProcedimientos de Liquidacion
  • Mediation
  • Arbitration
  • Litigation
  • Escrow Disbursment Order

Conflicting Demands

15 days notify FREC

30 Days for Settlement Procedures

escrow liquidated damages liquidaci n por da os
Escrow – Liquidated DamagesLiquidación por Daños
  • Liquidar el dinero en escrow
  • Earnest Money Deposit – dinero de buena fe
  • Deposito de Dinero de Resguardo
companies can register as broker
Companies – Can Register as Broker
  • Sole Proprietorship
  • General Partnership
  • Limited Partnership
  • Obstensible Partnership (Cuasi-partnership)
  • Limited Liabilty Partnership
  • Corporations
companies cannot register as broker
Companies – Cannot Register as Broker
  • Corporation Sole
  • Joint Venture
  • Business Trust
  • Cooperative Association
  • Unincorporated Associations
complaint process registrar una queja
Complaint Process – Registrar una queja

Procedimiento para atender los reclamos alegando violaciones con Suficiencia Legal:

1. Registrar el reclamo o queja con el DBPR.

2. Investigacion(confidencial hasta 10 dias).

3. Panel Causa probable – Causa Presunta

4. Reclamo formal.

5. Audencia informal o Audencia formal.

6. Dictamen del FREC; La Orden Final (Final Order).

7. Revision judicial (apelacion).

legally sufficient suficiencia legal juridicamente suficiente
Legally Sufficient-Suficiencia LegalJuridicamente Suficiente
  • Que es Suficiencia Legal?
  • violación de las leyes Federales
  • violación de las leyes Estatales
  • violación de las reglas del DBPR
  • violación de las reglas del FREC
summary suspension suspensi n sumaria
Summary SuspensionSuspensión Sumaria
  • En casos de emergencia
  • Secretario del DBPR
  • Peligro inminente a la salud, seguridad, y bienestar del publico
real estate recovery fund fondo de recuperaci n de bienes ra ces 1 000 000
Real Estate Recovery FundFondo de Recuperación de Bienes Raíces$1,000,000
  • $50,000 per Transaction
  • $150,000 per Broker or Sales Associate
  • License suspensión automatically
  • License will not be restored until payment is made by agent plus Interest
  • Within 2 years
  • Max 4 years
real estate recovery fund
Real Estate Recovery Fund
  • 1. Money Damages Daños Monetarios
  • 2. Court Costs Gastos de Corte
  • 3. Attorney Fees Gastos de Abogado
fair housing act ley de vivienda justa
Fair Housing Act – Ley de Vivienda Justa
  • Ley de Derechos Civil 1866
  • Civil Rights Act

Prohíbe la discriminación contra la Raza

  • Ley de Derechos Civil 1968

Title VIII – Titulo 8

Prohíbe la discriminación contra la

Raza, Color, Sexo, Religión, Discapacitado, Origen Nacional, Estatus Familiar

(Clases Protegidas – Protected Classes)

  • Aviso de Pinturas con base de Plomo 1978
exento a la ley de derechos civil
Exento a la Ley de Derechos Civil
  • 1. Club privados
  • 2. Organizaciones Eclesiásticas
equal housing opportunity poster afiche de igualdad de vivienda
Equal Housing Opportunity PosterAfiche de Igualdad de Vivienda
  • HUD – Housing and Urban Development
  • Aderimos a la Ley de Vivienda Justa
  • Oficinas de Mortgage Broker
  • Oficinas de Real Estate
  • El no desplegar el afiche es evidencia de discriminación
lead based paint 1978
Lead Based Paint 1978

1. Los vendedores no están obligados a practicar exámenes para determinar si hay evidencias de pintura a base de plomo en las propiedades residenciales construidas antes de 1978.

2. Los inquilinos de unidades residenciales construidas antes de 1978 deben recibir un folleto de EPA – Environmental Protection Agency sobre pinturas a base plomo.

3. Los compradores potenciales de casas construidas antes de 1978 deben firmar un formulario de notificación acerca del plomo.

4. Los vendedores de casas construidas antes de 1978 deben informar a los compradores sobre cualquier indicio acerca de pinturas a base de plomo en la vivienda.

discrimination discriminaci n fair housing act ley de vivienda justa
Discrimination – DiscriminaciónFair Housing Act – Ley de Vivienda Justa
  • Steering – Conduccion, Arrear, conducir la persona a un cierto lugar a base de su color, nacionalidad, religión, etc.
  • Blockbusting – causando un rumor de la entrada en el barrio de las (clases protegidas) - minorías
  • Redlining – discriminación de barrios en lo que es prestamos hipotecarios
truth in lending
Truth in Lending
  • Ley de la Veracidad en Prestamos (Truth in Lending Act)

Informar a los consumidores de los costos exactos del credito antes de realizar una compra

  • Regulation Z - Ley de Veracidad en Prestamos Regulacion Z se aplica al credito relacionado con prestamos hipotecarios para residencias.

1. (APR) Annual Percentage Rate -

La tasa Porcentual Anual

Incluye todo los gastos

2. Finance Charge- Costo de Financiar

  • Note Rate = 6% APR = 8%
truth in lending122
Loan A

$400,000 principal

8%

$600,000 interest

Loan B

$400,000 principal

6%

$800,000 interest

Truth in Lending
triggering term truth in lending act ley de veracidad en prestamos
Triggering TermTruth in Lending ActLey de Veracidad en Prestamos
  • 0% interest
  • $1,000 Down payment
  • 15 years
  • $2,000 per month
  • Only 10 payments
  • Terminos Gatillo
  • Flexible payment plans – not a trigger
  • Easy Monthly Payments – not a trigger
  • Kjhjkjlkjlkjlkjlkjljlkjlkjlklkjlkjljljlkjlkjlkjlkjlkjlkjljkl
  • jgjiuhiuhihkjhkjhkjhkjhkjhkjhkjhkjhkjhkjh
ley de igualdad de oportunidad al credito ecoa e qual c redit o pportunity a ct
Ley de Igualdad de Oportunidad al Credito(ECOA) Equal Credit Opportunity Act

raza, color, religion, nacionalidad, estado civil, edad o por poseer un ingreso proveniente de fondos de asistencia publica del gobierno.

slide125
Ley de Procedimientos de Transacciones en Bienes Raices (RESPA)Real Estate Settlement Procedures Act

Fue establecida para garantizar que loscompradores sean informados de los montos y tipos de cargos que deberan pagar al cierre. (Closing Costs)

1. Good Faith Estimate(GFE) – Estimado de Buena Fe

3 dias despues que se hizo la solicitud de prestamos

2. (Uniform Settlement Statement) HUD-1

Liquidacion de Transaccion Uniforme

Gastos exacto en el dia de cierre

1 dia antes del cierre

estimado de costo de cierre good faith estimate
Estimado de Costo de Cierre (Good Faith Estimate)

Estimacion anticipada de los costos de cierre.

En el momento de solicitar un prestamo o dentro de los 3 dias subsiguientes, el prestamista debe proveer al solicitante una estimacion en buena fe (Good Faith Estimate) de los costos estimados de cierre (RESPA)

deed escritura instrument of conveyance
Deed - EscrituraInstrument of Conveyance

Parties

Grantor (dar) Grantee (recibe)

Vendedor Deed Comprador

Otorgante Title Borrower

Bundle of Rights Receptor

Dispocision

Uso

Posecion

Exclusión Teoría del Gravamen

Lien Theory State

gravamenes voluntarios voluntary liens128
Gravamenes Voluntarios (Voluntary Liens)
  • Mortgage Lien (Gravamen Hipotecario)
  • Vendor’s Lien (Gravamen del vendedor)
  • Vendor -- Vendee
  • Vendedor comprador
hipotecas fha va convencional primary market
HIPOTECAS (FHA, VA, CONVENCIONAL)Primary Market

1. FHA- Administracion de Vivienda Federal (Federal Housing Administration)

Asegura 100% – respaldo del gobierno

2. VA- Asuntos de Veteranos (Veterans Administration)

Garantiza parcialmente.- respaldo del gobierno

3. Conventional – no esta asegurada y no tiene el respaldo del gobierno

slide130
FHA
  • Los máximo límites de hipotecas FHA:

1. Gastos de Vivienda (HER) de hasta 29%

2. Obligaciones Totales (TOR) de 41%.

1. HER – Housing Expense Ratio= 29%

2. TOR – Total Obligations Ratio= 41%

  • D T I = Debt to Income Ratio
hipotecas arm gem sam ram
Hipotecas – ARM, GEM, SAM, RAM
  • Que tipo de hipoteca incrementa el pago mensual en un cierto porcentaje cada año y aplica los incrementos a la reducción del capital?

1. Hipoteca de tasa de interes variable

(Adjustable Rate Mortgage - ARM) index + margin

2. Hipoteca con crecimiento de plusvalía

  • (Growing Equity Mortgage - GEM)

3. Hipoteca de Anualidad Invertida

  • (Reverse Annuity Mortgage - RAM)

4. Hipoteca de apreciación compartida

  • (Shared Appreciation Mortgage - SAM)

5. Fixed Rate Mortgage - FRM

mortgage loan processing
Mortgage Loan Processing

1. Client Financial Information (1003) Información Financiera del Cliente

2. Net Worth = Assets – Liabilities Patrimonio Neto = Activos – pasivos

3. Mortgage Broker Corredor Hipotecario (1003)

  • Loan Officer Oficial de Prestamos (1003)
  • Loan Originator Agente de Prestamos (1003)

4. Loan Processor (1003)Procesador de Prestamos

Pre-Approval Letter

5. Bank Underwriter (1003) Analista de riesgo bancario

  • Risk Ananlysis Análisis de riesgo
  • Fico Score: 300 800 Clasificación de crédito
  • Malo Muy Bueno

6. Determinación bancaria

  • Aprobado - Negado - Contra Oferta

7. Aprobado – Commitment Letter - Compromiso Bancario de originar el préstamo

8. Negado – Adverse Action Letter – Negación de Crédito Hipotecario

networth
Networth
  • Networth = Assets – Liabilities
  • +50,000 =100,000 – 50,000 A
  • -50,000 = 250,000 -300,000 B
  • Estan sobre girados
  • Selfworth
  • Autoestima
real estate for sale by owner 400 000 x 6 commission 24 000
Listing Agent

Agente del Vendedor FSBO- For Sale By Owner

$400,000

X 3%

$12,000

X 70%Commission Split

$8,400 Comision de agente

Transaction Broker

Buyer’s Agent

Agente del comprador

$400,000

X 3%

$12,000

X 70%

$8,400

Real EstateFor Sale By Owner$400,000 X 6% commission = $24,000
mortgage commission
$400,000

x 3%

$12,000

x 50% commision split

$6,000

x 10 agentes

$60,000

1 point = 1%

2 points = 2%

3 points = 3%

Mortgage Commission
subject to the mortgage
Subject to the Mortgage

1. Al contado (cash).

2. (Subject to the Mortgage). Sujeto a la hipoteca Una persona es responsible por la deuda

3. (Assumption of Mortgage). Asuncion de una hipoteca existente (Due on Sale)

Dos personas son responsable por la deuda

4. (Novation). Novacion, Sustitucion

sistema de reserva federal banco central the federal reserve the fed
Sistema de Reserva Federal – Banco CentralThe Federal Reserve (The FED)

1. Open Market Operations

Operaciones de Mercado Abierto

herramienta principal y la mas efectiva

(comprar o vender Valores del Tesoro de EEUU – US Treasury Securities)

Compra acciones – intereses bajos – oferta alta

Vende acciones – intereses altos – oferta baja

2. Discount Rate - Tasa de Descuento

Tasa de interes que el banco federal les cobra a los miembro bancos

3. Reserve - Reserva – Encaje Legal -– Mas drastica y abrupta

federal reserve
Federal Reserve

Oferta de dinero - supply of money

Mas Oferta – intereses bajos

(Easy Money Market) Mercado flojo

Menos oferta – intereses altos

(Tight Money Market) Mercado apretado

primary secondary market
Primary Market

Borrowers

BOA, WAMU, CITI

Originated – Originar

Crear – Crea - Created

Prestamos existentes

FHA, VA, Conventional

Secondary Market

Fannie Mae

Ginnie Mae

Freddie Mac

Compra prestamos existentes del mercado primario

Primary & Secondary Market
secondaray market
Secondaray market

1. La Asociacion Nacional Hipotecaria Federal

Fannie Mae – FNMA

2. La Corporacion Federal de Prestamos Hipotecarios para Viviendas

Freddie Mac

3. La Asociacion Gubernamental Hipotecaria Nacional

Ginnie Mae - Garante

mercado hipotecario primario primary mortgage market
Mercado Hipotecario Primario (Primary Mortgage Market)

El mercado Hipotecario Primario esta formado por prestamistas primarios que originan nuevos prestamos hipotecarios para los prestatarios.

FHA, VA, Conventional Loans

hipotecas fha va convencional primary market143
HIPOTECAS (FHA, VA, CONVENCIONAL)Primary Market
  • FHA- Administracion de Vivienda Federal (Federal Housing Administration)

Asegura 100 %– respaldo del gobierno

  • VA- Asuntos de Veteranos (Veterans Administration)

Garantiza parcialmente.- respaldo del gobierno

  • Conventional – no esta asegurada y no tiene el respaldo del gobierno
mercado hipotecario secundario
Mercado Hipotecario Secundario

El mercado secundario es un mercado de inversion que compra hipotecas existentes.

Agencias dentro el mercado secundario son:

  • Fannie Mae
  • Ginnie Mae – Gobierno - Garante de los valores respaldados por hipotecas.
  • Freddie Mac
hipoteca arm gem ram sam
Hipoteca ARM, GEM, RAM, SAM
  • Que tipo de hipoteca incrementa el pago mensual en un cierto porcentaje cada año y aplica los incrementos a la reducción del capital?
  • 1. Hipoteca de tasa variable

(Adjustable Rate Mortgage - ARM) = Index + Margin

  • 2. Hipoteca con crecimiento de plusvalía

(Growing Equity Mortgage - GEM)

  • 3. Hipoteca de Anualidad Invertida

(Reverse Annuity Mortgage - RAM) personas de tercera edad

  • 4. Hipoteca de apreciación compartida

(Shared Appreciation Mortgage - SAM)

  • 5. Hipoteca con pagos nivelados

(Fixed Rate Mortgage – FRM)

30 year mortgage debt service p rincipal i nterest
30 Year MortgageDebt Service = Principal + Interest
  • $400,000 Principal
  • $1,000,000 Interest
  • P + I = $2,000
  • Escrow Inpounds =Taxes + Insurance
  • PITI = Principal, Interest, Taxes, Insurance
a mort ization
Amortization

1. P+I 0Fully amortized360 months

(Debt service)$2,000 pago mensual nivelado (positive amortization)

2. P+I 0Partially amortized360 months

$1,000 pago mensual(negative amortization - Balloon)

3. Interest 0 Term Mortgage360 months

Only $1,000 pago de interes mensual (Balloon of Principal)

Hipoteca de Termino Negative Amortization

Method of Payment

due on sale clause
Due on Sale Clause
  • Non-assumable
  • Impede la transferencia de la propiedad a otra persona
  • Activa la clausula de acceleracion
leverage apalancamiento
LeverageApalancamiento
  • Other
  • Peoples
  • Money
fixed rate mortgage frm hipoteca de pagos nivelados
Fixed Rate Mortgage - FRMHipoteca de pagos nivelados
  • En el primer año de una hipoteca de tasa fija (fixed rate mortgage) con pagos nivelados (Level Payment).
  • Los pagos mensuales se mantienen constantes y la parte de los intereses consumen la mayor parte de los pagos.
assignment of mortgage
Parties

Assignor

Vendedor

Bank of America

1. Promissory Note

2. Mortgage

Assignee

Comprador

Washington Mutual

Assignment of Mortgage
fixed rate mortgage
Fixed Rate Mortgage
  • hipoteca de tasa fija (fixed rate mortgage)
  • pagos nivelados (Level Payment)?
  • En el primer año los pagos mensuales se mantienen constantes y la parte de los intereses consumen la mayor parte de los pagos.
arm adjustable rate mortgage
ARM – Adjustable Rate Mortgage
  • Hipoteca de tasa de interés variable
  • (ARM – Adjustable Rate Mortgage) se calcula sumando la tasa de interés del índice y el margen
  • Los dos componentes del ARM=Index + Margin
  • Margin se mantiene firme
  • Index flutua con el mercado
mortgage
Mortgage
  • Que significa en bienes raíces el término hipotecado (Mortgage)?
  • Dar en garantía la propiedad sin entregar el titulo de posesión
  • Security Instrument
exculpatory clause155
Exculpatory Clause
  • Cual cláusula de una hipoteca exige que el prestamista renuncie al derecho de sentencia deficiente (deficiency judgement) contra el deudor, eximiendo al deudor de responsabilidad personal para reintegrar el préstamo?
  • A. Clausula Exculpatoria – Condonar la Deuda - (Exculpatory clause)
  • B. Cláusula de amparo (Hold-Harmless clause)
  • C. Novación (Novation)
  • D. Subordinación (Subordination clause)
assignment of mortgage cesion de hipoteca transferencia del interes hipotecario
Assignor (BoA) Bank of America

Vendedor

Pagare - Promissory note

Hipoteca - Mortgage

El Assignor transfiere (vende) el pagare y hipoteca

El Assignee compra los intereses hipotecarios el pagare y hipoteca.

Assignee(WAMU)

Comprador

Assignment of MortgageCesion de HipotecaTransferencia del interes hipotecario
right of redemption clause derecho de redenci n
Right of Redemption ClauseDerecho de Redención
  • Derecho de Redencion
  • Derecho de Reinstalar
  • Derecho de Restablecer
option contract unilateral contract
OptionorParties

Vendedor Option

$4,000

Optionee

Comprador

Option Contract – Unilateral Contract
el que da y el que recibe mortgagor grantee comprador
GrantorTitle

MortgagorNote + Mortgage

OptionorOption

AssignorNote + Mortgage

OfferorOffer

VendorLoan

Lessor Lease

Grantee Deed

Mortgagee Mortgage

Optionee Option

Assignee Assignment

Offeree Purchase & Sales Contract

Vendee

Lessee

El que Da y el que RecibeMortgagor = Grantee = Comprador
caracteristicas esenciales de los contratos
CARACTERISTICAS ESENCIALES DE LOS CONTRATOS

Un contrato valido tiene:

  • Capacidad contractual de las partes (partes competentes).
  • Oferta y aceptacion.
  • Objeto legal.
  • Por Escrito y firmado
  • Algo de valor – Consideration: Valuable or Good

Consideration – algo de Valor - Contraprestacion

  • Valuable Consideration – Dinero
  • Good Consideration – Amor, Afecto, Cariño
contratos nulo anulable y no suseptible de ejecucion o reclamo judicial
Contratos: Nulo, Anulable y No suseptible de ejecucion o reclamo judicial
  • Nulo - Null and Void

Un contrato nulo no cumple con todos los elementos necesarios de un contrato valido y por lo tanto no tiene consecuencias legales.

  • Anulable - Voidable

Un contrato llevado a cabo por un menor de edad es anulable ya que el menor puede elegir anular el contrato.

  • No susceptible de ejecucion o reclamo judicial

Statue of Frauds – contratos escrito y firmados

Statue of Limitations – Escrito 5 años, Verbal 4 años

terminacion de oferta
Terminacion de Oferta

Una oferta se encuentra terminada cuando hay un/a:

  • Contraoferta.
  • Aceptacion
  • Rechazo
  • Retractacion – retirar la oferta
  • Expiracion de tiempo
  • Muerte o incapacitacion mental
  • Destruccion de la propiedad.
terminacion de los contratos
TERMINACION DE LOS CONTRATOS

Varias formas reconocidas para la extincion de los contratos son las siguientes:

1. Cumplimiento (performances).

2. Rescision mutua (mutual rescission)

3. Imposibilidad de realizacion (Impossibility of performance).

Muerte de una de las partes

4. Expiracion de tiempo (operation of law)

5. Bancarrota (bankruptcy)

6. Incumplimiento (Breach).

remedios para el breach rompimiento de un contrato legal
Remedios para el (Breach) Rompimiento de un Contrato Legal

1. Demanda de Ejecucion Especifica

(Suit forspecific performance)

2. Liquidacion de Daños

(liquidated damages of Escrow)

3. Rescision o Cancelar

(rescission on breach of contract)

4. Demanda de Daños Compensatorios

(compensatory damages).

listings contracts bilateral listados de bienes raices
Listings ContractsBilateral - Listados de Bienes Raices

1. Listado Abierto

(Open Listing). Mas de una agencia

2. Listado de Agencia Exclusiva

(Exclusive-Agency Listing). Una agencia

3. Listado de Derecho de Venta Exclusivo

(Exclusive-Right-of-Sale Listing).

4. Listado Neto

(Net Listing) Por su potencial de fraude los Net Listings son ilegal en casi todos los estados y no se lo recomienda en la Florida

Seller $100,000 Agent $125,000

contratos de arrendamiento
Contratos de Arrendamiento
  • Lease Contract

Estate for Years

ingresos operativo neto
Ingresos Operativo Neto
  • Net Operating Income = NOI
listing contracts
Listing Contracts
  • Que tipo de listado le permite al vendedor incluir la propiedad con otros corredores?
  • A. Listado Abierto (Open Listing)
  • B. Listado Neto (Net Listing)
  • C. Listado de agencia exclusiva (Exclusive Agency Listing)
  • D. Listado de derecho exclusivo de venta (Exclusive Right of Sale)
statue of frauds
Statue of Frauds

Estatutos de Fraude

Contratos que transfieren los intereses de una propieda (DUPE) deben estar por

escrito y firmados para ser ejecutable

  • Contrato de Compra y Venta
  • Contrato con Opcion
  • Contrato de Listing
  • Contrato de Arrendamiento por mas de 12 meses
statue of frauds170
Statue of Frauds
  • Estatuto de Fraudes (Statue of Frauds)?

1. Fue originalmente adoptado para prevenir fraudes.

2. Puede hacer que un contrato de bienes raíces no seaejecutable (enforceable). Sin no esta por ESCRITO Y FIRMADOS

3. Se refiere a contratos que involucran la transferencia de titulo en bienes raíces.

4. No establece normas sobre que es lo que constituye un fraude.

esenciales de un contrato
Esenciales de un Contrato
  • Competente Partes
  • Oferta y Aceptación
  • Legal Objetivo
  • Escrito y Firmado
  • Algo de Valor – Consideration
  • Valuable - $
  • Good – Love & Affection
contrato valido
Contrato Valido
  • Oferta y aceptación
  • Escrito y firmado
estatutos de fraude statue of fraud
Estatutos de Fraude – Statue of Fraud
  • Que elemento(s) se requiere bajo los estatuto de fraudes para que contratos relacionados a la compra y venta sean validos?
  • A. Reconocimiento
  • B. Registrado
  • C. Firmado por dos testigos
  • D. Por escrito y firmados
estatutos de limitacion
Estatutos de Limitacion
  • Contratos por escrito 5 años
  • Contratos Verbal (Parol) 4 años
estatuto de fraudes
Estatuto de Fraudes
  • Las siguientes respuestas son Verdaderas en lo que se refiere al estatuto de fraudes (Statue of Frauds)?
  • A. Fue originalmente adoptado para prevenir fraudes.
  • B. Puede hacer que un contrato de bienes raíces no sea ejecutable (enforceable). Contratos escritos y firmados
  • C. Se refiere a contratos que involucran la transferencia de titulo en bienes raíces
  • D. No establece normas sobre que es lo que constituye un fraude.
real estate recovery fund fondo de recuperaci n de bienes ra ces
Real Estate Recovery FundFondo de Recuperación de Bienes Raíces
  • $50,000 per Transaction
  • $150,000 per Broker or Sales Associate
  • Automatic suspensión of the Licencee’s License Upon payment from the Fund
  • Will not be restored until Licencee pays back the amount due to the Fund plus interest.
  • Licenciado en capacidad de Comprador
real estate recovery fund177
Real Estate Recovery Fund

1. Monetary Damages – Daños Monetarios

2. Court Cost – Gastos de Corte

3. Attorney Fees – Gastos de Abogado

$1,000,000 reserva

comparables cma comparative market analysis
Comparables (CMA)Comparative Market Analysis

CMA - No se puede representar como una Tasacion

1. Propiedades vendidas dentro de los 12 meses anteriores.

2. Propiedades actualmente en el mercado.

3. Propiedades que expiraron durante los 12 meses anteriores.

caracteristicas del valor
Caracteristicas del Valor

Los bienes y servicios deben poseer ciertas caracteristicas para tener valor:

  • Demanda Demand D
  • Utilidad Utility U
  • Escasez Scarcity S
  • Transferencia Transferability T
depreciation depreciacion
Depreciation - Depreciacion

Depreciacion es una perdida en el valor. Existen tres causas principales de depreciacion:

1. (physical deterioration).Deterioro fisico

Defecto es reparable

Defecto irreparable

2. (functional obsolescence). Obsolecencia Funcional

reparable

Irreparable

3. (external obsolescence). Obsolecencia externa

Irreparable – Carcel, Autopista

over improvement
Over improvement
  • Sobre mejora
  • Invierte mas de lo que vas a recuperar
slide182
1. Sales Comparison Approach

2. Cost - Depreciation Approach

3. Income Capitalization Approach

1. La comparacion entre las ventas.

2. costo – depreciacion.

3. El ingreso producido.

AppraisalLos tasadores de propiedades tienen en cuenta tres formas de llegar al valor:Principio de sustitucionPrinciple of Substitution

real estate investment trust reit
Real Estate Investment Trust – REIT
  • Fondo de Inversion de Bienes Raíces
  • Mutual Fund – Fondo Mutuo
  • Diversificación y Liquidez

Cartera de Acciones (Coca Cola, Microsoft, Walmart, Enron, Citigroup)

Shares

License: Series 6, Series 7 – Stock Broker

SEC – Securities Exchange Commision

Insider Trading – Wall Street, Boiler Room, Glen Gary Glen Ross

Greed - Avaricia

leverage apalancamiento uso de dinero prestado
Leverage – ApalancamientoUso de Dinero Prestado
  • Positive Leverage

Rendimiento es mayor que la inversion

  • Negative Leverage

Rendimiento es menor que la inversion

  • Other
  • Peoples
  • Money
apalancamiento
APALANCAMIENTO
  • APALANCAMIENTO POSITIVO
  • APALANCAMIENTO NEGATIVO
real estate investment trust reit187
Real Estate Investment TrustREIT
  • Fondo de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
  • Diversificación
  • Liquidez
  • Similar a un Fondo Mutuo (Mutual Fund)
beneficio de invertir en bienes ra ces
Beneficio de Invertir en Bienes Raíces
  • 1. Protección contra inflación

(Hedge Against Inflation)

  • 2. Apalancamiento (Leverage) dinero prestado
  • 3. Deducir Interes Hipotecario (Tax Deduction)
liquid vs illiquid
Liquid vs Illiquid
  • REIT – Liquid - Liquido
  • Real Estate – Illiquid – Iliquido
  • Heterogenea
  • Homogenea
legal discription descripciones legales
Legal Discription - DESCRIPCIONES LEGALES

Existen tres tipos de descripciones legales:

1. La descripcion de distancia y direccion

(metes-and-bounds description)

2. El sistema de medicion del gobierno.

Sistema de Levantamiento Gubernamental

(Government Survey Method)

Lineas de Latitude y Longitud

3. Las descripciones de lote y manzana

(lot and block descriptions)

meridiano principal principal meridian
Meridiano PrincipalPrincipal Meridian
  • Lineas de Norte a Sur – Longitud

N

S

township distrito municipal
Township – Distrito Municipal
  • 1 section = 1 Sq Mile
  • 1 Sq. Mile = 640 Acres
  • 1 Acre = 43,560 Sq. Ft.

Township

N

6 5 4 3 2 1

7 8 9 10 11 12

W 18 17 16 15 14 13 E

19 20 21 22 23 24

30 29 28 27 26 25

31 32 33 34 35 36

S

township distrito municipal193
Township – Distrito Municipal

N

6 5 4 3 2 1

7 8 9 10 11 12

W 18 17 16 15 14 13 E

19 20 21 22 23 24

30 29 28 27 26 25

31 32 33 34 35 36

S

medidas seleccionadas asociadas a las descripciones legales
Medidas Seleccionadas asociadas a las descripciones legales

Cuadrado

Cuadrado de 24 millas en cada lado (cuadrado de 24 millas) que contiene 576 millas cuadradas (16 municipios; 576 secciones; 640 acres) usado para corregir la curvatura de la tierra.

Municipio – Distrito Municipal - Township

Cuadrado de 6 millas en cada lado

36 millas cuadradas (36 secciones; 23,040 acres).

slide195
1 Seccion = 1 Sq Mile

Cuadrado de 1 milla en cada lado (cuadrado de una milla) que contiene una milla cuadrada (640 acres).

1 Acre = 43,560 Sq Ft.

43,560 pies cuadrados (aproximadamente 208,71 pies x 208,71 pies).

Milla

5.280 pies de largo.

el noi net operating income ingreso potencial bruto
EL NOI –Net Operating IncomeIngreso Potencial Bruto

Es el ingreso anual (descontando los pagos de hipoteca y de impuestos de los ingresos) que se espera que se produzca durante el resto de la vida util economica de una propiedad. Este es el ingreso que se capitaliza por le valor actual.

formula para calcular el noi
Formula para calcular el NOI

PGI Potencial Gross Income (Ingresos Potencial Bruto)

- V & L Vacancy & Collection Losses(Vacantes y Cobranzas)

EGI Effective Gross Income (Ingresos Efectivo Bruto)

- O & E Operating Expenses (Gastos de Operacion)

= NOI Net Operating Income (Ingresos Neto Operacion)

- Debt Service

-------------------------------------------------------------------------------------------------

BTCF Before Tax Cash Flow flujo de caja antes de impuestos

formulas de irv
Formulas de (IRV)

1) I = R x V

Ingresos Neto (I) es igual que la tasa deinteres (R) multiplicado por el valor (V)

2) R = I / V

Tasa de interes igual a los ingresos dividido entre el valor

3) V = I / R

Valor es igual a los ingresos dividido entre la tasa de interes.

cooperative co op
CooperativeCo-op
  • La evidencia legal que da a un comprador el derecho de ocupación de una unidad en una cooperativa (Cooperative), es un/a:
  • Alquiler de propietario (Proprietary Lease)
  • Comprador compra y vende Acciones
condominium
Condominium
  • El documento registrado que crea un condominio es:
  • A. Plano (Survey)
  • B. Los estatutos (Bylaws)
  • C. La declaración (Declaration)
  • D. La escritura de cesión. (Instrument of Conveyance – Deed)

Cancelar:

Resale – 3 dias

New – 15 dias

lease agreements contratos de arrendamiento
Lease AgreementsContratos de Arrendamiento
  • Que tipo de contrato de arrendamiento les exige a los inquilinos pagar una renta fija mas gastos de la propiedad tales como impuestos de la propiedad y seguro contra riesgos?
  • A. Alquiler bruto (Gross Lease)
  • B. Alquiler a porcentaje (Percentage Lease)
  • C. Arrendamiento neto (Net Lease)
  • D. Arrendamiento de terreno (Ground Lease)
documetary stamp tax
Documetary Stamp Tax
  • Deed .70 per $100 Purchase Price
  • Note .35 per $100 New – Assumed Loans
  • Intangible .002 New Loans
tax prorations documentary stamps prorrate de impuestos
Tax Prorations – Documentary Stamps Prorrateó de Impuestos
  • Deed: $400,000 / 100 = $4000 x .70 = $2,800

Purchase Price

2. Note: $400,000/ 100 = $4000 x .35 = $1,400

3. Intangible: $400,000 x .002 = $800

tasar un negocio
Tasar un Negocio
  • Los siguientes métodos se usa para tasar un negocio?
  • Análisis de Liquidación
  • Análisis de Costo de Reproducción
  • Análisis de Capitalización de Ingresos
appraisal tasacion
Appraisal - Tasacion

1. Sales Comparison Approach

CMA

2. Cost – Depreciation Approach

New construction, hospitals, schools, government buildings,

3. IncomeCapitalization Approach

Principle of substitution – principio de sustitución un comprador no va pagar mas por una propiedad que es similar o igual que otra

depreciation depreciacion206
Depreciation - Depreciacion
  • Un tasador ajusta el valor de una propiedad debido al mal estado de las tejas del techo. Que tipo de depreciación es esta?
  • (External Obsolecence) Obsolescencia externa
  • Obsolescencia funcional (Functional Obsolecence)
  • Deterioro Físico (Physical Deterioration)
highest and best use
Highest and Best Use
  • El uso óptimo (Highest & Best Use) de una parcela de tierra se refiere al uso que:
  • Resulte en el valor más alto de la tierra. Mayor explotacion que puedo sacar de un lugar legalmente.
  • Polo norte abrir kiosk de helados
  • Hooters
tax advantages las ventajas impositivas
Tax Advantages Las ventajas impositivas
  • Las ventajas impositivas (tax advantages) de ser dueño

1. Deducción del interés pagado en la hipoteca

2. Liberación de la penalidad de retiro de la cuenta IRA – (Individual Retirement Account) hasta $10,000 si el dinero que se usa como cuota inicial de una residencia principal (solamente para aquellos que estén comprando por primera vez).

3. Exclusión de ganancias provenientes de la venta de la residencia principal hasta por $500,000 si están casados y hacen su declaración de impuestos en forma conjunta y $250,000 si están solteros.

subject property comparables
Subject Property - Comparables
  • La propiedad en cuestión (subject property) tiene piscina; la propiedad comparable que fue vendida por $153,500 no tiene piscina (estableciendo un diferencial de precio de $13,500) el ajuste a la tasación deberá ser:
  • Ajuste solo se hace a los Comparables
  • Superior - ajuste para bajo - menos
  • Inferior – ajuste para arriba – mas
  • Más $13,500 de ajuste a la propiedad comparable.
casas especulativas
Casas Especulativas
  • Un developer coloca un anuncio en el periódico de casas para su venta a los compradores potenciales. ¿Que tipo de construcción residencial es esta?
  • A. Casa construidas a la medida
  • B. Casas en serie
  • C. Casasespeculativas
  • D. Desarrollo de viviendas
contratos de arrendamiento211
Contratos de Arrendamiento
  • A. Alquiler bruto (Gross Lease)
  • B. Alquiler a porcentaje (Percentage Lease)
  • C. Arrendamiento neto (Net Lease)
  • D. Arrendamiento de terreno (Ground Lease)
contrato de arrendamiento
Contrato de Arrendamiento
  • Que tipo de contrato de arrendamiento les exige a los inquilinos pagar una renta fija mas gastos de la propiedad tales como impuestos de la propiedad y seguro contra riesgos?
valor de cambio
Valor de Cambio
  • Se determino que el costo de los materiales de la labor para producir 9 billetes de $100 es de $11. El monto de los bienes y servicios que pueden ser comprados con esos 9 billetes de $100 mide su:
  • A. Valor de inversión
  • B. Valor intrínseco
  • C. Valor de cambio
  • D. Valor de inflación precio/costo.
tipo de construcci n
Tipo de Construcción
  • Construcción de poste y viga
  • Estructura de poste
  • Construcción de plataforma
  • Construcción de “Balloon”
construcci n de casas
Construcción de Casas
  • A. Casa construidas a la medida

Custom Homes

  • B. Casas en serie

Tract Home

  • C. Casasespeculativas

Speculative Homes

construcci n frames marcos
ConstrucciónFrames - Marcos
  • Marcos de Plataforma y Balloon
tipo de construccion
Tipo de Construccion
  • Balloon es un tipo de estructura de construcción que es más costosa y que generalmente es la preferida para edificar estructuras de dos pisos con exteriores de concreto y ladrillo.
group license licencia de groupo
Group License – Licencia de Groupo
  • La emisión de una licencia de grupo indica que un vendedor asociado o corredor asociado esta empleado por un propietario/urbanizador (Developer).
la enmienda salve nuestra casa save our home amendment
La Enmienda Salve Nuestra Casa Save Our Home Amendment
  • Limita en cuanto puede incrementarse la valuación fiscal (assessed value) de la propiedad declarada como vivienda principal (Homestead) en un año dado
  • Assessed Value – Valor Catastral
homestead exemption ley de vivienda principal
Homestead Exemption Ley de Vivienda Principal
  • Exime a la propiedad de la perdida involuntaria debido a deudas personales como tarjetas de crédito.
  • $25,000 Excepción de impuestos
  • Enero 1 vivir en la propiedad para calificar
  • Marzo 1 ultima fecha para aplicar
  • $125,000 – $25,000 = $100,000
zoning board of adjustment
Zoning Board of Adjustment
  • Si desea ampliar su casa más allá de la zona de retiro (Setback). Usted deberá obtener del (Zoning Board of Adjustment) primero una:
  • A. Aprobación del plano del sitio
  • B. Variación (Variance)
  • C. Excepción especial. (Special Exception)
  • D. Uso no conforme. (Non-Conforming Use)
zoning
Zoning
  • (Zoning Board of Adjustment)
  • Variación (Variance)
  • Excepción especial. (Special Exception)
  • Uso no conforme. (Non-Conforming Use)
zoning225
Zoning
  • Las Ordenanzas de Zonificación (Zoning Laws):
  • Autorizan la segmentación (dividiendo) de una comunidad en distritos basándose en el uso de la tierra.
planning commission comisi n de planificaci n
Planning CommissionComisión de Planificación
  • Authorization

1. Site Plan Approval – Aprobación de Planos de Ubicación

2. Subdivision Plat Approval – Aprobación de Plano de Subdivisión

3. Sign Control – Aprobación de Control de Señales

  • Laisse Fair – No Interferencia por parte del Gobierno
  • Urban Sprawl – desorden urbano
tax appraiser
Tax Appraiser
  • El primer paso a seguir cuando se protesta por el valor catastral (assessed value) de una propiedad debienes raíces, es:

Protest Procedure

1. Contactar al tasador de propiedades del condado o a su representante

2. Value Adjustment Board

3. Corte

special assesment
Special Assesment
  • El gobierno local puede recuperar el costo por ampliar una calle en un vecindario cobrando a los propietarios del vecindario una:
  • A. Tasa mas alta de “millage”
  • B. Monto fijo basado en el valor catastral
  • C. Impuesto especial (Special Assessment)
  • D. Impuesto de recuperación cuando se venda la propiedad.
tax advantages
Tax Advantages
  • Las ventajas impositivas (tax advantages) de ser dueño de una casa NO constituyen:

A.Deducción del interés pagado en la hipoteca

B. Liberación de la penalidad de retiro de la cuenta IRA – (Individual Retirement Account) hasta $10,000 si el dinero que se usa como cuota inicial de una residencia principal (solamente para aquellos que estén comprando por primera vez).

C. Deducción del gasto de seguro de riesgos (hazard insurance) en una residencia principal

D. Exclusión de ganancias provenientes de la venta de la residencia principal hasta por $500,000 si están casados y hacen su declaración de impuestos en forma conjunta y $250,000 si están solteros.

subject property vs comparable
Subject Property vs. Comparable
  • La propiedad en cuestión (subject property) tiene piscina; la propiedad comparable que fue vendida por $153,500 no tiene piscina (estableciendo un diferencial de precio de $11,500) el ajuste a la tasación deberá ser:
  • Más $11,500 de ajuste a la propiedad comparable.
security deposit
Security Deposit
  • En relación a los depósitos de garantía (Security Deposits) en los contratos de alquiler residenciales?
  • Los arrendadores no pueden mezclar los depósitos de los inquilinos con sus propios fondos a menos que ellos pongan un bono de garantía (surety bond) adecuado de $50,000.
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